Что не учитывают в ипотечных калькуляторах

Итак, для примера можно будет брать расчет одного из самых популярных и привлекательных для получения кредита на квартиру российских банков. Плюс в том, что ипотека возрождение предлагает много разных вариантов, к тому же сам финансовый инструмент развивается и привлекает всё больше и больше новых людей.

При зарплате в 60 000 рублей, данную сумму нужно будет копить как минимум один год. При условии, что он берет кредит на 20 лет под 15% годовых в рублях, а калькулятор в дальнейшем будет делать вывод: “чистый” доход заемщика должен составлять не менее 59,5 тысяч рублей в месяц. Дополнительно в наличии должны быть накопления в размере 420 тыс. рублей. А также – гарантию для самого себя в течение 20 лет каждый месяц выплачивать банку 23,8 тыс. рублей.

На практике получается так, что приходиться ещё дополнительно иметь определенную сумму денег для того, чтобы избавиться от проблем. Чтобы получать квартиру, предварительно вместе с опытным специалистом потребуется проанализировать все банки и их предложения, чтобы сделать более оптимальный выбор.

В марте 2017 года я взяла в ипотеку 1 760 000 Р . Полная стоимость кредита с учетом ежегодного страхования оформлена по ставке 11,913% на 240 месяцев. Потом я решила снизить процент по ипотеке в своем банке или рефинансировать ее в другом.

Мне предложили следующую схему: я рефинансирую ипотечный кредит в другом банке по ставке 10,25%. Аннуитетный платеж остается примерно на том же уровне, срок ипотеки уменьшается с 20 до 14 лет. Расходы по переводу ипотеки составят около 40 000 Р , но я потеряю возможность налогового вычета за уплату банку процентов по кредиту.

Я попыталась воспользоваться ипотечным калькулятором и решить, что выгоднее, но у меня не получилось.

Видимо, я неправильно пользуюсь этим калькулятором, так как не поняла, на какой срок уменьшилась бы ипотека. Очень бы хотелось получить вашу консультацию.

С уважением, Ирина П.

Ирина, есть несколько видов ипотечных калькуляторов. Давайте посмотрим, в чем разница.


Так выглядит самый простой ипотечный калькулятор

В таком калькуляторе можно рассчитать сумму переплаты или сумму ежемесячного платежа по ипотеке. Но он не учитывает досрочные погашения, множественные комиссии или другие внеурочные платежи. Часто в таком калькуляторе можно поставить только целую процентную ставку — то есть ваши 11,913% придется округлить до 12%.

Есть ипотечные калькуляторы посложнее, назовем их расширенными. Их главное отличие — возможность посчитать любой процент по ипотеке, добавить разные комиссии или досрочные платежи.


Расширенный калькулятор — тут значительно больше опций для расчета ипотечного кредита

Основная задача каждого такого калькулятора — посчитать, во сколько вам в реальности обойдется кредит при тех или иных условиях.

Чтобы калькулятор сделал верный расчет, нужно внести все ваши данные.

Сумма — та сумма, которую вы берете у банка в кредит. Нужно внести ее полностью, до копеек.

Срок — количество лет, на которые выдан кредит. Вы можете поменять исчисление на месяцы прямо в калькуляторе, если в договоре прописаны именно они.

Дата получения также известна из кредитного договора

Платежи. Здесь вы выбираете свой вид платежей: аннуитетные — когда вы платите постоянную сумму на протяжении всего срока кредита — или дифференцированные — когда размер ежемесячного платежа постепенно уменьшается к концу периода кредитования.


Пример из моего опыта получения ипотечного кредита. Для калькулятора нужна годовая процентная ставка, а не полная стоимость кредита

Полную стоимость кредита посчитает сам калькулятор, исходя из тех параметров, которые вы уже указали.

