Что не может быть предметом залога при ипотеке

(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.
2. Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.
(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)
3. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое.
4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
5. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Комментарий к статье 5
1. Предметом договора об ипотеке является недвижимое имущество. К отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Однако не все земельные участки могут быть предметом ипотеки: в комментируемом пункте делается отсылка к ст. 63 Закона об ипотеке, исключившей ипотеку земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, не допускается ипотека в соответствии с указанной статьей части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
Особый объект ипотеки — предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ). Он представлен не отдельной вещью или их совокупностью, а включает, кроме того, связанные с его деятельностью права, требования и долги, некоторые исключительные права (на результаты интеллектуальной деятельности и товарные знаки). В целом предприятие в этом качестве рассматривается как объект недвижимости.
В комментируемом пункте говорится о том, что предметом ипотеки могут быть как жилые помещения (жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир), так и помещения, предназначенные для временного, а не постоянного нахождения (дачи, садовые домики и т.д.). Однако ипотека жилых помещений осуществляется по особым правилам. Сюда же относятся и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах).
Вместе с тем Закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Указанные объекты также перечислены в комментируемом пункте в качестве подлежащих ипотеке.
Действующее законодательство не содержит легального разграничения между зданиями и сооружениями. Однако обычно понимается, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, тогда как в сооружениях люди находятся временно и используются они для технических целей. В комментируемом пункте подчеркивается, что здания и сооружения могут быть предметом ипотеки только с соблюдением правил статьи 69 Закона об ипотеке, установившей, что ипотека зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
2. Правила Закона об ипотеке должны применяться и к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества (в настоящее время объекты незавершенного строительства прямо признаны законодательством недвижимым имуществом), которое возводится на земельном участке, отведенном на строительство в установленном законодательством РФ порядке. Последнее означает, что земельный участок предоставлялся с целью строительства и что были получены все необходимые разрешения на строительство со стороны соответствующих государственных органов. Это положение, в частности, делает возможным обеспечение кредитных договоров, заключаемых в целях финансирования строительства каких-либо объектов путем передачи в ипотеку указанных объектов, а также договоров банковской ссуды под индивидуальное жилищное строительство.
Следует обратить внимание на слова «в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации». Известно, что земельные участки могут отводиться необязательно для строительства (например, для сельскохозяйственного производства). Поэтому если владелец такого участка начнет на нем строительство, что будет нарушением законодательства, то заложить объект незавершенного строительства будет невозможно.
Применение правил Закона об ипотеке к незавершенному строительству ограничено ст. 69 указанного Закона, установившей, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю прав аренды этого участка или его соответствующей части.
3. Вещи, в том числе недвижимые, могут классифицироваться на главную вещь и принадлежность. Суть этого деления состоит в том, что общее хозяйственное назначение двух или нескольких вещей может связывать их таким образом, что значимость каждой является неодинаковой: одна является зависимой от другой и не может существовать самостоятельно, тогда как другая имеет самостоятельное значение. Вещи, между которыми существует подобного рода связь, называются главной вещью и принадлежностью.
Юридическое значение такого деления состоит в том, что по общему правилу принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК РФ). Указанное правило распространяется и на ипотеку, когда вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями. Так, при залоге жилого дома, расположенного на определенном земельном участке, считаются заложенными также вспомогательные помещения, расположенные на этом земельном участке (гаражи, сараи и т.д.).
4. В пункте 4 комментируемой статьи говорится о классификации недвижимых вещей на делимые и неделимые. По признаку делимости вещи делятся на делимые (те, которые поддаются делению в натуре на отдельные части без ущерба для их назначения) и неделимые, которые в результате деления уже не могут служить по первоначальному назначению. Юридическое значение этой классификации состоит в том, что часть неделимого недвижимого имущества по общему правилу не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Следует отметить, что отдельные разновидности недвижимых вещей могут быть как делимыми, как и неделимыми. Например, жилое помещение по общему правилу является неделимым, однако при определенных условиях оно может быть разделено (например, если возможно обеспечить отдельный вход в жилое помещение).
В п. 4 комментируемой статьи установлено общее правило, согласно которому часть неделимой вещи не может быть предметом ипотеки.
5. Предметом договора ипотеки могут быть не только вещи, но и имущественные права, в частности право аренды недвижимого имущества. Отдельные изъятия могут устанавливаться федеральными законами, однако до настоящего времени таких изъятий не установлено. Примером противоречия договора аренды недвижимости существу арендных отношений могла бы служить ситуация, когда в качестве залогодержателя выступил бы собственник арендованного имущества.

