В качестве подтверждающей право собственности документации здесь выступают договора купли-продажи, счета и товарные накладные. В случае необходимой реализации предмета залога или его использования в производственной деятельности залогодатель должен пополнить состав залогового имущества за счет равнозначных по стоимости и характеристикам ТМЦ.
Таким образом, лишь единичные банки решаются выделить долю в заложенном имуществе несовершеннолетнему члену семьи, и делается это после тщательной проверки платежеспособности заемщика, при условии, что до достижения совершеннолетнего возраста ребенку осталось не более одного-двух лет.
Так что представление населения, что ипотека под обеспечение имеющейся недвижимости, это лишь как кредит на покупку жилья не совсем правильное. Это может быть как нецелевой займ под обеспечение какого-либо недвижимого имущества, так и целевой ипотечный кредит именно на покупку жилья.
Виды страховых покрытий В зависимости от требований банка и финансовых возможностей заемщика страховой продукт может включать в себя два вида покрытий: 1) основное, предусматривающее минимальный набор рисков 2) дополнительное, расширяющее страховую защиту и учитывающее особенности
Залоговое право может распространяться и на депозитные вклады, находящиеся в том же банке, который выдает кредит. При получении в банке кредита на текущие производственные нужды предприятие может использовать в качестве залога созданные депозиты в соответствующей сумме. Если депозит оформляется сертификатом, то он сдается на хранение в банк. При задержке в погашении ссуды за счет поступающей выручки банк обеспечит возвратность кредита за счет депозитного вклада.
а) Российская Федерация дает субъекту предпринимательской деятельности (инвестору) на возмездной основе и на фиксированный срок исключительные права на поиски, разведку и добычу минерального сырья на участке недр, определенном в соглашении, и на производство связанных с этим работ
- Банк имеет право подать иск в суд о конфискации заложенного имущества в счет погашения долга. В случае положительного решения кредитор реализует залог и сумму задолженности вычтет из его стоимости.
- Поручитель отвечает перед банком в том же объеме, что и должник, если иное не обозначено в кредитном договоре. При неисполнении заемщиком обязательств по договору поручитель должен возмещать основной долг, начисленные проценты, судебные издержки и другие убытки банка. Лица, которые совместно дали поручительство, несут перед кредитором солидарную ответственность.
- При оформлении страховки риска непогашения кредита оплачивать полис должен заемщик.
- Если обеспечением выступает депозит, то кредитор имеет право удовлетворить претензии путем удержания со счета необходимой суммы.
- Когда кредит взят под залог приобретаемого товара, банк вправе конфисковать его и продать в счет погашения долга.
Таким образом, вышеизложенное еще не говорит о том, что ипотечные кредиты нельзя рассматривать в качестве потребительских. В данном случае речь идет лишь о том, что для регулирования ипотечных кредитов применяются другие правовые средства и методы. Поэтому представляется, что с экономической и теоретико-юридической точек зрения указанные ипотечные кредиты можно рассматривать как вид потребительских, однако с практической точки зрения с учетом специфики их правового регулирования и применения особого юридического инструментария и правовых средств (в том числе иных договорных моделей) такие кредиты необходимо выделять в отдельную группу и рассматривать их обособленно от потребительских кредитов.
Одна из причин в том, что менеджмент банка, как правило, ориентирован на возврат в первую очередь крупных задолженностей. Это логично, так как приводит к восстановлению резервов и улучшает показатели по возврату задолженности в целом по кредитному портфелю. С другой стороны, это приводит к тому, что управление collection-функцией становится стихийным, а не процессным, когда работают и soft collection, и юристы-судебники, и hard collection. Поэтому здесь можно согласиться с автором лишь в отношении тех ситуаций, когда процесс возврата задолженности отлажен.
При поручительстве заключается договор поручительства, который обязывает поручителя выплатить долг заемщика при его неспособности это сделать. Поручитель становится таким же ответственным лицом перед кредитором, как и заемщик, и поэтому такая форма обеспечения долга является наилучшей. Если к поручителю предъявлен иск, то он обязан задействовать должника.
— за полученную недвижимость все-таки придется переплатить. Как правило, общая сумма может достигать более 100%. В переплату по ипотечному займу включаются все проценты и выплаты по обязательной страховке. Сюда же можно отнести дополнительную группу расходов — нотариальные услуги, различные сборы, оплату услуг оценщика и так далее;
БТИ — бюро технической инвентаризации. Муниципальная служба, которая ведет учет жилых и нежилых помещений и зданий. Эта муниципальная служба выдает по требованию граждан или юридических лиц справки о площадях жилых и нежилых помещений, экспликации и другие документы, связанные с площадью помещений. Для проведения сделок по купле-продаже жилья необходимо получить справку с оценкой БТИ, опирающуюся на техническое состояние здания и степень его износа. Стоимость по БТИ часто записывают в договоры купли-продажи квартир, так как это позволяет продавцу снизить сумму налога.
