Как мы уже писали в предыдущей статье, сегодня взять ипотеку можно не только в банке, но и в специальных ипотечных агентствах. О том, что они собой представляют мы и будем говорить в этой статье.
Что это?
Агентствами ипотечного жилищного кредитования или, сокращенно, АИЖК, называют особый род организаций, созданных государством для развития системы ипотечного кредитования в нашей стране.
Структура ипотечных агентств в России представляет собой своеобразный треугольник, вершиной которого является Федеральное ипотечное агентство, а основанием – зависимые от него агентства в регионах.
Как это работает?
Спектр деятельности ипотечных агентств условно можно разделить на две
составляющие:
1. Предоставление жилищных кредитов населению.
2. Выкуп закладных у банков за счет средств государства.
Обратившись в агентство и подготовив необходимый пакет документов, вы согласовываете условия кредитования, получаете необходимые первичные консультации и т.д., после чего банк, работающий на условиях партнерского соглашения с ипотечным агентством, предоставляет вам кредит на заранее оговоренных условиях. После этого ипотечное агентство перекупает у банка права на вашу закладную.
С этого момента вы должны уже не банку, предоставившему вам ссуду, а ипотечному агентству, так что технически вы получили государственный кредит.
Брать или не брать?
Хотя преимущества работы с ипотечными агентствами и могли показаться вам достаточно сомнительными, вовсе отказываться от идеи прибегнуть к услугам АИЖК не стоит. Оптимальным решением будет собрать два пакета документов – для коммерческого банка и для ипотечного агентства. В таком случае вы точно сможете выбрать тот вариант, где будут наиболее выгодные для вас условия кредитования.
Для оживления и развития ипотечного кредитования государством была создана организация под названием ипотечное агентство. Оно состоит из основного федерального агентства (АИЖК) ипотечного жилищного кредитования, а также сети региональных агентств, которые ему подчиняются.
Его функции и схема сотрудничества ипотечного агентства с банками-кредиторами довольно проста. В первую очередь, в обязанности этой организации входит предоставление предварительных консультаций заемщиков и анализ условий кредитования. При этом сам ипотечный кредит оформляет непосредственно банк-партнер с учетом условий, которые предложило ипотечное агентство. Спустя какое-то время (иногда и сразу после сделки), агентство, договорившись с банком, выкупает право требования погашения ссуды и с этого момента уже оно является кредитором для заемщика. Таким образом, ипотечное агентство становится полноправным кредитором, пока вся сумма кредита вместе с процентами не будет полностью погашена. После оформления договора о продаже банком ипотечного кредита агентству заемщик в обязательном порядке письменно извещается о переходе закладной в собственность ипотечного агентства с новыми реквизитами (счет в банке и т.п.) для дальнейшего погашения кредита. Получается, что уже государство выступает в роли кредитора, действуя в лице агентства.
Не стоит также забывать, что ипотечное агентство никаких кредитов никому не выдает, вопреки ошибочному мнению многих людей. Оно лишь способствует заемщикам в выборе самой удобной и оптимальной кредитной программы, которую предлагает банк, а также агентство помогает людям с юридическим оформлением ипотечных сделок и оценкой необходимого размера кредита. То есть получение ссуды происходит непосредственно в банке-партнере согласно с предложенной агентством кредитной программой, причем в роли залогодержателя тут выступает агентство.
Чем благоприятно для заемщика сотрудничество с ипотечным агентством?
Важным вопросом, который возникает у заемщиков при оформлении ипотеки, является целесообразность сотрудничества с АИЖК, ведь можно просто обратиться в коммерческий банк и воспользоваться одним из его кредитных продуктов.
Неоспоримым аргументом, который однозначно свидетельствует о выгодности обращения в агентство, считаются более благоприятные условия кредитования и многолетний опыт ипотечной практики. То, что ипотечное агентство всегда предлагает лучшие условия в сравнении с банком не должно никого удивлять, ведь организация, созданная государством, по своей сути рассчитана на помощь населению в области ипотечного кредитования.
