Учитывая нынешнюю экономику, можно всю жизнь копить на собственное жилье. Вселиться в свою квартиру в молодом возрасте поможет ипотека, что нужно знать при оформлении такого кредита, попробуем разобраться поподробнее.
Ничего сложного. Ипотека – это кредит на жилье. То есть, если вы взяли в банке целевой кредит на покупку квартиры или частного дома, значит вы оформили ипотеку. При этом купить жилье можно как на первичном (новострой), так и на вторичном рынке.
При выдаче такого кредита банк всегда заключает договор, где в обязательном порядке первой стороной выступает банк, а другой – заемщик (физическое лицо).
Кроме того, ипотека всегда выдается под залог недвижимого имущества. Залогом выступает, как правило, жилье, которое клиент покупает за кредитные средства. Но по договоренности с банком в качестве залога может стать и любое другое имущество клиента.
Договора ипотеки и залога оформляются нотариально, залоговое имущество заносится в специальный реестр, заемщик не может его продать, подарить или обменять до полного погашения банковской ссуды и всех сопутствующих платежей (процентов, комиссий, страховок, возможно, пени и штрафов). При оформлении ипотеки банк, как правило, не требует поручителей, поскольку залог в достаточной мере покрывает все риски по кредиту.
Ипотека (кредит на жилье) всегда оформляется на долгий срок – от 10 до 20 лет и более. С одной стороны, это преимущество, так как клиенту проще выплатить долг, но с другой стороны эта «радость» может растянуться на 20 лет! Целая жизнь…
Клиент может, конечно, погасить кредит быстрее, но здесь есть свои подводные камни. В договоре может быть предусмотрен штраф за досрочное погашение кредита. Объяснить это с точки зрения банка, легко: банк планировал заработать на клиенте определенную сумму, а при досрочном погашении ипотеки теряется значительная часть дохода банка, поэтому он восполнит это штрафами. А вот клиенту платить неустойку за досрочное погашение очень невыгодно.
Внимание! Перед подписанием договора его нужно внимательно прочитать, особенно все сноски мелким шрифтом.
Рассмотрим далее и еще глубже вопрос ипотека, что нужно знать при ее оформлении, чтобы не попасть в ловушку.
Банк, как правило, предлагает оформить ипотеку в национальной валюте, долларах и евро. Какую валюту предпочесть?
Интересно, что при оформлении кредита на жилье в национальной валюте процентная ставка по кредиту на несколько пунктов выше, чем при оформлении ссуды в иностранной валюте. Поэтому многие клиенты и оформляют ипотеку в долларах. Но при нынешнем уровне инфляции такой подход является ошибочным.
Потенциальный риск несет также и рост курса доллара и евро. Чтобы избежать его экономисты советуют все-таки долгосрочные кредиты оформлять в рублях. Так, спокойнее.
Когда оформляется ипотека начальный взнос может быть от 0 до 30% и более от оценочной стоимости жилья, которое покупает заемщик за кредитные средства.
Например, оценщик оценил выбранную заемщиком квартиру в 50 тысяч долларов, тогда:
- банк может оформить ипотеку на всю сумму (первоначальный взнос составляет 0%);
- банк может выдать ссуду в сумме 45 тысяч долларов (первоначальный взнос составляет 5 тысяч долларов, то есть 10% от оценочной стоимости квартиры);
- банк выдает в кредит 35 тысяч долларов (первоначальный взнос составляет 15 тысяч долларов, то есть 30% от оценочной стоимости квартиры);
- ипотека оформляется на 20 тысяч долларов (первоначальный взнос составляет 30 тысяч долларов, то есть 60% от оценочной стоимости квартиры).
И так далее. Как правило, в условиях ипотечного кредитования указан обязательный размер первоначального взноса, но сумма может корректироваться. Например, если залоговое имущество оценено дешево, тогда сумма первоначального взноса будет увеличена для покрытия рисков невозвратности кредита, или клиент изъявил желание сразу внести больше средств, чтобы взять меньшую сумму кредита.
