- Что можно сделать с квартирой в ипотеке при разводе?
- Как переоформить ипотеку
- Что делать семье с ипотекой, если умер ее владелец
Часто происходит, что супруги, которые приобрели недвижимость с помощью ипотеки, разводятся. Раздел квартиры, заложенной в банке-кредиторе, очень непростая операция. Каким же образом провести раздел недвижимости? Есть несколько вариантов.
— Следует оповестить банк-кредитор о предстоящем разводе и написать заявление, в котором указывается, что один из супругов обязуется вносить платежи по ипотеке в полном объеме. Одновременно второй супруг в письменном виде отказывается от права собственности на заложенную недвижимость.
— Более эффективным, но и более затратным является вариант по досрочному и полному погашению ипотечного кредита. После полного избавления от обязательств перед банком-кредитором залог с недвижимости снимается, и квартиру можно продать и разделить деньги.
— Продажа недвижимости, находящейся в залоге. Для этого следует сделать запрос в банк-кредитор на разрешение о продаже квартиры/дома. Банк, убедившись в неминуемости развода, дает поручение агентству по недвижимости, с которым состоит в договорных отношениях, на продажу заложенной квартиры/дома. Часть денег, полученных за реализацию, пойдет на погашение кредита, часть в виде комиссии агентству. Остаток денежных средств от продажи возвращается супругам.
Сбылась места — вы наконец-то приобрели квартиру. Пусть в кредит, по ипотечной схеме, главное — она ваша. Осталось только запомнить несколько правил поведения собственника, и у вас не возникнет проблем.
Когда заемщик покупает квартиру по классической ипотечной схеме, она сразу переходит в его собственность, оставаясь в залоге у банка. Соответственно, владелец квартиры приобретает три права: пользования, владения и распоряжения своей недвижимостью.
Регистрация и вселение третьих лиц
Что касается права пользования, заемщик может свободно проживать в квартире и вселять в нее третьих лиц, уведомляя, однако, банк обо всех лицах, которых он хочет поселить в квартире. Потому что и заемщик, и все вселенные им лица будут отвечать перед банком за сохранность квартиры, а значит, банку следует знать обо всех проживающих в ней. Эта процедура носит чисто уведомительный характер, банк не будет проверять моральный облик или законопослушность ваших жильцов.
Ряд банков для того, чтобы лишний раз напомнить заемщикам об этом обязательстве, предлагают заемщику подписать отдельное соглашение при заключении ипотечной сделки, в котором заемщик обязуется согласовывать с банком круг лиц, которых он намерен поселить в квартире. Изредка банки налагают ограничения на заемщиков, разрешая, например, вселять в квартиру, приобретенную по ипотеке, только членов семьи. Всеми возможными ограничениями нужно поинтересоваться еще до подписания договора с банком. Изменить условия после заключения ипотечного договора банк не имеет права.
Кстати, если в числе условий банка есть запрет на вселение в квартиру лиц, не являющихся вашими родственниками, это отнюдь не означает одновременного запрета на регистрацию в ней третьих лиц. По новому жилищному законодательству регистрация в квартире, временная или постоянная, не влечет возникновения права пользования ею. Сейчас человек приобретает право пользования жилым помещением, только проживая в нем. Но о том, что вы собираетесь зарегистрировать кого-либо на вашей жилплощади, тоже придется уведомить банк.
Продажа, завещание и дарение
А вот право распоряжаться квартирой у заемщика, оформившего ипотечный кредит, ограничено в связи с тем, что квартира находится в залоге у банка до полной выплаты кредита. Так что завещать или подарить кому-то квартиру вы сможете только с согласия банка-кредитора.
Продавать же жилье, купленное по ипотечной схеме, россияне фактически не могут. Точнее, законодательных ограничений для этого нет, но, пока не разработана процедура продажи квартир, приобретенных по ипотеке, банки обычно не идут на это.
Залог
Квартиру, приобретенную по ипотечной схеме, теоретически можно заложить второй раз. Это будет вторичный залог, поскольку квартира уже находится в залоге у банка, выдавшего ипотечный кредит. Но, во-первых, потребуется согласие банка-кредитора, выдавшего ипотечный кредит, а во-вторых, большой вопрос, согласится ли другой банк или иное учреждение стать вторым кредитором в очереди в случае, если заемщик не сможет расплатиться по своим обязательствам.
Перепланировка
Сейчас к перепланировке жилья предъявляются гораздо более строгие требования, нежели год назад. Квартиру, приобретенную по ипотеке, конечно, можно перепланировать, но процедура эта будет непростой. Мало того, что в некоторых субъектах РФ до сих пор не разработаны процедуры согласования перепланировки квартиры, придется столкнуться с дополнительными трудностями.
Процедура согласования перепланировки для квартиры, купленной по ипотеке, будет проходить в три этапа. Сначала владелец квартиры должен подготовить и согласовать с контролирующими органами проект перепланировки. После этого – получить согласие страховой компании, в которой застрахована квартира (кстати, компания вполне может выступить против, если проект перепланировки таит в себе риск порчи и разрушения имущества, то есть квартиры). И уже в-третьих предстоит получить согласие банка на перепланировку.
Раньше, до ужесточения требований к перепланировке квартир, были случаи, когда заемщики занимались перепланировкой, получая на это согласие и банка, и страховщика, сейчас же процедура усложнилась, поэтому пока желающих не находится.
