Единовременные комиссии — это обязательный спутник оформления любого кредита, они взымаются за оформление ипотеки, ведение кредитного счета, рассмотрение ипотечной заявки, услуги консультанта и т.д. Сумма единовременных комиссий может выражаться в процентах от размера кредита или быть фиксированной, взыматься в валюте кредита или в рублях (если кредит валютный).
Ежемесячные комиссии банк может взымать за пользование ипотекой, ведение кредитного счета. Размер ежемесячных платежей может быть фиксированным или выражаться в процентах по отношению к размеру кредита или ежемесячного платежа по нему. Нередки ситуации, когда ежемесячные комиссии больше, чем проценты по кредиту.
Страховка — обязательный атрибут ипотечной сделки. По договору комплексного ипотечного страхования вы должны застраховать жизнь и само жилье. Отказаться от страховки по ипотеке вряд ли удастся, а если и удастся – банки поднимут ставку по ипотеке – так обычно прописано в кредитном договоре.
Стоимость страховки по ипотеки от года к году уменьшается, так как уменьшается сумма основного долга.
При обслуживании кредита заемщик сталкивается с двумя видами комиссий: единовременными и ежемесячными. Но обладая необходимой информацией, можно избежать лишних расходов.
Самые распространенные виды комиссии и их законность
Фактор, в первую очередь, влияющий на выбор банка для оформления кредита, — это размер процентной ставки. Однако кроме процента по кредиту, банк часто устанавливает и дополнительные ежемесячные комиссии, существенно повышающие фактическую стоимость обслуживания кредита.
Избежать дополнительных комиссий практически невозможно, надо осознавать, что банк — коммерческая организация, а проценты по кредиту и комиссии — это ее доходы, поэтому беспроцентные кредиты изначально невозможны, поскольку банки не занимаются благотворительностью.
Основные банковские комиссии:
· Ежемесячная комиссия на остаток тела кредита
· Ежемесячная комиссия от полной суммы кредита
· Фиксированная ежемесячная комиссия
· Одноразовая фиксированная комиссия
· Одноразовая комиссия от полной суммы кредита.
Кроме того, еще совсем недавно банки брали комиссию за открытие и ведение ссудного счета, а также активно взымали пеню и штрафы за нарушение сроков погашения кредита. Также существует комиссия за перевод кредитных средств из одного банка в другой и целый ряд других комиссионных банковских платежей.
Список возможных комиссий довольно приблизителен, поскольку они устанавливаются банками самостоятельно и зависят от многих факторов: размера процентной ставки, величины кредита, срока погашения и т.д.
Изменение политики банков в части комиссионных платежей по кредитам
С помощью дополнительных комиссий банки утаивают эффективную процентную ставку по кредитам. Сложно объявить клиенту, что общая сумма переплаты по кредиту будет существенно выше, чем заявленная процентная ставка в рекламе.
Но, тем не менее, многие банки начали отказываться от дополнительных комиссионных платежей и пытаются вести себя честно по отношению к заемщикам. И к этому приходят все больше и больше банков. Чаще упраздняются ежемесячные комиссии, при этом сохраняются одноразовые при оформлении кредитов. Отказаться от одноразовых комиссий гораздо сложнее, поскольку они покрывают операционные расходы на оформление кредита. Такой вид комиссии вполне оправдан, так как многие заемщики подают документы на получения кредита в несколько банков сразу, а кредит берут в одном из них. В таком случае одноразовая комиссия покрывает расходы, связанные анализом документов, проверкой заемщика и его финансового состояния и т.д.
Новые виды банковских комиссий
Снижение ставки рефинансирования и влияние на кредитную банковскую политику правительства, привело к тому, что ставки по кредитам постепенно стали снижаться. Особенно это касается ипотечных кредитов. Но уменьшение кредитных ставок привело к появлению новых видов комиссий, с помощью которых банки пытаются нивелировать снижение своей прибыли.
Также среди банков широко распространена комиссия за выдачу кредита. Также возможны и другие комиссионные платежи для новых клиентов банка.
Незаконные банковские комиссии
В связи с тем, что во многих регионах Российской Федерации правоохранительные органы признали взимание некоторых банковских комиссий незаконным, тенденция по отказу от них будет сохраняться и дальше.
