Что такое аннуитетные платежи по ипотеке

Что лучше: дифференцированные или аннуитетные платежи по кредиту. Какую схему погашения долга по ипотеке выбрать. Как на кредитном калькуляторе рассчитать платежи. Видео и калькулятор расчета.

Что такое аннуитетный платеж по ипотеке?
Что такое дифференцированный платеж по ипотеке?
Какие минусы и плюсы аннуитетных платежей по кредиту?
Какие минусы и плюсы дифференцированных платежей по кредиту?

Аннуитетный калькулятор: как рассчитать аннуитетные платежи?
Что выбрать: дифференцированные или ипотечные платежи по ипотечному кредиту?

На эти вопросы Вы найдете ответ в видеосюжете.

21 ноября 2014 г.

Этот текст разрешается перепечатывать
при соблюдении правил

И, говоря о дифференцированных или аннуитетных платежах, мы, по сути дела, говорим о том, каким образом происходит возврат денег заемщиком банку.

Чтобы понять разницу между дифференцированными и аннуитетными платежами, воспользуемся кредитными калькуляторами.

Что при дифференцированном способе погашения долга, заемщик заплатит 6 миллионов 419 тысяч 874 рубля 42 копейки всего, из которых 2 миллиона 419 тысяч 874 рубля 42 копейки в виде процентов;
а при аннуитетном способе погашения долга — 6 миллионов 886 тысяч 605 рублей 52 копейки всего, из которых 2 миллиона 886 тысяч 605 рублей 52 копейки в виде процентов.
Можно заметить, что при аннуитетном способе погашения долга заемщик заплатит больше.

Что мы видим на графиках:
Вот — график аннуитетных платежей. Каждый месячный платеж состоит из двух частей: Одна часть месячного платежа — деньги, которые заемщик платит в виде процентов за пользование кредитом,
а другая часть месячного платежа — деньги, которые идут на уменьшение долга. Желтым отмечен долг заемщика, а голубым — общая сумма процентов, которую заемщик заплатит за пользование кредитом.
Сперва долг заемщика большой, и проценты начисляются на всю сумму долга. По мере внесения ежемесячных платежей, долг заемщика уменьшается.
Но долг заемщика уменьшается не равными долями.

Ниже — график дифференцированных платежей.
Вертикальные полоски — месячный платеж заемщика. Каждый месячный платеж также состоит из двух частей: часть месячного платежа — деньги, которые заемщик платит в виде процентов за пользование кредитом, они также обозначены голубым, а часть месячного платежа — деньги, которые идут на уменьшение долга.
Желтым отмечен весь долг заемщика, а голубым — общая сумма процентов, которую заемщик заплатит за пользование кредитом.
Сперва долг заемщика большой, и проценты начисляются на всю сумму долга. По мере внесения ежемесячных платежей, долг заемщика уменьшается.
Не трудно заметить, что долг заемщика уменьшается равными долями.
Именно поэтому, дифференцированные платежи называют также равнодолевыми.

Самое интересное произойдет, если наложить два графика друг на друга.

Какие платежи лучше?
На этот вопрос нет однозначного ответа.
Вроде бы, переплата меньше при дефференцированных, но при этих платежах – значительно больше первые платежи заемщика.
Небольшое сокращение доходов – и легко может оказаться, что заемщик не сможет обслуживать свой долг.

Большинство банков выдает кредиты, предлагая заемщикам только аннуитетную схему погашения долга, и лишь единицы банков предлагают дифференцированные платежи.

Лично я, когда сам брал кредиты, выбирал аннуитетные платежи, не смотря на то, что была возможность выбора.
Потому что первую половину срока пользования кредитом размер обязательного ежемесячного платежа меньше, но чтобы заплатить банку меньше денег, никто не мешает погашать долг досрочно.

С Вами был Дмитрий Овсянников.
Спасибо за внимание.

Традиционно банки предлагали для расчета по ипотечным кредитам дифференцированную схему – каждый месяц заемщик выплачивал постоянную сумму как часть основного долга и переменную в виде процентов на остаток.

Сегодня практически все отечественные банки отказались от такой методики, и перешли на схему обслуживания ипотеки с аннуитетными платежами.

В данной статье мы ответим на вопрос: аннуитетная ипотека — что это такое?