«Финансовая газета. Региональный выпуск», 2006, N 38

Любая кредитная организация заинтересована в том, чтобы выданные денежные средства были возвращены полностью и в оговоренный срок, а также в том, чтобы с минимальными усилиями возместить убытки в случае неисполнения обязательства заемщиком. Поэтому лучшей гарантией возврата займа служит залог. Он подразумевает право залогодержателя (кредитора) удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества в случае неисполнения залогодателем (должником) своих обязательств.

Ипотека — это долгосрочная ссуда под залог недвижимого имущества на покупку жилья. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в пользовании и владении.

Ипотека в России получает все большее распространение. Однако в представлении большинства граждан ипотека — это покупка квартиры под залог недвижимости, что не совсем точно выражает ее суть. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда. Залогодателем может быть как должник, так и собственник, решивший гарантировать своим имуществом исполнение чужих обязательств. Ипотека — это одна из разновидностей залога, которая представляет собой залог любой недвижимости при любых обстоятельствах. Так, залог квартиры при получении кредита на покупку автомобиля тоже является ипотекой.

Уточним, что к недвижимости относится любое имущество, которое прочно связано с землей и чье перемещение невозможно без несоразмерного ущерба имуществу (ст. 130 ГК РФ). В частности, недвижимостью считаются квартиры, дома, объекты незавершенного строительства, строения, помещения и т.д.

Согласно Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ (в ред. от 30.12.2004) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор залога требует государственной регистрации и внесения соответствующей записи в государственный реестр. После этого договор ипотеки считается заключенным.

При получении договора после регистрации необходимо убедиться, что на нем стоит отметка, указывающая, когда и под каким номером зарегистрировано обременение на имущество. Как правило, такой штамп ставится на обратной стороне одного из листов договора. Если отметка отсутствует и не поступало сообщения об отказе в регистрации договора, необходимо проверить, внесена ли соответствующая запись в реестр. Для этого можно обратиться в орган, где договор находится на регистрации. При наличии соответствующей записи в реестре на экземпляре договора будет поставлен штамп.

При оформлении сделки одним из супругов необходимо представить согласие второго супруга на оформление такой сделки (когда она совершается в отношении совместно нажитого имущества). Причем согласие лучше оформить у нотариуса, который заверит подлинность подписи супруга. Если залогодержатель не состоит в браке, он представляет соответствующее заявление в банк.

Залог — вариант обеспечения обязательства, под который охотнее всего дают кредиты. Однако, прежде чем принять решение и воспользоваться ипотечным кредитом, следует помнить о некоторых обязательствах и ограничениях. С того момента, как оформлена ипотека, распоряжаться имуществом можно только по согласованию с залогодержателем. Это не значит, что гражданину запретят, например, завещать свою недвижимость, но информировать залогодателя о ее судьбе и состоянии он обязан.

При заключении договора купли-продажи заложенного имущества залогодатель обязан поставить в известность об этом залогодержателя. Покупатель также должен быть предупрежден о том, что покупаемое им имущество находится в залоге.

Пример 1. Гражданин заключил с банком договор ипотеки, предметом которого являлась квартира. Через некоторое время он решил продать ее, причем ни банк, ни покупатель квартиры не были об этом извещены. После оформления сделки заемщик перестал выполнять свои обязанности по кредитному договору. Банк обратился к нему с требованием возобновить выплаты под угрозой применения штрафных санкций. Но, не добившись успеха, попытался наложить взыскание на квартиру. На этом этапе состоялось знакомство представителей банка с новым владельцем квартиры. Обе стороны обратились в суд с исками к указанному гражданину. Банк требовал вернуть кредит, выплатить проценты по нему и штраф, а покупатель квартиры — расторгнуть договор купли-продажи, вернуть деньги и уплатить компенсацию. Суд удовлетворил оба иска.

