При покупке квартиры на этапе котлована вы не можете быть полностью уверены в том, как сложатся обстоятельства к периоду сдачи новостройки и будет ли у вас желание или возможности проживать в этом доме либо в этом районе. Может оказаться, что вам больше не кажется удобным то место, в котором находится ваша квартира. Либо ваша семья стала намного больше, что достроенное жилье уже будет для вас тесновато. Однако если квартира куплена в кредит, то от нее будет проблематично избавиться.
В этой статье мы рассмотрим несколько основных способов решить ситуацию с ипотечной квартирой, в которой по тем или иным причинам вы не хотите жить.
В прежние времена банки не позволяли сдавать в аренду недвижимость, взятую в ипотеку. Но на сегодняшний день ситуация несколько изменилась и теперь есть три варианта того, как владелец может поступать с жильем, приобретенным в кредит:
- сам банк дал разрешение на сдачу ипотечного жилья в аренду либо в договоре не было особых положений по такому поводу. Таким образом, стороны в праве свободно устанавливать сроки и условия аренды ипотечного жилья
- сдавать ипотечную квартиру в аренду можно лишь при соблюдении конкретных условий. В ипотечном договоре должна быть указана возможность заключения договора аренды жилья с разрешения банка. Помимо этого в договоре нередко указывают и определенное ограничение, касающееся предельного срока договора аренды и отсутствие возможности продлить этот договор автоматически
- согласно ипотечному соглашению сдавать жилье в аренду нельзя. И в данном случае сдача заемщиком ипотечной квартиры в аренду будет считаться незаконной.
Однако даже в случае, если банк формально запрещает сдавать жилье в аренду, есть несколько вариантов решения этой проблемы. Например, вы можете обговорить с банком возможность пересмотреть условия, указанные в ипотечном договоре.
По закону жилье, взятое в ипотеку, можно подарить только в том случае, если на это даст согласие банк, если иное не прописано в ипотечном договоре. Однако обычный договор об ипотеке подобного не предусматривает.
А значит, чтобы субъект дарения получил право собственности на ипотечное жилье, должна быть проведена государственная регистрация перехода права, для чего, в первую очередь, нужно снять обременение или получить согласие банковского учреждения. И лишь банк определяет условия, касающиеся дарения ипотечной квартиры.
В такой ситуации есть несколько определенных вариантов:
- банк может одобрить дарение жилья по обращению, но это маловероятно, а то и вовсе невозможно. В законе об ипотеке говорится, что лицо, которое получило заложенное по ипотечному договору имущество в результате его отчуждения, занимает место залогодателя (до тех пор, пока кредит не закрыт) и принимает все его обязанности по ипотечному договору, а также те, которые не были исполнены первым залогодателем. Таким образом банк может обратить взыскание на жилье в том случае, если появилась задолженность по ипотеке.
- проверка финансового состояния субъекта дарения показала, что он имеет доход, который соответствует требованиям банковского учреждения, поэтому банк может дать согласие на то, чтобы сменить заемщика. А значит, к субъекту дарения перейдет обязанность погасить ипотеку. В таком случае будет заключено еще одно соглашение к кредитному договору и договору залога жилья. Однако важно понимать, что не все банки готовы пойти на такое.
- банк предложит заемщику закрыть кредит полностью и лишь после этого делать с приобретенной квартирой что угодно. Однако большинство заемщиков не имеют достаточно денег, чтобы такое сделать.
В прежние времена банки не позволяли сдавать в аренду недвижимость, взятую в ипотеку. Но на сегодняшний день ситуация несколько изменилась.
Наиболее легким способом избавиться от ипотечного жилья является его продажа. Однако продать недвижимость с обременением с помощью стандартного договора купли-продажи не получится. Потребуется предварительно посетить банк.