Читайте также:  Если я являюсь созаемщиком могу ли я взять ипотеку

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !


Что такое аннуитетный платеж по ипотеке?

Аннуитетным называется способ погашения задолженности по кредиту, при котором периодические выплаты производятся равными суммами в течение всего срока кредитования.

Главная особенность такого вида обслуживания ипотечного кредита – каждый месяц заемщик вносит в банк одну и ту же сумму.

Остаток средств взноса идет на погашение части основной задолженности. Обе этих величины меняются в каждом платеже.

Аннуитетная схема погашения кредита.

Исходными данными для вычислений являются

  1. Общая сумма или остаток тела кредита (Cк).
  2. Срок кредитования Кп. Для ипотечных кредитов указывается, как правило, в месяцах (зависит от того, какая периодичность расчетов установлена договором ипотеки).
  3. Годовая процентная ставка (Пр).

Сумма регулярного аннуитетного платежа (Пла)

Пла = Ск * Пр * (1+Пр) Кп/((1+Пр)Кп-1)

Пример расчета аннуитетного платежа по ипотеке

При оформлении кредитного договора на сумму в 3 миллиона рублей, сроком на 10 лет (120 месяцев) под 12% годовых, ежемесячно заемщик должен погашать

Пла= 3 000 000 * 0.01 * (1+ 0.01)120/((1+ 0.01)120 -1) = 43 041рубль.

В общей сложности банк получит 5 164 954 рубля, переплата составит более 2 миллионов рублей.

В первый месяц на уплату процентов уйдет порядка 30 000 рублей (точная сумма зависит от количества календарных дней в месяце), а на оплату общего долга – остаток в 13 041 рубль.

В следующем месяце, поскольку тело кредита составит 2 986 959 рублей, доля процентов в платеже уменьшится до 29 870 рублей, а часть на возврат основного долга возрастет до 13 171 рубля.

Использование аннуитетной схемы может оказаться и достаточно выгодным для заемщика. В этом отношении наибольшее влияние оказывают:

  1. Расширение возможностей получения кредита. Аннуитетный платеж на 25-30% меньше, чем первые дифференцированные. Это позволяет кредитным комитетам банков принимать положительные решения по заявкам на кредитование более дорогой недвижимости.
  2. Снижение относительной стоимости выплат в долгосрочной перспективе под воздействием инфляции или при росте доходов заемщика в случае продвижения по службе, повышения квалификации и заработной платы и т.д.
  3. Возможность получения максимальных имущественных налоговых вычетов в размере процентных выплат в начале периода кредитования. Именно в это время по ипотеке с аннуитетом выплачиваются максимальные проценты, так что сумма возвращенного налога окажется существенной.


Однако подозревать банки, предлагающие ипотечные программы с погашением кредита аннуитетными платежами, в бескорыстии не стоит.

Выгода такой методики для кредитной организации очевидна – при прочих равных условиях общая сумма переплаты окажется больше, чем при дифференцированной схеме обслуживания кредита.

Причем с увеличением срока становится эта разница заметнее.

Многие заемщики предпочли бы дифференцированную схему расчетов по ипотеке, однако количество таких предложений на современном российском рынке банковских услуг крайне ограничено. Выбор схемы обслуживания предлагают только несколько банков (к примеру, Газпромбанк и Россельхозбанк), и доступна она не для всех ипотечных кредитов.

Досрочное погашение (полное или частичное) позволяет снизить негативное влияние главного недостатка аннуитетной ипотеки – высокого уровня переплат по кредиту.

В соответствии с изменениями к ст. 809 и 810 Гражданского кодекса РФ, вступившими в силу 1 ноября 2011 года, любой заемщик имеет право досрочного возврата части или всего объема заемных средств без применения к нему штрафных санкций со стороны кредитных организаций. В полной мере относится это и к ипотечным кредитам.

При частичном досрочном погашении кредита, обслуживаемого по аннуитетной схеме, банк может предложить заемщику 2 варианта:

  • сокращение срока кредитования при сохранении объема платежей;
  • сокращение размера платежа при неизменном сроке действия кредитного договора.


Оба варианта снижают общую сумму переплаты.