При покупке квартиры на этапе котлована вы не можете быть полностью уверены в том, как сложатся обстоятельства к периоду сдачи новостройки и будет ли у вас желание или возможности проживать в этом доме либо в этом районе. Может оказаться, что вам больше не кажется удобным то место, в котором находится ваша квартира. Либо ваша семья стала намного больше, что достроенное жилье уже будет для вас тесновато. Однако если квартира куплена в кредит, то от нее будет проблематично избавиться.
В этой статье мы рассмотрим несколько основных способов решить ситуацию с ипотечной квартирой, в которой по тем или иным причинам вы не хотите жить.
В прежние времена банки не позволяли сдавать в аренду недвижимость, взятую в ипотеку. Но на сегодняшний день ситуация несколько изменилась и теперь есть три варианта того, как владелец может поступать с жильем, приобретенным в кредит:
- сам банк дал разрешение на сдачу ипотечного жилья в аренду либо в договоре не было особых положений по такому поводу. Таким образом, стороны в праве свободно устанавливать сроки и условия аренды ипотечного жилья
- сдавать ипотечную квартиру в аренду можно лишь при соблюдении конкретных условий. В ипотечном договоре должна быть указана возможность заключения договора аренды жилья с разрешения банка. Помимо этого в договоре нередко указывают и определенное ограничение, касающееся предельного срока договора аренды и отсутствие возможности продлить этот договор автоматически
- согласно ипотечному соглашению сдавать жилье в аренду нельзя. И в данном случае сдача заемщиком ипотечной квартиры в аренду будет считаться незаконной.
Однако даже в случае, если банк формально запрещает сдавать жилье в аренду, есть несколько вариантов решения этой проблемы. Например, вы можете обговорить с банком возможность пересмотреть условия, указанные в ипотечном договоре.
По закону жилье, взятое в ипотеку, можно подарить только в том случае, если на это даст согласие банк, если иное не прописано в ипотечном договоре. Однако обычный договор об ипотеке подобного не предусматривает.
А значит, чтобы субъект дарения получил право собственности на ипотечное жилье, должна быть проведена государственная регистрация перехода права, для чего, в первую очередь, нужно снять обременение или получить согласие банковского учреждения. И лишь банк определяет условия, касающиеся дарения ипотечной квартиры.
В такой ситуации есть несколько определенных вариантов:
- банк может одобрить дарение жилья по обращению, но это маловероятно, а то и вовсе невозможно. В законе об ипотеке говорится, что лицо, которое получило заложенное по ипотечному договору имущество в результате его отчуждения, занимает место залогодателя (до тех пор, пока кредит не закрыт) и принимает все его обязанности по ипотечному договору, а также те, которые не были исполнены первым залогодателем. Таким образом банк может обратить взыскание на жилье в том случае, если появилась задолженность по ипотеке.
- проверка финансового состояния субъекта дарения показала, что он имеет доход, который соответствует требованиям банковского учреждения, поэтому банк может дать согласие на то, чтобы сменить заемщика. А значит, к субъекту дарения перейдет обязанность погасить ипотеку. В таком случае будет заключено еще одно соглашение к кредитному договору и договору залога жилья. Однако важно понимать, что не все банки готовы пойти на такое.
- банк предложит заемщику закрыть кредит полностью и лишь после этого делать с приобретенной квартирой что угодно. Однако большинство заемщиков не имеют достаточно денег, чтобы такое сделать.
В прежние времена банки не позволяли сдавать в аренду недвижимость, взятую в ипотеку. Но на сегодняшний день ситуация несколько изменилась.
Наиболее легким способом избавиться от ипотечного жилья является его продажа. Однако продать недвижимость с обременением с помощью стандартного договора купли-продажи не получится. Потребуется предварительно посетить банк.
И в таком случае можно выделить лишь четыре варианта продажи ипотечного жилья:
- досрочное погашение ипотеки является наиболее простым вариантом, однако не так то просто найти покупателя с наличностью. В этом случае заемщик берет у покупателя задаток, выплачивает им оставшийся долг по ипотеке, снимает обременение и продает жилье как полностью свободное от притязаний кредитной организации. Важно в обязательном порядке выписать всех, кто зарегистрирован в этом жилье. Однако для покупателя такой вариант сделки самый рискованный, потому что после передачи задатка и после снятия обременения продавец может вовсе отказаться от заключения сделки
- продажа ипотечного жилья проводится с погашением ипотечного кредита в ходе сделки. И в этом случае в сделке так же будет участвовать и банк, который будет выступать в роли получателя задатка. Отличает этот вариант то, что в этом случае используются две банковские ячейки (для банка в размере непогашенного ипотечного кредита и оставшееся для продавца). Такая сделка является наиболее безопасной, поскольку продавец точно знает, что покупатель не пропадет, потому что уже произвел выплату банку
- продажа ипотечного жилья вместе с долгом по ипотеке. Такая схема распространена, особенно когда у покупателя есть достаточное количество денежных средств. Вместе с квартирой он получает и обязательства прежнего собственника, касающиеся ипотеки. В этом варианте сделки также принимает участие банк, поэтому риски здесь минимальны
- продажа ипотечной квартиры непосредственно банком, когда появились серьезные просрочки по выплате ипотеки. Или в том случае, если заемщик сам проинформировал банк о том, что не может дальше выплачивать кредит. Такая сделка тоже будет безопасной для покупателя и продавца. А сама продажа ипотечной квартиры будет совершаться с помощью торгов на специальных интернет-площадках. Весь процесс про продаже жилья через торги может быть длительным по времени и привести к снижению цены. Продавец в данной ситуации не сможет на это никак повлиять. Однако ему не нужно самостоятельно заниматься поиском и продажей, поскольку всем этим займется сам банк.