Несмотря на то, что оформление ипотечного кредита в пределах РФ осуществляется достаточно давно, мало кто из потенциальных заемщиков, обращающихся за получением средств на приобретение квартиры, знает о том, что озвучиваемая процентная ставка при обсуждении условий предоставления средств может иметь несколько значений. При разных существующих значениях погашение платежа будет осуществляться различными путями и в разном размере. В целом ставки делятся на те, которые имеют постоянное значение и переменное, однако в определенных случаях они могут комбинироваться, попеременно сменяя друг друга.
Фиксированная ставка по ипотечному кредиту устанавливается единоразово и имеет одну особенность — в течение всего срока погашения платежа она будет неизменна. Наряду с таким фактором в самой фиксированной ставке может быть два периода, какие имеют различные ставки, несмотря на то, что их величина будет определена еще перед заключением договора. Так, платежи по займу, осуществляющиеся еще на этапе того, как оформляется залоговое имущество, обычно бывают несколько повышенные. Те же выплаты, которые перечисляются посредством оплаты после оформления залога, в роли какого выступает объект недвижимости, зачастую находятся на стандартном уровне и ставка по ним уменьшена.
При выборе фиксированной ставки для плательщика ипотечного кредита могут быть как свои достоинства, так и недостатки. Так, к недостаткам относят тот факт, что величина этого установленного процента по ипотеке может быть значительно выше показателя переменной ставки, что, в свою очередь, приводит к более высокому значению ежемесячного платежа. Данный факт еще усугубляется тем, что именно при варианте ипотечного кредита, сумма которого значительно превосходит потребительские, да еще и погашение в основном происходит при помощи аннуитетных платежей, более высокие процентные ставки на начальном этапе кредитования в итоге приводят к значительным переплатам в итоге. Несмотря на это, фиксированный вид платежа имеет одно основное достоинство — он остается постоянным в течение всего срока погашения, кроме того, со временем в связи с ростом инфляции собственники ипотечных квартир выплачивают уже фактически меньшие суммы по отношению к прошлым периодам.
Само понятие плавающей ставки фактически определяет, что проценты по ней могут неоднократно претерпевать изменения, причем это вовсе не будет означать, что финансовая организация может самовольно устанавливать необходимый ей процент. Величина этого показателя по кредиту будет складываться фактически из двух отличных составляющих. При этом одна из них все же выступает в роли постоянной, а вторая будет переменной. Постоянная часть это как бы прибыль банковской организации — то вознаграждение, какое предоставляет ей заемщик за пользование ипотечными средствами, а переменная — это способ уменьшить риски банка, которые возникают по причине изменения стоимости привлекаемых им средств. Согласно условиям ипотечного договора переменная ставка будет привязываться к определенному индикатору, который используется при предоставлении банками кредитов и фиксируется каждый день на основании данных, которые представлены финансовыми организациями. Такими индикаторами могут быть значения:
- MosPrime — для рубля;
- Libor — для доллара;
- Euribor — для евро.
Переменная ставка будет устанавливаться по определенной формуле, которая будет закрепляться в виде базовой ставки, то есть индикатор по отдельности не может применяться. К примеру, ставка по кредиту в рублях будет определяться в значении MosPrime с прибавлением 5%, по кредиту в долларах — индикатор Libor с прибавлением 6% и для евро индикатор Euribor с прибавлением 7%. В такого рода процентных ставках имеется преимущество, выраженное в том, что величина их будет ниже устанавливаемой фиксированной, а это уменьшает общую переплату по кредиту и приводит к значительной экономии средств. Но такое преимущество может вырасти и в отрицательный момент — в том случае, если ставка со временем вырастет, такое действие приведет к переплате при общем погашении ипотечного кредита. Отдельным видом процентной ставки по займу на недвижимость является так называемая ролловерная ипотека.
Ролловерная ипотека — это долговое обязательство, которое подлежит периодическому рефинансированию на протяжении определенных договором временных отрезков, равных, как правило, 3 или 6 месяцев. В каждом из таких отрезков в зависимости от текущей рыночной обстановки будет иная процентная ставка.
