Что такое андеррайтинг при ипотечном кредитованием

Обычно банки выдвигают к заемщику ипотечного кредита менее жесткие требования, чем при других видах кредитования. Вместе с тем всегда проводится проверка дохода, проверка оценки недвижимости аккредитованными оценщиками, иногда проверка непрерывного стажа работы и прочие действия, повышающие безопасность сделки.

Также клиенты изучаются на предмет мошенничества. Для подтверждения сведений по доходам банки запрашивают справку по форме 2-НДФЛ. В некоторых случаях банк может обойтись и без справки о доходах, но тогда стоимость кредита для заемщика обойдется дороже. Также банк может потребовать справку о доходах свободной формы или на бланке кредитной организации, устное подтверждение руководства организации-работодателя. Нередко анализируются текущие расходы заемщика или доходы организации, в которых заемщик является руководителем или крупным акционером.

Интересно, что надежность заемщиков, которые берут кредиты на приобретение квартир в строящихся домах, андеррайтерами банков нередко оценивается даже более высоко, чем надежность заемщиков, покупающих на кредитные средства жилье на вторичном рынке. Андеррайтеры исходят из того, что новое жилье является более дорогим и его приобретают потребители с более высоким уровнем достатка.

При оценке платежеспособности заемщика обычно вычисляются соотношения:

– П/Д (платеж/доход, отношение платежей по кредиту к доходу заемщика за соответствующий период с учетом количества иждивенцев),

– О/Д (обязательства/доход, отношение обязательных расходов заемщика к общему совокупному учитываемому доходу),

– К/З (кредит/залог, отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества),

– К/Л (кредит/ликвидационная стоимость, отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества).

Таковой набор показателей отражает адекватную картину платежеспособности заемщика и позволяют стандартизировать процедуру одобрения и выдачи ипотечного кредита. Как правило, для каждой банковской ипотечной программы эти коэффициенты заранее рассчитаны и утверждены, однако могут корректироваться в некоторых случаях (например, по возрасту, нестандартному объекту кредитования, по способу подтверждения дохода и т. д.).

Коэффициенты П/Д, О/Д и К/З могут варьироваться в зависимости от субъекта РФ, а также предпочтений того или иного банка и размеров средней оплаты труда. Как правило, П/Д = не более 40 %; О/Д = не более 60 %; К/З = не менее 30 % и не более 90 % .

После расчета по этим коэффициентам обычно выбирается минимальная сумма, которая предварительно и будет являться суммой кредита.

Хотя правила андеррайтинга являются стандартными, на практике, как правило, они определяются каждым банком в отдельном порядке.

Клиент проходит андеррайтинг дважды. Первый раз при обращении к ипотечному брокеру перед заключением договора на оказание услуг (андеррайтинг проводит андеррайтер брокерской компании). Второй раз уже в банке при рассмотрении заявления на выдачу ипотечного кредита потребителю (андеррайтинг проводят кредитные аналитики банка).

— Анна Анатольевна, с чем связана оценка платежеспособности заемщика при кредитовании?

— Согласитесь, что вы вряд ли дадите свои личные денежные средства абсолютно чужому для вас человеку и, скорее всего, не каждому знакомому одолжите некую сумму до зарплаты. А чем вы руководствуетесь, когда принимаете решение? Правильно: оцениваете степень порядочности заемщика, берете в расчет то, насколько давно вы его знаете, насколько в нем уверены и т. д.

Вот и любой банк, который готов вам выдать ссуду, хочет знать, что денежные средства будут возвращены. Именно поэтому до собственно кредитования финансовое учреждение проводит андеррайтинг заемщика (англ. underwriting — подтверждение, гарантирование, процесс оценивания и принятия рисков).

Читайте также:  Какие документы нужны чтоб взять ипотеку в сбербанке

— Почему при ипотечном кредитовании процесс оценки платежеспособности клиента занимает больше времени, чем при иных видах кредитования?

— Дело в том, что для принятия решения о выдаче ипотечного кредита практически все банки проводят индивидуальный андеррайтинг в отличие, скажем, от потребительского кредитования, где используют метод экспресс-оценки платежеспособности — скоринг (англ. scoring — подсчет, набор очков, баллов). Это связано с огромной разницей в суммах кредита: при потребительском кредитовании, где зачастую речь идет не более чем о 50 тыс. руб., применять индивидуальный андеррайтинг неэффективно с точки зрения трудозатрат.

Вопрос о каждом ипотечном кредите рассматривают особо, оценивая потенциального заемщика с точки зрения его платеже- и кредитоспособности. Минусом такого андеррайтинга, естественно, является длительность его проведения. Но только так можно нарисовать реальный портрет заемщика, ведь у каждого человека своя ситуация: кто-то является наемным работником, кто-то владеет долей в уставном капитале компании, у кого-то есть основное место службы и совместительство, кто-то имеет дополнительный доход от сдачи в аренду недвижимости и пр.