Как правило, в договоре залога отмечается, что в случае значительного уменьшения стоимости имущества или его утраты банк (кредитор) имеет право требовать либо замены предмета залога (тогда необходимо зарегистрировать соответствующие изменения в договор), либо немедленного исполнения обязательств.

Договор, как правило, предусматривает возможность для залогодержателя потребовать досрочного исполнения обязательств или реализации предмета залога. С согласия первого залогодержателя залогодатель может заложить имущество еще раз. Причем каждый последующий раз он должен получать согласие всех предыдущих залогодержателей. Если ни одно обязательство залогодателя не будет исполнено, требования залогодержателей будут удовлетворяться в порядке очереди. Оформление всех последующих залогов и их прекращения потребует значительное время: и залогодателю, и регистратору необходимо разобраться, какая ипотека регистрируется, какая снимается.

По мнению специалистов, последующая ипотека обоюдно не выгодна сторонам. Если должник имеет намерение погасить задолженность (например, за счет реализации имущества), ему будет сложно найти покупателей на имущество с обременением. А залогодержатель рискует не получить должного денежного возмещения за счет реализации заложенного имущества в случае неисполнения должником своих обязанностей.

Пример 2. Гражданин взял кредит в банке под залог загородного дома. Оценочная стоимость дома равнялась примерно 600 000 долл. США. Сумма кредита — 400 000 долл. США. Через некоторое время гражданин снова обратился в банк с просьбой выдать ему кредит в 150 000 долл. США. Так как общая сумма кредитов не превышала оценочную стоимость имущества, банк принял решение выдать кредит во второй раз, оформив последующий залог на имущество. Когда наступил срок первых платежей по кредитам, выяснилось, что заемщик не может исполнить своих обязательств перед банком. Дом был выставлен на продажу и реализован с большой скидкой за 450 000 долл. США. Вырученная сумма полностью покрыла первый кредит, а также начисленные проценты и пени. Второй кредит был выплачен частично. Таким образом, интересы банка пострадали из-за значительного снижения стоимости залога.

Ипотечный кредит — долгосрочный вид банковского кредитования. В среднем он рассчитан на 10 — 20 лет, а за такое время может многое произойти. Что делать, если жизненные обстоятельства изменились и нет возможности платить по кредиту? Общее правило таково. Если у заемщика есть поручители по кредиту (а они могут и отсутствовать), то претензии предъявляются к ним. Если поручителей нет или они оказываются неплатежеспособными, то следует подать иск в суд по поводу признания так называемого дефолта заемщика и продажи заложенного имущества с аукциона. Из вырученной на аукционе суммы банк забирает свою часть (остаток по кредитному договору, включая проценты, штрафы, затраты на проведение аукциона), а остальное возвращается заемщику.

В настоящее время законодательно нашли отражение такие моменты, как отмена обязательного нотариального удостоверения ипотеки, укрепление института добросовестного приобретателя, упрощение процедуры, связанной с обращением взыскания на заложенное имущество. Признано, что имущество, составляющее ипотечное покрытие, выводится из конкурсной массы организации-должника.

Залог представляет собой один из вариантов обеспечения исполнения обязательств. Согласно ст. 334 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) ценность залога для управомоченной стороны обязательства (кредитора) состоит в том, что в случае неосуществления обязанной стороной (должником) его обязанности (например, невозвращения кредита) объект, находящийся в залоге, реализуется (продается), а полученная от реализации сумма передается кредитору в счет погашения его требований в первоочередном по сравнению с остальными кредиторами порядке. Таким образом, необходимым свойством предмета залога выступает его оборотоспособность.

По общему правилу в залог можно передать любое имущество (включая вещи, имущественные права, объекты, которые будут получены залогодателем в перспективе, и др.), которое не относится к прямо запрещенному законом (ст. 336 ГК РФ).

Так, не допускается передавать в залог:

• объекты, на которые невозможно обратить взыскание;
• требования (притязания), неотделимые от личности кредитора;
• прочие имущественные прав, которые нельзя передать (уступить) иному субъекту;
• конкретный тип имущества, чей залог прямо ограничен или воспрещен нормативно-правовым актом (далее — НПА).

