Залог – это способ обеспечения обязательств между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем). Залог может быть первичным или вторичным. В первом случае залог передается в Банк как залог первой очереди. Если заёмщик получает другой кредит (при этом рефинансируя первый кредит) в другом банке, срабатывает механизм залога второй очереди.
Обеспечение – это набор условий, который дает кредитору уверенность в том, что долг будет возвращен. Обеспечением по кредиту может выступать залог в виде недвижимости, движимого имущества и иных высоколиквидных средств (ценные бумаги, гарантии), а также поручительство. Кроме основного обеспечения по кредиту, в ряде стран имеется необходимость предоставления дополнительных источников дохода, потому как кредитный риск для кредитора выше.
Для того, чтобы обеспечить кредит залогом кредитный специалист сперва рассчитывает сумму обязательств должника:
Далее оценивает обеспечение по кредиту. Обеспечение должно покрывать сумму обязательств. Регистрация договоров залога происходит в соответствующих органах и заверяется в нотариусе.
Чтобы подкрепить вышеизложенный материал, давайте приведу 2 примера:
Вы взяли кредит:
| Параметры кредита 1 | |
|---|---|
| Цель | на пополнение оборотных средств |
| Сумма | 5 000 000 рублей |
| % ставка | 11% годовых |
| Срок | 60 месяцев (5 лет). |
В качестве обеспечения по кредиту предоставляете 3-х комнатную квартиру, примерной рыночной ценой 16 000 000 рублей. При расчете залоговой стоимости по недвижимости, Банками применяется коэффициент ликвидности примерно от 40-70% от стоимости имущества. В вашем случае допустим, он будет составлять 50%. Таким образом, ваша квартира будет оценена специалистом Банка в сумме 8 000 000 рублей. Теперь подсчитаем сумму обязательств:
Поздравляем, ваше обеспечение полностью и с запасом покрывает ваши обязательства, и у вас появляется отличный шанс получить кредит.
Вы получаете ипотечный кредит на покупку квартиры, стоимость которой составляет 14 000 000 рублей.
Цель — покупка квартиры
| Параметры кредита на покупку квартиры | |
|---|---|
| Сумма | 14 000 000 рублей |
| % ставка | 10% годовых |
| Срок | 120 месяцев (10 лет). |
При ипотечном кредитовании, в качестве обеспечения по кредиту требуется предоставление приобретаемой недвижимости. Каков же будет расчет залогового обеспечения? Здесь остановимся поподробнее. Коэффициент ликвидности будет также равен 50%. Теперь смотрите: Если приобретаемая недвижимость стоит 14 000 000 рублей, то после применения коэффициента её оценочная стоимость в качестве обеспечения будет равна 7 000 000 рублей. А сумма ваших обязательств перед Банком составляет:
Образовалась разница в 21 000 000 рублей. В этом случае, нужно на разницу ваших обязательств предоставить дополнительный залог. Однако, одним из условий ипотечных кредитов является собственный взнос на приобретаемое имущество. Обычно она варьируется от 30% до 70%. Детально об этом, я объясню вам в следующей теме.
Каким может быть залоговое имущество?
Банки скептически относятся к выдаче заемщикам крупных сумм, так как данное мероприятие является очень рискованным для кредитора. Понизить данные риски может предоставляемое заемщиком имущество в качестве залога. Оценочная стоимость залога должна выть больше суммы займа.
Что является залоговым имуществом?
При оформлении получения денежных средств на недвижимость, в роли залога является приобретаемая собственность. В зависимости от вида приобретаемой недвижимости банк выставляет ряд требований.
Как правило, залогом принимается лишь то, что можно продать в минимальное время. Залоговым имуществом не может выступать объект, который по каким либо причинам нельзя застраховать. Цена залоговой недвижимости, устанавливается оценщиком. Кредитор может предоставить заемщику денежные средства на сумму не превышающую оценочною стоимость имущества предоставляемого в качестве залога.
Требования выдвигаемые кредиторами к залоговому имуществу
Кредиторы выдвигают индивидуальный ряд критериев к залоговой недвижимости. Большинство кредиторов принимают в качестве залога недвижимость из любых материалов кроме дерева. Так как зачастую деревянную недвижимость не представляется возможным застраховать.
Существенное влияние оказывает и место расположение объекта залоговой недвижимости. Чем ближе к центральной части города находится объект залога тем больше шанс принятия ее в качестве залога.
Залоговым имуществом не могут выступать постройки барачного и закрытого типов. Жилплощадь предоставляемая в качестве залога в должна быть оборудована всеми условиями для проживания.
Залоговая собственность должна являться собственностью заемщика, а так же не допускаются прописанные граждане выселение которых невозможно. Существуют ситуации, когда банки запрашивают письменного разрешения на использование объекта недвижимости в качестве залога у всех лиц имеющих официальную прописку в нем.
В случае несоответствия технического паспорта залоговой недвижимости реальным условиям (проведено незаконное изменение планировки), кредитор откажет в принятии такого имущества в качестве залога.
Ипотечное кредитование на протяжении последних нескольких лет остается одним из самых бурно развивающихся направлений деятельности российских кредитных учреждений. Одним из основополагающих понятий кредитных отношений выступает предмет ипотеки, вопросы которого сегодня четко регламентированы действующим законодательством.
Согласно общепринятым понятиям выделяют объект и предмет кредитования, которые не представляют собой равнозначные термины. Общепринятой трактовкой считается следующее:
- предмет ипотеки — это помещение жилого назначения, право владения которым зарегистрировано согласно законодательно установленным правилам с обязательным прохождением регистрации в уполномоченном органе;
- под объектом ипотеки понимается право владения недвижимостью, отнесенной к группе жилья.
