Обременение — ограничение прав собственника недвижимости, в связи с правом владения или пользования другими частными, юридическими лицами или государства.
Иными словами, владелец квартиры самостоятельно не может принять решение о продаже квартиры, ему необходимо согласовать действие.
Иногда квартира продается вместе с жильцом, т.к. его нельзя выселить, а может продажа и вовсе невозможна.
Но, стоит отметить, что не все виды обременений указываются в выписке. Иногда, чтобы узнать, есть ли какие-то обременения у квартиры, придется запросить дополнительные документы у владельца квартиры.
— Ипотека: самое распространенное обременение. Люди могут продавать квартиру, находящуюся в залоге у банка, в связи с невозможностью выплаты ипотечного кредита. Для продажи такой квартиры, собственнику необходимо сначала получить разрешение у банка на продажу.
Как решить ситуацию с таким обременением?
Покупатель может переоформить ипотеку на себя и в дальнейшем выплачивать ее самостоятельно. Но, он должен вернуть продавцу деньги, который тот уже внес по кредиту, с учетом первоначального взноса, но без учета процентов.
Будьте осторожны, проверьте, нет ли каких-либо задолженностей, иначе вместе с квартирой вы купите и задолженности.
Другой вариант: покупатель и продавец заключают договор задатка/предварительный договор купли-продажи, где указывается сумма, которую передает покупатель продавцу для досрочного погашения ипотеки. Продавец закрывает кредит, затем обращается в Регистрационную палату для снятия обременения, после чего заключается договор купли-продажи и покупатель становится полноценным владельцем квартиры.
— Аренда: это означает, что в квартире проживают арендаторы.
Можно купить квартиру с таким обременением, но тогда в договоре купли-продажи будет указан срок договора найма. Арендаторы имеют право проживать в квартире, пока договор найма не истечет.
Либо же, можно потребовать от продавца досрочного расторжения договора найма. Подтверждается расторжение договора распиской от арендатора.
— Рента: получатель ренты, взамен на пожизненное проживание, передает право собственности. Выселить такого человека из квартиры невозможно, договор ренты прекращает свое действие только после смерти рентополучателя.
Такое обременение должно быть указано в выписке из ЕГРН. Необходимо выяснить, действует ли договор ренты сейчас, и в случае отрицательного ответа, попросить предоставить свидетельство о смерти рентополучателя.
Продать квартиру вместе с рентополучателем можно, но для этого нужно его согласие.
— Завещательный отказ: человек мог получить право пожизненного проживания в квартире по завещанию другого человека, при этом, право он не теряет, даже если меняется владелец квартиры.
Самостоятельно изучите документы, а также попросите копию завещания, чтоб выяснить, нет ли обременений в виде завещательного отказа.
— Арест: на квартиру наложен арест по решению суда. Продать, завещать, сдать или подарить такую квартиру нельзя, это является нарушением закона. Узнать, не наложен ли арест на квартиру, можно также узнать из выписки из ЕГРН.
— Безвозмездное пользование: гражданин, отказавшийся от приватизации, получает пожизненное право на пользование жилой площадью. К несчастью, информация о таком обременении не указывается ни в выписке из ЕГРН, ни в свидетельстве о праве собственности.
Узнать данную информацию можно в выписке из домовой книги или из единого жилищного документа. Для подстраховки можно попросить предоставить нотариально заверенное обязательство выписать проживающих из квартиры в определенный срок. Также, до заключения сделки, люди, зарегистрированные в квартире, должны зарегистрироваться в другом месте — таким образом, они теряют право на пожизненное проживание в квартире.
— Материнский капитал: если жилье приобретено с использованием средств материнского капитала, значит, право на доли в квартире имеют несовершеннолетние.
Для того, чтоб сделка состоялась, продавцу необходимо предоставить разрешение на продажу квартиры из органов опеки и попечительства.
Как бы забавно ни звучало, обременение — не приговор. Квартиру с обременением можно продать и можно купить, главное тщательно проверить все необходимые документы.
Будьте всегда в курсе самых свежих новостей и предложений в Мурино, подписывайтесь на нашу рассылку
Приобретение жилой недвижимости иногда может быть сопряжено для покупателя дополнительными рисками.
Они связаны с наличием возможных ограничений, существующих по квартире. И все моменты желательно заранее для себя понимать.
В данной статье мы расскажем о том, что представляет собой договор купли-продажи квартиры с обременением.
