- Что лучше: снимать квартиру или взять ипотеку
- Как приобрести ипотеку
- Как недорого купить квартиру в Москве
Разные жизненные ситуации могут привести большую семью к необходимости разъехаться. Дети выросли и хотят жить отдельно или у молодой семьи родился ребенок, а в родительской квартире стало тесно. Только у немногих людей есть возможность сразу приобрести жилье или переехать в пустующую квартиру родственников. Большинству приходится решать, что лучше – снимать квартиру или купить в ипотеку. У обоих вариантов есть свои плюсы и минусы.
Плюс этого варианта в том, что можно найти жилье на практически любой бюджет. Если вы молодая семья с ребенком, у вас просто может не быть суммы, необходимой для ежемесячного платежа по кредиту. А снять квартиру – пожалуйста! Чем хуже состояние жилья и чем неудобней оно расположено – тем дешевле арендная плата. Нужно только найти приемлемый компромисс между комфортом и стоимостью.
Но, пожалуй, на этом плюсы арендного жилья заканчиваются, и начинаются минусы. В первую очередь, это сложность поиска подходящего варианта. Напрямую с хозяином сейчас очень тяжело сговориться, весь рынок аренды недвижимости захватили риэлторы, которым надо заплатить до 100% от суммы месячной квартирной платы за их услуги.
Допустим, с этим условием вы согласны. Дальше начинается проблема поиска подходящего хозяина. Если вы молодая семья без детей и животных, то особых проблем не будет. А вот если у вас наличествует или ребенок, или любимая кошка, то далеко не всякий хозяин пустит вас к себе жить, какими бы воспитанными и благонадежными они не были.
Но вот все эти проблемы решены, и вы наконец-то заселились в квартиру. Вам наверняка придется мириться с наличием хозяйской мебели, чаще всего старой и потрепанной. Заменить ее своей хозяин, скорее всего, не позволит. Если вас что-то не устраивает в ремонте – делайте сами в счет месячной платы.
И что самое неприятное при аренде жилья – хозяин в любое время может поднять арендную плату, например, под предлогом скачка инфляции. Конечно, в договоре прописана сумма ежемесячного платежа, но также там прописана и возможность хозяина выселить вас, предупредив за 2 недели, что он, скорее всего, и сделает, если вы откажетесь платить. Ему все равно, кто будет жить в его квартире, а вам придется искать другое жилье. И главное – деньги, что вы платите за аренду, идут собственнику в карман, и только. Эта квартира никогда не станет вашей.
Совсем другое дело, если вы покупаете квартиру в ипотеку. Вы вольны выбирать – новостройка или вторичное жилье, центр или окраина. Никто не будет указывать, можно жить с собакой или нельзя, никто неожиданно не поднимет арендную плату, не выгонит вас только потому, что так захотелось. Вы будете жить в своей квартире, сделаете ремонт по своему вкусу, обстановку.
Но не все так радужно. Из минусов здесь то, что кредит могут не дать, если у вас недостаточный уровень дохода, плохая кредитная история или еще что-то банку не понравилось.
К примеру, кредит дали. Вы обязаны погашать его регулярно и в полном объеме, иначе банк будет начислять разнообразные штрафы. И если у вас вдруг ухудшилось финансовое состояние, то съемную квартиру можно найти подешевле, а ипотеку придется платить все равно полностью — до полного погашения кредита квартира является собственностью банка. Банк не интересуют ваши проблемы, и, если вы не сможете погашать долг, то вас просто выгонят на улицу, квартиру продадут и вернут вам выплаченные деньги.
Еще один несомненный плюс ипотеки против аренды – с каждой выплатой квартира все больше становится вашей, и однажды ею станет. А сумма ежемесячного платежа по кредиту, как правило, примерно равна сумме платежа за аренду.
Однажды мы спросили у читателей, как купить свое жилье, если живешь в России. Мнения разделись: одни использовали разные схемы и покупали, другие уверены, что такая возможность им никогда не представится. А еще есть те, кто уверен, что снимать гораздо выгоднее.
Купленная в России квартира — это замороженный пассив, отнимающий деньги и катастрофически падающий в цене.
- Своя квартира — это всегда расходы и риски. Недвижимость требует ухода, ремонта раз в 10—15 лет — если не хотите обесценивания, — и на нее нужно платить налог.
- Продать квартиру можно только в рублях, а рубль — нестабильная валюта. Только в этом году владельцы недвижимости потеряли 18% своих вложений. Учитывая печальные перспективы, с годами владельцы будут только терять и терять.
