Что представляет собой ипотека и ипотечное кредитование

Многие полагают, что ипотека – это ссуда, предоставляемая банком для покупки жилья. Однако данное понятие намного шире. На вопрос, что такое ипотека, специалисты ответят – это одна из многочисленных форм залога, согласно которому кредитору передается в залог именно недвижимость. Говоря простым языком, ипотека – это кредит, который заемщик берет у банка, предлагая в залог недвижимость, то есть залог жилья – это и есть ипотека. Такое взаимодействие предполагает, что ипотечное имущество остается во владении у кредитора до полного погашения долга заемщиком.

Принято считать, что ипотека жилья – это кредит на покупку недвижимости, однако это не совсем верно. Конечно, в большинстве случаев ипотечный кредит берется на покупки жилья, но если у заемщика имеется и другое жилье, то может отдать его в ипотеку, оформив ипотечный кредит на любые другие нужды – приобретение автомобиля, яхты, бриллиантового колье, евроремонта, вложения в бизнес, строительство и т.д. Если же у заемщика нет другого жилья, то ему выдается целевой кредит – на приобретение жилья, которое он передает в залог кредитору.

При этом стоит отметить, что недвижимое имущество, закладываемое в качестве ипотеки, остается в собственности заемщика, но банк в случае невыполнения своих обязательств должником имеет право реализовать жилье. Так же не лишним будет знать, что ипотека жилья – это публичный залог. То есть, заключая договор ипотечного кредитования, он регистрируется в соответствующих органах с отметкой, что данная недвижимость находится под обременением. И если заинтересованному лицу потребуется информация об этом имуществе, то он может потребовать выписку из Госреестра.

Важное преимущество ипотеки перед другими видами кредитования – это сроки, суммы и проценты. Так, ипотечный кредит выдается на срок до 30 лет в размере до десятков миллионов рублей, при этом процентная ставка по ипотеке заметно ниже, чем при обычном потребительском кредите, так как банки, принимая в залог недвижимость, существенно снижают свои риски. Такое сотрудничество взаимовыгодно для обеих сторон – заемщик получает значительно смягченные условия кредитования, а кредитор – немалую прибыль, ведь переплата по жилищному займу иногда достигает 100%.

Оформление ипотечного кредита – это многоэтапный процесс, который включает сбор документов, их анализ комиссией банка, поиск недвижимости, ее страхование и оценка, заключение и регистрация договоров. Так для оформления ипотеки необходимо иметь высокий и стабильный доход, позитивную кредитную историю и минимальные накопления для первоначального взноса. Впрочем, некоторые категории граждан могут рассчитывать на социальную ипотеку при участии государства в погашении долга.

Ипотечное кредитование является одним из наиболее активно развивающихся направлений на российском рынке, поскольку обладает достаточными преимуществами при выборе потребителями кредитов такого рода, а именно:

— возможностью в достаточно короткие сроки вселиться в новое жилье (особенно это актуально для молодых семей прежде не имевших собственное жилье);

— длительностью срока по оплате предоставленного кредита, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости жилья;

— возможностью оплачивать собственное жилье, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как ежемесячные платежи сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичное жилье;

— возможностью зарегистрироваться (прописаться) в жилье, приобретенном по ипотечному жилищному кредиту, заемщику и членам его семьи;

— получение налоговой льготы на весь срок ипотеки.

Все вышеуказанные преимущества достаточно привлекательны, однако следует относиться к ипотеке с особой внимательностью, задумываясь над ценой таких преимуществ.

Итак, что представляет собой ипотечный жилищный кредит?

Ипотечный жилищный кредит (далее – ипотечный кредит) – это кредит или заем, предоставленные на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину-потребителю) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.

Читайте также:  Облагается ли налогом квартира взятая в ипотеку

Заемщиками по ипотечному кредиту выступают физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека).

Продавцами жилья являются — физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению.

Кредиторами ипотечного кредита выступают банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы).

Ипотечный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.

Приобретение жилья по ипотеке предполагает заключение нескольких договоров: з аключение договора купли — продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону.

В кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и другие.

В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку помещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами); срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.

По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Долгосрочные ипотечные кредиты предоставляются на срок от 3 лет и более. Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

Сумма кредита составляет не более 60 – 70% рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога.

Заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату части жилья, как правило, в сумме 30 — 40 % его стоимости за счет собственных средств.

Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.

Читайте также:  Кто может проживать в квартире взятой в ипотеку

Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30 — 35 % совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в залог кредитору). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств, осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.

Если Вы не нашли необходимую информацию, попробуйте
зайти на наш старый сайт

Разработка и продвижение сайта – FMF

Почтовый адрес:
392000, г. Тамбов, ул. Б. Васильева, д. 5

Процедура приобретения недвижимости по ипотеке известна с древних времен, когда основным ценным имуществом считалась земля. Сегодня популярность ипотечных кредитов, несмотря на годы кризиса и скромные доходы населения, увеличивается. Ипотечные кредиты для многих граждан становятся единственным способом реализации права на жилье, которое закреплено в Конституции. Программы государственного субсидирования и льготных каникул для некоторых категорий населения позволяют приобрести жилье в ипотеку семьям со средним доходом.

  • Обеспечение имущественных прав на ряд объектов, которые не могут быть приобретены иным способом, например, по договору купли-продажи;
  • Привлечение финансовых средств, необходимых для развития производственной или предпринимательской деятельности, под залог имущества;
  • Формирование фиктивного капитала, базирующегося на ценных бумагах (закладных).

