Сделки, связанные с куплей-продажей недвижимости, в последнее время все чаще оформляются через банк с помощью ипотечного кредита. Выгодные процентные ставки, минимальные сроки рассмотрения, возможность использования материнского сертификата и государственные программы субсидирования делают их доступнее. Те, кто впервые сталкивается с банковскими услугами, придя в отделение, слышат множество новых терминов и выражений. Одно из них — ипотека в силу закона. Что это такое — так сразу и не понять. Поэтому стоит отдельно рассмотреть данный вопрос, чтобы у участников сделки было понимание и осознание происходящего.
Как только право на недвижимость зарегистрировано в ЕГРП (Единый государственный реестр прав), можно говорить о возникновении обязательств данного вида ипотеки. Право собственности образуется за счет оформления договора ренты, купли-продажи, залога имущественных прав.
Большинство клиентов сначала получают одобрение по кредиту на ипотеку и только потом начинают искать подходящий объект недвижимости. Определившись, они подписывают кредитный договор и только после о купле-продаже. Как только произошла государственная регистрация ипотеки в силу закона, банк перечисляет кредитные средства в адрес продавца недвижимости. Таким образом, клиенты не могут выбрать, в какой форме будет оформлена ипотека. Если речь идет о покупке недвижимости с использованием заемных средств, ипотека автоматически будет считаться оформленной в силу закона.
Документально заемщик становится владельцем объекта недвижимости, но поскольку она приобретается за счет заемных средств, становится одновременно и залогом. Полученные денежные средства заемщик может потратить только на приобретение объекта недвижимости, который в последующем переходит в качестве залога кредитному учреждению. Наличное использование кредитных денег не предусмотрено.
На законодательном уровне закреплены следующие виды объектов недвижимости, которые могут быть приобретены в рамках ипотеки: квартира на вторичном рынке или новостройка, комната, земельный участок, дом (коттедж, особняк), гараж, кооператив, производственное помещение. Если один из них приобретается с помощью части банковских средств, то возникает ипотека в силу закона. Сюда относится случай, когда недвижимость приобретается в рассрочку.
Она может быть предоставлена также при оформлении договора ренты или для строительства дома. При строительстве сооружения или здания на земельном участке, который находится в обременении у кредитного учреждения, ипотека будет распространяться и на эти объекты в том числе. Исключение могут составлять правила, прописанные в договоре ипотеки.
После оформления ипотеки в силу закона, залог должен быть сохранен в том же виде, в котором был передан первоначально. Ответственность заемщика распространяется и на случаи порчи или потери целостности имущества. Если один из данных пунктов произошел, необходимо поставить кредитора в известность.
В том случае, когда предметом ипотеки служит загородный дом, заемщик имеет право застраивать территорию вокруг него любыми постройками, которые не противоречат закону. Для этого ему не требуется получение одобрения или согласия банка.
Если параметрами ипотечного кредита предусмотрена возможность передать заложенное имущество третьему лицу, то оно становится залогодателем и отвечает за исполнение условий договора об ипотеке. Сюда также могут входить обязательства, которые предыдущим владельцем были нарушены.
Определившись с тем, что это такое ипотека в силу закона, необходимо понимать, как происходит порядок регистрации. Каждый случай, который связан с изменением собственника, подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Прежде чем оформить сделку, необходимо определиться с тем, находится ли объект в обременении третьих лиц. Проверить информацию можно через онлайн сервисы ЕГРП или МФЦ, обратившись в Росреестр.
Чтобы перейти к процессу регистрации, необходимо предпринять следующие действия:
- Получить одобрение на кредит в банке, оформить договор купли-продажи.
- Предоставить в государственный орган данные документы, а также закладную для оформления регистрации.
Регистрация осуществляется в течении 5 рабочих дней. Если говорить о таких объектах недвижимости, как земельный участок, нежилое помещение, сооружение, здание, то российским законодательством предусмотрен срок в 15 рабочих дней.
Официальное подтверждение того, что объект недвижимости находится в обременении, выступает закладная. Как правило, после регистрация ипотеки в силу закона, она оформляется сотрудником банка. Однако встречаются и такие случаи, когда закладную оформляет нотариус.
Без письменного согласия залогодержателя невозможно произвести изъятие или отчуждение недвижимого имущества, взятого в ипотеку.