Иногда клиенту не хватает средств на первоначальный взнос, тогда банк может предложить оформить дополнительный кредит для покрытия недостающей суммы, например, потребительский или карточный.
При расчете графика погашения кажется, что все просто: сумма кредита делится на весь срок кредита (например, 240 месяцев, если ипотека оформлена на 20 лет), ежемесячно начисляются проценты на остаток долга, в итоге каждый месяц клиенту нужно вносить платеж, который состоит из суммы долга по кредиту + проценты. Но на деле банки используют разные схемы начисления процентов по кредиту – стандартную и аннуитетную.
В первом случае сумма ежемесячного платежа постепенно уменьшается, во втором случае клиент все 20 лет каждый месяц выплачивает одну и ту же сумму.
Совет! Наглядно аннуитетная схема выглядит более удобной и выгодной для клиента, но если подсчитать сумму переплаты по кредиту, то становится очевидным, простая (стандартная) схема – это то, что нужно заемщику.
Когда оформляется квартира в ипотеку (или дом), то в обязательном порядке в сделке участвует страховая компания и оценщики. Страховая компания страхует жизнь заемщика и залоговое имущество. Договор страхования оформляется на один год. Ежегодно до полного погашения ссуды заемщик обязан возобновлять договор страхования.
Обратите внимание! Банк часто навязывает свою страховую компанию, но клиент должен знать, что он вправе выбрать любого страховика, у которого более выгодные условия.
Оценщики оценивают недвижимое имущество, которое покупает клиент за кредитные средства, и залоговое имущество. Для этого они посещают квартиру или дом, осматривают его, фотографируют. Банк не может выдать ссуду больше, чем оценочная стоимость имущества.
Итак, что нужно знать когда берешь ипотеку?
Основной перечень моментов, на которые стоит обратить внимание при оформлении кредита на жилье, выглядит так:
- желательно оформлять договор на максимальный срок — 20 лет или более, при этом нужно обратить внимание, возможно ли досрочное погашение кредита;
- ипотеку экономисты советуют оформлять в национальной валюте;
- если не хватает собственных средств для первоначального взноса, то можно дополнительно оформить кредит для этой цели;
- самый выгодный график погашения кредита – стандартный;
- имущество, переданное в залог при оформлении ипотеки, не подлежит отчуждению до полного погашения долга.
Ипотека, подводные камни, рассмотренные в статье – это набор советов, которые позволят решить вопрос покупки недвижимости без особых проблем.
Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:
Основное преимущество приобретения жилья на первичном рынке – это цена. Бывает, конечно, что стимулом здесь служит и особое расположение, и уникальный дизайн-проект дома, заявленный Застройщиком. Но чаще, особенно при массовой застройке жилых микрорайонов, основной стимул для выбора «первички» – это все-таки цена.
Цена на Откроется в новой вкладке.»>«первичке» ниже, чем на аналогичную квартиру на Откроется в новой вкладке.»>«вторичке» потому, что на момент сделки этой квартиры еще нет. Либо она уже есть, дом построен, но еще не сдан (в этом случае цена уже будет близка к цене «вторички»).
В большинстве случаев Покупатель все же платит деньги за то, чего еще нет в природе, т.е. фактически «покупает воздух», платит за обещания Откроется в новой вкладке.»>Застройщика. Именно этот риск и компенсируется Покупателю дисконтом в цене.
Вообще, при покупке жилья на первичном рынке, по сравнению со «вторичкой», сталкиваешься с совершенно другими типами рисков. Их здесь гораздо меньше, чем на «вторичке», но они своеобразные, и бывают четырех типов:
- риск долгостроя или недостроя,
- риск технических ошибок и/или недоделок (технологический риск),
- риск несоответствия ожиданиям (маркетинговый риск),
- риск «двойных продаж» (юридический риск).
Рассмотрим эти риски покупки новостроек по порядку.
Риск долгостроя или недостроя – это основной и самый главный риск при покупке новостройки. Именно из-за него появляются так называемые «обманутые дольщики», которые не могут вернуть себе вложенные в строительство деньги.
