Что такое ипотечное кредитование физ лиц

Что такое коэффициент андеррайтинга? Первоначальный взнос на загородную, коммерческую и городскую недвижимость. Кредитование физических лиц и собственников бизнеса (ООО и ИП). Ипотека для иностранцев и пенсионеров.

Что такое основные коэффициенты андеррайтинга и почему их нужно знать? По сути, эти коэффициенты рассчитывает банковский работник (андеррайтер) перед тем, как предоставить вам заем/ипотеку/кредит.

  1. Первый коэффициент, который рассчитывает банковский специалист — соотношение платежа к доходу (Платеж / Доход).
  2. Соотношение обязательных расходов заемщика к общему совокупному доходу (Обязательства / Доход). К обязательным расходам можно отнести алименты, аренда квартиры, судебные платежи, налоги, содержание иждивенцев (пожилые родители, несовершеннолетние дети)

Каковы же нормативные значения этих коэффициентов? Т.е. при каких вводных банк одобрит вам ипотечный кредит?

    Кредит/Залог = от 15% до 90%. Это размер первоначального взноса. Банки не любят давать маленький кредит на дорогую недвижимость (например, первоначальный взнос 90% за квартиру стоимостью 7 млн. руб.), потому что возникают сложности со взысканием.

Первоначальный взнос 0% — это всегда повышенный риск для банка.

Стандарт для банка — это 20%

Повышенный первоначальный взнос от 35% может сработать, если у заемщика есть какие-то проблемы: плохая кредитная история (некритичные просрочки, однократная просрочка), не хватает документов, не может подтвердить доход.

Источники формирования первоначального взноса:

Большая часть банков сегодня расширяет линейку документов для подтверждения своего дохода или одобряет ипотеку без предоставления справок о доходах.

Собственники бизнеса бывают разных категорий: ИП, собственники ООО, патенты. Банки по-разному оценивают их доход. У них нет инструмента для оценки эффективности бизнеса и его доходности. Поэтому

Сбербанк примет ваш доход по форме банка из расчета НДФЛ*5, если вы собственник ООО. Т.е. начисляете вы себе 10.000 МРОТ в качестве белой зарплаты, банк пропустит максимум 50.000р. как ваш доход. ИП Сбербанк смотрим только с двухгодовой отчетностью, т.е. вы должны показать 2 годовые декларации. Патент и вмененка для Сбербанка не подойдет — только белая 3-НДФЛ.

Россельхозбанк рассматривает собственников бизнеса как найм — по справке по форме банка. Для ИП банк запросит отчетность за 1 год.

Уралсиб также рассматривает доход бизнеса по форме банка, но требует подтверждения сторонним лицом. Т.е. директор сам себе не может подтвердить зарплату, за него это делает бухгалтер, начальник отдела кадров. В ином случае справку о доходе с одной подписью банк не примет.

АИЖК и другие банки, работающие по стандарту, проверяют бизнес от до. Потребуют все уставные документы. бухгалтерский баланс, отчеты о прибылях и убытках, выписку по счету, документы на имущество или аренду платежей. Т.е. вы должны предъявить документы, которые подтверждают эффективность вашего бизнеса.

Сбербанк рассматривает заемщика в возрасте до 70 лет. Но здесь есть специфика. После 50 лет и до выхода на пенсию дает ипотечный кредит неохотно. А уже после выхода на пенсию дает ипотеку без проблем, считая основным доходом заемщика только его пенсию.

АК Барс, ТрансКапитал Банк и Альфа-Банк (выборочно) также кредитуют до 70 лет. Альфа-банк — это банк для возрастных клиентов, пенсионерам процент одобрения ипотечных займов до 60%.

С 18 лет клиентов активно кредитует банк Открытие, особенно после проведения санации в 2017г.

Уралсиб также активно набирает качественный кредитный портфель из ипотечных молодых заемщиков.

Нерезиденты (иностранные граждане) РФ также могут рассчитывать на оформление ипотеки. С такими клиентами работают банки: ВТБ24, ТрансКапитал банк, ЮниКредит банк, Альфа-Банк, Дельта Кредит.

Банк Дельта Кредит рассматривает заемщиков, получающих доход за рубежом (не на территории РФ). Для рассмотрения заявки на кредит необходимы документы:

  • копии расчетных листов (pay checks) за последний год;
  • выписки со счета, на который перечисляется доход от компании-работодателя. Нужно нотариально заверить перевод на русский язык;
  • копия залоговой декларации по доходам, полученным в предыдущем расчетном году по форме той страны, на территории которой был получен доход. Если не получается предоставить декларацию, предоставить документ, подтверждающий уплату налогов на доходы;
  • копия загранпаспорта (все страницы).

Кредит под залог собственного жилья стоит использовать только в исключительных случаях, когда по-другому решить вопрос с ипотекой нельзя. Когда мы берем такой кредит, для банка неочевидно его целевое использование, т.к. куда вы эти деньги направите: на покупку жилья, на ремонт, на развитие бизнеса, чтобы отдать долги.

Поскольку здесь меньшая прозрачность цели, банк предъявляет более высокие требования к заемщику.

Существует понятие «залога третьих лиц«, когда недостающие деньги вы можете получить, например, под залог жилья родителей.

Можно использовать параллельное кредитование. Т.е. берем один кредит на покупку недвижимости с минимальным первым взносом, а второй кредит — под имеющееся жилье или чтобы аккумулировать сумму для вложения в реконструкцию объекта, в его запуск, капитальный ремонт. И в паре эти два кредита могут замечательно работать. Но сценарий рисковый.

На сегодня залоговое кредитование находится в районе ставок 11-17%. Есть даже кредитные линии, которые дают возможность гибко подходить к суммам.

Кредиты под залог имеющегося жилья фактически стараются не давать владельцам бизнеса, подозревая, что таким образом они будут кредитовать свой бизнес. Банки отправляют таких клиентов в отдел малого и среднего бизнеса.

Залоговые кредиты всегда предполагают более жесткое отношение к заемщикам. Это всегда более сложные кредиты, долгие по времени оформления.

Какие банки кредитуют загородную недвижимость? Охотно дает ипотеку Сбербанк, Россельхозбанк, Российский капитал, Транскапитал банк.

Физическое лицо может в ипотеку приобрести коммерческие объекты, т.е. нежилые помещения. Важно понимать, что это не заводы и фабрики, а небольшие магазины и офисы. Потому что промышленные здания розничные банки не кредитуют.

Кредитуют коммерческую недвижимость банки: Абсолют, Транскапитал банк, Ак Барс банк.

Читайте также:  Как взять ипотеку на строительство дома если участок в аренде
Adblock
detector