Читайте также:  Втб 24 какие нужны документы для ипотеки в сбербанке

Преимущество первого варианта заключается в досрочном прекращении обязательств перед кредитной организацией, получение полного права владения залоговым имуществом (недвижимостью) со всеми вытекающими последствиями.

Достоинство второго – в снижении нагрузки на бюджет семьи, высвобождение средств, которые могут стать источником дополнительного дохода.

Выгодно ли досрочное погашение кредита при аннуитетных платежах?

К примеру, при объеме заемных средств 300 тыс. рублей под 20% годовых и сроке кредитования 5 лет, переплата при аннуитетной схеме обслуживания составит 176 889 рублей. При досрочном погашении 100 тыс. рублей через 2 года, сумма переплаты сократится до 143 тыс. рублей. Аналогичная операция после 3 лет пользования кредитом позволит сэкономить на переплате всего чуть более 12 тыс. рублей за оставшиеся 2 года.

Возможен ли возврат процентов при досрочном погашении кредита при аннуитетных платежах?
В первые периоды пользования ипотечным кредитом с аннуитетными платежами заемщик в графике погашения видит явное преобладание процентных выплат. Поэтому при полном досрочном погашении такого займа складывается впечатление о том, что сумма уплаченных процентов больше реальной стоимости пользования заемными средствами и возникает желание начать процедуру возврата.

В действительности, никаких оснований для этого нет.


Есть более реальные варианты возврата части средств, затраченных на обслуживание кредита.

В частности, при полном погашении, если условия кредитования предусматривали страхование имущества и/или жизни заемщика, после завершения действия кредитного договора могут быть расторгнуты соответствующие страховые соглашения с возвратом части средств.

Возврат процентов можно получить и без досрочного погашения займа, за счет использования механизма налоговых вычетов.

Для ипотечного кредитования вопрос о схеме обслуживания не является главным. Аннуитетный платеж, как и дифференцированный, имеет собственные достоинства и недостатки. Основной же упор следует сделать на столь важные условия кредитования как процентная ставка и возможность досрочного погашения.

Далеко не каждый кредитополучатель может позволить себе выплачивать в первые месяцы суммы, складывающиеся при дифференцированном расчёте платежей. Ему придётся отказаться от подобного кредита, либо взять сумму меньшую, чем необходимо, чтобы беспроблемно расплачиваться по долговым обязательствам. Такому заёмщику больше подойдёт аннуитетный вид платежа.

Отличие аннуитетного платежа от дифференцированного в том, что сумма ежемесячного взноса всегда неизменна, но вот структура этой суммы меняется из месяца в месяц. Основную часть в первые месяцы составляют проценты по кредиту, а сумма тела долга — минимальна. Таким образом банк страхует риски недополучения прибыли в случае досрочного погашения кредита заёмщиком. Подобный график погашения платежей с ежемесячной суммой — константа очень выгоден людям, имеющим фиксированный доход:

В зависимости от банка, чтобы провести частичное досрочное погашение, к моменту планового платежа на счете должно быть не менее 5 т.р. или 10 т.р. Также требуется написать заявление на списание суммы, которая больше размера планового платежа.

Это наиболее распространенный вид погашения ипотеки, например, в Сбербанке. Он сводится к внесению каждый месяц равной суммы. При этом первоначально гасятся, в основном, проценты по кредиту, а потом уже основной долг. Чем дольше клиент производит оплаты, тем больше средств уходит на погашение основного долга по ипотеке.

Многие заемщики предпочли бы дифференцированную схему расчетов по ипотеке, однако количество таких предложений на современном российском рынке банковских услуг крайне ограничено. Выбор схемы обслуживания предлагают только несколько банков (к примеру, Газпромбанк и Россельхозбанк), и доступна она не для всех ипотечных кредитов.

К примеру, при объеме заемных средств 300 тыс. рублей под 20% годовых и сроке кредитования 5 лет, переплата при аннуитетной схеме обслуживания составит 176 889 рублей. При досрочном погашении 100 тыс. рублей через 2 года, сумма переплаты сократится до 143 тыс. рублей. Аналогичная операция после 3 лет пользования кредитом позволит сэкономить на переплате всего чуть более 12 тыс. рублей за оставшиеся 2 года.