Всегда существует вероятность того, что Откроется в новой вкладке.»>Девелопер не осилит финансирование стройки полностью (например, в случае падения текущих продаж квартир, или в случае изменения курса рубля), а также вероятность того, что Девелопер не сможет решить многочисленные административные вопросы (получение различных согласований и разрешений, в т. ч. на ввод дома в эксплуатацию).
Очевидно, что у крупных Девелоперов такой риск ниже. Кризис 2008 года это подтвердил: многие мелкие игроки вылетели тогда с девелоперского рынка, в то время как крупные компании устояли, хоть и снизили темпы своего строительства.
Участие государства в этой проблеме (принятие Откроется в новой вкладке.»>214-ФЗ и периодические поправки к нему), а также создание Откроется в новой вкладке.»>строительных СРО, постепенно снижают этот вид риска. А формирование единого Откроется в новой вкладке.»>компенсационного фонда застройщиков (с 2017 года), и новые правила Откроется в новой вкладке.»>расчетов через счета эскроу (с июля 2019) – и вовсе сводят этот риск практически к нулю.
Технологический риск – это вероятность того, что в процессе стройки могут быть допущены технические ошибки и недоделки. Некачественная работа строителей, обычно, видна не сразу, но проявляется через некоторое время, когда начинаешь жить в квартире. Например, промерзает стена зимой, протекает крыша на последнем этаже, или подтекают межпанельные швы в панельном доме.
От халтурной работы, к сожалению, не застрахован никто, и такое случается. Поэтому ориентироваться приходится на личное наблюдение за процессом строительства, советы специалистов-строителей и отзывы покупателей квартир у этого Девелопера в уже построенных и сданных домах.
Снизить такой риск можно с помощью грамотной Откроется в новой вкладке.»>приемки квартиры в новостройке (как это делается рассказано по ссылке). Ведь согласно ФЗ-214, Девелопер обязан за свой счет исправить брак и недоделки, если их вовремя обнаружили в процессе приемки новой квартиры.
Риск несоответствия ожиданиям говорит сам за себя. Ведь покупаем мы то, чего в природе еще нет, но должно скоро быть. А каким именно оно должно быть, каждый может представлять по-своему. В рекламе проекта все выглядит блестяще, на деле же картина может оказаться не такая радужная. Конечно, основные параметры дома и квартиры Застройщик представляет Покупателю (на основе проектной документации), но в «мелочах» бывают неувязки.
Звукоизоляция, например, может оказаться гораздо хуже ожидаемой. Из окон зимой может заметно поддувать. Напор воды может оказаться очень слабый. Горячая вода в кране может оказаться чуть теплой. Даже общая площадь готовой квартиры (по обмерам БТИ) не всегда совпадает с проектной.
В обжитой «вторичке» все это видно сразу, при осмотре квартиры.
Кроме того, подобные «мелочи» могут выражаться и в окружающей дом инфраструктуре, которая также может не оправдать ожиданий Покупателя. Это касается уличного освещения, качества тротуаров и подъездных путей к дому, детских площадок, зеленых насаждений, и т.п.
Хочешь-не-хочешь, а такой риск Покупателям жилья на первичном рынке приходится принимать и полагаться только на имидж и порядочность Девелопера.
Риск «двойных продаж» – это вероятность того, что в процессе стройки одна и та же квартира может быть продана двум, а то и трем Покупателям одновременно. Такое случается, обычно, не из злого умысла Девелопера, а по недоразумению, халатности и несогласованности действий соинвесторов проекта, каждый из которых может продавать Откроется в новой вкладке.»>права требования на одну и ту же квартиру, полагая, что сам имеет на нее эти права.
Этот риск полностью закрывается, если квартира покупается по Откроется в новой вкладке.»>Договору долевого участия (ДДУ). Такой договор действует строго в рамках 214-ФЗ, регистрируется в Откроется в новой вкладке.»>Росреестре и полностью исключает возможность «двойной продажи» одной и той же квартиры.
Хорошая новость в том, что на «первичке» существенно ниже юридические риски для Покупателя. Так как на первичном рынке строящиеся квартиры не имели прежде хозяев, то это означает, что Откроется в новой вкладке.»>прав собственности на них вообще не существовало, а значит и претензий от прежних собственников быть не может. Покупатель становится первым собственником новой квартиры (отсюда и название – «первичка»).