Однако при переуступке ипотечного кредита агентству для заемщика возникают и некоторые отрицательные факторы. Так, после выкупа права требования кредита агентством, заемщик должен уже вносить погашающий платеж на другой банковский счет, в соответствии с реквизитами, которые ему предоставило агентство. При этом с него могут взиматься платежи за обслуживание счета. И еще один отрицательный фактор – это невозможность взятия ипотечного кредита в иностранной валюте. То есть, если заемщик уже сотрудничает с агентством, то валютный кредит для него недоступен, и он обязан оформлять ипотечную ссуду в рублях.
Сущность, принципы функционирования, особенности взаимодействия участников
Система ипотечного жилищного кредитования — совокупность механизмов, обеспечивающих согласованное развитие рынка жилья, рынка ипотечных кредитов, финансового рынка (рынка ипотечных ценных бумаг).
Система ипотечного жилищного кредитования в России, это система, включающая в себя несколько сегментов:
— рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании;
— первичный рынок ипотечных кредитов, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество. Чем стабильнее рынок недвижимости, тем охотнее банки берут недвижимость в залог, расширяя оборот и снижая процентные ставки по кредиту;
— вторичный рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий передачу прав по закладным и ипотечным кредитам (продажа уже выданных ипотечных кредитов), а также реинвестирование выданных ипотечных кредитов. Вторичный рынок является связующим звеном между кредиторами на первичном ипотечном рынке и инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты.
В дополнение к известным принципам кредитования: платности, возвратности, срочности, обеспеченности и целевого использования средств, ипотечное кредитование осуществляется исходя, из принципов:
— конкретности залога, который предполагает выделение строю определенного, конкретного имущества, являющегося объектом залогового права. Именно конкретность позволяет выделить заложенное имущество из всей имущественной базы;
— гласности залога, что предусматривает требование, чтобы обремененность данного имущества залогом было легко распознаваема для третьих лиц;
— неприменимости погасительной Задолженности к зарегистрированным правам;
— старшинства, определяющего порядок удовлетворения претензий различных кредиторов к данному имуществу.
Задачи и функции основных участников рынка ипотечного жилищного кредитования
Долгосрочный ипотечный жилищный кредит — это кредит или заем, предоставленные на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.
На рынке долгосрочного ипотечного жилищного кредитования действуют следующие основные участники:
1) заемщики — физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);
2) продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;
3) кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы).
Основными функциями кредитора являются:
— предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;
— оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке;
— обслуживание выданных ипотечных кредитов.
По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя;
4) операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) — специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению.
К основным функциям операторов вторичного рынка относятся:
— рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;
— выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;
— привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования;
— оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;
5) органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним — государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Основными функциями этих органов являются:
— регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику;
— регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки;
— хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка;
6) страховые компании — страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
7) оценщики — юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;
8) риэлтерские фирмы — юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья.
К функциям риэлтеров относятся подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание;
9) инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.;
10) инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования —нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.
Особую роль особенно на начальном этапе создания системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения призвано играть государство.
Государство определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.
Основными препятствиями увеличения объемов ипотечного жилищного кредитования для населения являются высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, а также отсутствие достаточного объема долгосрочных ресурсов у кредитных организаций.
Эти проблемы решаются путем:
— снижения кредитных рисковза счет совершенствования процедур обращения взыскания на заложенное жилое имущество, включая определение порядков формирования Фондов временного поселения и проживания в них граждан, более четкой регламентации деятельности органов опеки и попечительства, прав членов семьи собственника жилья, формирования кредитных историй граждан и т.п.;
— повышения привлекательности ипотечного жилищного кредитования для банковского сектора экономикиза счет увеличения объемов выдаваемых ипотечных кредитов и целенаправленной нормативной деятельности Банка России;
— повышения привлекательности ипотечного жилищного кредитования для населенияза счет снижения высоких транзакционных издержек (отмена обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки, совершенствования процедур государственного учета и снижение оплаты за регистрацию прав на рынке жилья), внедрения и совершенствования механизмов страхования в ипотечном кредитовании, введения льгот по налогообложению;
— повышения прозрачности операций с недвижимостью путем совершенствования налогообложения операций с недвижимостью, совершаемых с участием физических и юридических лиц;