Что нужно знать об ипотеке от застройщика

Программы ипотечного кредитования, субсидированные государством, в большинстве случаев предполагают льготные условия для покупателей новостроек. Раньше на приобретение жилья в не построенном здании решались немногие из-за недобросовестности компаний-застройщиков. В настоящее время законодательство в этой области предоставляет больше гарантий для граждан, поэтому брать в ипотеку квартиру в возводимом здании стало менее рискованно.

Во всех крупных банках предусмотрена программа ипотечного кредитования строящегося жилья. Для подобных программ под новостройкой понимается недвижимый объект, не введенный в эксплуатацию, а, следовательно, и не передаваемый в залог в момент заключения кредитного договора. Выдача займа осуществляется на недвижимый объект, который еще не признан таковым.

Именно указанная особенность обуславливает проявление некоторой осторожности банком, который при рассмотрении документов может затребовать:

  • дополнительные документы,
  • большего количества платежеспособных поручителей,
  • или поставить условие о залоге уже имеющегося у заёмщика имущества (в том числе автомобиля).

Существует два способа кредитования при покупке возводимого объекта:

  1. ипотека от банка-партнера;
  2. рассрочка (заём) непосредственно у застройщика без участия банка.

Застройщики с целью привлечения клиентов получают аккредитацию в банках, предоставляющих ипотечные займы. Банк, тщательно проверивший документы строительной компании, соглашается на оформление ипотечных кредитов для клиентов конкретного застройщика на определенные строящиеся объекты. Процентная ставка при этом существенно снижается и делает такое предложение более выгодным на рынке недвижимости в сравнении с готовым жильём.

Несомненные плюсы приобретения строящегося жилья:

Если по вине строительной организации происходит затягивание сроков сдачи, покупатель вправе обратиться в суд и взыскать с недобросовестной стороны излишне потраченные деньги в результате задержки сдачи.

Важно знать, что кредит выдается при готовности дома от 20 %, финансировать покупку недвижимости на стадии котлована банк не будет.

Для оформления ипотечного кредита необходимо следовать следующему порядку.

  1. Рассмотреть варианты строящихся жилых объектов и выбрать подходящий.
  2. Ознакомиться с информацией о лице, осуществляющем застройку. Действующее законодательство обязывает его публиковать в открытом доступе сведения о своей деятельности, в том числе разрешение на осуществление строительства и документы, подтверждающие владение землей, на территории которой ведется строительство.
  3. Рассмотреть предложения банков-партнеров по процентным ставкам, срокам кредитования, условиям предоставления залога, суммам кредита и иным условиям.
  4. Подать заявку на кредит, приложив необходимые документы.
  5. После одобрения банка, заключить договор с застройщиком и пройти процедуру регистрации.
Читайте также:  Как заполнить декларацию 3 ндфл на имущественный вычет по процентам по ипотеке

Сотрудники строительной организации зачастую оказывают помощь в подготовке пакета документов для получения кредита, они так же, как и их клиенты заинтересованы в снижении вероятности получения отказа от банка.

Законодательство, регулирующее вопросы кредитования строящегося жилья, включает в себя:

Залог в данном случае кредитования необязателен. Он используется банком для подстраховки при возникновении сомнений в платежеспособности заявителя. Сбербанк принимает как недвижимое имущество (квартиры, земельные участки), так и движимое (ценные бумаги, золотые слитки и другие). Сумма кредита не превышает 85 % оценочной стоимости такого имущества.

Покупка квартиры в строящемся доме уже давно стала нормой, поскольку такая ипотека обходится значительно дешевле, особенно на ранних этапах строительства дома. Однако подобная сделка чревата риском. Всегда существует вероятность, что дом так и останется недостроем, а также что качество самого здания (особенно возведенного в сжатые сроки) будет сомнительным.

Основная выгода в приобретении строящегося жилья — это его цена. Разница по сравнению со «вторичкой» может достигать 30%. Другой плюс «свежего» жилья — оно юридически чистое, у него еще нет истории. Планировка современных новостроек удобнее, чем в старых домах, а на этапе строительства всегда можно выбрать себе подходящую — это еще один плюс покупки подобной жилплощади.

Очевидно, что ипотека на строящееся жилье имеет не только плюсы, но и минусы. К ним, в частности, относятся скромное количество кредитных программ и сложность оформления. Однако большинство покупателей не боятся преград, ведь такие программы позволяют получить жилплощадь заметно дешевле благодаря пониженной стоимости квадратных метров.

Для банка ипотека на строящееся жилье является рискованной процедурой. В случае с приобретением вторичного жилья всегда есть гарант — покупаемая квартира, но со строящимся жильем этого гаранта не существует. Именно отсутствием залога обусловлено малое количество кредитных программ по приобретению жилья в строящемся доме.

