Залог — это способ обеспечения долгового обязательства. При залоге кредитор также именуется залогодержателем, а должник – залогодателем. В случае неисполнения должником обязательств по кредитному договору, к залогодержателю переходят права на заложенное имущество. Он может распорядиться этим имуществом по своему усмотрению, с целью погашения долга.
Договор страхования залога – соглашение между страхователем (который одновременно является залогодателем и должником по кредитному договору) и страховщиком (в лице уполномоченного представителя страховой компании). Согласно этому соглашению, страховщик обязан осуществить выплату при наступлении страхового случая, а страхователь — уплатить соответствующую страховую премию (взнос). Срок действия договора страхования привязан к сроку кредитного договора, на протяжении которого действует залог.
Выгодоприобретатель по договору страхования залога — в случае с ипотекой, им становится банк-кредитор, на основании трехстороннего соглашения между банком, должником (страхователем) и страховщиком. Как правило, в соглашении оговаривается порядок расчетов при наступлении страхового случая, в частности, о выплате возмещения по заложенному имуществу. При этом сумма выплаты не должна превышать остаток задолженности по кредитному договору.
Согласитесь, есть большая разница в погашении кредита за квартиру, где вы наслаждаетесь семейным уютом, или за обгорелые останки, в реставрацию которых нужно вложить миллионы…
Вот почему и ваше сердце, и сердце кредитора может успокоить только страхование предмета залога по ипотеке. Полнота этого перечня зависит от правил выбранной вами страховой компании. Кстати, недавно законодатели окончательно согласились с тем, что банк не имеет права навязывать заемщикам услуги определенного страховщика, так что выбор вариантов расширился.
- Заявление (по форме страховой компании);
- Опись имущества, подлежащего страхованию;
- Копия кредитного договора/копия договора о залоге/возможно, потребуется также копия договора купли-продажи;
- Копия свидетельства о государственной регистрации залога (если регистрация предусмотрена законом), квитанция об оплате госпошлины;
- Выписка из реестра регистрации залогов.
При расчете страховой суммы за основу обычно берется сумма задолженности по кредиту плюс 10%. Индивидуальная стоимость полиса зависит от тарифов страховой компании.
Вроде бы, логичнее всего искать компанию, которая предложит самые низкие тарифы… На самом деле такая экономия (как и вообще экономия на страховке) может быть дурной, и оказать вам медвежью услугу при наступлении страхового случая.
Это едва ли будет иметь значение, если страховой случай так и не наступит. Но если наступит, то произойдет во что: страховая компания погасит банку остаток долга… и все. Банк доволен, страховщики не очень, но не в таком уж сильном накладе (чем позже наступил страховой случай, тем меньшую сумму нужно отдать на покрытие долга). А вот вы, хоть и сохраните жилье, не получите никаких дополнительных средств на устранение последствий несчастья. Или – на приобретение новой квартиры, если от старой вообще мало что осталось…
Вывод ясен – ни банки, ни страховые компании не лукавят, когда говорят о взаимовыгодных условиях страхования залога. И законодатель в данном случае проявляет разумную предусмотрительность, поскольку требование обязательного страхования ипотечных квартир в разы снижает риски, сопряженные с этим видом ссуд. А самое главное, что страхование залога позволит вам в любой ситуации не только выплатить долг, но и получить в свое распоряжение свободные денежные средства.
Молодые родители, которые решились на ипотеку, не должны упускать свой шанс: сегодня в российских банках мамы и папы могут получить кредит под 6%, 5% и даже 4,5% годовых.
В августе более 10 крупных российских банков снизили ставки по ипотеке на 0,2 — 1 процентный пункт. В первую очередь — на базовую линейку продуктов, первичный и вторичный рынок.
Ипотека под 0%, с отрицательной ставкой и на 100 лет: кажется, что это мифы.
Когда в России впервые появилось ипотечное кредитование, тогда такие кредиты выдавались только под залог приобретаемого жилья. Иными словами, человек покупал себе квартиру, которая впоследствии становилась предметом залога в банке.
