Вид кредитования, при котором залогом служит непосредственно сам объект получаемого кредита, называется государственной ипотекой. Огромное преимущество данной программы является то, что государственная ипотека предоставляет возможность получить кредит даже тем, кто не владеет никаким другим крупным имуществом, подходящим для предложения в залог.
Учитывая нынешние условия роста цен на все виды недвижимости, государственная ипотека весьма удобна. Многие имеют стабильный доход, но не имеют полной суммы для приобретения квартиры. Для них и предоставляется возможность приобрести ее, воспользовавшись государственной ипотечной программой.
Нужно отметить, что государственная ипотека представляет собой кредит, который можно получить исключительно для покупки жилья. Для приобретения автомобиля или еще каких-то товаров существуют другие виды потребительских кредитов.
Достаточно высокая процентная ставка по кредиту является главным (но, пожалуй, и единственным) минусом данной ипотеки. Это не позволяет людям, имеющим малый или даже средний доход, воспользоваться программой государственная ипотека. Однако желающие могут выбрать другие социальные программы:
*ипотека без первоначального взноса;
*военная ипотека;
*ипотека молодая семья;
*социальная ипотека.
Выбор учреждения
В мире существуют европейская и американская модели ипотечных учреждений. Отличительной чертой для них являются методы привлечения средств. Так, европейская модель опирается в своей работе на накопительно-сберегательные учреждения (сберкассы). Американскую же модель, рассчитанную на государственную поддержку, использует существующее с конца 2004 года российское ГИУ (Государственное Ипотечное Учреждение).
Государственная программа — (Government program) Государственная программа это инструмент государственного регулирования экономики, обеспечивающий достижение перспективных целей Понятие государственной программы, виды государственных федеральных и муниципальных программ,… … Энциклопедия инвестора
Ипотека — (Mortgage) Определение ипотеки, возникновение и регулирование ипотеки Информация об определении ипотеки, возникновение и регулирование ипотеки Содержание Содержание Основания возникновения ипотечного кредита и ее регулирование Ипотека в силу… … Энциклопедия инвестора
Банки — I в современном экономическом строе Б. являются высшей формой кредитного посредничества и важнейшими органами вексельного и денежного обращения. Цель банковой деятельности: во первых, создать систему кредита (см. это сл.), которая обеспечивала бы … Энциклопедический словарь Ф.А. Брокгауза и И.А. Ефрона
Россия — 1) пик, Памир, Таджикистан. Открыт в 1932 1933 гг. сотрудниками Таджикско Памирской экспедиции Академии наук СССР и назван пиком Молотова, по фамилии сов. деятеля В. М. Молотова (1890 1986). В 1957г. переименован в пик России. 2) Российская… … Географическая энциклопедия
Российская федерация — • Россия • Российская Федерация • РФ самая большая по площади страна мира (17075,4 тыс. км2), демократическое федеративное государство с республиканской формой правления. Первые упоминания об этой стране датируются примерно 10 в., в древнерусских … Географическая энциклопедия
РФ — • Россия • Российская Федерация • РФ самая большая по площади страна мира (17075,4 тыс. км2), демократическое федеративное государство с республиканской формой правления. Первые упоминания об этой стране датируются примерно 10 в., в древнерусских … Географическая энциклопедия
Ипотечный кризис в США (2007) — Ипотечный кризис в США (англ. subprime mortgage crisis) финансово экономический кризис, характерными проявлениями которого стали увеличение количества невыплат по ипотечным кредитам с высоким уровнем риска, учащение случаев отчуждения… … Википедия
Чехия — или Богемия (чешск. Čechy, Čechie, České kraleství, Česká země; польск. Częchy, Czeska ziemia; немецк. Böhmen; франц. Bohême; лат. Bohemia) некогда самостоятельное и независимое королевство, а теперь принадлежащая к Цислейтанской части Австро… … Энциклопедический словарь Ф.А. Брокгауза и И.А. Ефрона
Финляндия* — Содержание: I. Физический очерк. II. Население. III. Экономический обзор. IV. Финансы. V. Управление и судоустройство. VI. Финские войска и воинская повинность. VII. Образование. VIII. Наука, искусство, печать и общественная жизнь. IX. Церковь. X … Энциклопедический словарь Ф.А. Брокгауза и И.А. Ефрона
Финляндия — I Содержание [Историю Финляндии, историю литературы, язык и мифологию см. соотв. разделы.]. I. Физический очерк. II. Население. III. Экономический обзор. IV. Финансы. V. Управление и судоустройство. VI. Финские войска и воинская повинность. VII.… … Энциклопедический словарь Ф.А. Брокгауза и И.А. Ефрона
В Украине создан новый участник финансового рынка — Государственное ипотечное учреждение (ГИУ). К его появлению было несколько предпосылок. Правительство дало согласие на создание этого института, рабочая группа разработала проекты устава, положения о наблюдательном совете, а также концепцию создания и функционирования ГИУ. Этот институт зарегистрирован в декабре 2004 года. Подобные структуры уже давно работают во многих странах. Цель проекта проста — запустить специальные механизмы ипотечного рефинансирования для банков. Если мечты авторов проекта сбудутся, покупка квартиры в 2005-2006 гг. станет более доступной. Одним из инициаторов создания ГИУ является Украинская национальная ипотечная ассоциация (УНИА) — единственная в стране ассоциация, занимающаяся ипотекой. Сергей Волков, поделился своими соображениями о том, как будет работать ГИУ [27]. Он знает кухню ГИУ изнутри, так как принимал непосредственное участие в его создании.