- Квартиру нельзя быстро превратить в деньги, если это понадобится. К тому же риски с недвижимостью нельзя диверсифицировать.
То есть если финансовые инструменты только приносят доход, то квартира деньги отнимает.
Выберите себе примерную квартиру для проживания и составьте три таблицы:
- В первой посчитайте, во сколько обойдется аренда квартиры в течение всей вашей жизни — не забывайте повышать стоимость аренды — и сколько вы сможете при этом отложить и заработать, если купите акции или облигации и будете получать в среднем 7—15% годовых в валюте.
- Во второй посчитайте, сколько вам будет стоить снимать и копить на собственное жилье без ипотеки. Плюс ремонт, если потребуется.
- В третьей посчитайте, сколько вам будет стоить аренда плюс накопление на первый взнос — представьте, что сейчас у вас на него ноль. И посчитайте процент и платежи в ипотечном калькуляторе.
Расчеты будут справедливыми, если под переездом будет пониматься хотя бы неухудшение условий проживания.
Тут только два случая:
- Когда вы покупаете квартиру, которая сможет расти в цене каждый год по 10%, то есть в очень ликвидном месте с высоким спросом и хорошего качества.
- Когда вы покупаете квартиру в ипотеку под 7—12% годовых, но знаете, что деньги, которые вы зарабатываете, в обороте приносят вам больше доходности — как минимум 20—25%, — отбивают затраты на ипотеку и дают еще какую-то доходность сверх этого. Правда, такие суммы возможны, скорее всего, если у вас есть свой растущий бизнес.
Вопрос, купить ли квартиру в ипотеку или лучше снимать, возникает у многих, кто задумывается об изменении жилищных условий. Есть те, кто считает ипотеку кабалой и не готов переплачивать банку, а есть непреклонные сторонники получения личной собственности.
«Лучше купить в ипотеку, конечно, потому что собственность оказывается твоей и нет никаких неожиданностей от владельца, который может передумать сдавать тебе квартиру.
Чаще всего средний ежемесячный платеж по ипотеке, взятой с минимально допустимым первоначальным взносом, значительно превышает средние ставки аренды квартир аналогичного класса.
Если объем первоначального взноса увеличить, то и стоимость приобретаемой квартиры может быть выше. Например, если есть желание купить квартиру бизнес-класса за 25 млн руб., ипотеку под 12% все равно можно будет взять только на 8 млн. Тогда в качестве первоначального взноса придется заплатить 17 млн руб. (почти 70%). Но при соблюдении этих условий ежемесячные платежи составят около 83 тыс. руб., а квартиры такого уровня сдают за 138 тыс. руб. Однако если таких накоплений нет, придется воспользоваться ипотекой на стандартных условиях, тогда ставка изначально будет выше (в среднем от 13,5 до 16%), а платежи будут более 260 тыс. руб. при первом взносе 15%.
То есть программа субсидирования ипотеки делает покупку дорогого жилья в ипотеку даже более выгодной, чем аренду.
| Класс жилья/количество комнат | Средняя цена квартиры в новостройке, млн руб. | Ипотека с господдержкой (11,5–12%), платеж в руб. | Общие условия (от 13,5%), платеж в руб. | Средняя ставка аренды, руб. |
| Эконом/комфорт | ||||
| 1К | 6 | Взнос 20%, срок кредита 20 лет, платеж 49 590 | Взнос 15%, срок кредита 20 лет, платеж 59 622 | 30 290 |
| 2К | 9 | Взнос 20%, срок кредита 20 лет, платеж 76 950 | Взнос 15%, срок кредита 20 лет, платеж 92 517 | 38 910 |
| 3К | 11,9 | Взнос 35%, срок кредита 20 лет, платеж 82 670 | Взнос 15%, срок кредита 20 лет, платеж 122 330 | 49010 |
| Бизнес | ||||
| 1К | 12,1 | Взнос 35%, срок кредита 20 лет, платеж 84 060 | Взнос 15%, срок кредита 20 лет, платеж 124 380 | 50 930 |
| 2К | 19 | Взнос 60%, срок кредита 20 лет, платеж 81 225 | Взнос 15%, срок кредита 20 лет, платеж 195 315 | 72240 |
| 3К | 25,9 | Взнос 70%, срок кредита 20 лет, платеж 83 042 | Взнос 15%, срок кредита 20 лет, платеж 266 245 | 138 140 |
Основные минусы аренды — нестабильность. Договор часто заключают не дольше чем на год, а от изменений планов собственника квартиры никто не застрахован.