  1. Удобстве планирования своего бюджета, так как сумма платежа по ипотеке неизменна;
  2. Возможности получения максимально возможной суммы на приобретение жилья, поскольку финансовая нагрузка по выплате займа распределена равномерно на весь срок погашения, что актуально для граждан с невысоким уровнем дохода.
  • Большой размер платежей первых лет пользования кредитом ограничивает круг заемщиков, поскольку уровень требуемого для получения ипотеки дохода рассчитывается исходя из величины максимального взноса;
  • Изменяющаяся сумма ежемесячного платежа создает неудобства для заемщика в части планирования своих расходов.
Читайте также:  Кто оформлял ипотеку на строительство дома в сбербанке

Что такое аннуитетный платеж по ипотеке?
Что такое дифференцированный платеж по ипотеке?
Какие минусы и плюсы аннуитетных платежей по кредиту?
Какие минусы и плюсы дифференцированных платежей по кредиту?

Какие платежи лучше?
На этот вопрос нет однозначного ответа.
Вроде бы, переплата меньше при дефференцированных, но при этих платежах – значительно больше первые платежи заемщика.
Небольшое сокращение доходов – и легко может оказаться, что заемщик не сможет обслуживать свой долг.

  • При дифференцированных платежах намного быстрее погашается основной долг, из-за чего заемщик меньше переплачивает;
  • Дифференцированные платежи являются серьезной финансовой нагрузкой на первых стадиях выплаты;
  • Разница в переплате между вариантами ощущается тем сильнее, чем длиннее срок кредитования;
  • Дифференцированный способ формирования платежей более удобен для клиентов, которые имеют возможность погасить свою задолженность заблаговременно;
  • Аннуитетный способ не является подходящим для тех, кто хочет закрыть кредит досрочно, ведь на первых этапах кредитования, клиент оплачивает почти все проценты, а основное тело кредита остается;
  • Аннуитетный способ является более безопасным, ведь выплаты по нему чаще всего являются небольшими. В свою очередь, при дифференцированных платежах, заемщик рискует куда сильнее;
  • Аннуитетный способ начисления зачастую подразумевает более выгодные условия для заемщика, ведь банк получает больше прибыли и уменьшает свои риски.
  • Очень тяжело найти договор ипотечного кредитования с дифференцированными платежами. Во-первых, их достаточно мало, а во-вторых, банки часто пытаются компенсировать потери за счет других условий;
  • В первые годы заемщик сильно переплачивает, поэтому такой вариант не подойдет для граждан с низким уровнем дохода;
  • Тяжело планировать расходы, ведь сумма выплат постоянно меняется. Также постоянно необходимо просчитывать суммы взносов.

Согласно банковской терминологии, аннуитет — это такой тип платежа по кредиту, при котором размер ежемесячного взноса остается одинаковым. Например, если взять 250 тыс. рублей на 5 лет под 17% годовых, размер платежа составит 6213 рублей в месяц, и его можно изменить только двумя способами:

А это крайне невыгодно клиентам, т. к. в случае необходимости досрочного погашения кредита сумма оставшегося основного долга окажется большей, чем при дифференцированной схеме. Да и уже выплаченные наперед проценты банк заемщику не вернет. Поэтому перед тем как взять кредит с выплатами по аннуитету, необходимо четко представлять себе порядок расчета по кредитам.

Чтобы определить часть, идущую на погашение долга, необходимо из месячного платежа вычесть начисленные проценты. Поскольку на величину s влияют предыдущие выплаты по кредиту, то рассчитывать ее следует последовательным способом по каждому месяцу, начиная с самого первого.

На графике видно, что вначале доля выплачиваемого основного долга мала, но она будет расти весь период выплаты кредита. Средний ж показатель общих выплат (вместе с процентами) каждый месяц будет одинаков. Видно также, что каждый платеж относительно невысок. Но высоки невидимые проценты, начисляемые на тот самый остаток основного долга.

Весьма важным элементов системы предоставления кредита является его вид: аннуитетный или дифференцированный платеж. Узнав о таком явлении, мы советуемся с друзьями и узнаем, что первый — не совсем выгодное предложение банка: лучше брать дифференцированный. Так ли это? Об этом стоит подумать особо перед тем как взять кредит.

Adblock
detector