Ипотека под залог приобретаемой недвижимости – это вариант ипотечного кредита, который больше подходит молодым и амбициозным людям. В большинстве случаев поколение ребят, недавно закончивших высшие учебные заведения и только-только устроившихся на работу, не владеют большими суммами денег. Да, им может хватать на выплату аренды, иногда на собственную квартирку, но если речь заходит о хорошей квартире для семьи, то тут им неоткуда брать денег. Банк не выдаст деньги, поскольку у них небольшая заработная плата. Родители не рискуют поставить свою квартиру под залог. А кому-то просто некого попросить это сделать. Именно для таких ситуаций предусмотрена ипотека под залог приобретаемой недвижимости. То есть банк выдаёт вам ипотеку, а вы приобретаете необходимую вам жилищную площадь и ставите её под залог. Пока вы не выплатите полностью ипотеку, эта недвижимость частично будет принадлежать банку. В случае не выплаты он будет иметь право забрать этот объект недвижимости и выставить его на продажу или аукцион.
Однако брать кредит под залог будущей недвижимости не всегда может быть удобным. В ряде случаев намного выгоднее становится получение ипотеки под залог уже имеющейся недвижимости.
Давайте рассмотрим некоторые варианты, где залоговым имуществом будет уже имеющаяся недвижимость:
- Ипотечный кредит без первого взноса. При отсутствии первоначального взноса на кредит, ставки на него, как правило, выше. В таком случае выгодно будет получить кредит под залог уже имеющейся квартиры. Например, клиенту нужна недвижимость, стоимость которой будет 5 млн. рублей, при этом у он хозяин квартиры, стоимостью в 8 млн. рублей. В этом случае клиент получает кредит, сумма которого достигает до 80% от стоимости заложенного имущества.
- Кредит для покупки недвижимого имущества за рубежом. Получить этот кредит можно под залог имеющегося жилья, а полученные деньги вложить в покупку квартиры в другой стране.
- Кредит для покупки коттеджа, земли и т.д.
- Кредит для развития бизнеса. Процентная ставка по такому кредиту будет меньше, если залоговым имуществом у банка будет уже имеющая у клиента квартира.
- Кредиты целевые и не целевые. Целевые кредиты – это ипотека под залог недвижимого имущества. Процентная ставка у такого кредита намного ниже, чем у не целевого. В этом случае банк потребует у заемщика документ, подтверждающий покупку недвижимости. Поэтому, после покупки недвижимости заемщику нужно будет предоставить в банк документы, подтверждающие целевое использование денежных средств. Не целевые кредиты, как правило, выдаются на разнообразные нужды. В этом случае банк в залог берет имеющуюся недвижимость и выдает кредит.
Плюсы и минусы покупки новостройки в ипотеку.
У банка должны быть гарантии, что объект будет достроен. А ещё лучше, если объект будет достроен в срок. А значит, банки дают кредит не под всех застройщиков. У каждого банка свой список аккредитованных застройщиков. Как известно, банки всегда предъявляют определенные требования к жилью, когда дают на него ипотеку. Эти требования есть и на вторичном рынке жилья. Аккредитованные застройщики банка.
Какому застройщику дают аккредитацию? Что такое аккредитация. Покупатель обращается за кредитом в банк. Банки соглашаются дать кредит в том случае, если застройщик прошел аккредитацию в их банке. Банк проверяет уставные документы, разрешение на строительство от администрации города и проектную документацию по жилищному комплексу застройщика. После полной проверки банк принимает решение об аккредитации. Если у застройщика неполный пакет документов по жилищному комплексу или нет разрешения на строительство, банк никогда не будет сотрудничать с таким застройщиком. В этом есть плюс для потребителя. 
Если на рынок вышла новая строительная компания и у нее мало сданных объектов, то банки не будут с ней работать. Аккредитация такого застройщика для банка – слишком большой риск, банки не любят рисковать. Отсутствие у застройщика аккредитации не означает, что он мошенник. Застройщик-новичок на рынке – это тёмная лошадка, и только время покажет, что он построит.
Чисто теоретически заёмщик может предложить банку свой объект строительства, но проводить процедуру аккредитацию ради одной квартиры банк не будет.
Вывод: покупателю приходится выбирать из тех объектов, которые есть в списке банка. Потребителю это не слишком удобно. Почему? Вы выбрали квартиру в определённом жилищном комплексе, она подходит вам по цене, срокам строительства, планировке, а этот ЖК не кредитуют. А в аккредитованном объекте, лучшие квартиры с хорошими планировками давно разобрали, либо остались дорогие 2-х, 3-х комнатные квартиры. В списке аккредитованных застройщиков, как правило, самые надежные, а значит самые дорогие застройщики.