Государственное ипотечное учреждение нужно для сохранения достигнутых темпов роста объемов ипотечного кредитования. Ведь известно, что пассивы банков пока, к сожалению, сформированы в основном за счет краткосрочных депозитов. Ипотечное кредитование по своей сути — долгосрочное. Чем больше разрыв между средними сроками пассивов и активов, тем больше у банка рисков. В мире такая проблема разрешается именно через внедрение механизмов двухуровнего ипотечного финансового рынка.
Схема ипотечного кредитования будет работать следующим образом [27]. Банки будут формировать пулы стандартных (однородных) кредитов и продавать права требования по ним ипотечному учреждению. Ипотечное учреждение на основе платежных потоков, генерируемых этими кредитами, будет выпускать собственные облигации и продавать их инвесторам. Поступления от продажи будут направляться на приобретение новых ипотечных кредитов. Рефинансируясь по этой цикличной схеме (см. приложение В), банки смогут кредитовать все большее количество заемщиков.
Под залог стандартных обязательств сами банки смогут брать кредит. Сумма, на которую ипотечное учреждение может выпустить облигации, не может превышать сумму приобретенных им кредитов. Это единственное ограничение.
Объемы обязательств, с которыми будет работать ГИУ составляет около 1,5 млрд. грн. [27]. Это скромные прогнозируемые объемы обязательств, которые будут обращаться на рынке через 5 лет. По оценкам УНИИ, это составит около 20% всего совокупного прогнозируемого портфеля жилищных ипотечных кредитов, выданных в гривне. «Чрезвычайно важно, как на самом деле будет управляться этот институт. Главное — не повторять ошибок некоторых стран. Например, не будет ли этот институт перетягивать на себя не свойственные ему функции, не будет ли он самостоятельно кредитовать. Важно то, чтобы мы не вырастили государственного монополиста, который станет конкурентом банкам. Для этого проектом устава ГИУ предусмотрен весьма ограниченный перечень финансовых операций, которые он может выполнять»,- заметил Сергей Волков [27]. Главная функция создаваемой структуры — расширение ипотечного кредитования на приемлемых для граждан условиях и поддержание при этом ликвидности первичных ипотечных кредитов.
На данный момент просматриваются некоторые признаки неправильного развития ГИУ. Во-первых, пока все еще очень малы объемы самого рынка. Ипотека — это всего 1% ВВП. Это мизер по сравнению с развитыми странами, где этот показатель достигает 40-60%. Кроме того, наблюдается тенденция «валютизации» ипотечного портфеля банков. Более 76% ипотечных кредитов выданы в иностранной валюте. Пока на рынке немного банков. Ощущается региональная концентрация рынка — ипотечные кредиты выдаются буквально в нескольких крупных городах. Но самое главное, что ипотечные кредиты пока не доступны для большинства населения. В первую очередь необходимо создать современную функциональную систему регистрации имущественных прав и их обременений на недвижимость. Нужно снять все юридические коллизии в уже принятых законах, регулирующих ипотечные взаимоотношения, и принять Закон «Об ипотечных ценных бумагах». Разрешить и другие проблемы, возможно, и те, которые связаны с высокими ценами на жилье.
Первое, что сделает ГИУ, это сформирует собственные ипотечные активы. Оно будет приобретать стандартные ипотечные кредиты у банков. Второе — выпустит облигации, опосредствованно обеспеченные такими ипотечными активами. Но это будут не ипотечные облигации, поскольку еще не принят соответствующий закон («Об ипотечных ценных бумагах»).