Оформление заветной ссуды производится в два этапа — подача стандартного пакета документов (необходимо для определения возможности выдачи займа) и, в случае одобрения, получение банком документов по выбранному застройщику и объекту строительства. Банк также самостоятельно проводит проверку застройщика и оценку ликвидной стоимости объекта — это дорогая и длительная процедура. Сперва банк проверяет застройщика и уже потом сам объект. Он также может проверить инвесторов застройщика. В идеале основным инвестором будет сам банк — это позволит снизить ставку при оформлении, поскольку банк заинтересован в скорейшей реализации жилья.

Читайте также:  Закладная в банке при ипотеке что это такое

Если все проверки прошли успешно, банк разрабатывает ипотечную программу. Важно понимать, что если строительство здания находится на этапе вырытого котлована, ни одна компания не станет рассматривать возможность предоставления ипотеки. Жилье должно быть возведено хотя бы на 20%. Рекомендуется обращать внимание на дома, которые построены на треть или половину — цена квадрата еще мала, а вероятность завершения стройки уже высокая.

При выборе застройщика необходимо тщательно изучить информацию о нем. Важно обратить внимание на статистику домов, которые уже были построены, поискать судебные споры с дольщиками и сравнить цены. Информацию можно найти на официальном сайте застройщика и на форумах, где есть возможность получить живые отзывы покупателей из первых рук. К статьям и репортажам стоит отнестись скептически — некоторые материалы могут оказаться рекламными. Идеальный вариант — опыт знакомых, которые также подскажут во сколько обойдется ремонт в новой квартире.

Если дом уже присмотрен, есть смысл навестить стройку и поговорить с рабочими о том, как продвигается строительство. Когда застройщик намечен, стоит ознакомиться с его документами — уставом, свидетельством о присвоении ОГРН, разрешением и лицензией на строительство (обязательно посмотрите на срок ее действия) и ИНН. Застройщик также обязан показать документы, которые подтверждают его право на данный земельный участок и проектную документацию. Хорошо, если строительство застраховано, а застройщика кредитуют сразу несколько банков.

Есть несколько договоров, которые может заключить дольщик с застройщиком — договор уступки прав требования, договор паенакопления в ЖСК, но самым безопасным будет договор долевого участия в строительстве. Он подлежит обязательной регистрации в Росреестре — это обезопасит покупателя от двойных продаж.

В любом договоре должны быть указаны кадастровый номер участка, адрес дома, этаж и предварительный номер квартиры, ее планировка, размер и отделка, а также дата сдачи. Добросовестные застройщики прилагают к основному договору также страховой, который обезопасит дольщика от остановки строительства из-за банкротства или стихийного бедствия.

Читайте также:  Одобрит ли банк ипотеку если есть кредиты в других банках

Внимательный подход к выбору застройщика убережет покупателя от ситуации, в которой оказались люди, связавшиеся с Urban Group. Этот застройщик вышел на рынок Подмосковья десять лет назад и предлагал «бизнес-класс по цене эконома» (что уже само по себе сомнительно). Urban Group начали с таунхаусов на десяток гектаров, после продвинулись до многоквартирных ЖК с общей площадью от 50-200 тысяч квадратных метров. Тогда дома строились и сдавались в срок.

Однако в 2016 году Urban Group взялись за масштабный проект по застройке возле поселка Лайково. Речь шла о 116 гектарах, площадь квартир превышала 800 тысяч квадратных метров. Строительством занималась компания СУ-155, но она попала под санацию в связи с невыполнением своих обязательств, которые в итоге взяли на себя Urban Group. Они обещали обеспечить 164 дольщика квартирами и заплатить по кредитам СУ-155, а также построить дюжину социальных объектов.

Этот риск стал для компании роковым — Urban Group переоценили свои силы. Нынешний директор компании (заступил в должность в апреле этого года) считает, что менеджмент не справился с управлением — допустил ошибки, халатности и злоупотребление; аудит компании выявил нецелевое расходование средств и перенаправление денежных потоков. В проект было вложено десять миллиардов рублей, а полученная выручка составила всего шесть.

Срыв сроков начался в 2017 году, а к весне текущего года ситуация накалилась до предела. В июне было принято решение о санации Urban Group и признании банкротами входящих в ее состав компаний («Ваш город», «Континент проект», «Экоквартал», «Хайгейт» и «Инвастрой»). Достройка объектов поручена Фонду защиты прав дольщиков до конца 2022 года, однако средств Фонда не хватит для такой масштабной цели.

Недавно стало известно, что дольщикам могут предложить деньги, однако это касается только тез, кто вложился в жилье в ЖК «Лайково и «Лесобережный» — строительство этих объектов находится практически в нулевой стадии. Денежное возмещение, по словам министра строительного комплекса Московской области, рассматривается властями в качестве альтернативы. Информацию об этом также подтвердил губернатор Подмосковья. Гендиректор Фонда защиты прав дольщиков, в свою очередь, заявил о возможности снижения ставок до 9,5%, однако ситуация с каждым дольщиком будет решаться в индивидуальном порядке.

Adblock
detector