Чтобы понимать, что это такое — ипотека в силу закона, необходимо различать и другой ее вид — ипотека в силу договора. Она возможна при оформлении сделки с уже имеющимся в собственности будущего заемщика объектом недвижимости, который он передает в качестве залога. Возможен также вариант, когда заемщик получает кредитные средства, оформляет право собственности и только потом передает недвижимость в качестве залога банку. Без оформления в залог ипотека в силу договора также возможна, в таком случае и обременение не возникает.
Данное направление имеет определенные риски, поскольку существует вероятность не возвратности выданных денежных средств. Самостоятельно определить тип ипотеки невозможно. Он вытекает, исходя из предмета ипотеки и способа распоряжения полученными денежными средствами.
Если подытожить различия, то выглядеть это будет следующим образом:
- Порядок регистрации: ипотека в силу договора подлежит регистрации отдельно, а документы должны быть представлены в ЕГРП совместно с залогодателем и залогодержателем. При оформлении договора ипотеки в силу закона процесс регистрации происходит одновременно с оформлением прав в ЕГРП новым собственником. Залогодержатель и залогодатель могут предоставить документы в государственный орган по отдельности.
- Оформление ипотеки в силу закона подразумевает целевое использование денежных средств, при которой приобретаемый объект недвижимости автоматически становится залогом. По договорной ипотеке залога может и не быть, но в качестве обременения может выступать недвижимое имущество собственника.
- Процесс оформления ипотеки в силу закона не предусматривает необходимости оплаты государственной пошлины, чего нельзя сказать при договорной ее форме.
В том случае, если оформлена ипотека имущества в силу закона, но заемщик не выполняет свои обязательства, закладная может быть передана кредитору для реализации. Как только обязательства в рамках ипотечного кредитного договора выполнены, задолженность погашена, она (закладная) перестает действовать. Можно смело говорить о снятии ипотеки в силу закона.
Максимальный срок, в течении которого происходит государственная регистрация снятия обременения, — три дня. Для осуществления процедуры, необходимо предоставить следующие документы:
- Заявление от залогодателя с приложением документов, свидетельствующих о полном исполнении обязанностей в рамках ипотеки.
- Заявление держателя закладной, как правило, оформляется от имени банка.
- Если прекращение обязательств в рамках ипотеки было принято на основании судебного решения, то его необходимо также предоставить.
Заявление может быть подано совместно владельцем имущества и банком. В большинстве случаев, после полного исполнения обязательств клиент (бывший заемщик) сам обращается в государственный орган. Примечательно, что закладную он может получить, подписав акт приема-передачи в отделении банка, где был оформлен ипотечный кредит. Также потребуется справка об отсутствии задолженности с указанием даты, когда произошло закрытие ипотечного договора.
Если банк крупный, то он может самостоятельно произвести снятие обременения, после исполнения заемщиком обязательств по ипотеке.
Такая разновидность кредитования, как ипотека в силу закона квалифицируется в ранге одного из двух предусматриваемых законодательными нормами обоснований ее появления.
В ситуации, когда залогом принята недвижимость, призванная послужить обеспечением тех обязательств, которые приняты перед заимодавцем, законодательными нормами предусмотрены:
- Ипотека в силу закона;
- ипотека в силу договора.
То есть, правовыми нормами предусмотрены как ипотека в силу закона, так и в силу договора.
Распространение приватной собственности на жилье потребовало разработки правовых актов, регулирующих гражданские отношения в сфере владения и распоряжения недвижимостью. Принятым в конце прошлого века российским законом, регулирующим правовые аспекты залога недвижимости, определены факты, наступление которых свидетельствует об ипотеке как таковой не подписанием соглашения, а в силу закона:
- Совершается покупка в собственность участка земли. Привлекаются займы, предоставляемые:
— банком;
— иной структурой, занимающейся на абсолютно законных основаниях оказанием услуги кредитования;
— какими-либо юридическими лицами.
С регистрацией ипотеки в силу закона, которой устанавливается, что земельным участком теперь владеет заемщик, недвижимость расценивается как залог. При этом не требуется подавать специальное заявление. Государственную пошлину в таком случае взимать также не полагается. - Проведена купля жилого помещения, квартиры или домовладения. Приобретение проведено с привлечением денежных средств, поступивших от:
— банка;
— прочих кредитных организаций;
— юридических лиц. Денежные средства для совершения покупки жилья переводились целевой ссудой.
Момент, когда жилье квалифицируется как трансформировавшееся в объект залога, — регистрация ипотеки в силу закона. - Дом строится на деньги, поступившие в виде ссуды (частично или полностью) от банка или других заимодавцев, о которых упоминалось ранее.