Кроме того, каждый Девелопер ни в коем случае не заинтересован в конфликтах с Покупателями, которые могут стоить ему прокурорских проверок, потери имиджа, падения продаж, а значит – и прибыли. Поэтому в любой девелоперской компании есть штат квалифицированных юристов, «заточенных» под оформление передачи прав собственности Покупателям квартир.
Стоит заметить, что на первичном рынке приобретение жилья может происходить не только напрямую у Застройщика, но и опосредованно – у одного из дольщиков, например, или у юрлица, подрядчика строительства – по Откроется в новой вкладке.»>Договору уступки права требования. В таком случае мы учитываем некоторые дополнительные Откроется в новой вкладке.»>риски, характерные для переуступки прав (подробнее об этом – см. по ссылкам), а в остальном действуем так же, как и при покупке квартиры у самого Застройщика, то есть идем дальше по шагам ИНСТРУКЦИИ.
Сомневаешься в покупке новостройки? Не уверен в надежности Застройщика?
Проверить Застройщика, проектную документацию и условия договора помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.
Итак, мы выбрали первичный рынок, порадовались сэкономленным деньгам и смирились с необходимостью ждать окончания строительства.
Теперь нам нужно выбрать, собственно, квартиру на этом рынке.
На что здесь следует обратить внимание?
Рынок ипотечного кредитования продолжает активно развиваться. Многие семьи рассматривают ипотеку как единственную возможность улучшить жилищные условия. Вопрос, как взять ипотеку на квартиру, с чего начать остается актуальным.
Решившись на кредит и поняв «я точно хочу взять ипотеку на квартиру», многие потенциальные заемщики не знают с чего начать, куда обратиться. Для начала необходимо максимально изучить **все про ипотеку на квартиру на специализированных сайтах рынка недвижимости в сети, официальных порталах банковских организаций и понять, как действовать, какой объем документов необходимо будет собрать. После этого можно приступать к процессу взятия жилищного кредита в реале.
Для начала потенциальному заемщику следует определиться, на каком рынке (первичном, вторичном) он хочет приобрести жилье. Прежде всего, следует определиться с районом города, где будет приобретаться жилье, изучить варианты выставленных на продажу квартир на вторичке и в новостройках. Таким образом, покупатель сможет составить приблизительную картину предложений на рынке и определиться, сможет ли он рассчитаться с жилищным кредитом при существующем уровне цен и его текущих доходах. Но не следует сразу же выбирать конкретную квартиру и договариваться с ее продавцом, нужно сначала выбрать банк и ипотечную программу.
Рекомендуется оценить возможность внести первичный взнос за приблизительно выбранное жилье собственными средствами. В рамках стандартных проектов жилищного кредитования первый платеж предусмотрен на уровне от 20% рыночной стоимости объекта недвижимости. В некоторых ипотечных банковских проектах предусмотрены сниженные ставки первого платежа – от 10-15%, но везде действует закономерность – чем больше внесено заемщиком в качестве первичного взноса и чем короче срок кредитования, тем ниже процентная ставка по займу. Так, при стоимости квартиры в 2 млн рублей, в качестве первого взноса необходимо будет внести около 400 тыс. рублей.
Почему не следует торопиться с окончательным выбором квартиры? Как можно получить ипотеку на жилье? Специалисты рекомендуют для начала выбрать банк и ипотечную программу. Многие банковские организации выставляют свои требования к ипотечной недвижимости, году постройки здания, его состоянию.
В банках разработаны и действуют программы ипотечного кредитования недвижимости в определенных новостройках застройщиков – партнеров. В рамках таких проектов предлагаются льготные ставки кредитования, сниженные размеры первоначального взноса, предусмотрена возможность погасить часть ссуды средствами материнского капитала. Выгодно приобрести недвижимость можно в домах, построенных при финансовом участии банковской организации.