Несмотря на то, что все же определенный риск у заемщика присутствует, слишком значительные колебания таких индексов как в меньшую сторону (что уже является риском для банка), так и в большую ограничиваются условиями договора. В ипотечном соглашении обязательно прописываются его верхние и нижние пределы, через какие банк при расчете текущего процента не может преступать. Также стоит заметить, что период, в течение которого пересматривается процентная ставка, составляет 12 месяцев. Такая ставка может быть значительно выгоднее в периоды, когда экономика страны является стабильной и колебаний индексов не происходит. Если же наблюдается рост инфляции или значительное изменение курса национальной валюты по отношению к иностранной, все это имеет последствия в виде роста процентной ставки и переплате по кредиту.
Схема применения комбинированной ставки заключается в использовании сначала фиксированной в течение определенного количества времени, отдельно прописанного в договоре, как правило, такой период составляет 5-7 лет. После того, как срок фиксированной ставки истекает, она становится плавающей и может изменяться также в зависимости от прописанных условий один раз в 3 или 6 месяцев. В большей степени такой метод погашения ипотечного обязательства подходит тем собственникам ипотечных квартир, которые на первом этапе хотят застраховать себя от резкого роста процентов, а на втором этапе у заемщика планируется увеличение личного дохода, что позволит погасить обязательство в более короткие сроки с минимизацией риска.
Итак, приобретая объект недвижимости посредством ипотечного кредита, заемщик в зависимости от существующих предложений банковской организации имеет возможность выбрать одну из систем начисления процентной ставки. Такие системы разделяются на три основных вида — фиксированную ставку, имеющую постоянное значение, плавающую, которая может изменяться через определенный в договоре промежуток, а также комбинированную, которая заключается в попеременном использовании двух других. В зависимости от исходных условий ипотеки и финансовых возможностей должник выбирает наиболее оптимальный вид кредитования, содержащий именно для его ситуации меньше рисков.
Рекламные предложения банков, которые предлагают взять потребительский кредит, ипотеку или автозайм, обязательно включают информацию о процентной ставке – ведь именно ее размер является главным аргументом в пользу того, чтобы выбрать именно данный займ. И потенциальные заемщики даже как-то не задумываются о том, что это за ставка – фиксированная или плавающая. Да и банки по умолчанию предлагают кредит по фиксированной ставке. Однако, что такое фиксированная ставка?
Фиксированная процентная ставка — это процент от суммы кредита, который заемщик обязан заплатить банку за пользование одолженными деньгами. Процент в данном случае фиксированный, он не меняется в течение всего периода пользование кредитом.
Приведем простой пример. Вы взяли 100 000 рублей сроком на 5 лет под 20 % в год. Это значит, что в год вы будете выплачивать банку 20 тысяч рублей от основного долга (так называемого тела кредита) + 20 % от 100 000 рублей, то есть, еще 20 тысяч рублей процентов. Простой подсчет позволяет понять, что за 5 лет пользования кредитом вы отдадите банку ровно в два раза больше, чем взяли – 200 000 рублей.
Размеры ежемесячных платежей (если выбран аннуитетный способ погашения займа) тоже легко рассчитать. 40 000 р. (тело кредита плюс проценты) делим на 12 месяцев, и получаем 3 333 рубля в месяц. Фиксированная процентная ставка – это когда и сумма ежемесячных платежей, и процент за пользование кредитом легко поддаются вычислению, поскольку ставка зафиксирована на конкретной цифре и не подлежит пересмотру, за исключением отдельных случаев, которые не касаются большинства заемщиков.
Какой бы кредит вы ни оформляли, кредит наличными или ипотеку, вас будет интересовать вопрос о том, как сэкономить. Какая процентная ставка выгоднее, плавающая или фиксированная?
Главный плюс последней – в ее предсказуемости. Человек еще на этапе оформления займа знает, какими будут его платежи, сколько составит итоговая переплата и через какое время он, согласно графику, рассчитается с банком.