- Жилую недвижимость приобретали у лица, или предоставившего согласие на внесение оплаты частями, или одолжившего деньги.
Оформленный нотариально договор купли-продажи недвижимости – основание ипотеки в силу закона. То есть, достаточно осуществить регистрацию сделки по недвижимости, приобретенной в кредит, чтобы возникло явление ипотеки в силу закона.
Кстати, ипотека в силу закона не возникает, когда стороны подписали соглашение о залоге, тогда вступает в права договорная ипотека.
Снятие ипотеки в силу закона регулируется гражданско-правовыми нормами. Прекращение залога является предметом рассмотрения ст. 352 ГК. Существует целый ряд правовых коллизий в области ипотеки, которые, с точки зрения рядового россиянина, законом разрешаются явно несправедливо, а права добропорядочных заемщиков вопиющим образом нарушаются.
Весьма интересна ситуация, когда свежеиспеченные владельцем жилой недвижимости выявляют после покупки визуально не обнаруживавшиеся недостатки. Эти недостатки, при детальном рассмотрении признаются настолько существенными, что их сокрытие продавцом можно определить, как умышленное, с целью введения покупателя в заблуждение относительно истинного состояния недвижимости. Выявленные существенные недостатки становятся легальным основанием расторгнуть сделку купли-продажи объекта недвижимости. Если купля будет квалифицирована судом как недействительная, можно снять ипотеку в силу закона. Ипотека в силу закона останется, если сделка расторгается.
Ипотека в силу закона прекратит действовать только после того, как ссуда будет возвращена. Это ограничение – самая суть ипотеки в силу закона, его отмена сделает ипотечное кредитование попросту бессмысленным. Оно представляется весьма значительным и, если рассуждать попросту, по-обывательски, несправедливым в целом ряде случаев, вроде рассмотренного выше.
Известны случаи, часть из которых дошла и до судебной практики, когда особенности действия ипотеки по закону были использованы недобросовестными продавцами в мошеннических целях.
Как уже отмечалось, первым основанием прекращения действия залога законодательством признается погашение обязательств перед заимодавцем. То есть, когда деньги выплачены, ипотека в силу закона признается прекращенной.
Наличие этого правового нюанса использовалось мошенниками. Они полностью получали плату, вносимую в рассрочку добросовестными покупателями, предоставляя при получении расписки. Несмотря на то, что оплату внесли, запись относительно ипотеки в реестре не погашалась. С точки зрения закона уже оплаченная в полном объеме недвижимость продолжала считаться находящейся в залоге.
При предъявлении расписок с собственноручными подписями продавца, выяснялось, что доказать, что подписи выполнены именно недобросовестным продавцом, не представляется возможным. Не помогало и привлечение экспертов-графологов. Признание недействительности расписок о внесении платы за приобретенную недвижимость в полном объеме привело, естественно, к сохранению залога, с юридической точки зрения, в силе.
При заключении сделки по ипотеке с банком ситуации с непризнанием внесения добросовестно выполненных платежей возможны только в случаях:
- Сбоя в компьютерной системе заимодавца;
- вмешательства пресловутого человеческого фактора, когда небрежность банковского сотрудника приводит к малоприятным для заемщика последствиям.
Но в обоих случаях ситуации представляются достаточно легко поправимыми.
Куда хуже для лица, подписавшего ипотечную ссуду, может сказаться собственная невнимательность. Недоплата даже совершенно незначительной суммы по обязательствам займа будет означать, что недвижимость, как и ранее, заложена.
Наученные собственным горьким опытом, заимодавцы очень осторожно и ответственно подходят к процедуре оценки стоимости объекта залога. Романтические времена, когда сумма оценочной стоимости бралась чуть ли не с потолка, минули невозвратно. На чем, собственно, обожглись заимодавцы, предоставляя немалые ссуды, обеспеченные солидным, на поверхностный взгляд, залогом?
Схема состояла в значительном завышении оценки залога, что использовалось заемщиком для получения немалых денежных средствах в полное распоряжение. Когда кредитор убеждался, что погашение задолженности не производится, то начинался долгий процесс воздействия на должника с помощью телефонных звонков, писем, смс-ок и пр. Со временем становилось очевидным, что должник или систематически вводит представителей кредитора в заблуждение, или попросту не реагирует на обращения.
До суда, как правило, банковская система, доводит дело с каждым восьмым должником. Судебное разбирательство – процесс неспешный. И даже при успешном для заимодавца его завершении, когда дело заканчивалось конфискацией объекта залога и реализацией с торгов, выяснялось, что вернуть предоставленные средства полностью никак не удастся.