Основных существует 6, которые можно условно разделить на две группы.
В первую из них входят обременения на саму недвижимость.
Вторая группа касается некоторых препятствий в пользовании квартирой. Итак, какие же типичные обременения можно сегодня встретить на рынке недвижимости.
Так, продаваемая квартира может находиться под арестом в счет различных обязательств ее продавца перед кредиторами или государством. Тогда если приобрести арестованную квартиру, то у покупателя существует риск того, что рано или поздно недвижимость могут продать с торгов.
Предметом сделки (договора купли-продажи квартиры с обременением) может быть квартира, купленная на условиях ипотеки. Тогда ее продажа предполагает получение согласие от банка. После подписания договора к покупателю переходят все обязанности по непогашенной части кредита.
Недвижимость может находиться в залоге и по другим основаниям. Тогда на продажу квартиры все равно необходимо получить письменное одобрение от залогодержателя.
Еще одним типом обременения является рента. В обиходе ее называют договором пожизненного содержания. По его условиям человек получает квартиру собственность в обмен на обязательство содержать пожилого человека. Под содержанием в этом случае подразумевается и внесение периодических рентных платежей.
Обременение может заключаться и в необходимости получения согласия на отчуждение квартиры от другого члена семьи, опекуна или органа опеки.
- купленной в браке;
- со стороны недееспособного гражданина;
- от лица несовершеннолетнего собственника.
Продажа квартиры, приобретенной в период брака, имеет свои особенности.
Во-первых, согласие от второго супруга должно быть нотариальным. Во-вторых, оно необходимо и тогда, когда официально оформлен развод, но собственность все еще не поделена.
Покупателю может достаться и квартира с арендой. Ведь ничего не мешает хозяину продать недвижимость в то время, когда в ней живут квартиранты. И тогда новый собственник примет на себя функции арендодателя.
И с пользователями уже придется договариваться полюбовно, либо же ждать окончания срока действия арендного соглашения.
Есть и еще один случай обременений, связанных с приватизаций продаваемого жилья. Все дело в том, что если один из супругов оформил квартиру рассматриваемым способом только на себя, то у другого останется после развода право проживания на той площади, которая оформлена в период брака. Поэтому покупателю квартиры нужно будет подумать о выписке нежелательных пользователей.
Для покупателя квартира с обременениями обернется дополнительной головной болью. Во-первых, если жилье кредитное, то все дальнейшие обязанности по займу лягут на нового владельца недвижимости.
Мы уже говорили о том, что покупка арестованного жилья может обернуться его продажей.
Поэтому важно снять арест уже до момента подписания итогового договора.
Кроме того, новый собственник не застрахован от того, что заключенную сделку впоследствии суд может объявить недействительной.
Тогда по правилам реституции квартиру придется вернуть продавцу без гарантии на то, что деньги можно быстро получить назад.
Также в случае с рентой есть и такой вариант, когда ее получатель окажется недовольным и будет настаивать на расторжении договора.
Всегда перед оформлением документов на вторичном рынке недвижимости рекомендуется взять выписку из официального источника информации. На данный момент применительно к недвижимости таковым выступает Единый государственный реестр прав (ЕГРП).
Если квартира продается с обременением, то важно сразу об этом указать.
Когда ограничений нет, то важно прямо указать об этом в договоре.
На случай предоставления недостоверной информации следует изначально прописать для продавца существенные штрафные санкции. Их размер может определяться исключительно покупателем.
При наличии обременений важно сразу получить копии документов, на основании которых они введены. Так покупателю будет значительно легче отстоять свои права.
Поэтому нелишним будет потребовать данные о семейном положении продавца. Всю информацию легко получить из наличия отметок в паспорте.
Сделка по покупке квартиры с обременением выделяется особняком.
Поэтому важно все ее детали согласовать заранее.
Может быть, для этого пригодиться и образец договора, предлагаемый ниже.
В нем учтены все типовые формулировки по существованию возможных обременений.
Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 288-73-46 , Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.
При оформлении ипотечного кредита банк запрашивает обеспечение. Им может выступать как приобретаемое жилье, так и любая другая недвижимость, которая устроит банк. Как следствие, на объект накладывается обременение. В теории, квартиру можно попробовать продать, однако для этого требуется получить согласие банка.
