Что такое договор о последующей ипотеке

Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) (далее — Закон) устанавливает принципиально важное для хозяйственного оборота правило, в соответствии с которым заложенное по договору об ипотеке имущество может быть при определенных условиях заложено более одного раза. Законом не запрещается многократно использовать имущество, залогом которого обеспечивается исполнение определенного обязательства, для обеспечения исполнения других обязательств.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий (п.

2 ст. 43 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)

3.1.7 настоящего Договора)

Последующая ипотека допускается в случае, если на неё не наложен запрет предшествующим договором об ипотечном кредите на то же имущество, действие которого ещё не истекло к дате заключения последующего договора.

, заключенный вопреки запрету, установленному предшествующим документом, суд может признать недействительным.

Основное ограничение при совершении этой сделки состоит в том, что заключение договора последующей ипотеки, который должен проходить с составлением и выдачей закладной, не допускается.

Основным условием последующий ипотеки согласно п.

2 статьи 43 Закона является факт незапрещения предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.

Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки, определяемом в соответствии с правилами пунктов 5 и 6 статьи 20 настоящего Федерального закона. Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования залогодержателя по последующему Договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.

Перезалог недвижимого имущества возможен в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (п.

Последующая ипотека — это предоставление кредита под залог имущества, которое на данный момент уже является объектом залога по другому кредиту. Например, когда заемщик приобретает квартиру по ипотеке и впоследствии использует эту же квартиру в качестве залога для получения потребительского кредита. Для чего нужна последующая ипотека? Каким законодательным актом она регламентируется? В каких случаях не разрешается последующая ипотека? Как будут удовлетворяться требования залогодержателей, если заемщик вдруг откажется выплачивать кредит? Дадим ответы на эти вопросы в данной статье.

Читайте также:  Дадут ли мне ипотеку если я военный пенсионер

По умолчанию, если в условиях кредитования не содержится информации о последующей ипотеке, она разрешена. То есть, первоначальный залогодержатель может запретить ее, только включив соответствующий пункт в договор о предоставлении займа. Также отдельным пунктом первоначальный залогодержатель может указать какие-то конкретные условия для последующей ипотеки. Например, он может разрешить закладывать только часть недвижимости, а не всю ее целиком.

Запрет на последующую ипотеку не означает, что заемщик не сможет ее получить совсем. Пункт 4 статьи 43 того же закона определил, что данное положение недействительно, если заемщик обращается за последующей ипотекой к первоначальному залогодержателю. То есть, если гражданин обращается в тот же банк, который выдал ему первый ипотечный кредит, у него есть шанс на получение займа, несмотря на установленные ранее запреты. Также, он не обязан сообщать этому банку, что ранее он же наложил запрет на последующую ипотеку.

Если договор был заключен, несмотря на запрет указанный первоначальным кредитором, данная сделка может быть признана ничтожной, если таковой кредитор подаст иск в суд. Если договор был заключен с нарушением ограничений, установленных первоначальным залогодержателем, то, несмотря на условия договора, удовлетворение требований последующего кредитора возможно лишь в той мере, в которой они определены условиями предшествующего займа. В обоих случаях необходимо учитывать пункт 1 статьи 44 Федерального закона №102, где указано, что заемщик обязан предупреждать новых залогодержателей о наличии действующей ипотеки. В ином случае, при признании договора ничтожным, или при изменении его условий в соответствии с предшествующей ипотекой, новый залогодержатель вправе потребовать от заемщика возмещения ущерба, причиненного ему вследствие несообщения информации о наличии ограничений.

Статья 45 Федерального закона №102 гласит, что регистрация ипотеки осуществляется в соответствии с нормами главы 4 того же нормативного акта. То есть, регистрация в данном случае аналогична регистрации первоначальной ипотеки. Но эта же статья указывает, что в записи должна быть внесена отметка не только о нынешнем займе, но и обо всех предшествующих, действующих кредитах, где данная недвижимость также выступает в качестве объекта залога. Кроме того, соответствующие изменения должны быть внесены в регистрационные записи и всех предшествующих, действующих ипотечных кредитов. Суть в том, чтобы каждая регистрационная запись содержала в себе информацию и об иных кредитах, где данная недвижимость является объектом залога.

Читайте также:  Сколько стоит ипотечное страхование в согазе

Если же напротив, предшествующий залогодержатель обращает во взыскание объект залога, второй банк также имеет право на обращение взыскания на это же имущество. Но в данном случае второй банк не имеет права требовать досрочного погашения кредита заемщиком, если средств, вырученных от продажи залога, хватает на удовлетворение требований предшествующего залогодержателя. В любой из ситуаций кредитор, который обращает во взыскание залоговое имущество, должен письменно уведомить об этом второго залогодержателя.

Последующая ипотека позволяет заемщику получить кредит под залог уже заложенного имущества. Но в данном случае банк должен учитывать определенные риски, связанные с тем, что если заемщик откажется выплачивать кредит, то первоочередное право получения средств от реализации объекта залога будет у предшествующего кредитора. Возможно, что последующую ипотеку с большей долей вероятности предоставит нынешний залогодержатель, которому проще рассчитать возможные риски.

  1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки, определяемом в соответствии с правилами пунктов 5 и 6 статьи 20 настоящего Федерального закона.

(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.

Последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении.

Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.

  • Правила пунктов 2 и 3 настоящей статьи не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.
  • Заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается.
    1. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора о последующей ипотеке сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
    Читайте также:  Может ли договор об ипотеке быть нотариальным

    Невыполнение залогодателем этой обязанности дает залогодержателю по последующему договору право потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков, если не будет доказано, что он мог получить необходимые сведения о предшествующих ипотеках на основании статьи 26 настоящего Федерального закона из данных об их государственной регистрации.

  • Залогодатель, заключивший последующий договор об ипотеке, должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предшествующим ипотекам и по их требованию сообщить им сведения о последующей ипотеке, предусмотренные пунктом 1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
  • После заключения последующего договора об ипотеке изменение предшествующего договора, влекущее обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя или увеличение объема требований, уже обеспеченных по этому договору (статья 3), допускается лишь с согласия залогодержателя по последующему договору, если иное не было предусмотрено предшествующим договором об ипотеке.

    (в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

  • Правила настоящей статьи не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.
  • Государственная регистрация последующей ипотеки осуществляется с соблюдением правил главы IV настоящего Федерального закона.

    В последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества.

    Отметка о последующей ипотеке вносится в регистрационные записи обо всех предшествующих ипотеках того же имущества.

    (в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

  • В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Требования, обеспеченные последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для удовлетворения требований, обеспеченных предшествующей ипотекой, достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества.
  • До обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества.
  • Правила, содержащиеся в настоящей статье, не применяются, если залогодержателем по предшествующей и последующей ипотекам является одно и то же лицо. В этом случае требования, обеспеченные каждой из ипотек, удовлетворяются в порядке очередности, соответствующей срокам исполнения соответствующих обязательств, если федеральным законом или соглашением сторон не предусмотрено иное.
  • Поделиться

    Adblock
    detector