Что нужно для покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке

Чтобы не переплачивать за ремонт в новостройке некоторые граждане предпочитают покупать недвижимость на вторичном рынке, часто это выгоднее по цене. Каков порядок покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке, какие нюансы стоит учесть, рассмотрим.

Уже построенные дома и квартиры приобретать выгоднее, потому что практически сразу банк и заемщик выходят на сделку и регистрацию жилища, клиент может купить и уже через пару недель заехать в свой объект недвижимости. При покупке строящегося жилья, переезд будет отложен на период до пары месяцев или лет, к тому же есть некоторая вероятность, что во время строительства стройка может быть заморожена.

Этапы покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке не будут значительно отличаться от покупки строящегося жилья, суть процесса – примерно одинаковая и в сделке, как правило, принимают участие трое – продавец, заемщик и банк. Однако по каждому из этапов существует ряд нюансов, поэтому будущему заемщику необходимо подготовиться и изучить все этапы того, как происходит покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке.

1. Необходимо выбрать банк и подходящую ипотечную программу.

Если гражданин скопил сумму денег, достаточную для первого взноса и хочет взять кредит, стоит выбрать два-три банка, с которыми он хочет работать и узнать их условия кредитования.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку:

  • проценты на жилье вторичного рынка недвижимости в большинстве банков несколько выше, чем на новостройки, поэтому стоит подобрать банк, с максимально выгодной ставкой и льготными условиями;
  • уделить внимание требованиям, которые кредитные организации предъявляют к заемщикам – возраст, необходимый уровень дохода, стаж работы на текущем месте, уровень расходов, гражданство;
  • изучить требования к предоставляемым документов, большинство кредитных организаций могут запросить справку 2-НДФЛ, которую работодатели не любят предоставлять, либо если приобретатель – индивидуальный предприниматель – кучу справок, которые делаются длительное время;
  • самое главное – необходимо изучить отзывы о работе банка, посмотреть его рейтинг и уровень надежности.

2. Выбрать недвижимость для приобретения по ипотечной программе.

Если поиск начался, на что обратить внимание при покупке квартиры в ипотеку на вторичном рынке:

  • документы, касающиеся подтверждения личности, платежеспособности и трудовой занятости заемщика;
  • документы по кредитуемому объекту недвижимости.

Покупка жилья в новостройке имеет упрощенный порядок сбора документов по объекту недвижимости, так как основной пакет передает в банк сам застройщик, тогда как процесс покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке подразумевает проведение независимой оценочной экспертизы стоимости. В случае выявления значительного завышения или снижения цены, банк может отказать в выдаче кредита.

4. Заключить кредитный договор в случае принятия положительного решения по заявке.

При подписании кредитного договора заемщик должен внимательно изучить все его пункты, особенно касающиеся штрафов и просрочек по выплатам, уделить внимание наличию дополнительных процентных сборов (которые частично могут быть запрещены законодательством).

Обратить внимание также стоит на порядок повышения процентной ставки и согласовать удобный график ипотечных платежей.

Если суммы, вносимые ежемесячно, будут выше 50% доходов гражданина, ему стоит подыскать дополнительные источники дохода, чтобы не допустить образования задолженности.

5. Оформление сделки в органах государственной регистрации, окончательные расчеты.

Ряд банков допускает перечисление кредитных средств до совершения сделки регистрации, большинство же – после предъявления зарегистрированного договора купли-продажи. В таком случае процедура оформления ипотеки на вторичное жилье чуть растянется, но будет более безопасной:

  • заемщик уведомляет продавца об одобрении кредита и необходимости гос. регистрации сделки купли-продажи, передает продавцу первоначальный взнос (под расписку);
  • в органах государственной регистрации регистрируются договора купли-продажи и ипотеки;
  • в течение нескольких дней получается свидетельство на недвижимость (в 2017 году – выписка из реестра сведений), которое предоставляется в банк вместе с уже зарегистрированными договорами;
  • в день предоставления последней документации в банк, производится выплата средств и окончательный расчет;
  • при наличии в банке обязательного требования – оформления страховки – она предоставляется в момент передачи свидетельства на квартиру.