И в таком случае можно выделить лишь четыре варианта продажи ипотечного жилья:
- досрочное погашение ипотеки является наиболее простым вариантом, однако не так то просто найти покупателя с наличностью. В этом случае заемщик берет у покупателя задаток, выплачивает им оставшийся долг по ипотеке, снимает обременение и продает жилье как полностью свободное от притязаний кредитной организации. Важно в обязательном порядке выписать всех, кто зарегистрирован в этом жилье. Однако для покупателя такой вариант сделки самый рискованный, потому что после передачи задатка и после снятия обременения продавец может вовсе отказаться от заключения сделки
- продажа ипотечного жилья проводится с погашением ипотечного кредита в ходе сделки. И в этом случае в сделке так же будет участвовать и банк, который будет выступать в роли получателя задатка. Отличает этот вариант то, что в этом случае используются две банковские ячейки (для банка в размере непогашенного ипотечного кредита и оставшееся для продавца). Такая сделка является наиболее безопасной, поскольку продавец точно знает, что покупатель не пропадет, потому что уже произвел выплату банку
- продажа ипотечного жилья вместе с долгом по ипотеке. Такая схема распространена, особенно когда у покупателя есть достаточное количество денежных средств. Вместе с квартирой он получает и обязательства прежнего собственника, касающиеся ипотеки. В этом варианте сделки также принимает участие банк, поэтому риски здесь минимальны
- продажа ипотечной квартиры непосредственно банком, когда появились серьезные просрочки по выплате ипотеки. Или в том случае, если заемщик сам проинформировал банк о том, что не может дальше выплачивать кредит. Такая сделка тоже будет безопасной для покупателя и продавца. А сама продажа ипотечной квартиры будет совершаться с помощью торгов на специальных интернет-площадках. Весь процесс про продаже жилья через торги может быть длительным по времени и привести к снижению цены. Продавец в данной ситуации не сможет на это никак повлиять. Однако ему не нужно самостоятельно заниматься поиском и продажей, поскольку всем этим займется сам банк.
Приобретая квартиру, как на первичном, так и вторичном рынке, покупатель практически сразу же становится ее собственником, пройдя процедуру регистрации прав владения в Росреестре. Однако ввиду того, что средства для приобретения жилья перечисляет банк, на указанное помещение изначально накладывается обременение, которое препятствует, либо же ограничивает осуществление некоторых операций с домовладением.
Право владения на ипотечную квартиру собственник приобретает практически сразу же после прохождения государственной регистрации. То есть в рамках ст.209 ГК РФ жилой площадь можно пользоваться и распоряжаться. Однако в виду того, что ипотечная квартира с момента передачи денег на ее покупку переходит в залог банка, с целью обеспечения возврата затраченных средств, распоряжаться жилой площадью новый владелец в полной мере не может.
Так во исполнение норм ст.37 ФЗ №102 любое юридически значимое действие с залоговой квартирой подразумевает получение согласия банка практически на все действия, от дарения и завещания жилья, до перепланировки либо же обмена квартирных метров между близкими родственниками.
По сути, распорядиться квартирой можно несколькими способами, но с учетом некоторых обстоятельств. В частности:
- подарить;
- завещать;
- обменять;
- передать другому супругу в качестве совместно нажитого имущества;
- продать.
При этом следует учесть, была ли приобретена жилая площадь в период брака либо же до него, учитывая, что тот же ипотечный кредит, несмотря на заключение договора только на одно лицо, гаситься обоими супругами, следовательно, и делить ее в качестве совместной собственности предстоит между мужем и женой.
Основой ипотечного кредитования является договор, который содержит ряд условий не только по возврату внесенных банком средств, но и возможности распоряжения квартирой. То есть, если банк с учетом норм той же ст.37 ФЗ №102 изначально даст разрешение на включение в соглашение условия о возможном дарении квартиры, собственник может инициировать составление дарственной, но с учетом некоторых обстоятельств, в частности:
- согласия банка;
- платежеспособности нового клиента;
- срока, который остался до окончательного погашения ипотеки;
- материального положения дарителя.
Таким образом, в случае, если основная часть кредита уплачена и заемщик в виду той же болезни не может более погашать взятые на себя обязательства, а даритель имеет стабильное материальное положение, согласие от банка будет получено.
Особенностью завещания является тот факт, что гражданин в рамках ст.1120 ГК РФ, вправе распоряжаться любым имуществом даже принадлежащим ему как в настоящий момент, так и в будущем, не говоря уже об ипотечной квартире, которая хоть и под обременением, но является его собственностью. При этом наследодатель в завещании может указать, что наследованию подлежит все имущество, которое будет принадлежать ему на момент смерти, таким образом и включив квартиру в общую наследственную массу.
Также следует учесть и еще одну особенность наследственных вопросов, а именно так называемую вдовью долю и право отказа от своей части в пользу иных лиц. То есть на начальном этапе раздела имущества, оно будет поделено на совместно нажитое в браке и личное. Затем из брачной части будет выделена половина, которая и достанется вдове, а вот оставшиеся 50% разделят между собой остальные наследники, даже если речь пойдет об одной и той же квартире в залоге.