Вырученные с торгов средства не могли покрыть затрат кредитора ввиду задействования мошеннической схемы (или небрежности банковских сотрудников) при оценке стоимости предоставляемого залога. Попытки представителей банковского сектора через суд найти управу на подобных должников успехом не увенчались. Суды опирались, рассматривая дела, связанные с залоговой недвижимостью, исключительно на норму российского закона.
Неоднократно обжегшийся, банки, соглашаясь принять недвижимость в качестве залога, принимают предохранительные меры:
- Приглашают доверенную комиссию по оценке;
- устанавливают максимальный размер ипотечной ссуды ниже стоимости залога.
Первый распространенный случай возникновения проблем – не до конца провели оформление купленной/проданной квартиры:
Вы заключили договор с продавцом по всем правилам, передали деньги, взамен получили документы на квартиру и ключи. Этого мало. Чтобы стать владельцем дома по закону, вы должны вместе с продавцом пойти в регистрационную палату со всеми документами:
- договором купли/продажи;
- свидетельством на право собственности покупателя и продавца;
- кадастровым паспортом;
- техпаспортом на квартиру;
- планом квартиры или участка с постройками и въездами на территорию;
- паспорта и СНИЛС обоих сторон.
На месте составляется заявление, вносятся изменения в ЕГРН и только после получения выписки ЕГРП, о том, что покупатель стал собственником квартиры (о чем указывается в реестре), можно быть уверенным, что недвижимость перешла в собственность нового владельца. Важно проверить, чтобы был присвоен новый Кадастровый номер, если вы купили часть земли, квартиры.
Второй случай – вы внесли все платежи по ипотеке, прекратили договор, подписали банковские бумаги, не проверили, было ли среди них заявление о погашении записи об ипотеке и снятии с регистрационного учета залогового имущества от лица обоих сторон. Это заявление вы вместе должны отнести в регистрационную палату. Если нет, то вам могут предъявить иск по неисполнению обязательств, продавец может заявить о своих правах на квартиру. Распространенная ошибка, которая ведет к судебным разбирательствам. Если у вас сохранились все, подписанные вами документы и договоры, то вы сможете доказать на суде, что вступили в право собственности на законных основаниях и никому ничего не должны. Если не сможете, то вам придется распрощаться с новой квартирой или выплачивать пени банку.
Третий случай – покупка квартиры у банка с аукциона. Самый сложный вариант для понимания простых потребителей и покупателей. Аукцион работает по своим правилам. Стоимость квартир, действительно, ниже рыночных, но здесь очень важно проверить не только зарегистрированных на жилплощади, но и всех собственников, залогодержателей, владельцев закладных и записи в ЕГРП. После покупки такой квартиры могут объявиться все эти представители и вы не сможете доказать право собственности. Проверяйте документы, обременения до покупки.
Помните! Чтобы снять с регистрационного учета кварту, которая была в залоге, ренте нужно обращение обеих сторон.
Инициатором расторжения ипотечного договора может быть банк, залогодатель или обе стороны. Чаще всего договор расторгает сам банк или процесс проходит по обоюдному согласию. Расторжение происходит только через суд. При этом, причиной иска могут быть несоблюдение залогодателем условий договора, обман, нецелевое использование денег, несоблюдение условий договора, повлекшее порчу залогового имущества, как следствие – снижение стоимости квартиры, нарушение условий страхования недвижимости.
В судебной практике встречаются случаи, когда человек, который выплачивал ипотеку, скончался, а записи в ЕГРП внести не успел. Если его законные наследники, вместе с банком, который выступает залогодержателем, предоставят суду доказательства того, по квартире и договору выполнены все условия, то наследники будут считаться правоприемниками скончавшегося. Если доказательств не будет, то квартира останется в собственности продавца, отношения с банком должны будут решаться на основании договора или через суд.
Государственная регистрация договора – основание для внесения трансформаций в ЕГРП. Но и в этом случае, обязательно совместное заявление обеих сторон. Это сейчас обязательно, чтобы не было самоуправства или разногласий.
Если договор ипотеки расторгается досрочно по следующим причинам:
- банкротство одной из сторон;
- финансовая несостоятельность заемщика;
- досрочное погашение кредита;
- признание заемщика недееспособным или неадекватным в момент подписания договора;
- нарушение потребительских прав заемщика банком (повышение ставки %, одностороннее изменение договора в целях обогащения и т. п.),
- то регистрационная запись об ипотеке, внесение изменений в ЕГРП, так же, обязательны.