Последние изменения: Июнь 2019

Покупка вторичного жилья в ипотеку – ответственный шаг, который требует основательной подготовки и выбора банка, определяющего порядок действий заемщика по согласованию сделки с продавцом и кредитором. Так как ипотечный займ предполагает длительные финансовые обязательства, необходимо тщательно подбирать банк и программу, обещающую минимальную переплату по обслуживанию долга и комфортные параметры погашения.


Тот, кто прошел через ипотечную сделку, вряд ли забудет, насколько сложным и длительным был порядок покупки квартиры в ипотеку. Однако, разобрав поэтапно всю процедуру, появится ясность, с чего начать покупку квартиры и как правильно ее завершить.

Читайте также:  Что такое нис военная ипотека официальный сайт

Порядок оформления ипотеки всегда первым этапом включает выбор кредитора и подбор оптимальной программы. Среди множества ипотечных банковских продуктов поиск следует начать с наиболее выгодного варианта кредитования. Перед тем, как анализировать программы других банков. Если клиент получает заработную плату, рекомендуется обратить первоочередное внимание на банк, который перечисляет заработанные средства. Кредиторы часто предлагают особые условия зарплатным клиентам со снижением ставки на 1-2%, освобождая от необходимости сбора бумаг, подтверждающих заработок.

Индивидуальные условия предлагают действующим клиентам, вкладчикам и заемщикам, если человек зарекомендовал себя ответственным заемщиком.

Не всегда минимальная ставка означает лучшие условия по ипотеке. Необходимо учитывать комплекс предложенных параметров:

    Сумма первого взноса – определяется в процентах от общей стоимости жилья. Установлена зависимость – чем больше доля личных накоплений, тем выгоднее ставка банка. Если программа предполагает повышенные риски для банка (например, не требует справки о доходах), то первоначальный взнос может вырасти до 40-50% от суммы сделки. Виды недвижимости, кредитуемой банком. У каждого банка своя кредитная политика. Некоторые финансовые учреждения предлагают выгодные условия по новостройкам, другие – активно продвигают направление загородного строительства или объекты партнеров-застройщиков. Важно правильно определить банки, широко сотрудничающие по направлению вторичного кредитования. Срок кредитования часто достигает 20-30 лет, однако есть предложения с более длительным периодом погашения. Требования к заемщикам включают возрастные ограничения, показатели стажа и уровня дохода.

Свои требования и к оформлению квартиры по ипотеке: страхованию объекта залога, проведению оценки и расчетов с клиентом и продавцом и другие параметры.

Следующим этапом оформления станет расчет суммы и срока, на который может претендовать клиент. Успех согласования часто зависит от правильного расчета запроса. Максимально доступная сумма часто зависит от платежеспособности человека, а срок – от возраста, ведь погасить ипотеку желательно до достижения пенсионного возраста.

Для подачи заявки потребуется собрать первый список документов. Он включает лишь основные бумаги на заемщика и созаемщика:

К списку прилагают подготовленную совместно с сотрудником банка анкету.

После того, как получено предварительное согласие, наступает время активных действий. На поиск жилья и согласование предстоящей сделки с кредитором и продавцом отводится около 3-4 месяцев.

В алгоритме покупки квартиры в ипотеку важным пунктом является подбор жилья и обсуждение условий сделки с продавцом. Некоторые заемщики, обращаясь за согласованием в банк уже имеют на примете варианты желаемого жилья и предварительно обсудили с продавцом особенности расчета по ипотечной сделке. Другим только предстоит определиться с квартирой, соответствующей параметрам банка и пожеланиям заемщика. На помощь в поиске квартиры приходят различные интернет—ресурсы с объявлениями от частных лиц, а также базы недвижимости риэлторских контор. Рекомендуется привлечь к сделке риэлтора, так как ипотечная сделка требует неукоснительного соблюдения установленных требований и надлежащей подготовки документов. Это и обеспечит риэлтор, который поможет подобрать и согласовать будущую покупку между всеми заинтересованными сторонами.

