Что такое ипотечный андеррайтинг?
Если говорить на сегодняшнем языке, андеррайтинг это процедура проверки кредитором потенциального клиента.
И действительно, банк перед выдачей кредита, тем более, долгосрочного, ипотечного кредита, по которому выдается далеко не маленькая сумма, проверит все по полной программе.
*************************************
Что же включает в себя ипотечный андеррайтинг?
Выдача ипотечного кредита это не только собственно его выдача, но еще и оформление обеспечения – залога объекта недвижимости.
С учетом этого ипотечный андеррайтинг включает в себя несколько процедур:
андеррайтинг клиента,
андеррайтинг предмета залога.
Процедура андеррайтинга клиента включает в себя несколько этапов: сбор и проверка информации о клиенте; его оценка и оценка вероятности погашения им кредита; расчет коэффициентов платежеспособности клиента; принятие предварительного решения по кредиту в части заемщика (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения).
Для получения кредита гражданин заполняет анкету, указывает там определенную информацию о себе и представляет пакет документов.
**************************************
Банк там же может проверить некоторые сведения и по самому физическому лицу (проверить задолженности, сверить данные ИНН и т.д.).
Для оценки адекватности дохода, указанного заемщиков, банк может сравнить заявленный доход со среднестатистическим по региону и по профессии, воспользовавшись интернетом и своими внутренними базами.
Несомненно банк запросит информацию о клиенте и его долгах в бюро кредитных историй (БКИ).
Банк обязательно проверит информацию в представленных клиентом документах на предмет ее непротиворечивости в разных источниках.
Как правило, банки более тщательно проверяют клиента, если он работает в компании с небольшой численностью или у индивидуального предпринимателя, если он имеет отрицательную кредитную историю (такому клиенту вообще могут отказать), если клиент очень часто менял места работы, если занимаемая клиентом руководящая должность ну совсем не соответствует, например, его образованию.
После того, как информацию по клиенту проверили, банк рассчитывает так называемые коэффициенты платежеспособности – коэффициенты П/Д (отношение платежа по кредиту к доходу клиента) и О/Д (отношение всех обязательств клиента к доходу). Как правило, нормативное значение коэффициента П/Д не превышает 45% (с точки зрения минимизации риска банка классическое значение коэффициента должно быть не более 35%, но банки в погоне за клиентом упрощают свое отношение к риску и увеличивают этот норматив), а значение коэффициента О/Д не должно превышать 60%.
Рассчитав платежные коэффициенты банк определяет максимальную сумму кредита, которую он может дать конкретному клиенту.
Не забываем, что важную роль в ипотечном кредитовании играет обеспечение, а именно, залог жилой недвижимости.
Андеррайтинг предмета залога точно также включает в себя этап проверки информации, в данном случае, уже об объекте недвижимости, который будет предметом залога. Клиент представляет банку определенный пакет документов по объекту недвижимости.
Для того, чтобы проверить информацию, банк может выехать по месту расположения объекта недвижимости и убедиться, что он, как минимум, существует, а также убедится в том, что объект соответствует информации, представленной клиентом.
Необходимо знать, что банк при формировании своего представления о цене объекта недвижимости руководствуется не только независимым отчетом об оценке, который при ипотеке обязателен, но и самостоятельно может провести определенные процедуры оценки стоимости недвижимости. По большей части эти процедуры включают сравнение цены по объекту и среднестатистических цен по аналогичным объектам в конкретном регионе. Для этого, например, может использоваться информация из интернета (специализированные базы недвижимости). Если банку что-то не нравится в цене объекта, он будет проверять его более тщательно.
После проверки информации об объекте недвижимости, банк считает коэффициент К/З (отношение суммы кредита к его стоимости). Данный коэффициент, как правило, не должен превышать 90%. Минимум 10% клиент при покупке недвижимости должен внести за счет собственных средств. Зачастую при первоначальном взносе от 10% до 30% требуется дополнительное обеспечение, например, страхование финансовых рисков (так называемое, ипотечное страхование).
После того, как банк провел андеррайтинг клиента и объекта недвижимости, он принимает окончательное решение по ипотечному кредиту. Окончательное решение заключается в ответе “да” или “нет” на вопрос “давать кредит или нет“, и, если “да“, то на каких условиях.
Определяется максимальная сумма кредита и другие условия (срок, процентная ставка, необходимость дополнительного обеспечения). Причем максимальная сумма считается с учетом и дохода клиента и стоимости предмета залога.
Обычно банки выдвигают к заемщику ипотечного кредита менее жесткие требования, чем при других видах кредитования. Вместе с тем всегда проводится проверка дохода, проверка оценки недвижимости аккредитованными оценщиками, иногда проверка непрерывного стажа работы и прочие действия, повышающие безопасность сделки.
Также клиенты изучаются на предмет мошенничества. Для подтверждения сведений по доходам банки запрашивают справку по форме 2-НДФЛ. В некоторых случаях банк может обойтись и без справки о доходах, но тогда стоимость кредита для заемщика обойдется дороже. Также банк может потребовать справку о доходах свободной формы или на бланке кредитной организации, устное подтверждение руководства организации-работодателя. Нередко анализируются текущие расходы заемщика или доходы организации, в которых заемщик является руководителем или крупным акционером.
Интересно, что надежность заемщиков, которые берут кредиты на приобретение квартир в строящихся домах, андеррайтерами банков нередко оценивается даже более высоко, чем надежность заемщиков, покупающих на кредитные средства жилье на вторичном рынке. Андеррайтеры исходят из того, что новое жилье является более дорогим и его приобретают потребители с более высоким уровнем достатка.