Руководство и контроль за деятельностью ГИУ. В наблюдательный совет будут делегированы представители НБУ, Минфина, Госфинуслуг, ГКЦБФР и УНИА как профессиональных участников рынка. Действия исполнительной дирекции и все финансовые операции будут подчиняться жесткой регламентации. Закладываемая управленческая модель ГИУ сопоставима с банковской, т.е. характерной для нее системой распределения полномочий, конкретных процедур принятия решений и контроля. Деятельность ГИУ должна быть полностью подчинена интересам ипотечного рынка и максимально ограждена от политических рисков. От квалификации персонала ГИУ зависит очень многое, если не все.
Национальный банк, в лице председателя правления Сергея Тигипко, неоднократно инициировал создание данного ипотечного учреждения. Источником формирования его уставного фонда являются сверхплановые доходы НБУ. В качестве собственника государственного учреждения может выступать только Кабинет министров. Однако есть все основания предполагать, что НБУ, имеющий представительство в наблюдательном совете ГИУ, в полной мере воспользуется своим влиянием. Достаточно сказать, что у НБУ есть мощные рычаги влияния на ипотечный рынок.
Стоит вопрос, возможно ли существование таких инвесторов, как негосударственные пенсионные фонды, без наличия надежных фондовых инструментов, таких, например, как ипотечные облигации. Уже сегодня на рынке ощущается дефицит ликвидных кратко- и среднесрочных фондовых инструментов. Государственные облигации и обязательства надежных эмитентов не полностью удовлетворяют возрастающий спрос многих инвесторов, в том числе и коммерческих банков. По описанной схеме крупные банки должны будут отчуждать свои активы. Сегодня портфели ипотечных кредитов формируются именно крупными банками. Они не испытывают острых проблем с дефицитом ликвидности. Однако если они получают доступ к новым источникам рефинансирования, то для них это будет очень привлекательно. Как известно, выбор формы финансирования влияет на цену. Цена ресурсов — ключевой вопрос для банков. Ведь банк, осуществляя заимствования на фондовом рынке с помощью ГИУ, получает возможности удешевить такое заимствование. Если ГИУ будет проводить взвешенную ценовую политику, его возможности будут востребованы рынком. Заимствование будет дешевле, потому что по облигациям ГИУ будет предоставлена государственная гарантия.
Ставки по ипотечным кредитам будут уменьшаться. Они будут стремиться к доходности ликвидных фондовых инструментов. ГИУ сможет влиять и на уровень процентных ставок по выдаваемым ипотечным кредитам, стимулируя рост их объемов. Банки будут расширять объемы кредитования. Но они будут стремиться получать не только процентные доходы, но и комиссионные. Имеется в виду обслуживание платежей в пользу ГИУ. Тем более что расходы по выдаче кредита часто покрываются заемщиком за счет разовых комиссионных. Уровень ставок по ипотечным кредитам, выдаваемым в национальной валюте, может быть сопоставим с имеющимся сегодня уровнем ставок по кредитам в долларах США (13-14%). А взвешенная государственная политика субсидирования ставок может сделать эти кредиты еще доступнее.
После принятия Закона «Об ипотечных ценных бумагах» ипотечные кредиторы получат возможность самостоятельно выпускать ипотечные облигации. Выдержит ли ГИУ конкуренцию со стороны банков[27]? Собственно получение прибыли не является целью ГИУ. Соответственно, нет поводов для волнения. Конкуренции с профессиональными участниками ипотечного рынка не будет. С принятием этого Закона банки получат возможности выпускать обычные или структурированные ипотечные облигации. Если руководство ГИУ будет проводить взвешенную ценовую политику, его возможности будут востребованы рынком.
По самым оптимистичным прогнозам и при условии, что удастся решить общие, законодательные и нормативные проблемы становления ипотечного рынка в Украине, активной деятельности от ГИУ можно ожидать не ранее конца 2005 года. О приватизации ГИУ пока говорить рано. Однако в случае его успешной деятельности можно ожидать довольно высокой стоимости акций после корпоратизации. Уже на стадии подготовки проектов уставных документов некоторые международные финансовые организации проявляют интерес к создаваемой структуре. По мнению С. Волкова, вопрос о приватизации этой структуры станет актуальным только после становления полноценного современного ипотечного рынка в стране.
По мнению Сергея Волкова, исполнительного директора УНИА: «Сегодня портфели ипотечных кредитов формируются именно крупными банками. Они не испытывают острых проблем с дефицитом ликвидности. Однако если они получат доступ к новым источникам рефинансирования, то для них это будет очень привлекательно».