При обсуждении предстоящей покупки важно проверить документы на недвижимость, продавца, отсутствие обстоятельств, препятствующих оформлению сделки. Так как вторичное жилье часто подвергается перепланировке, следует проверить соответствие фактической планировки и характеристик квартиры указанным в технической документации сведениям.

Проверить отсутствие риска возникновения претензий со стороны третьих лиц поможет расширенная выписка из домовой книги, где отслеживается история о всех зарегистрированных когда-либо жильцах по данному адресу.

В зависимости от ситуации, перед тем как купить квартиру через ипотеку, рекомендуется проверить следующие документы от продавца:

    квитанции об оплаченных услугах ЖКХ и отсутствии долгов; при наличии собственников до 18 лет, проверяют наличие письменного разрешения на сделку от органов опеки; продавцам пожилого возраста предстоит получить справку о дееспособности (оформляет психотерапевт).

Вместо задатка ипотечный заемщик оформляет авансовый платеж по договору, сумма которого будет учтена в первоначальном взносе по ипотеке. Любые расчеты с продавцом должны быть зафиксированы надлежащим образом. Уделите особое внимание оформлению расписки, использовав бланки и образцы. Для кредитора потребуется также предварительный договор с продавцом, в котором указывают все условия предстоящей сделки – суммы, сроки, обстоятельства оформления и передачи недвижимости.

Первый блок документов представлен бумагами на заемщика:

    паспорт; свидетельство о браке (при наличии) или разводе; свидетельства на детей (при наличии); справка о заработной плате (2-НДФЛ); сведения о дополнительном доходе.
    бумаги, устанавливающие переход права на имущество продавцу (свидетельство из Росреестра, купчая, дарственная, иные бумаги); личные документы продавца; выписку из лицевого счета, техническую документацию из БТИ, кадастровый паспорт; выписку из ЕГРП.
Читайте также:  Кто оплачивает капремонт если квартира в ипотеке


Пошаговая инструкция по получению ипотечного жилья основным пунктом всегда определяет этап подписания договора с банком. Обе стороны сделки являются в отделение банка. Если ипотека предполагает наличные расчеты, арендуется ячейка в банке, куда, после подписания ипотечного договора, закладывают денежные средства в размере предоставленной кредитной линии. Доступ к ячейке продавец получит только после завершения процесса переоформления ипотеки, т.е. после выдачи покупателю новых документов на недвижимость.

Договор составляется с непосредственным участием банка без права заемщика вносить в него корректировки. После того, как кредитор представит договор, необходимо внимательно прочитать каждый пункт, ведь в дальнейшем предстоит соблюдать указанные в нем условия на протяжении всего срока кредитования.

Следует обратить внимание на следующие пункты:

  1. Правильность написания адреса и основных характеристик жилья.
  2. Точность личных данных сторон сделки.
  3. Обязанности заемщика и последствия неисполнения договора.

Во избежание проблем. Банки практикуют одновременное подписание ипотечного договора и двух других – на передачу залога и покупку:

  1. Так как недвижимость станет залогом по ипотеке, заемщик подписывает соответствующие документы на передачу приобретаемого объекта в залоговое обеспечение по ипотеке. После передачи залога заемщик утрачивает право распоряжения недвижимостью без согласования с кредитором вплоть до момента последнего платежа и снятия обременения.
  2. Часто ипотечный договор подписывают одновременно с договором страхования. В дальнейшем, заемщику предстоит ежегодно продлевать и оплачивать услуги страховщика (страхование титула, залоговой недвижимости, жизни и здоровья). Если первые два варианта страхования являются обязательными, то от личного страхования жизни и здоровья заемщик вправе отказаться. В таком случае, банк оставляет за собой право пересмотреть условия кредитования, если изначально сделка была согласована с согласием на личную страховку.