На этом этапе рекомендуется обращаться в несколько банков как государственных, так и коммерческих, чтобы знать их требования и иметь выбор в случае отказа одного из них. Также необходимо уточнить размеры первоначального взноса собственными средствами в каждом из банков по каждой из приблизительно выбранных программ.
На что следует обратить внимание при изучении и выборе программы жилищного займа:
размер первоначального взноса;
размер процентной ставки;
минимальная и максимальная сумма кредита;
минимальный и максимальный срок кредитования;
возможность оплатить часть долга средствами материнского капитала;
наличие льготных программ для определенных категорий населения;
участие банка в государственных программах реструктуризации задолженности;
программа страхования залогового жилья, жизни, здоровья титульного заемщика и предлагаемая страховая компания, ее расценки.
Определившись с банком и выбрав программу, эксперты рекомендуют с помощью кредитного калькулятора на сайте банка или кредитного менеджера, к которому можно обратиться непосредственно в отделении структуры, рассчитать приблизительные ежемесячные платежи по предлагаемому кредиту. Также необходимо заранее узнать о дополнительных платежах, которые необходимо будет оплатить заемщику (страховка, возможные комиссии при сборе документов, оформлении ипотеки).
Подавать заявку в банки клиенты могут самостоятельно или воспользовавшись услугами кредитного брокера. Одним из рисков первого варианта может быть получение одобрения на сумму, меньше, чем необходимо для покупки квартиры. Кредитный брокер может подсказать клиенту как лучше взять ипотеку на квартиру, в каком банке существуют более выгодные условия кредитования, какие правила получения ипотеки на покупку квартиры в каждом из выбранных клиентом банков. Также кредитный брокер может порекомендовать:
— кого из семьи выбрать в качестве титульного заемщика, а кого — созаемщиков;
— какие документы необходимо предоставить для расчета суммы совокупного дохода;
— как подтвердить свой доход, в том числе, полученный из неофициальных источников;
— какие есть программы льготного кредитования в банках региона.
Вместе с заявкой на ипотеку клиент должен предоставить следующие документы:
— ИНН;
— копию собственного паспорта и паспортов его созаемщиков;
— справку о доходах по форме 2-НДФЛ;
— свидетельство о браке;
— справку о регистрации;
— ксерокопию трудовой книжки;
— свидетельство о рождении детей.
Также банк может потребовать и другие необходимые документы для оценки рисков невозврата конкретным заемщиком взятых финансовых ресурсов.
Банки рассматривают поданные ипотечные заявки в течение 3-5 рабочих дней, после чего сообщают клиенту о принятом решении. При отказе банковские структуры могут не комментировать его причину. Одобрение поданной ипотечной заявки действительно в течение 30-60 дней в зависимости от правил кредитования банковской структуры. За это время клиент должен найти квартиру, которую он хочет приобрести в кредит, получить согласие продавца на продажу жилья через механизм ипотеки, собрать пакет документов.
Получив одобрение банка на ипотеку, можно приступить к выбору квартиры. При этом следует помнить, что банки не выдадут кредит, если недвижимость не будет соответствовать их требованиям:
— возраст здания не более 40-50 лет;
— жилье не должно значиться в списках аварийного, ветхого либо подлежащего капитальному ремонту;
— в квартире должны быть все работающие коммуникации;
— в квартире не должно быть незаконных перепланировок.
Выбрав квартиру и убедившись, что она соответствует требованиям банка, необходимо собрать пакет документов для получения ипотеки. Что нужно, чтобы оформить ипотеку на квартиру? В банк необходимо предоставить:
— документ, подтверждающий факт приобретения квартиры владельцем (договор мены, дарения, купли-продажи);
— справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
— технический паспорт квартиры;
— копию лицевого счета;
— ксерокопию паспортов всех собственников квартиры;
— оценку недвижимости;
— при наличии несовершеннолетних – разрешение органов опеки на продажу недвижимости.
Служба безопасности банка, изучив поданные документы, выдает разрешение на оформление сделки. После этого, клиент заключает с банком договор ипотеки, с продавцом – договор купли-продажи, регистрирует права собственности на жилье, заключает договора страхования и залога.