Рассмотрим более подробно, какое имущество запрещает передавать в залог законодатель.

Перечень объектов, на которые невозможно обратить взыскание, представлен в ст. 446 Гражданского процессуального кодекса. Так, физическое лицо не может быть лишено следующего имущества, которым оно владеет по праву собственности:

• квартиры (ее части), при условии что данное лицо и участники его семьи не имеют возможности проживать в ином пригодном помещении и квартира не заложена по договору ипотеки;
• вещей личного пользования, кроме драгоценностей и прочих предметов роскоши;
• вещей, используемых в рамках профессиональной деятельности, кроме тех, чья ценность выше 100 МРОТ, и др.

Конкретные виды имущества юридического лица (далее — ЮЛ), которое оно не может передать в залог, определены в специальных НПА. Например, нельзя обратить взыскание:

К неотделимым от личности кредитора относятся притязания:

• об уплате алиментов;
• компенсации вреда, нанесенного жизни или здоровью.

Примерами имущества, чей залог прямо ограничен или воспрещен НПА, являются:

• права участников (учредителей) всех ЮЛ, кроме акционерного общества и общества с ограниченной ответственностью (ст. 358.15 ГК РФ);
• культурные ценности государственных и муниципальных музеев, галерей и прочих государственных организаций культуры (ст. 51 Основ законодательства Российской Федерации о культуре, утв. ВС РФ 09.10.1992 № 3612-I) и др.

ВАЖНО! Проблему залога денежных средств определенным образом решило введение в 2013 году в ГК РФ положений о возможности залога прав по соглашению о банковском счете в результате открытия кредитной организацией залогового счета (ст. 358.9 ГК РФ).

При этом стороны соглашения могут договориться о том, что залогодержатель имеет права требования касательно оговоренной твердой суммы (и тогда залогодатель обязан поддерживать данное минимальное значение или вправе уменьшить его при наличии согласия залогодержателя) или всего количества денежных средств на время действия соглашения.

Залогодатель может беспрепятственно управлять имеющимися средствами на залоговом счете, если стороны не договорились об обратном или отсутствует прямой запрет (ограничение) в НПА.

Обращение взыскания на данное имущество осуществляется после получения кредитной организацией соответствующего распоряжения залогодержателя посредством перевода средств с залогового счета на счет залогодержателя или выдачи ему наличных (ст. 358.14 ГК РФ).

По общему правилу вещь, находящаяся в залоге, пребывает во владении залогодателя. Вместе с тем в зависимости от положений НПА, а также договоренности участников обязательства предмет залога может быть передан во владение залогодержателю, и тогда имеет место заклад имущества.

При этом возможность залогодержателя пользоваться заложенным имуществом при условии сохранения его ценности должна быть предусмотрена соглашением сторон (п. 5 ст. 346 ГК РФ). В свою очередь, залогодатель, лишенный возможности пользоваться заложенной вещью, также ограничен в распоряжении ею. Однако аналогичные последствия для залогодателя могут наступить и в случае оставления предмета залога под замком и печатью залогодержателя (п. 2 ст. 338 ГК РФ).

Примером заклада является передача движимой вещи, лично используемой физическим лицом, во владение ломбарда (ст. 358 ГК РФ).

Вместе с тем анализ действующих норм позволяет сделать вывод о том, что передать залогодержателю можно не любую вещь. Так, предметом заклада не может выступать следующее имущество:

Что касается замены предмета залога, в данном случае также действует правило о том, что заложить можно любое имущество, не запрещенное законом. Замена при этом может происходить как на основании договоренности участников, так и в отсутствие одобрения залогодателя или залогодержателя в специально предусмотренных законом случаях (ст. 345 ГК РФ).

Таким образом, в залог можно передать любое имущество, кроме того, что прямо запрещено законом. К нему относятся объекты, на которые невозможно обратить взыскание, неотделимые от личности кредитора притязания, прочие имущественные права, которые нельзя передать иному субъекту, а также иное имущество, чей залог прямо ограничен или воспрещен НПА.