После того, как подписаны документы, подтверждающие переход права на недвижимость к заемщику, с полным пакетом бумаг на квартиру и оформление сделки, стороны являются в отделение Росреестра и пишут заявление с просьбой зафиксировать переход имущественных прав.

Вместо Росреестра допускается передача пакета бумаг через МФЦ. В течение ближайших 5 дней после обращения граждан, сотрудники регистрирующего органа проверяют сделку и вносят изменения в базу Росреестра. Подтверждением успешного завершения покупки станет выписка из ЕГРП, полученная покупателем.

Ипотечная сделка – сложная многоэтапная процедура и часто сопровождается различными сложностями при оформлении. Задолго до обращения в банк следует изучить, как происходит покупка квартиры в ипотеку, и какие последствия ждут после взятия финансовых обязательств. Нужно оценить свои шансы на получение кредита и платежеспособность. Ответственность по договору обеспечивается залоговым имуществом, и банк не преминет воспользоваться своим законным правом, если клиент не сможет обслуживать ипотечный долг и допустит просрочки.

  • При покупке готового жилья меньше рисков, чем у строящегося;
  • Переезд возможен сразу после оформления сделки;
  • Можно заранее оценить соседей;
  • Инфраструктура, как правило, более развитая, нежели в новом квартале.

Эти и другие преимущества перевешивают чашу весов в сторону вторичной недвижимости. Сюда же отнесем и готовое жилье в новостройках. В силу высокой стоимости такого жилья в пределах Санкт-Петербурга большинство граждан использует ипотечное кредитование. К тому же, банки охотно предоставляют различные условия, а процентные ставки имеют тенденцию к снижению.

Процедура покупки вторичного жилья в ипотеку имеет ряд сложностей. Необходимо действовать последовательно и без спешки. Лучше потратить чуть больше времени и разобраться во всех правовых и организационных вопросах, особенно если вы ранее не сталкивались с ними.

Каков же порядок действий при покупке вторичного жилья в ипотеку?

  1. Выбор подходящего банка;
  2. Сбор необходимых документов для оформления заявки на одобрение;
  3. Подача заявки на ипотечный кредит;
  4. Поиск квартиры;
  5. Оценка квартиры независимым оценщиком;
  6. Оформление кредитного договора и договора купли-продажи;
  7. Передача денежных средств по договору купли-продажи.

Рассмотрим каждый пункт по отдельности.

  • Просмотрите все банки, которые действуют в вашем регионе. Условия ипотеки в большинстве случаев можно найти на официальных сайтах и уточнить по телефону;
  • Исключите из выборки банки, требованиям которых вы не отвечаете. Например, по возрасту или по наличию регистрации;
  • Проанализируйте крупные и мелкие банки. Сравните первоначальные взносы, ставки и прочие условия;
  • Обратите внимание на льготные условия. Зарплатным клиентам, молодым семьям, бюджетникам часто предоставляется пониженная ставка.

Одна из самых низких ставок у Сбербанка России. Например, для молодых семей, являющимися зарплатными клиентами банка, при условии страхования жизни и здоровья, а также электронной регистрации сделки, ставка составляет 8,9% годовых.

Читайте также:  Можно ли разделить по долям ипотечную квартиру

После сравнения условий лучше лично обратиться в офис для того, чтобы менеджер смог произвести расчеты индивидуально для вас.

Определились с банковской организацией? Начните собирать документы, необходимые для одобрения заявки на ипотечный кредит. При описании условий покупки вторичного жилья в ипотеку банки зачастую указывают требуемые документы. Среди них:

  • паспорт;
  • второй документ, удостоверяющий личность (СНИЛС, копия водительских прав, военный билет);
  • заявление-анкета заемщика;
  • документ, подтверждающий занятость (копия трудовой книжки, выписка из трудовой книжки, справка от работодателя);
  • документ, подтверждающий доход (справка 2-НДФЛ, справка с места работы в произвольной форме)
  • свидетельство о браке или разводе.