Банковская гарантия –представляет собой безотзывное обязательство банка, которое заключается в том, что если третье лицо не выплатит указанную в ней сумму, то это сделает банк. Причем заемщик должен уплатить вознаграждение банку, который гарантирует выплату.
Неотъемлемый инструмент системы ипотечного жилищного кредитования — обеспечение кредита, т.е. гарантия его возврата.
Ипотека — разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения денежного обязательства с целью получения ипотечной ссуды. При этом ипотека представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у залогодателя (заемщика).
— залога;
— закладной;
— ипотечного кредита.
Действующее российское гражданское законодательство под закладкой понимает ценную бумагу, удостоверяющую следующие права ее законного владельца:
— право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;
— право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.
Вырученные залогодержателем закладной (которому переданы или на которого судом переведены права по закладной) средства в результате реализации предмета ипотеки, распределяются в следующем порядке:
— из них удерживаются суммы, необходимые для покрытия расходов, возникших в связи с обращением взыскания на предмет ипотеки и его реализацией;
— они направляются на погашение долга ипотечного залогодержателя залогодержателю закладной;
— оставшаяся сумма передается ипотечному залогодержателю в погашение причитающегося ему долга по кредитному договору или иному обязательству, обеспеченному ипотекой по закладной;
— наконец, остаток распределяется между другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем.
Распределение проводится, органом, осуществившим исполнение судебного решения, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке — нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскания, с соблюдением правил ст. 319, п. 1 ст. 334 и п. 4. и 6 ст. 350 ГК РФ.
При нарушении должником условий исполнения основного обязательства вырученная от реализации предмета ипотеки сумма направляется на погашение двух несвязанных между собой обязательств (вместо одного обязательства должника перед залогодержателем при отсутствии залога закладной). Шанс получить разницу между денежной суммой, полученной от реализации предмета ипотеки, и размером обязательств основного должника для залогодателя резко уменьшается.
Для наглядности продемонстрируем формулу расчета суммы, подлежащей передаче ипотечному залогодателю:
ЗД = С – ОД — ОЗ
где ЗД — сумма, подлежащая перечислению ипотечному залогодателю; С — сумма, вырученная от реализации предмета ипотеки, и уменьшенная на расходы, необходимые для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на предмет ипотеки и его реализацией; ОД — размер обязательств основного должника; ОЗ — размер обязательств ипотечного залогодержателя перед залогодержателем закладной, удержанных последним. Данный правовой перекос может свети к нулю усилия по внедрению в хозяйственный оборот дополнительного гибкого и нужного финансового инструмента — закладной.
В отличие от приведенной выше формулы приоритетной должна стать следующая формула (значения показателей те же, что и в предыдущей):
ЗД = С — ОЗ
Данная формула основана на общих правилах, закрепленных в п. 5 и п. 6 ст. 350 ГК РФ, т.е если значение ЗД получается отрицательным, то данную разницу вправе требовать ипотечный залогодержатель от ипотечного залогодателя (п. 5 ст. 350 ГК РФ). Если же значение ЗД выходит положительным, то данную разницу должен перечислить ипотечный залогодержатель ипотечному залогодателю (п. 6 ст. 350 ГК РФТ).
— закладные, по которым залогодателями и должниками по обеспеченным ипотекой обязательствам выступают различные лица, за исключением случаев, когда в качестве залогодателей недвижимого имущества выступают Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования;
— закладные, залогом недвижимого имущества по которым обеспечены не обязательства по возврату полученных кредитов (займов), а иные гражданско-правовые обязательства;
— закладные, законными владельцами и отчуждателями которых являются физические лица;
— закладные, в качестве первоначальных законных владельцев которых указаны физические лица;
— закладные, в качестве первоначальных законных владельцев которых указаны юридические лица, которым законодательством РФ не предоставлено право осуществлять ипотечное кредитование;
— закладные в отсутствие приложенных к ним договоров кредита и ипотеки, форма и содержание которых соответствуют требованиям гражданского законодательства РФ, а также законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
— закладные, недвижимое имущество по которым принадлежит залогодателям на праве хозяйственного ведения;
— закладные, недвижимое имущество по которым хотя и принадлежит залогодателям на праве собственности, но может являться предметом гражданско-правовых сделок , только с согласия третьих лиц, в т.ч. с согласия уполномоченных государственных органов или органов местного самоуправления;
— закладные, по которым заложенным является право аренды или иное право владения и пользования недвижимым имуществом;
— закладные, по которым заложенными являются воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;
— закладные, недвижимое имущество по которым находится в совместной (общей или долевой) собственности двух или более залогодателей;
— закладные на жилые помещения (квартиры, индивидуальные жилые дома) без приложенных к ним справок о характеристике жилой площади, справок о количестве и составе зарегистрированных (прописанных) на жилой площади лиц, оформленных в надлежащем порядке документов о земле-отводе, планов земельных участков, пообъектных выписок из реестров регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Отношения между субъектами ипотечного жилищного кредитования строятся на договорной основе: между субъектами кредитных отношений заключаются соответствующие договоры, определяющие все стороны кредитной сделки, включая права, обязанности и ответственность сторон.