При этом стоит принять в расчет и тот факт, что силу ст.1175 ГК РФ долги наследуются наравне с имуществом даже ипотечные, поэтому если тот же сын получит квартиру в качестве наследника первой очереди, оставшуюся часть ипотеки придется выплачивать уже ему. Однако, если он откажется от своей части в пользу своей сестры в рамках ст.1158 ГК РФ, квартира, как собственно и обязательства по погашению ипотечного кредита, перейдут уже к ней.
Согласно нормы, определенной ст.37 ФЗ №102 ипотечную квартиру можно обменять, если таковое условие изначально прописано в кредитном договоре. При этом следует понимать, что процедура обмена двух жилых помещений достаточно долгая и обременительная и ее можно провести несколькими способами. В частности:
- продажи прежней квартиры и покупки новой;
- заключения договора мены с последующим переоформлением кредитного договора уже в отношении нового жилья как предмета залога.
Также следует учесть, что банк в обязательном порядке изучит всю подноготную по жилью, которое предполагается приобрести взамен, и учтет возможность возникновения рисков при его залоге. А так как обременять себя дополнительными рисками банк не спешит, произвести обмен двух квартир будет достаточно сложно, если процесс обмена не увенчается для кредитного учреждения новыми финансовыми выгодами.
В отличии от соглашения о разделе совместно нажитого имущества при расторжении брака брачный договор может быть заключен в любой период семейных отношений и даже до них. При этом пара может оговорить порядок владения и перехода прав собственности не только на имеющееся в наличии имущество, но и на недвижимость, которая будет приобретена в будущем.
Таким образом, брачный договор может содержать в себе условие об оформлении ипотечного кредита на мужа, а вот последующий переход права собственности уже на жену, но только при наличии согласия банка, если договор оформляется в период, как брака, так и оформления ипотеки.
Заключение ипотечного кредита, несмотря на все его сложности и долгосрочное действие, не отменяет прав владельцев квартиры на ее продажу, но при соблюдении некоторых условий. В частности:
- изначального включения в кредитный договор условия о возможной продаже жилья третьим лицам;
- согласия банка на указанную процедуру;
- стабильного финансового положения нового владельца.
При этом саму продажу жилого помещения можно осуществить двумя способами:
- представить нового покупателя банку;
- предоставить возможность кредитному учреждению выкупить квартиру самим с перечислением на счет заемщика средств, которые были им, выплачены прежде.
Несмотря на безусловное право владельца распоряжаться собственным жильем некоторые аспекты право владения, по требованию залогодержателя, ипотечной квартиры все же вводятся, причем без основательно. Так в Приказе ФМС №288 содержится исчерпывающий перечень данных, который необходимо предоставить при прописке того или иного лица.
В частности, среди указанных документов значится согласие владельца квартиры, а вот разрешение от кредитора в списке не предусмотрено, следовательно, банк не имеет права устанавливать в договоре условие, которое противоречит либо же ограничивает права граждан в сравнении с действующими актами федерального значения.
Также достаточно актуальным является вопрос перепланировки квартиры в ипотеке. Ведь многие собственники после покупки жилья затевают ремонт с целью оптимизировать квартиру под собственные потребности, забывая о том, что для установки той же перегородки либо переноса дверей требуется не только согласие органов местного самоуправления и специальной жилищной комиссии, но банка, учитывая, что после проведенной реконструкции цена квартиры может и измениться.
Квартира, даже если она куплена в ипотечный кредит, все равно частная собственность. Так рассуждают многие заемщики, и совершают со своей квартирой различные операции. К примеру, сдают в аренду или делают перепланировку. Однако в банке, как правило, видят ситуацию совершенно иначе. Большинство кредитных договоров содержит целый список действий, которые заемщик не вправе производить с купленным жильем. И нарушение этих условий может грозить покупателю серьезными проблемами. Вплоть до расторжения кредитного договора и продажи залоговой квартиры.
Покупатель не вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению, пока не погасит ипотеку. Разумеется, в квартире разрешено делать ремонт, прописываться и проживать, то есть использовать ее по прямому назначению. Совершать иные действия, например, сдавать квартиру в аренду, делать перепланировку, продавать, заемщик может исключительно с согласия банка. А банк ему в этом вполне может отказать.