Представим, что я, Света, беру в кредит 2 000 000 Р на 20 лет. Банк уже одобрил ипотеку с процентной ставкой 11,95% годовых. Платить я начну 1 января 2017 года. Я знаю, что у меня будут премии на работе, а также налоговые вычеты. Планирую этими суммами досрочно гасить ипотеку. При этом я буду уменьшать срок кредита, так как прочитала, что так делать выгоднее.

Читайте также:  Через сколько банк может забрать ипотечную квартиру

Вот как это все будет выглядеть в калькуляторе.

Сумма — 2 000 000 Р

Срок — 20 лет (240 месяцев)

Дата получения — 1 января 2017 года

Никаких комиссий нет, поэтому удаляем проставленные самим калькулятором комиссии.


Так выглядят заполненные данные в калькуляторе

40 000 Р в феврале 2018 года

50 000 Р в мае 2019 года

100 000 Р в мае 2022 года

100 000 Р в мае 2027 года

50 000 Р в мае 2030 года


Так выглядит калькулятор с заполненными данными по досрочным платежам

Переплата по кредиту составит 2 290 816,74 Р :

Последняя выплата произойдет 1 января 2032 года — через 15 лет. Это мы поняли, пролистав всю страницу с графиком платежей до конца. Вот последняя строка расчета калькулятора:

Юля купила квартиру в ипотеку 1 февраля 2018 года. Ей предложили ипотечный кредит на 15 лет под 10,25% годовых.

Юля не хочет вносить досрочные платежи, уменьшать срок кредита или ежемесячный платеж. Ее и так все устраивает.

Сумма — 2 000 000 Р

Срок — 15 лет (180 месяцев)

Дата получения — 1 февраля 2018 года

Заполняем поля калькулятора. Считаем и видим, что за 15 лет переплата составит 1 920 455,04 Р :

Ситуации из примеров гипотетические. Я взяла разные условия по кредитам, чтобы показать работу ипотечного калькулятора. Рекомендую вам рассчитать суммы со своими параметрами, чтобы понять, как поступить.

Видео о том, как пользоваться ипотечным калькулятором и ипотечный калькулятор отличается от кредитного.

Чтобы выбрать оптимальную кредитную программу, нужно сравнить кредитные программы различных банков.

В каких-то банках есть комиссии, в каких-то банках их нет.

Как посчитать переплату по кредиту с учетом различных комиссий? Для этого нужно воспользоваться ипотечным калькулятором.

Этот калькулятор ипотеки позволяет рассчитать, какими будут ежемесячные платежи по кредиту, посчитать, какой будет переплата по кредиту с учетом всех дополнительных расходов, которые могут быть у заемщика. Калькулятор позволяет учесть различные сборы и комиссии как взимаемые банком-кредитором, так и сторонними организациями.

Ну а как пользоваться ипотечным калькулятором — смотрите в видеосюжете.

Калькулятор ипотеки похож на кредитный калькулятор, но есть и отличия.
Ипотечный калькулятор умеет считать все, что считает кредитный калькулятор, но также он может посчитать то, что кредитный калькулятор посчитать не может.

Этот текст разрешается перепечатывать
при соблюдении правил

Сегодня мы поговорим об ипотечном калькуляторе.

Ипотечным калькулятором очень часто называют обычные кредитные калькуляторы, как будто бы между ними нет никакой разницы.

Конечно, размер платежей по кредиту можно посчитать и обычным кредитным калькулятором, но все-равно разница между ипотечным и кредитным калькулятором существует.

При ипотеке у заемщика возникает достаточно много дополнительных расходов.

Это — расходы, связанные с залогом недвижимого имущества: это и оценка, и страховка, и государственная регистрация, и нотариальные расходы, и различные расходы, которые только могут быть. Например, некоторые банки любят брать с заемщиков комиссии, например, за снижение процентной ставки. Предлагают разные программы: по одной уредитной программе процентная ставка выше, но нет никаких комиссий, по другой кредитной программе процентная ставка ниже, но при выдаче кредита нужно заплатить какую-нибудь комиссию. И как понять, какая из банковских программ окажется более выгодной?