Ипотечный вариант залога выгоден потребителю тем, что имущество остается или предоставляется в его пользование с определенными ограничениями по распоряжению. Согласно закону, предметом ипотеки не могут быть подземные пространства (недра), которые принадлежат государству. Теоретически, ипотечный кредит можно оформить даже на космический корабль, однако на практике объектом ипотеки чаще всего становятся жилые объекты, редко — предприятия.

Основными принципами ипотечного займа являются платность, срочность и возвратность. Под платностью подразумевается вознаграждение (проценты), которое получает кредитодатель от заемщика. Сюда же входит плата за оформление кредита, страховку имущества. Принцип возвратности предполагает возврат денежных средств, обеспечением которого является залоговое имущество. Ипотечные кредиты в государственном масштабе выполняют следующие функции:

  • Реализация недвижимости и стимулирование строительной отрасли;
  • Сбыт недвижимого имущества, которое невыгодно или невозможно (из-за юридических тонкостей) приобрести;
  • Страхование рисков кредитодателя и гарантия возвращения заемщиком средств банку;
  • Реализация жилищных прав населения, гарантированных Конституцией;
  • Стимулирование кредитного рынка;
  • Оптимизация инвестиционного портфеля финансовых организаций.

Оформление ипотеки на жилье, которое имеется в собственности заемщика, позволяет в короткие сроки улучшить условия проживания семьи. Если у клиента нет своей недвижимости, то оформляется договор ипотечного кредитования. В этом случае необходимо внесение начального взноса и достаточный уровень дохода, который позволяет обслуживать кредит на протяжении длительного времени. Таким образом, ипотека решает жилищный вопрос для тех, кто имеет в собственности недвижимость либо отвечает банковским требованиям.

Читайте также:  Как банк проверяет первоначальный взнос на ипотеку

Основным риском при выдаче кредита под залог недвижимого имущества является невозврат средств, как правило, части суммы. Стартовый взнос покрывает менее половины стоимости недвижимости, остальные средства, включая проценты и оплату страховки, заемщик вносит на протяжении нескольких десятков лет. Столь длительный срок обуславливает возможность невозврата кредита из-за причин общеэкономического (безработица, кризис, инфляция) или индивидуального характера.

Также банки идут на процентный риск, когда заключается договор с неизменной (фиксированной) процентной ставкой. Рост или падение рыночной ставки провоцирует убытки. В первом случае — очевидная потеря прибыли, во втором — риск досрочной выплаты всей суммы кредита. Чтобы избежать убытков при досрочном погашении, банк может предусмотреть в договоре невозможность такой процедуры или ввести штрафные санкции. Существенным недостатком для банков является не до конца сформированная и периодически обновляющаяся правовая база, которая влияет на размер ставки, статус ценных бумаг.

Даже если перед заключением договора заемщик рассчитал все доходы и расходы, заранее выплатил существенный первый взнос и страховку, сложности с обслуживанием кредита могут возникнуть через несколько лет. Это обусловлено общеэкономическими процессами в государстве, которые приводят к сокращению рабочих мест и уровня доходов, а также индивидуальными изменениями в доходной части бюджета ипотекодателя:

  • Рождение ребенка и, как следствие, сокращение дохода (супруга в декретном отпуске) и увеличение расходов на содержание семьи;
  • Утрата трудоспособности вследствие болезни или несчастного случая (страховка не всегда покрывает убытки);
  • Падение курса рубля при кредите в иностранной валюте. Снизить риск можно, если брать займ в той валюте, в которой заемщик получает доход, однако при этом процентная ставка будет выше;
  • Потеря заложенного имущества (пожар, военные действия, антитеррористические операции).

Возникает также риск существенного удешевления залоговой недвижимости, цена на которую может упасть вследствие кризиса или потери районом статуса престижного. Если заемщик не сможет обслуживать кредит, то реализация залога не даст нужной суммы, чтобы полностью погасить долг. В этом случае через суд взыскание будет наложено на другую собственность заемщика или его доходы (прибыль от бизнеса, заработную плату, пенсию).

Финансовые организации, при полном погашении кредита по ипотеке, получают прибыль, в несколько раз превышающую сумму займа. Также банки ориентированы на высокую комиссию от страховщика, которого предлагают клиенту. Если часть кредита не погашается, всегда есть возможность реализовать залоговое имущество и получить запланированную прибыль. Для заемщика преимущества ипотечного кредита не столь безусловны, но они имеются.

  • Жилплощадь для семьи без проживания с родственниками или аренды;
  • Возможность досрочного закрытия кредита и сокращения расходов (если иное не предусмотрено договором);
  • Получение прибыли при продаже ипотечного жилья (после закрытия кредита), если оно выросло в цене;
  • Льготное кредитование для молодых семей, военных;
  • Возможность рефинансировать ипотечный кредит при падении ставки.

Принимая решение об оформлении договора кредитования и ипотеки, необходимо максимально серьезно отнестись к финансовым возможностям семьи, проконсультироваться с юристом и рассмотреть предложения нескольких банков. Как правило, ипотечные договоры отличаются деталями, но и они могут иметь большое значение. Например, запрет на досрочное погашение кредитных обязательств не позволит заемщику сократить время выплаты, даже если такая возможность появится.

Институт ипотечного кредитования насчитывает не одну сотню лет, однако за все время существования широкой популярности не приобрел. Если есть возможность купить недвижимость за собственные средства или отложить покупку, то ипотека в качестве альтернативы не рассматривается. Решаются на оформление договора только те, кто самостоятельно приобрести жилье не может, однако остро в нем нуждается.

Adblock
detector