— Какие бывают способы подтверждения дохода?

— Если мы говорим о наемных работниках, то чаще всего доход подтверждают либо справкой по форме 2-НДФЛ (справка о доходах физических лиц), либо справкой по форме банка. Иногда доход подтверждается работодателем устно. Если говорить о собственниках бизнеса, индивидуальных предпринимателях, то здесь надо предоставлять бухгалтерские балансы, отчеты о прибылях и убытках, управленческую отчетность и пр.

— Почему от способа подтверждения дохода зависит ставка по кредиту?

— Таким образом банк компенсирует свои риски. Есть же разница, когда человек получает зарплату,размер которой полностью отражается в справке по форме 2-НДФЛ (официальный, документально подтвержденный доход), и когда работодатель готов подтвердить доход своего сотрудника исключительно в устной форме. То есть чем больше у банка сомнений в отношении того, действительно ли заемщик получает заявленную им сумму, тем выше ставка.

— Каким образом клиент может подтвердить доход, в случае если он работает не по найму (имеются в виду рантье, репетиторы, работники творческих профессий, люди, получившие научные гранты, нештатные сотрудники)?

— В данном случае подтверждением дохода могут быть договоры, контракты, выписки по банковскому счету, налоговые декларации и пр. Главное — банку необходимо понимать, что этот доход — регулярный и стабильный.

— Могут ли рассчитывать на получение ипотечного кредита клиенты, имеющие специфические профессии? Существует ли черный список профессий (летчики, оперативники и т. п.)?

— Черного списка профессий у нас нет. Одним из обязательных условий при выдаче ипотечного кредита является страхование жизни и трудоспособности. Если мы получаем добро от страховой компании, то готовы выдать кредит людям с опасной профессией.

— Существуют ли дополнительные факторы, влияющие на оценку платежеспособности заемщика? Каков их вес в деле принятия банком решения?

— Кредитный аналитик всегда смотрит на совокупность факторов (наличие и качество образования, стаж и опыт работы, периодичность смены места трудовой деятельности, профессиональный и карьерный рост, семейное положение, возраст, наличие активов, кредитная история). Каждая из этих характеристик является важной для создания портрета заемщика, это позволяет спрогнозировать степень риска невыплаты кредита.

Читайте также:  Из чего складывается стоимость квартиры при ипотеке

Также имеет значение, где территориально заемщик получает свои доходы: в отличие от ряда других банков мы готовы рассматривать тех, кто живет и работает в одном городе (даже если там нет представительства банка), а хочет купить квартиру в другом. Такое мы часто практикуем тогда, когда родители проживают, скажем, на Крайнем Севере, изъявляют желание приобрести квартиру в Санкт-Петербурге для сына или дочери, обучающихся в Северной столице и предполагающих там остаться.

— Можете ли вы назвать категории заемщиков, которым точно откажут в получении кредита?

— С большой долей вероятности могу сказать, что банк откажет в выдаче кредита, если у потенциального заемщика отрицательная кредитная история: человек вообще не платит или делает это с большими задержками (просрочками). Так же поступит финансовое учреждение, если заемщик сознательно скрывал от него какую-то информацию.

— Каковы основные принципы определения суммы кредита, на которую может рассчитывать заемщик?

— В конечном итоге сумму кредита рассчитывают исходя из того дохода, который получает или может получать заемщик. Естественно, если он зарабатывает, скажем, 15 тыс. руб., то на погашение кредита ежемесячно сможет отдавать не все эти деньги, а лишь некоторую их часть (например, в каком-то регионе удастся прожить на 9 тыс. руб., и тогда сумму кредита рассчитают исходя из ежемесячного платежа, равного 6 тыс. руб., что составляет примерно 40 % дохода). Если же человек имеет по 100 тыс. руб. ежемесячно, то у него не вызовут затруднений 50-тысячные выплаты, и поэтому процент учитываемого дохода будет значительно больше.

Пугающее слово “андеррайтинг” в переводе на русский язык обретает простой и понятный смысл: проверка банком платежеспособности клиента. Гражданин, решившийся на такой серьезный шаг, как получение ипотечного кредита, в первую очередь должен оценить свои финансовые возможности (сумму сбережений и ежемесячный доход) и определиться с параметрами будущего жилья. Ведь из стоимости квартиры и рассчитывается размер первого взноса.

Кроме того, неизбежны дополнительные расходы – предстоит оплатить оформление кредита, регистрацию квартиры в собственность, а также страхование жизни и имущества (1–1,5% от стоимости кредита). Но как бы сам клиент ни оценивал свои возможности, решающее слово – выдать кредит или отказать в его выдаче – остается за банком.

