Кредитов на квартиру без первого взноса больше нет
Большинство россиян считает рост цен на недвижимость запредельным. Пока накопишь 15-20% от стоимости желанной квартиры, они превращаются в 5%, и их опять не хватает на первоначальный взнос. А предоставлять ипотечный кредит без первого взноса банки, несмотря на востребованность у потребителей, уже давно перестали.
Программа ипотеки без первоначального взноса предусматривает два варианта. Один предполагает использование для первого взноса залога имеющегося недвижимого имущества. Другой вариант — сочетание потребительского кредита, используемого в качестве первоначального взноса, и обычной ипотеки. Однако если от второго варианта банки отошли окончательно, то первый пока еще в ходу. Если банки и предоставляют ипотечный кредит без первоначального взноса, то только под залог недвижимости. Зато практически на любые цели. Например, Альфа-Банк предлагает «Кредит под залог имеющейся квартиры» на срок до 15 лет. Процентные ставки зависят от срока кредитования и составляют от 12,5% в долларах, от 14,3% в рублях, рассказывает начальник управления по развитию ипотечных кредитных продуктов Альфа-Банка Жанна Кнухова.
Ипотека без первоначального взноса — это все тот же ипотечный кредит на приобретение недвижимости, но со специальными условиями для заемщиков, которые не имеют необходимой суммы для первоначального взноса, но имеют стабильный достаточный доход для погашения долгосрочного ипотечного кредита либо хороший залог. «Чаще всего это молодые заемщики, у которых уже есть перспективные источники дохода, но нет необходимых накоплений для внесения первоначального взноса, а также категория заемщиков, имеющих собственное жилье и желающих улучшить свои жилищные условия либо инвестировать в недвижимость. С ростом цен на недвижимость возросло число тех, кто инвестирует в нее», — говорит Евгения Кузьмина, начальник отдела рефинансирования Промсвязьбанка.
Дополнительная страховка
Причины, по которым банки отказались от ипотеки без первого взноса, легко объяснимы. Это связано с рисками, которые финансовое учреждение может понести в случае отказа клиента от уплаты кредита. «Даже в стоимости объекта недвижимости различают понятие «рыночной стоимости» и «ликвидационной стоимости», под второй понимается цена недвижимости в случае отчуждения в короткие сроки, — поясняет ведущий специалист отдела кредитования частных лиц Росавтобанка Екатерина Землякова. — Такая цена отличается от рыночной примерно на 20%, а иногда и более. Поэтому даже при первом взносе в 10% у банка остаются определенные финансовые риски», — говорит она.
Ипотека без первоначального взноса серьезно повышает риск невозврата кредита. Это связано с отсутствием психологического фактора потери собственных вложений в недвижимость — первоначального взноса. Как правило, чем ниже первоначальный взнос, тем слабее мотивация клиента платить по кредиту, если его финансовое положение ухудшится, добавляет Александр Игумнов, начальник управления ипотечного кредитования банка «Финсервис». На сегодняшний день программа ипотеки без первоначального взноса является очень рискованной, поскольку слишком высока опасность одновременного дефолта заемщика и падения цен на недвижимость. «Чем больше ипотечных кредитов, выданных без первоначального взноса, тем больше вероятность возникновения у банка проблем с оборотными средствами при возникновении просроченной задолженности по кредитам, — отмечает Евгения Кузьмина. — В случае снижения цен на недвижимость и при невозврате заемщиком кредита банк при взыскании и реализации залога может понести серьезные убытки».
Ситуация со снижением стоимости на недвижимость может еще больше ухудшить положение банка-кредитора. Даже если падение цен будет незначительным, инвесторы, которые начнут распродавать свою недвижимость, могут спровоцировать падение рынка, и в результате банк понесет серьезные убытки. «Хотя сейчас недвижимость дорожает не такими темпами, как в прошлом году, что будет через 5, 10 или 20 лет, никому достоверно предсказать не удается, — добавляет Евгения Кузьмина. — Снижение первоначального взноса или отказ от него может обернуться для банка проблемой с привлечением капитала инвесторов. Это касается тех банков, которые не имеют внутренних долгосрочных ресурсов и которым важно обозначить себя на рынке как серьезного и надежного партнера для дальнейшего долгосрочного взаимодействия с инвесторами». Таким образом первоначальный взнос заемщика служит для банка дополнительной страховкой от возникновения невозвратов по ипотечным кредитам.
Откуда нет возврата
Банкирам уже ясно, что ипотека без первоначального взноса — неперспективное направление. Учитывая сложившуюся ситуацию на рынке ипотечного кредитования (кризис в США, сворачивание ипотеки в некоторых банках, ужесточение ряда программ), ипотека без первоначального взноса в ближайшее время в Москве вряд ли будет развиваться. «В некоторых городах России пока наблюдается рост цен на недвижимость, поэтому в этих регионах ипотеку без первоначального взноса пока будут предоставлять некоторые банки, — говорит Александр Игумнов. — Снижение стоимости жилой недвижимости наблюдается сейчас во многих странах в первую очередь в США. Думаю, что рано или поздно это должно коснуться России. Поэтому банки будут наблюдать за ситуацией на рынке жилья. Если наметится тенденция снижения стоимости недвижимости, то, вероятнее всего, банки повысят уровень первоначального взноса и еще больше ужесточат требования к заемщикам».
Возвращение к кредитованию без первоначального взноса в ближайшем будущем маловероятно. Для эффективной реализации программы ипотеки без первоначального взноса требуется наличие предпосылок, главная из которых — долгосрочная стабильность на рынке недвижимости. При этом если цены на недвижимость будут держаться на стабильном уровне или расти без резких скачков, то программа ипотеки без первоначального взноса не найдет признания среди кредиторов, так как большинство не сможет привлечь иностранные инвестиции в свой бизнес, выдавая ипотечные кредиты без первоначального взноса, объясняет Евгения Кузьмина.
«Для нас важно видеть, что клиент может накопить. Это значит, что он способен планировать свой бюджет и осуществлять платежи по кредиту в перспективе, — резюмирует Анита Берзиня, начальник отдела потребительского и ипотечного кредитования Сведбанка. — В настоящее время банки отходят от этого и, по нашему мнению, отойдут окончательно. Банки стали разборчивее подходить к формированию кредитного портфеля».
Ипотечная квартира, фактически имеет двух хозяев — это ее покупатель и банк, предоставивший кредит на покупку. Пока заемщик выплачивает кредит регулярно, никаких проблем не возникает и он является хозяином. Но как только у заемщика появляются трудности с платежами, банк становится хозяином квартиры.
Предоставляя кредит на покупку квартиры, банк создает себе источник дохода. Банк не хочет отказываться от своей прибыли, даже если заемщик разорится. Если ипотечный договор расторгается, банк вправе продать квартиру и тем самым вернуть выплаченные на кредитование деньги.
Банки очень осторожно относятся к ипотечному кредитованию, так как далеко не всякая недвижимость может быть успешно реализована на рынке. Существуют определенные виды недвижимости, на приобретение которой кредиты не предоставляются.
В настоящее время приобрести квартиру может позволить себе очень ограниченное количество людей, не все могут выдержать даже кредит. И все-таки, если не по карману покупка квартиры сразу, ипотека является наиболее доступным вариантом для обзаведения своим собственным жильем. Но при этом следует обязательно убедиться, в том, что эта сделка стоит десяти, а может и двадцатилетнего рабства по выплате кредита и оправдает все ожидания. В противном случае стоит рассмотреть варианты с мобильными домами.