Не забудьте, что у некоторых документов есть ограниченный срок действия. К примеру, справка 2-НДФЛ действительна 30 календарных дней с даты оформления.

После сбора всех документов необходимо направить их в банк, чтобы получить предварительное одобрение ипотечного кредита на определенную сумму. Обычно подача заявки происходит в ипотечном центре конкретного банка.

Независимо от способа подачи заявления, банк в течение нескольких рабочих дней принимает решение об одобрении ипотеки либо об отказе.

Одобрение действительно, как правило, в течении нескольких месяцев. Точный срок необходимо уточнять в каждом конкретном случае.

Имея на руках положительное решение банка самое время подобрать квартиру. Однако, не всякий объект недвижимости будет одобрен банком. Кредитные организации, как правило, обращают внимание на следующие факторы:

  • Квартира должна находиться в доме, который не признан ветхим или аварийным;
  • Помещение, как правило, должно быть отдельной квартирой, а не комнатой;
  • Наличие коммуникаций;
  • Отсутствие незаконных планировок;
  • Свобода от ограничений и обременений прав.

Банк заинтересован в том, чтобы при покупке вторичного жилья в ипотеку, то есть квартиры, она не потеряла свою стоимость. Что касается остальных параметров, то покупатель волен выбирать квартиру на свой вкус. Однако обратите внимание на мошеннические схемы и без спешки подойдите к выбору жилья.

Покупатель должен предоставить оценщику документы, относящиеся к недвижимости. Через несколько дней оценщик предоставляет итоговый отчет, в котором указана рыночная и ликвидационная цена. Вторая цифра всегда меньше первой, и банки ориентируются на нее. Банк не выдаст сумму большую, чем ликвидационная стоимость жилья. Разницу между предоставляемой банком суммой кредита и стоимостью жилья придется покрывать самостоятельно.

Заявка на кредит одобрена и стоимость квартиры вписывается в максимальную сумму кредита, которую одобрил банк? Настало время подготовить остальные документы для покупки вторичного жилья в ипотеку.

Вам понадобятся следующие основные документы по кредитуемой квартире:

  • Выписка из ЕРГН о наличии права собственности у продавца;
  • Документы, на основании которых возникло право собственности продавца;
  • Отчет об оценке объекта;
  • Справка формы № 9 о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости;
  • Справка формы № 7 о характеристиках объекта недвижимости;
  • Кадастровый и/или технический паспорт помещения.

Полный список документов лучше уточнять в каждом конкретном случае.

Порядок покупки вторичного жилья в ипотеку таков, что кредитный договор с банком и договор купли-продажи квартиры с продавцом подписываются одновременно, либо с небольшой разницей во времени.

Кредитный договор включает в себя непосредственно сам договор и закладную – ценную бумагу, удостоверяющую права залогодержателя, то есть банка. Текст договора должен содержать полные сведения об предмете (объекте недвижимости), о размере и сроках платежей по договору. Во время подписания кредитного договора важно обращать внимание на все условия, поскольку они могут содержать обстоятельства, увеличивающие процентную ставку. К примеру, процентная ставка возрастает при отсутствии личного страхования.

На этом же этапе происходит страхование имущества, которое передается в залог банку, а также страхование жизни заемщика.
Договор купли-продажи квартиры после подписания необходимо направить в Росреестр для регистрации перехода прав и установления залога.

Заключительный этап при покупке вторичного жилья в ипотеку, например, квартиры – передача денег продавцу. Это происходит в тот момент, когда право собственности на жилье перешло к вам после государственной регистрации. Нередко часть денег передается продавцу в виде аванса до перехода права собственности, что позволяет окупить затраты продавца в случае отмены сделки.

Передача средств осуществляется:

  • Наличным платежом (редко);
  • С помощью аккредитива;
  • С помощью депозитарной ячейки.

После передачи денег ваши правоотношения с продавцом закончены. Вы выполнили обязательства по договору купли-продажи и получили в собственность жилье, которое находится в залоге у банка до момента выплаты всех сумм по кредитному договору.

Adblock
detector