Так незаконными были признаны следующие виды банковских комиссий:
· За открытие и ведение кредитного счета
· За выдачу кредита
· За услуги консультанта по ипотеке
· За перечисление кредитных средств на счет заемщика
· За выдачу наличных денежных средств с кредитного счета
· За досрочное погашение кредита.
Однако на уровне ВАС РФ незаконной признана только комиссия за ведение кредитного счета. И чтобы достичь этого Роспотребнадзору понадобился целый год. Однако наличие такого прецедента дает надежду, что комиссии постепенно будут исчезать из банковской практики. Сегодня есть уже случаи, когда заемщики судятся с банками из-за незаконных комиссий, которые взымаются банком и выигрывают суды.
В любом случае, прежде чем взять кредит, надо сопоставить свои желания и финансовые возможности и найти банк, который сможет предложить максимально выгодные условия кредитования без различных скрытых платежей. Кредитный консультант обязан вам рассчитать полную стоимость обслуживания кредита.
Полная стоимость обслуживания кредита — это все затраты на его погашение, включающие расходы на погашение суммы кредита, процентов по нему, одноразовые и ежемесячные комиссии, а также любые другие расходы на обслуживание кредита, предусмотренные тарифами банка и договором кредитования.
Стоимость любого кредита зависит не только от величины процентной ставки, способа погашения займа и срока кредитования, но и от размеров комиссий и сборов, которые оплачивают заемщики. В данной статье мы познакомим вас с основными видами дополнительных платежей и расскажем о том, насколько они влияют на итоговую стоимость кредита. Кроме того, проанализируем, какие комиссии являются наименее выгодными с точки зрения заемщиков, и насколько затратным окажется для вас предусмотренное в некоторых программах кредитования страхование.
После того, как в силу вступило Указание ЦБР об информировании заемщиков о полной стоимости кредита, банки стали резко сокращать свои комиссии. Если еще 5 лет тому назад по каждому договору их взимали порядка 4-5 видов, то сейчас это количество значительно уменьшилось. Рассмотрим те платежи и сборы, которые сегодня применяются чаще всего:
- Ежемесячная комиссия. Определяется как процент от общей суммы кредита либо как процент от остатка задолженности. Может указываться в виде фиксированной суммы.
- Одноразовые комиссии: также могут указываться либо в процентном выражении, либо в виде фиксированной суммы.
- Комиссия за открытие и ведение ссудного счета.
- Комиссия за перевод денежных средств из банка в другое учреждение (к примеру, в автосалон при получении автокредита).
- Комиссия за операционное обслуживание.
- Другие разовые комиссии, зависящие от поведения заемщика (за снятие средств наличными, за предоставление информации о задолженности и т.п.).
Ежемесячные комиссии, особенно те, которые взимались, исходя из начальной стоимости кредита, постепенно уходят в прошлое. Их размер обычно варьируется в пределах 0,1 – 0,5% и существенно увеличивает полную стоимость кредита (эффективную процентную ставку).
В качестве примера, показывающего, как возрастает стоимость кредита при взимании ежемесячной комиссии, приведем расчет переплаты и эффективной ставки по следующим условиям: срок кредитования — 5 лет, сумма 500 тыс. рублей, график – аннуитетный. Первый кредит предоставлен под 19% годовых, без комиссии. Второй под 11% годовых, но с ежемесячной комиссией в размере 0,5% от начальной суммы кредита. На первый взгляд, 11% годовых кажутся более привлекательными, чем 19%, однако при помощи кредитного калькулятора мы получим следующий результат:
- переплата за 5 лет по кредиту под 11% с комиссией составит 302 273 руб., по кредиту под 19% без комиссии — 278 217 руб;
- эффективная процентная ставка в первом случае составляет 22,5 %, во втором — 20,7 %. Однако если бы комиссия взималась не от начальной суммы, а от остаточной, то полная стоимость составила бы 18,2%, а переплата – всего 232 831 руб.
Таким образом, ежемесячные комиссии крайне невыгодны, поэтому большинство банков, декларирующих прозрачные условия по кредитованию, либо отказываются от них, либо ищут другие способы заработать. Так, многие кредитные организации стали взимать комиссии за отсутствие страховки и требовать помимо стандартного перечня полисов (только имущество или жизни и имущество) предоставлять дополнительные (например, страховать титул). Именно о страховках, которые являются эффективными инструментами заработка для финансистов, мы расскажем далее.