При оценке платежеспособности заемщика обычно вычисляются соотношения:
– П/Д (платеж/доход, отношение платежей по кредиту к доходу заемщика за соответствующий период с учетом количества иждивенцев),
– О/Д (обязательства/доход, отношение обязательных расходов заемщика к общему совокупному учитываемому доходу),
– К/З (кредит/залог, отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества),
– К/Л (кредит/ликвидационная стоимость, отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества).
Таковой набор показателей отражает адекватную картину платежеспособности заемщика и позволяют стандартизировать процедуру одобрения и выдачи ипотечного кредита. Как правило, для каждой банковской ипотечной программы эти коэффициенты заранее рассчитаны и утверждены, однако могут корректироваться в некоторых случаях (например, по возрасту, нестандартному объекту кредитования, по способу подтверждения дохода и т. д.).
Коэффициенты П/Д, О/Д и К/З могут варьироваться в зависимости от субъекта РФ, а также предпочтений того или иного банка и размеров средней оплаты труда. Как правило, П/Д = не более 40 %; О/Д = не более 60 %; К/З = не менее 30 % и не более 90 % .
После расчета по этим коэффициентам обычно выбирается минимальная сумма, которая предварительно и будет являться суммой кредита.
Хотя правила андеррайтинга являются стандартными, на практике, как правило, они определяются каждым банком в отдельном порядке.
Клиент проходит андеррайтинг дважды. Первый раз при обращении к ипотечному брокеру перед заключением договора на оказание услуг (андеррайтинг проводит андеррайтер брокерской компании). Второй раз уже в банке при рассмотрении заявления на выдачу ипотечного кредита потребителю (андеррайтинг проводят кредитные аналитики банка).
На первый взгляд: ипотечный андеррайтинг — это подробный процесс, который обычно занимает несколько дней. В некоторых случаях, однако, это может занять до нескольких недель. Пять-восемь рабочих дней-это разумный средний показатель. Временная шкала варьируется, потому что все заемщики отличаются друг от друга.
Мы получаем много вопросов от наших читателей относительно процесса ипотечного андеррайтинга и того, как он работает.
Два наиболее распространенных вопроса:
- Сколько времени занимает андеррайтинг?
- Что происходит во время этого процесса?
Я затронул оба этих вопроса ниже, уделяя особое внимание первому — сколько времени это займет. Начнем с базового определения и продолжим дальше.
С точки зрения заемщика, ипотечный андеррайтинг является одной из важнейших частей процесса кредитования. Он имеет право одобрить или отклонить ваш кредит. Но что это такое?
Вот простое определение:
Андеррайтинг — это процесс, в ходе которого ипотечные кредиторы оценивают правомочность потенциальных заемщиков. Короче говоря, кредитор хочет обеспечить, чтобы заемщик отвечал всем своим руководящим принципам с точки зрения дохода, долга, кредита и обеспечения. Андеррайтер также гарантирует, что заемщик соответствует любым вторичным руководящим принципам и требованиям, таким как FHA, VA, Freddie Mac и т.д.
Ипотечный андеррайтинг начинается после заполнения заявки на получение кредита и предоставления подтверждающих документов. Как правило, заемщики имеют дело с ипотечным брокером и / или кредитным специалистом в первую очередь. После этого начального шага ссуда перейдет в стадию андеррайтинга.
Итак, что делает андеррайтер на самом деле во время этого процесса? Он или она рассмотрит все документы, связанные с кредитом, включая любые подтверждающие документы, которые вы предоставили (W-2, налоговые декларации, банковские выписки и т. д.). Он рассмотрит кредитный рейтинг заемщика, отношение долга к доходу, занятость, ситуацию с доходами и многое другое. Он может запросить у заемщика дополнительные документы или пояснения.
Целью этого процесса является обеспечение того, чтобы вы (заемщик) отвечали всем требованиям кредитора, правительства и вторичного ипотечного рынка.
Как долго происходит андеррайтинг будет частично зависеть от типа ипотечного кредита, который вы берете.
Если вы планируете использовать ипотеку при покупке дома вот например тут, ипотечный андеррайтер должен также обеспечить соответствие всех руководств, установленных Министерством жилищного строительства и городского развития, который контролирует ипотечную программу.
Таким образом, есть одна из первых переменных, которые влияют на длительность ипотечного андеррайтинга. Различные программы кредитования имеют разные стандарты, и это может сделать процесс более длинным или коротким. Мой совет — выбрать программу, которая наилучшим образом подходит для вас в долгосрочной перспективе, и не слишком беспокоиться о том, как долго может потребоваться андеррайтинг.
В целом: ипотечный андеррайтинг может занять от нескольких дней до нескольких недель. От пяти до восьми рабочих дней-это разумный средний показатель. (с момента, когда андеррайтер получает файл, вплоть до окончательного определения).
Некоторые заемщики не получают никаких условий. В таких случаях процесс ипотечного андеррайтинга не занимает много времени. Другие заемщики получают одно или несколько условий, которые они должны решить, прежде чем кредит будет одобрен. Андеррайтинг имеет тенденцию занимать больше времени в этих сценариях.
Как вы можете видеть, существует множество переменных, которые влияют как на длину, так и на сложность процесса ипотечного андеррайтинга. Сколько времени это занимает, часто сводится к двум вещам: (1) эффективность и рабочая нагрузка андеррайтера и (2) количество проблем или условий, которые возникают во время процесса.
Как заемщик, самое лучшее, что вы можете сделать в ходе этого процесса, — поддерживать связь с вашим кредитным специалистом и разрешать любые условия, которые возникают как можно быстрее. Это предотвратит или минимизирует задержки.