Просмотр аккредитованных объектов Райффайзенбанка говорит о том, что нужных мне, как потенциальному потребителю, объектов нет. В списке есть объекты ЛенСпецСМУ, ЛСР, ЮИТ и прочих. Я ничего не имею против этих застройщиков. Они надёжны и хорошо зарекомендовали себя на рынке. Но! Эти застройщики строят, в основном, объекты комфорт-класса и цены там соответствующие. А как быть покупателю со средним достатком, которому по карману небольшая квартира-студия в жилищном комплексе эконом-класса?
Банки всегда к выбору объектов относятся скрупулёзно, сейчас они стали ещё более осторожны. Большую часть кредитов банки выдают на сделки, совершаемые на вторичном рынке.
Что идёт в залог?
Если у заёмщика нет собственного жилья, которое может стать залогом, то предметом залога становится договор между заёмщиком и застройщиком. Лучше всего, если застройщики работают по 214 ФЗ. Договор долевого участия (ДДУ) между застройщиков и покупателем – самый надёжный вид договора. Он регистрируется в УФРС. Регистрация защищает дольщика от двойных продаж, гарантируя, что квартира 
продана только ему. Банки предпочитают сотрудничать с застройщиками, работающими по 214 ФЗ.
Банки не работают с застройщиками, которые работают по серым схемам, по договорам ЖСК. Разница между долевым строительством и жилищно-строительным кооперативом (ЖСК) здесь. Банки не выдают кредиты под договор предварительной купли-продажи. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ договор купли-продажи покупателя с застройщиком заключается, если у застройщика собран не весь пакет документов на строительство, и он надеется в будущем его собрать и перейти на договор долевого участия.
Покупка новостройки на этапе котлована.
Ни для кого не секрет, что выгоднее всего покупать квартиру на этапе котлована, когда цены объектов минимальны. Если на этапе открытия продаж студия стоит 1800 тыс. рублей, то на этапе 70% готовности объекта она может стоить в полтора раза дороже. Покупать на этапе котлована выгодно покупателю с небольшим капиталом.
Сегодня покупку жилья на этапе котлована большинство банков не кредитует. Почти все банки дают ипотеку на объекты с 70% — 80% готовности. Некоторые банки начинают кредитовать объекты, у которых построены все этажи. У объекта 70% готовности цена почти как у готового.
К примеру , вы покупаете студию за 2600-3000 тыс. рублей. Это цена объекта без учёта процентов, а сколько нужно заплатить за проценты?
Если у застройщика из-за нехватки денег либо по другим причинам приостановлено строительство, это опасно для ипотечного заёмщика вдвойне. Кредит под залог квартиры, которую ещё не построили, это беззалоговый кредит. Окончание строительства может затянуться на несколько лет (такое уже бывало в Санкт-Петербурге), либо строительство вообще может прекратиться. Банк принимает на себя все эти риски, поэтому часто прописывает в договоре в случае форс-мажора мелким шрифтом досрочное(!) погашение задолженности. Квартиры ещё нет, а выплачивать кредит нужно, причем досрочно.
Вывод: При заключении договора с банком внимательно читайте договор, обязательно привлекая юриста, а также изучайте репутацию банка.
Покупка страховки. При выдаче кредита банки требуют страховку. Прежде чем получить кредит, заёмщики покупают страховку жизни и здоровья. Тариф в разных компаниях разный, во что обойдется покупка страховки можно узнать в страховых компаниях. Интересно, что страховые компании не страхуют риск срыва сроков строительства и введения в эксплуатацию. 
К примеру: Если студия на этапе котлована стоит 1900 тыс. руб., мы покупаем её на этапе 70% готовности за 2600 тыс. руб. К этому мы прибавим оплату кредита, страховки, получим сумму около 4 млн. рублей. Стоит ли игра свеч, если ещё учесть расходы на отделку и другие сопутствующие расходы? А если случится очередной кризис и обвал? Как следствие, поднимаются ставки по кредиту. Чем оборачивается ипотека на новостройку: постоянным переживанием, потерянными нервами. Потерянные нервы обходятся иногда очень дорого.
В отличие от первичного, на вторичном рынке заёмщик покупает готовую квартиру. При возможных денежных затруднениях, при повышении банком ставок по кредиту, он может сдать её в аренду и полностью либо частично «отбить» ипотеку. При кризисе экономики предпочтительнее, пожалуй, покупка вторичного жилья.
Если вы планируете покупать новостройку в кредит, не будет лишним проконсультироваться в банке, у юриста и у специалистов по недвижимости. Если вы решились взять ипотеку на новостройку, вы должны знать все риски, которые вас ожидают!
Читайте статью по этой тематике: Новостройка в рассрочку