Одна из основных обязанностей заемщика – не ухудшать состояние купленной квартиры. Чтобы узнать, как заемщик справляется с этой задачей, банки обычно включают в кредитный договор такой пункт:
Если заемщик дважды необоснованно откажется пускать в квартиру сотрудников банка для проверки, это будет основанием для расторжения договора. Если банк применит такие санкции, покупателю придется погасить ипотеку досрочно. Если он не сможет выплатить кредит за короткий промежуток времени (а долг может составлять не один миллион рублей), то квартиру выставят на продажу.
Рассмотрим подробнее, какие операции с залоговой квартирой банк никогда не разрешит совершить заемщику, какие могут быть произведены с согласия кредитора, а что можно делать, но на свой страх и риск, нарушая условия договора.
В кредитных договорах абсолютно всех кредитных организаций есть пункт о том, что заемщик не имеет права сдавать жилое помещение внаем без получения письменного согласия от банка, утверждают кредитные брокеры.
Основной риск сдачи квартиры состоит в том, что арендаторы могут ухудшить состояние объекта. И если выяснится, что в квартире проживал не собственник, а третьи лица, то страховая компания может отказать в выплате страхового возмещения. А поскольку риск утраты/ухудшения состояния квартиры обычно страхуется в пользу кредитора, то под ударом оказываются интересы банка.
Впрочем, заемщик может обратиться в банк с вопросом о возможности сдать внаем залоговую квартиру. Если собственник готов сдать квартиру по всем правилам, то препятствовать ему, скорее всего, не будут.
Таким образом, после того, как заемщик расскажет о своих настоящих намерениях банку, ему придется обратиться в страховую компанию. И, как следствие, это может привести к увеличению стоимости страховки.
На практике, подавляющее большинство заемщиков сдают квартиры в аренду втайне от банка. Жесткие санкции со стороны кредитора наступают только в одном случае – если в квартире живут арендаторы, а заемщик перестал платить по кредиту, говорят эксперты. Если же платежи поступают строго по графику, банк не пользуется своим правом проверять состояние квартиры.
Заемщик не имеет права распоряжаться квартирой без предварительного письменного согласия кредитора. И если обустройство купленной квартиры выходят за рамки обычного ремонта (например, убираются встроенные шкафы, меняются батареи, переносится стена), то покупателю придется запрашивать разрешение на перепланировку у банка.
Собранные бумаги сначала необходимо передать на оценку в страховую компанию, а только потом уже в банк.
Подавляющее большинство заемщиков делают незаконную перепланировку, и при этом не ставят в известность банк и страховую компанию. В случае, если в банк поступит информация о перепланировке (например, соседи будут жаловаться на шум, проблемы с вентиляцией и т.д.), то кредитор потребует узаконить проведенные работы или вернуть помещение к первоначальному виду.
Как говорят представители кредитных организаций, из-за незаконной перепланировки кредитные договоры с заемщиками никогда не расторгались. Все споры удавалось решить в досудебном порядке.
Родители не могут оформить ипотеку и подарить квартиру своему ребенку. Точно также при разводе супруг, который еще не успел погасить жилищный кредит, не может отдать квартиру бывшей спутнице жизни. Сегодня ни один банк не позволит заемщику подарить объект, который находится в залоге.
В случае дефолта заемщика банк не сможет продать залоговую квартиру, если она по договору дарения принадлежит уже третьему лицу. Сегодня заемщику позволительно только переписать право собственности на созаемщика или продать залоговую квартиру.
А между тем, некоторые кредитные учреждения начали разрабатывать специальные программы, благодаря которым может появиться возможность переоформить выплачиваемый кредит на другого человека. При этом объект и условия кредитования останутся прежними, в кредитном договоре изменится только имя заемщика.
Купленную квартиру на первом этаже заемщик может использовать как офис. Он может трудиться в квартире сам и даже оборудовать рабочие места для сотрудников. Если у него не будет проблем с выплатами ипотеки, то, скорее всего, банк будет закрывать на это нарушение глаза.
Однако если покупатель решит сделать отдельный вход в свой офис и официально изменить статус помещения на нежилое, у него ничего не выйдет. Даже если квартира находится на первом этаже в проходном месте, и от смены статуса стоимость объекта только вырастет, банк, скорее всего, не даст разрешение на смену статуса.
Получив отказ в банке, заемщик может попробовать на свой страх и риск изменить статус помещения втайне от кредитора. Правда, когда он принесет пакет документов в администрацию района, он наверняка получит официальный отказ. В свидетельстве о праве собственности стоит отметка о наличии обременения в виде ипотеке. А согласно ст. 22 Жилищного кодекса РФ, осуществить перевод невозможно, если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц, например, банка.