Кредит с фиксированной процентной ставкой предполагает регулярное начисление процентов в установленной форме. А если, к примеру, вы запросили реструктуризацию, и вам были предоставлены кредитные каникулы, то в течение этого времени вы будете платить только процент за пользование кредитом, тело кредита будет оставаться неизменным.
Статичный вариант наиболее выгоден в условиях рыночной экономики в России. Хотя сэкономить не удастся, вы сможете точно рассчитать свои силы. Плавающая ставка по ипотеке как долгосрочному займу очень рискованна для заемщиков. Сэкономить пару-тройку процентных пунктов помогает ставка плавающая ипотечная – ипотека фиксированной ставкой такого предложить не может. Но – только на первоначальном этапе. Как показатель поведет себя в дальнейшем, никто вам не скажет, поскольку эти данные плохо поддаются прогнозированию. Кредитор, выдающий потеку под плавающую ставку, ничего не теряет. Ведь он к изменяющейся переменной в формуле расчета присоединяет неизменный параметр – свою чистую прибыль. Зато заемщику есть что терять. И в долгосрочной перспективе ставка может вырасти даже вдвое, загнав заемщика в кредитную кабалу.
В фиксированную ставку банк уже включил все свои риски. Поэтому обычно он ее не меняет. Но в договоре могут быть прописаны условия изменения. Если под таким договором стоит ваша подпись, это означает, что вы согласились с его условиями, и опротестовать его положения в дальнейшем будет сложно.
Понятие фиксированной ставки применяется не только в отношении кредитов, но и отношении других банковских продуктов. Например:
Депозит с фиксированной ставкой. Это такой банковский вклад, который вы совершаете на определенный период времени. Условия могут быть разными. Под относительно высокий процент можно сделать вклад при условии, что вы не будете снимать с него проценты и забирать его полностью или частично в течение оговоренного периода. Если соглашение нарушить, все проценты сгорят.
Облигации с фиксированной процентной ставкой – по ним выплачивается доход, который равен заранее установленному проценту, не подлежащему изменению.
Смежное понятие – дюрация облигации. Говоря очень упрощенным языком, это окупаемость облигаций. То есть период, за который потраченные на них деньги вернутся к вам.
Само название фиксированной ставки говорит о том, что она должна оставаться неизменной либо на весь период пользования займом, либо на конкретный период.
Возможность изменения должна быть зафиксирована в кредитном договоре. Банк не может изменить ее в одностороннем порядке – ему для этого необходимо заручиться поддержкой клиента. К примеру, если речь идет о рефинансировании кредита или его реструктуризации, то ставка может быть уменьшена при условии, что к действующему кредитному договору заключено дополнительное соглашение.
Что касается расчета, то банки устанавливают данный показатель в зависимости от ставки рефинансирования ЦБ. Поскольку именно данное учреждение выдает основные массы денег банкам страны, то процент, под который оно это делает, является отправной точкой для формирования ставки по кредитам для клиентов банков. К примеру, ставка рефинансирования (она же – ключевая) равна 10 %. В этом случае для конечных клиентов – физических лиц она примерно равна 13 % и выше, в зависимости от типа займа.
Если вы берете потребительский кредит, вас, в первую очередь интересует переплата, которую вы за него отдадите.
По умолчанию, кредит в Сбербанке предлагается по фиксированной ставке. Именно данный вариант демонстрируют его рекламные предложения.
В Газете.ру сообщалось о том, что Сбербанк собирается сделать плавающие ставки для ипотечных кредитов и кредитных карт. Но пока такие продукты не появились.
Основной плюс неизменной процентной ставки – ее прогнозируемость и предсказуемость. Заемщик может сразу, еще на стадии оформления займа, посчитать, каким будет ежемесячный платеж и итоговая переплата. Если у вас в договоре прописано, что ставка фиксированная, значит, ставка по кредиту будет оставаться неизменной до самого момента его погашения.
Основной минус данного варианта – такая ставка изначально выше, чем плавающая. И, если международные индексы, инфляция или ключевая ставка ЦБ в будущем даже и понизятся, заемщик ничего не выиграет. Переплата не уменьшится (что могло бы произойти с плавающей).