Военная ипотека – это льготная система ипотечного кредитования, созданная на государственной основе для военнослужащих.
Несмотря на 10-летнй стаж военной ипотеки, до сих пор самым востребованным вариантом является оформление кредита на покупку недвижимости в коммерческом банке. По мнению большинства, получение кредита не требует никаких финансовых затрат со стороны военнослужащего-участника накопительно-ипотечной системы (НИС): ипотеку погашает государство. Но все ли так гладко, как кажется?
Порядок оформления льготной ипотеки имеет определённый алгоритм: после получения военнослужащим свидетельства участника НИС, необходимо обратиться в банк для подачи кредитной заявки, и в случае принятия банком положительного решения, заключить ипотечный договор с кредитором и договор займа с Росвоенипотекой.
Сегодня список банков, предлагающих условия кредитования по военной ипотеке достаточно большой. К слову сказать, он постоянно расширяется, тем самым порождая здоровую конкуренцию в борьбе за новых заемщиков — участников НИС. В настоящий момент абсолютными лидерами рынка военной ипотеки являются:
На выбор заемщику предлагается покупка квартиры в новостройке, приобретение недвижимости на вторичном рынке, а также ипотека на частный дом с земельным участком или таун-хаус.
Первая дилемма, с которой столкнется каждый военнослужащий, получивший свидетельство участника НИС – выбор банка -кредитора. Большинство банков работают по принципу – кредитовать только там, где физически представлен банк, то есть филиал или дополнительные офисы. И это уже сужает круг при выборе кредитора.
1. с местом, где будет покупаться недвижимость по военной ипотеке, и рассмотреть программы только тех банков, которые представлены в интересующем регионе;
2. с типом покупаемой недвижимости: квартира у физлица или у строительной компании, либо частный дом с землей, таун-хаус.
Следующий вопрос, на который стоит обратить внимание – размер первоначального взноса, который установлен для выдачи кредита.
При разработке программы «Военная ипотека» планировалось, что в качестве первоначального взноса участник НИС будет использовать средства с именного счета, которые аккумулировались там с момента включения в НИС. Но как показала действительность, накоплений не всегда хватает. Во многом это зависит от продолжительности участия в НИС: чем дольше срок, тем больше накоплений находится на счету и, соответственно, тем больший размер взноса можно произвести.
В случае необходимости увеличения стоимости покупки, а, следовательно, и первоначального взноса, — воспользоваться льготной программой кредитования получится только при привлечении собственных сбережений. Ведь наличие первоначального взноса – одно из основных требований банка.
Нельзя не коснуться и дополнительных расходов, которые неотъемлемо сопровождают процесс получения кредита по военной ипотеке. Прежде всего, к ним стоит отнести: оплату работы оценочной компании за подготовку отчета об оценке приобретаемого объекта недвижимости, страхование объекта залога и государственную пошлину за регистрацию договора ипотеки.
Отдельной строкой стоит выделить последствия не льготного увольнения военнослужащего из Вооруженных сил, воспользовавшегося программой военная ипотека.
Если участник НИС уволится из Вооруженных сил до полного погашения кредита, то государство перестанет погашать за него ипотеку и ему придется самостоятельно разбираться с банком, а также вернуть в бюджет целевой жилищный займ в полном объеме.
Важно! В случае увольнения военнослужащего-заемщика кредитор имеет право изменить условия по предоставленному кредиту, т.к. заемщик перестал быть льготной категорией граждан.
Льготы не потеряют только те, кто уволится по основаниям, предусмотренным 117 ФЗ, а именно:
— имеется 20-ка военной выслуги, даже если она льготная;
— случае, когда состояние здоровья не позволяет служить и комиссия признала военного полностью не годным.