Читайте также:  Для чего нужен снилс при оформлении ипотеки

Для этого нужно произвести расчет с учетом всех дополнительных расходов, которые только могут быть, и после этого уже выбирать программу банка.

Обычные кредитные калькуляторы дополнительных расходов не учитывают.

Мы же сделали кредитный калькулятор (ипотечный калькулятор, вернее), который считает все, который учитывает все расходы, которые только могут быть у заемщика.

Пользуясь ипотечным калькулятором очень легко посчитать, программа какого банка окажется более выгодной. В калькулятор ипотеки мы подставляем не только процентную ставку, срок кредитования и размер кредита, но также в ипотечный калькулятор мы подставляем стоимость всех комиссий, которые только могут быть у заемщика.

Давайте для наглядности рассмотрим один пример и сравним кредитные программы двух разных банков.

Допустим, мы хотим получить кредит в размере 4 миллиона рублей на срок 10 лет.

Для этого обращаемся в два разных банка.

В одном банке у нас процентная ставка будет 13% годовых и никаких дополнительных расходов у нас не будет;
а в другом банке процентная ставка будет немножко ниже: 12% годовых, но при этом, за то, что банк снизил процентную ставку, он возьмет с нас комиссию при выдаче кредита в размере 4% от суммы выдаваемого кредита.

Какая из программ какого банка окажется более выгодной?

Для расчетов нам понадобится ипотечный калькулятор.

Я подготовился и, как Вы можете заметить, страница сайта у меня уже открыта.

На сайте калькулятор ипотеки находится немного в другом месте, чем другие кредитные калькуляторы.
Кредитные калькуляторы у нас здесь, а ипотечные калькуляторы находятся здесь.

Итак, вводим наши данные.

Размер кредита: 4 миллиона рублей (я когда-то вводил это значение, а потому оно мне тут же всплывает в виде подсказки);

Процентная ставка по кредиту у нас — 13% годовых;

срок кредита — 10 лет.

Представим, что значения страховки и оценки одинаковы при получении кредита в разных банках,

Поэтому, пока что не будем указывать страховку, оценку и другие постоянные и разовые комиссии.

Мы видим вверху небольшую табличку:

  • всего зачислено: 7 166 915 рублей и 52 копейки.
  • В погашение долга 4 миллиона — это понятно: их мы брали — их и вернули.
  • В погашение процентов: 3 166 915 рублей и 52 копейки.

Также есть строка, где должен быть указан размер страховки и строка, где указан размер комиссии. Но по условию, в первом случае у нас страховка и комиссия отсутствует.

Прямо по центру — большая таблица с данными.

  • сколько денег платит заемщик каждый месяц всего,
  • сколько денег из месячного платежа заемщика идет в погашение долга,
  • колько денег из месячного платежа заемщика идет в уплату процентов и
  • сколько заемщик остается должен банку после внесения платежей.

Но сейчас эта информация нас не сильно интересует.

Наша задача из банковских программ выбрать наилучшую, а поэтому, нас будет интересовать сколько всего заемщик заплатит по кредиту с учетом дополнительных расходов по одной и по другой кредитной программе.

Теперь изменим значения: поменяем процентную ставку на 12% годовых. (Мы можем сделать это здесь, а можем закрыть вкладку и посчитать там, где у нас кредитный калькулятор. Но я не буду закрывать вкладку и посчитаю здесь).

То есть я меняю процентную ставку по кредиту: 12% годовых, и у нас будет комиссия за снижение процентной ставки, по условию она составляет 4%.

Получается, что всего заплачено 7 046 605 рублей и 52 копейки.

То есть не смотря на комиссию, программа с более низкой процентной ставкой оказалась выгоднее.

Но, как правило, срок жизни кредита меньше, чем тот срок на который его берут: почти все заемщики погашают кредит досрочно.