Банки ничего не теряют ни в первом, ни во втором случае. Хотя считается, что именно с плавающей ставкой все риски ложатся на плечи заемщика, фиксированный вариант тоже формируется банком с таким расчетом, чтобы минимизировать собственные риски. Поэтому изначально фиксированная ставка выше плавающей.
Фиксированная и плавающая процентная ставка формируются банками по-разному. Первая включает в себя изменяющуюся и фиксированную величину, поэтому со временем размеры процентов по кредиту могут как уменьшиться, так и вырасти. Вторая неизменна на протяжение всего срока действия кредитного договора.
Сэкономить можно только на плавающей. Но с ней же возрастают риски, так как изменяющаяся величина может измениться в любую сторону, в зависимости от тенденции в мировой и российской экономике. Прогнозированию эти тенденции поддаются плохо, поэтому угадать, выиграете вы в итоге или проиграете, невозможно.
Фиксированная не будет отличаться особой экономичностью (плавающая на этапе оформления займа обычно ниже на несколько процентных пунктов), зато она же не испытает резкого увеличения, что повлечет повышение финансовой нагрузки на заемщика, увеличение срока выплаты кредита или рост переплаты.
Так же можете оставить свой отзыв ниже в комментарии или задать вопрос
Рассчитать выгоду от рефинансирования ипотеки или кредита
Сегодня на рынке существует множество различных ипотечных программ. В каждой из них есть целый ряд параметров, таких как: сумма кредита, срок, процентная ставка, размер первоначального взноса, условия досрочного погашения, размер комиссии за выдачу кредита и т.д. Общее количество таких параметров может быть более пятидесяти. Однако не все они имеют одинаковое значение. Заемщику самостоятельно не всегда легко разобраться, какую программу кредитования выбрать: с «фиксированной» процентной ставкой или «плавающей». Ответ на вопрос, в чем же их отличия, и постараются дать специалисты ипотечной компании «УНИКОМ».
Фиксированная процентная ставка — это система начисления процентов, когда в течение всего срока кредитования платежи по кредиту рассчитываются исходя из одного и того же процента за пользование суммой кредита.
Плавающая процентная ставка — это система начисления процентов, которая «привязана» к какому-либо рыночному показателю.
Для выдачи кредитов на российском рынке чаще всего используются два индекса: LIBOR (London Interbank Offered Rate, или Лондонская межбанковская ставка предложения) для кредитов в валюте и MosPrime (MosPrime Rate — Moscow Prime Offered Rate) — для рублевых.
Значительная доля ипотечных кредитов на Западе оформляется с плавающей ставкой. Кредитные организации, опасаясь банкротства своих клиентов при резком увеличении рыночных индексов, самостоятельно устанавливают черту, выше которой они не поднимут ставки ни при каких условиях.
Плавающая процентная ставка по ипотечному кредиту обычно состоит из двух частей: фиксированной процентной ставки (базового процента) и некоего плавающего индекса, который при сложении этих двух величин будет делать итоговую процентную ставку плавающей. Если индекс идет вверх, то и суммарный процент будет возрастать, и заемщику придется платить больше по такому ипотечному кредиту. Если же значение индекса снижается, заемщик может сэкономить на платежах.
Что такое LIBOR?
LIBOR – это признанный во всем мире индикатор стоимости финансовых ресурсов. По этой ставке крупнейшие банки мира готовы выдавать другим крупным банкам кредиты на Лондонской межбанковской бирже. Аббревиатура LIBOR расшифровывается как London InterBank Offer Rate (лондонская межбанковская ставка предложения).
Ставка LIBOR является наиболее распространенным показателем краткосрочных процентных ставок во всем мире. LIBOR формируется на основе процентных ставок нескольких ведущих мировых банков. Банки, входящие в базу расчета LIBOR, предоставляют свои котировки между 11.00 и 11.30 по лондонскому времени. Около 12.00 публикуется так называемый «фиксинг» — фиксируется значение. LIBOR рассчитывается по семи основным валютам: доллару США, евро, английскому фунту, японской йене, швейцарскому франку, канадскому доллару и австралийскому доллару.