В последнее время банки активно внедряют различные виды страхования: даже обеспеченный кредит на срок свыше 5-ти лет и в размере, превышающем 500 тыс. руб., многие выдают при условии оплаты полиса страхования жизни. Также популярным становится страхование от риска утраты права собственности на объект залога (титульное страхование). Оформлять полисы банки предлагают в аккредитованных страховых компаниях (чаще всего заключивших с финансистами договор и возвращающих часть стоимости полиса в виде комиссии за аккредитацию).
Ваши расходы на страхование могут быть следующими:
- Страхование недвижимости – ежегодно 0,3 – 0,5% от суммы остатка по кредиту (вам могут предложить застраховать жилье и на полную стоимость, но это уже на ваше усмотрение).
- Страхование жизни и трудоспособности – 0,3 – 1,5% в зависимости от возраста и состояния здоровья. Процент берется от суммы остатка по кредиту.
- Титульное страхование – 0,2 – 0,7% (также от остатка по кредиту).
- КАСКО – от 4 до 7% от стоимости остатка по кредиту или полной стоимости авто.
Еще одним спорным вопросом является взимание отдельных комиссий, которые признаны незаконными либо Высшим арбитражным судом, либо Гражданским кодексом.
Не все заемщики знают, что на уровне Высшего арбитражного суда комиссия за ведение ссудного счета была признана незаконной. После данного прецедента многие клиенты банков обратились в суды с аналогичными исками и также выиграли.
В заключение хотелось бы порекомендовать вам – будьте внимательны и читайте все документы перед тем, как их подписать. Помочь могут и отзывы других заемщиков, размещенные в Интернете: прочтите их прежде, чем стать клиентом того или иного банка.
Каких только комиссий не придумают банки для своих заемщиков. Кредиторам они приносят дополнительный заработок, а для заемщиков не всегда понятны. Банки.ру изучил тонкости основных комиссий по ипотечным продуктам.
Фантазии банков?
Комиссии на блюдечке
Одна из комиссий — за внесение изменений в условия кредитного и обеспечительных договоров. Сюда относится, например, увеличение суммы кредита, изменение срока кредита, объекта недвижимости по ранее одобренной кредитной заявке в течение срока действия положительного решения банка о предоставлении ипотечного кредита. Деньги заемщик должен заплатить, если решил поменять уже одобренные банком условия. Например, увеличить срок кредита. У клиента, как говорят специалисты, два пути: подать повторно документы на одобрение кредита и ждать его рассмотрения. Либо заплатить небольшую комиссию, не заморачиваясь повторным рассмотрением документов.
Такая комиссия есть в Райффайзенбанке: за изменение предмета залога — 17 700 рублей, состава собственников — 1% от остатка ссудной задолженности (но не менее 35 500 рублей).
За продажу объекта из-под залога банки также нередко берут плату. Речь идет о рассмотрении заявления на проведение сделки по продаже имущества, находящегося в залоге у банка, по инициативе заемщика. И еще один момент — оформление документов на сделку по продаже имущества, находящегося в залоге у банка, по инициативе заемщика.
Заемщикам ВТБ 24 нужно за это заплатить 25 000 рублей для объектов в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и 10 000 рублей — для других регионов. В ВТБ (Банк Москвы) — 1% от суммы основного долга, но не менее 9 000 рублей в Москве и области и 4 500 рублей в филиалах, в Московском Кредитном Банке в зависимости от пакета — 1,2—1,5% от остатка ссудной задолженности. Рассмотрение заявления на проведение сделки по продаже имущества в Связь-Банке обходится в 1 500 рублей.
Снижение ставки по действующему кредиту применимо, если в условиях кредитного договора не было предусмотрено снижение процентной ставки. Как говорят специалисты, это актуально для тех, кто взял кредит в период высоких ставок 2008—2009 и 2015 годов. Альтернативой может быть рефинансирование ипотеки в другом банке.
Банки против риелторов
Представление интересов заемщика в Росреестре по регистрации прав собственности на предмет ипотеки по факту окончания его строительства в ВТБ 24 обойдется 20 000 рублей в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 10 000 рублей — для других регионов.
Эволюция комиссий