Проверка документов

Система андеррайтинга предполагает изучение и анализ платежеспособности потенциального клиента в порядке, установленном кредитором, а также принятие положительного решения или отказ в предоставлении ссуды. У каждого банка свой метод, но при оценке вероятности погашения кредита устанавливаются основные критерии: способность клиента погасить кредит (оценка уровня доходов заемщика), его готовность погасить кредит (анализ кредитной истории заемщика) и стоимость закладываемого имущества как достаточного обеспечения для предоставления займа (анализ результатов независимой оценки имущества). Положительное или отрицательное решение о предоставлении ипотечного кредита банк принимает по результатам анализа сведений, содержащихся в основном и дополнительном документационных пакетах.

“Основные” документы предоставляются заемщиком и предназначены непосредственно для проведения андеррайтинга. Как правило, к ним относятся: копия паспорта, заверенная работодателем копия трудовой книжки либо копии трудовых договоров (договоров подряда); справка о доходах по форме 2-НДФЛ МНС РФ; свидетельство о постановке физического лица на учет в налоговом органе по месту жительства на территории РФ (ИНН); свидетельство о государ-ственном пенсионном страховании; диплом учебного заведения; военный билет и водительское удостоверение. Также необходима копия свидетельства о браке, даже если супруг не выступает созаемщиком. При наличии детей предоставляются копии свидетельств о рождении. Подлинники всех названных документов надо иметь на руках.

Читайте также:  Как снять обременение по ипотеке в россельхозбанке

Кроме того, подтвердить свой доход можно справкой по форме банка или организации, в которой работает потенциальный заемщик, за подписью руководства, либо с его устным подтверждением. В ряде банков гражданин может предоставить данные о доходе в заявлении-декларации. При этом, есте-
ственно, банки подстраховываются: проводится анализ регионального рынка труда и маркетинговые исследования получаемых доходов на этой должности в данной сфере деятельности. По этим сведениям и делается соответствующий вывод о возможности получения заемщиком дохода в размере, заявленном в анкете.

Дополнительный документационный пакет обычно запрашивается банком, если потенциальный клиент является владельцем соб-ственного бизнеса. При доходе от предпринимательской деятельности требуются данные бухгалтерской отчетности. Главное для банка – знать, насколько человек платежеспособен и какие средства для выплаты кредита он имеет в дей-ствительности.

От чего зависит процентная ставка

Потенциальному заемщику нелишне помнить, что от результатов андеррайтинга будет зависеть и процент по ипотечному кредиту. Рекламируя свои программы, кредитные организации обычно указывают только самую низкую планку процентной ставки.

На размер ставки влияет выбранная кредитная программа (в зависимости от того, например, что собирается покупать клиент – квартиру или загородный дом), вариант предоставления сведений о доходах (в произвольной или стандартной форме), срок кредита (от 5 до 20–25 лет), валюта кредита (рубли или доллары).

Нужны ли ипотечные брокеры

Сегодня только по Петербургу финансовые учреждения предлагают несколько десятков программ ипотечного кредитования. Разобраться в таком море информации без помощи специалистов крайне сложно. Новые участники данного сегмента рынка – ипотечные брокеры, обладая необходимыми знаниями и опытом, могут оказать квалифицированные услуги уже на первичном этапе андеррайтинга. В функции ипотечных брокеров входит помощь клиенту при формировании основного пакета документов, первичная оценка его платежеспособности и консультирование по выбору той или иной ипотечной программы в соответ-ствии с доходами и желаниями заемщика.

Аккуратно и правильно проведенный андеррайтинг позволяет в один заход получить одобрение на заем в размере необходимой суммы. Если документы оформлены надлежащим образом, процедура занимает от трех дней до недели в зависимости от выбранной ипотечной программы и кредитной организации.

Что может стать причиной отказа

В связи с процессом упрощения ипотечных процедур банки подходят к рассмотрению кредитной заявки клиента достаточно лояльно, и решение об отказе принимается только в случае выявления особо веских причин. Маленький доход, недостаточный стаж либо большие перерывы в нем, частая смена места работы, отрицательная кредитная история, отказ страховой компании взять на себя ответ-ственность за жизнь и трудоспособность потенциального заемщика, недостоверность предоставленной клиентом информации – наиболее вероятные причины отказа. Неразрешимое, на данный момент, препятствие при выдаче кредита – наличие у потенциального клиента судимости.

Инспектор банка или ипотечный брокер информирует обо всех этих нюансах при подаче заявления в кредитный комитет. Но когда все документы уже сданы, причин отказа банк, как правило, не объясняет.

Информационное Агентство «Финансовый Юрист»

Adblock
detector