Что такое МosPrime?
MosPrime (Moscow Prime Offered Rate) — индикативная ставка предоставления рублевых кредитов (депозитов) на московском рынке. Эта ставка формируется Национальной валютной ассоциацией (НВА) на основе ставок размещения рублевых кредитов (депозитов), объявляемых ведущими участниками российского денежного рынка первоклассным финансовым институтам.
Ставки, объявляемые банками для формирования индикативной ставки MosPrime Rate, являются исключительно индикативной информацией, в то же время объявляемые ставки должны отражать уровень процентных ставок, по которым банки-участники в момент объявления котировок будут готовы предоставить кредиты, выдаваемые в соответствии с законодательством РФ первоклассным финансовым институтам, осуществляющим операции на московском денежном рынке. Банки объявляют ставки, по которым они могли бы разместить средства на межбанковском рынке, в 11.45 по московскому времени. В 12.30 публикуется «фиксинг» – фиксированное значение ставки на конкретный день. MosPrime рассчитывается на сроки overnight, 1 неделя. 2 недели, 1, 2, 3 и 6 месяцев. Эти периоды имеют соответствующие обозначения — MosPrimeON, MosPrime1w, MosPrime2w, MosPrime1m, MosPrime2m, MosPrime3m, MosPrime6m соответственно.
Как меняется «плавающая» процентная ставка?
Ставка LIBOR может фиксироваться на различные периоды от нескольких дней до 12 месяцев. В ипотечном кредитовании часто используется LIBOR 6 месяцев (LIBOR 6m). Обычно при кредитовании с плавающей ставкой смена процента происходит 2 раза в год, т.е. каждые 6 месяцев плавающая часть изменяется, в зависимости от значения определенного рыночного показателя. Возможны и другие варианты, к примеру, каждые 3 или 12 месяцев индекс может пересматриваться. Частая смена процентной ставки не удобна для самих получателей кредитов, поэтому кредитные организации стараются придерживаться именно периода в 6 месяцев. В каждом новом периоде заемщик будет выплачивать кредит с учетом нового значения индекса.
Как меняется «фиксированная» процентная ставка?
Фиксированная процентная ставка может меняться только в соответствии с условиями кредитного договора или по соглашению сторон. Российское законодательство не предусматривает иных оснований для изменения процентной ставки. Поэтому, если кредитным договором не предусмотрено иное, процентная ставка может быть изменена только при подписании заемщиком дополнительного документа, изменяющего условия кредитного договора.
Преимущества и недостатки
«Плавающая» ставка дает возможность получить кредит с более низкой процентной ставкой по сравнению с текущей ценовой ситуацией на рынке кредитов или «поймать» ниспадающий тренд на рынке заемных средств. Однако заемщик не должен забывать, что кредит с «плавающей» ставкой несет для него серьезный процентный риск, который может выразиться в повышении для него процентной ставки вслед за изменением ситуации на рынке.
Говоря о «плавающей» ставке, необходимо отметить и то, что кредиты с «плавающей» процентной ставкой не пользуется в нашей стране большим спросом, потому что большинству наших заемщиков удобнее и понятнее погашать кредит каждый месяц фиксированными суммами. Кредиты с фиксированной процентной ставкой позволяют заемщику планировать свои расходы, знать о том, что каждый месяц он должен отложить от заработной платы определенную сумму. Именно это является причиной высокой популярности в нашей стране кредитов с фиксированной процентной ставкой.
Это является причиной того, что не каждый заемщик захочет постоянно отслеживать изменения ставок и переживать, как это может отразиться на кредите. Поэтому в основном «плавающей» процентной ставкой пользуются финансово подкованные люди, которых не пугает возможное повышение ставок и которые знают, как извлечь выгоду из этого продукта.
В целом можно говорить о том, что выбор вида процентной ставки является одним из основных шагов ипотечной сделки.
Материал подготовлен аналитическим отделом
ипотечной компании «УНИКОМ»