Обременение – это запрет на выполнение ряда действий для владельца. И в то же время, это одно из основных условий оформления ипотеки, благодаря которому банк может получить права на данную квартиру при наличии просроченной задолженности или других нарушений со стороны залогодателя.
Таким образом, квартира хоть и остается в собственности владельца, но фактически распоряжаться он ею практически не имеет права: максимум прописать кого-то или сделать ремонт (и чаще всего, то и другое тоже нужно делать только после получения согласия банка).
Покупка квартиры с обременением по ипотеке – это достаточно выгодная система, при которой покупатель выплачивает часть стоимости жилья продавцу и становится заемщиком по ипотечному договору.
Разумеется, реализовать подобное можно только при наличии согласия от банка. Так как выплачивать кредит придется с учетом процентов и всевозможных дополнительных платежей, общая стоимость будет существенно ниже рыночной. Так что – это отличный вариант получить жилье и сэкономить. Более того, раз в сделке будет участвовать банк, это практически на 100% исключает любые мошеннические операции.
Но есть и риски при покупке такой недвижимости:
| Риск | Описание |
|---|---|
| Двойное обременение | На квартиру может быть наложено 2 и более обременений. Погасив кредит в одном банке, потом придется разбираться с другими долгами. Этот момент нужно проверять. |
| Штрафы и пени | Продавец может умолчать о том, что помимо основного долга и процентов, придется оплачивать еще и штрафы. Их сумма может быть даже больше базовой задолженности. Для проверки нужно обращаться в банк. |
| Снятие обременения | Этим придется заниматься лично или, как минимум, контролировать процесс. Может занять некоторое время. |
В зависимости от ситуации, могут возникать и другие проблемы. Например, продавец может требовать авансовый платеж, якобы с целью расплатиться с долгом, чтобы это не пришлось делать покупателю из собственных средств. Вроде бы благородный порыв, но нередко он является откровенно мошенническим.
Несмотря на возможные риски, если их тщательно контролировать и перепроверять всю информацию, покупка квартиры с обременением по ипотеке может стать отличным решением для любой семьи.
- Узнать всю доступную информацию от продавца.
- Уточнить данные в банке (особенно относительно обременений и долгов).
- Получить согласие банка (обычно этим занимается продавец).
- Переоформить на себя договор ипотеки, залога и обременение. Одновременно с этим заключается договор купли-продажи и передача суммы продавцу.
Далее придется выплачивать ипотечный кредит. Лучше всего сделать это сразу, досрочным погашением, так переплата будет минимальной. Кроме того, после погашения долга нужно проконтролировать, чтобы обременение было снято. И только когда это будет сделано новый владелец квартиры наконец получит возможность распоряжаться своей недвижимостью в полном объеме.
В отличие от стандартного договора купли-продажи, при покупке квартиры с обременением по ипотеке придется учитывать еще и требования банка. Многое зависит от ситуации и финансовой организации, но примерный перечень документов будет выглядеть так:
- Паспорта покупателя и продавца.
- Документы на недвижимость (например, договор дарения и выписка из ЕГРН).
- Договора ипотеки и залога.
- Справка 2-НДФЛ или аналоги.
- Копия трудовой книжки, заверенная руководителем компании, где работает покупатель.
Помимо непосредственно той суммы, которая нужна на покупку квартиры, дополнительные расходы обычно зависят от банка. Например, может потребоваться оформить страховой полис. Кроме того, договор купли-продажи предполагает нотариальное заверение. Стоимость такой услуги может варьироваться от 2-5 тысяч рублей и выше. Сильно влияет регион проживания.
В среднем, на всю процедуру может уйти около 2-3 месяцев из которых значительная часть времени уйдет на согласование сделки в банке. Если же все готово, то все стороны будут заинтересованы в том, чтобы произвести покупку-продажу как можно быстрее – буквально за 1 день. Если планируется досрочное погашение ипотеки, придется подать заявление об этом заранее (обычно дней за 14, но тут тоже все зависит от условий обслуживания в банке). Отказать в досрочном погашении банк не имеет права, однако он вполне может требовать оповещения за определенный срок (п.4, ст.11, закона №353-ФЗ).
Договор купли-продажи обычно составляется нотариусом и проверяется всеми сторонами. Особенно в этом упорствует банк, желающий подстраховаться от любых спорных ситуаций. Как следствие, покупатель должен только изучить документ и, если какие-то пункты не устроят – потребовать их изменить. Примерная форма может выглядеть так:
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
- позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область