В качестве предмета ипотечного кредитования в соответствии с действующими нормами может являться только недвижимая категория имущества. Соглашение в обязательном порядке содержит информацию, касающуюся предмета ипотечных отношений, результаты оценки недвижимости, суть договоренностей, сроки исполнения кредитных обязательств.
Перечень объектов, которые вправе выступать в виде предмета ипотеки, четко определен федеральными законами. Что может быть предметом ипотеки:
- частные дома;
- квартиры в многоэтажных объектах;
- определенная доля в помещении;
- объекты на стадии возведения;
- право требования при оформлении соглашения по варианту долевого строительства.
Все существующие виды залогового жилого имущества можно разделить на два типа — индивидуальные строения и многоквартирные строения. При участии в ипотечном кредитовании многоквартирного дома, определенные части которого принадлежат физическим лицам в виде долевой собственности, заложенной считается соответствующий размер в праве общего владения.
К индивидуальному виду относится жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи согласно всем установленным нормам. Такое строение может состоять как из одной комнаты, так и из нескольких разделенных помещений. Если закладывается частный дом, то земельный участок, функционально обеспечивающий строение, также выступает в качестве предмета ипотеки.
Действующие правила дают возможность рассматривать в качестве предмета ипотеки следующие объекты:
- гостиницу;
- дачу;
- садовые дома;
- помещения, не предназначенные для постоянного проживания.
При этом правила, которые установлены в отношении многоквартирных домов, на такие строения не распространяются.
В большинстве случаев предметом залога по кредиту является жилое имущество, но согласно действующим правилам допустимы иные варианты. Банк вправе принять в виде залогового имущества следующие объекты:
- земельные наделы, статус которых позволяет заключать кредитные соглашения;
- производственные здания, имущество, используемые для осуществления предпринимательской деятельности;
- многокомнатные жилые помещения;
- конструкции потребительского назначения, включая садовые конструкции;
- воздушные средства, плавательные средства;
- машинные места.
Залогом может являться жилая недвижимость, которая приобретается на кредитные средства, при этом нет ограничений на степень готовности помещения. Допускается участие в процессе кредитования готового и строящегося жилья. В последнем случае кредитные организации часто выдвигают требование в виде определенного процента возведения конструкции (не меньше 30%). Сегодня распространены кредитные предложения, по которым банк не только является залогодержателем строящейся недвижимости, но и участвует в строительстве финансово, предоставляя займы застройщикам. Это позволяет им обеспечить сохранность выделяемых средств. Чаще всего применяется следующая модель взаимодействия: банк аккредитует определенных застройщиков и предлагает клиентам-заемщикам наиболее выгодные условия кредитования в строящихся домах своих партнеров.
В качестве залога часто выступает жилье, принадлежащее заемщику на праве собственности. Не запрещено использовать в качестве залога долю в помещении, но в большинстве случаев банки готовы идти на сделку, если приобретаемая на кредитные средства часть квартиры является последней.
При невозможности заемщиком своевременно погасить кредит, на залоговое имущество банк вправе наложить взыскание. Процедура отчуждения проводится только на основании решения судебного органа в виде продажи с торгов или аукциона.
Несмотря на то, что в качестве предмета ипотеки может выступать недвижимое имущество, существует ряд ограничений в отношении возможных жилых объектов. Такое обстоятельство необходимо учитывать и понимать, ипотека каких из перечисленных объектов не допускается.
Не могут выступать в таком качестве недвижимое имущество следующего вида:
- находящееся в государственной собственности;
- являющееся муниципальной собственностью;
- помещения, относящиеся к категории служебных;
- жилье, отнесенное к специализированным жилищным фондам.
Согласно действующим правилам не допускается залог незначительной части участка земли, площадь которого менее минимума, установленного нормативными документами ипотечного кредитования конкретного субъекта РФ.
Наряду с ограничениями законодательного характера в части того, что может выступать в качестве предмета ипотеки, существует ряд определенных требований банков. Связана такая ситуация с тем, что кредиторы хотят получить ликвидное имущество и при необходимости иметь возможность быстро реализовать залоговую недвижимость. В различных кредитных учреждениях правила кредитования могут незначительно отличаться.
Основные требования банка к жилой недвижимости выглядят следующим образом:
- соответствие года постройки правилам кредитной организации;
- удовлетворительное состояние жилья, отсутствие его в списке аварийной недвижимости;
- отсутствие незарегистрированных перепланировок;
- достаточная степень ликвидности объекта на протяжении всего срока кредитования;
- требование к конструкции помещения в виде отсутствия деревянных перекрытий, стен из кирпича, камня или железобетона;
- отсутствие препятствий для имущественных сделок в виде обременения.
Некоторые кредитные организации требуют, чтобы в помещении были разделены кухня, санузел. В большинстве случаев в правилах предоставления займа прописано наличие работающих систем водоснабжения, канализации, электричества и иных инженерных конструкций.
Для банка желательно отсутствие иных владельцев. При желании предоставить в качестве предмета залога коммунальную квартиру, помещение с прописанными несовершеннолетними детьми, инвалидами, с большой долей вероятности банк не примет такое обеспечение по кредиту.
Понятие предмета ипотеки сегодня четко закреплено законодательно, а список таких объектов четко регламентирован. Со стороны кредитных учреждений в отношении допустимых для ипотеки предметов выдвигаются определенные специфичные требования, которые в разных банках могут незначительно отличаться.