Читайте также:  Как оплатить ипотечный кредит через сбербанк онлайн

Представим, что кредит мы погасили не за 10 лет, а за 5 лет.

Можно было бы проводить расчеты более точно: подставляя в калькулятор ипотеки цифры денежных сумм в счет досрочного погашения, но для простоты расчетов я просто поменяю срок кредитования: вместо 10 лет я поставлю 5 лет.

Но чтобы не запутаться, я изменю все данные и первым посчитаю вариант без комиссий, но со ставкой 13% годовых.

Получаю: 5 460 737 рублей и 53 копейки.

Опять меняю данные: процентную ставку ставлю 12% годовых и указываю комиссию 4% от суммы выданного кредита.

При сроке кредитования 10 лет выгоднее заплатить комиссию и иметь более низкую процентную ставку, а при более коротком сроке кредитования — 5 лет выгоднее пользоваться кредитом по более высокой процентной ставке, но комиссию в размере 4% не платить.

Поскольку погашать кредит мы будем досрочно, выберем программу кредитования по которой процентная ставка 13% годовых и нет комиссии за снижение процентной ставки.

Теперь предлагаю посчитать переплату с учетом оценки, страховки и аренды банковской ячейки.

Размер кредита — 4 миллиона, процентная ставка — 13% годовых, срок кредита — 5 лет (именно за этот срок мы погасим кредит досрочно).

Страховка. Комплексное страхование включает в себя страхование предмета залога от разрушения, страхование титула собственника и страхование жизни и трудоспособности заемщика. Сказать заранее сколько будет стоить страховка — достаточно сложно:

она зависит больше всего от возраста заемщика: чем старше человек — тем чаще он болеет и тем больше риск наступления страхового случая. Так, если человек молодой, например, лет 20, то комплексное страхование может быть 0,65% от кредита, увеличенного на некую величину, а если заемщик в возрасте, если ему, например, лет 50, то за страховку можно заплатить и 1,5% от кредита, увеличенного на некую величину.

Страховка платится, как правило, раз в год. Итак, я подставляю размер страховки 1% от размера кредита, увеличенного на 13% — годовую процентную ставку.

Постоянных комиссий сейчас в банках, как правило, нет (которые платятся регулярно раз в месяц. раньше были в некоторых банках).

Стоимость оценки 5 000 рублей (средняя стоимость по Москве).

Аренда банковской ячейки 2 000 рублей.

Комиссии за снижение процентной ставки у нас нет, но сейчас для многих сделок актуально нотариальное удостоверение. Плюс — различные доверенности, нотариально удостоверенные заявления, например, что покупатель квартиры не состоит в браке, гос. регистрация. Все эти дополнительные расходы я посчитаю как 30 000 рублей.

Итого у нас получилось:

Всего зачислено 5 792 147 рублей и 43 копейки. Из них: в погашение долга 4 миллиона;

в погашение процентов: 1 460 737 рублей 53 копейки;

Страховка за срок кредитования: 147 204 рубля и 95 копеек.

Различные комиссии — 37 000 рублей.

Как видите, достаточно просто посчитать, сколько денег всего будет заплачено за срок пользования кредитом, с учетом всех дополнительных расходов.

На что еще предлагаю обратить внимание:

  1. На большую таблицу. В ней, в частности, указано, сколько денег заемщик должен будет заплатить за страховку раз в год.
  2. Также предлагаю обратить внимание на полную стоимость кредита, выраженную в процентах. Заметьте: ставка по которой заемщик берет кредит — 13% годовых, а полная стоимость кредита — 15,84% годовых.

Надеюсь, Вам стало более понятно, как пользоваться ипотечным калькулятором, и Вы сможете самостоятельно сравнить разные программы банков и выбрать наилучшую для себя программу кредитования.

Спасибо за внимание.
С Вами был я, Дмитрий Овсянников.

Adblock
detector