Помните! В РФ, со сменой хозяйствования, от СССР осталось огромное количество недвижимых объектов, не имеющих хозяина. Поэтому каждый участок и постройка сейчас вносятся в ЕГРП, Кадастровую карту под определенными номерами, с указанием фактического владельца. Каждый раз, когда недвижимость продается/покупается, делится и т. п. вносятся соответствующие изменения и присваивается новый кадастровый номер. Эти записи так же важны для объектов недвижимости, как и паспорт гражданина Российской Федерации для жителей России.
Если в ЕГРП внесены записи об ипотеке в силу закона – это уже подтверждение обременения недвижимости. Какие бы документы вы не подписывали, внесение изменений ЕГРП – основное условие ратификации ваших законных прав на недвижимость. До этого ипотека, по закону, не считается погашенной. То есть, вы можете считать себя собственником и иметь на это основания, но любой человек или фирма, могут это оспорить, если именно они в реестре значатся собственниками.
Запись об ипотеке погашается за 3 дня с момента поступления:
Регистр. запись погасят в течение 3 дней после того, как залогодатель и залогодержатель (банк) совместно, а владелец закладной самостоятельно, напишут заявление в регистрационную палату. В закладной должна быть отметка о том, что все условия ипотеки реализованы обеими сторонами в полной мере. Кроме этого можно предоставить решение суда. Такие дела рассматриваются и арбитражным и третейским судом.
Для военных, заявление должен предоставить орган исполнит. власти по военной ипотеке.
Если недвижимость в долевой собственности, то сначала погашается запись по всей недвижимости, а потом, на основании выписки из ЕГРП, запись по каждому дольщику. Когда ипотека погашена, то договор ипотеки аннулируется по закону. Этот документ заемщик должен забрать себе.
Если происходит взыскание через суд, то ипотечная регистрационная запись и регистрация прав собственности погашаются одновременно.
Самое главное! Чтобы вам не пригодились ссылки на законодательство, оформляйте недвижимость сразу и по всем правилам.
Не забывайте, что нужно сделать вместе с банком:
- прекратить договор ипотеки;
- погасить записи об ипотеке;
- внести изменения в ЕГРП.
Снятие обременения нужно, когда вы собираетесь погасить запись об ипотеке.
Это необходимо, если:
- ипотечный договор полностью выполнен и залоговое обеспечение прекратилось;
- недвижимость продана с аукциона или торгов;
- залог испорчен или полностью уничтожен (сгорел, например).
Чтобы снять залоговое имущество с этого статуса нужно обоюдное согласие обеих сторон – того, кто оставил квартиру в залог (залогодатель) и того, кто дал под этот залог деньги (залогодержатель). Оформление документов некоторые банки берут на себя. Как минимум разъясняют куда идти. Но, есть и такие, для которых ваша квартира имеет ценность. Если финансово-кредитная организация с плохим имиджем, то вам нужно проверить все документы и заняться оформлением самому. Лучше привлечь юриста или адвоката, чтобы не пропустить мелочей, которые могут помешать вам вступить в полноправное право собственности.
Владелец закладной может снять обременение, если в этом документе прописано, что все стороны выполнили свои обязательства. Если погашение было через суд, то решение суда – документ, по которому снимается обременение.
В пунктах 22 и 25 статьи 333.33 НК РФ, установлено, что физ. лицо уплачивает 500 руб., а банки – 2000 руб. единожды за:
- гос регистрацию договора ипотеки;
- внесение в ЕГРП;
- записи об обременении.
За погашение регистрационной записи об ипотеке пошлину не платят.
На лицевой стороне документа, выданного в регистрационной палате (и в электронном виде) проставляется специальный штамп.
Только юрист, адвокат, на которого вы выпишите нотариально заверенную доверенность.
Вам стоит подумать о том, что продавец не хочет расставаться со своим имуществом. Пригрозите ему иском, в ином случае, если вы больше доверяли устным обещаниям, а не подписанным договорным условиям, он может оставить вас без квартиры. Можете сразу подать иск в суд, предоставить доказательства того, что исполнили в полной мере все условия и требуете передачу и регистрацию собственности по закону. Другое дело, если в договоре купли-продажи стоит не та сумма, которую вы заплатили. Продавец может сказать, что вы его обманули, он не понимал, что делает и т. п. и вернет себе недвижимость. А вы свои деньги — нет. Настаивайте на всестороннем узаконивании сделки.