Введение 3
1. Сущность ипотечного кредитования. Ипотека как экономическая категория 5
2. Классификация и типы ипотечных кредитов 10
Заключение 17
Список литературы 20
Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.
В странах Евросоюза до 80 % всех кредитов выдается под залог недвижимости, что свидетельствует о развитости экономики. Сроки кредитования достаточно продолжительны (достигают до 40 лет). Кредитные проценты меняются под воздействием макроэкономических процессов. В основе ипотеки находится государственная система оценки и дальнейшей переоценки недвижимости. Кадастровая (нормативная) оценка служит основанием для исчисления налога на недвижимость и служит объективной мерой величины ипотечного кредита. В случае неуплаты кредита, ипотечный банк имеет возможность принудительной продажи заложенной недвижимости. Как правило, для ипотечного кредитования банки привлекают сторонние средства через размещение на фондовом рынке собственных ценных бумаг – ипотечных облигаций, которые весьма надежны.
Ипотека в России проходит качественно новый этап своего развития, а именно комплексную оптимизацию ипотечных кредитных продуктов и как следствие их доступность. По данным банка России, если в 2004 году только 9% семей имели возможность приобрести жилье по социальным стандартам самостоятельно и с помощью заемных средств, то в прошлом году этот показатель возрос уже до 11%. А на 2010 год намечено достижение уровня 30%.
За последние полтора года ипотечные ставки сократились в среднем на 2%. Средние ставки займов на покупку готового жилья в валюте опустились до 10-11% годовых. Рублевые кредиты подешевели до 12-14% годовых. Ставки по кредитам на покупку строящегося жилья снизились до 13-15% в валюте и 16-18% в рублях. Национальным жилищным проектом предусмотрено снижение процентной ставки по рублевым кредитам до 11% в 2007 году и до 10% в 2008 году.
В то же время развитию ипотеки мешает ряд проблем.
Больше всего ипотечные брокеры и риэлторы довольны услугами банков: сейчас банки, идя навстречу покупателю квартиры, сократили срок рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита до одного дня, а то и до нескольких часов. К сожалению, аналогичной политикой не могут похвастать страховые и оценочные компании. Деятельность последних значительно увеличивает срок всей сделки, делая ипотечных покупателей еще менее привлекательными партнерами по сделке по сравнению с покупателями с «живыми» деньгами. Еще одной серьезной проблемой, которая мешает развитию ипотеки в стране, является рост цен на недвижимость – причем это происходит не только в Москве, но и в других крупных городах России.
Чтобы сделать ипотечного покупателя таким же привлекательным для продавца квартиры, как покупатель с «живыми» деньгами, надо существенно сократить срок ипотечной сделки. В идеале – сделка по купле-продаже квартиры с использованием механизма ипотеки должна быть такой же по времени, как без ипотеки. Пока такое условие не будет выполняться, ипотечные покупатели по-прежнему будут самыми малопривлекательными партнерами для продавца квартиры.
Между тем, ипотечная сделка отличается от обычной значительно большим числом необходимых операций. Так, для покупки квартиры по ипотеке надо провести независимую оценку объекта недвижимости, проверить титул квартиры, застраховать три вида рисков. Кроме того, заемщик на всех этапах совершения ипотечной сделки должен находиться в руках одного универсального специалиста. Как выяснили опытным путем риэлторы, нельзя разделять сделку на этапы, выполняемые силами различных организаций и экспертов.
Вышеперечисленные факторы значительно препятствуют развитию ипотечного рынка в таком крупном городе, как Санкт-Петербург. Ипотечный покупатель заинтересует продавца петербургской квартиры в последнюю очередь. С этим связано то, что объем ипотечных сделок не так высок, как мог бы быть.
Ипотека также развивается в таких городах-миллионниках, как Екатеринбург и Омск. Еще в 2004 году в Екатеринбурге ипотечные кредиты были готовы предоставить лишь два банка: «Сбербанк» и местный банк. Потом банков, готовых работать с ипотекой, стало больше.
1. СУЩНОСТЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ. ИПОТЕКА КАК ЭКОНОМИЧЕСКАЯ КАТЕГОРИЯ
Ипотека — это долгосрочная ссуда под залог недвижимого имущества на покупку жилья.
Большинство людей считает ипотечный кредит наиболее выгодным способом решения жилищных проблем.
Участниками ипотечной системы являются: банки (осуществляют проверку платежеспособности заемщика), страховые компании (обязуются страховать риски, возникающие в процессе ипотечного кредитования), оценочные компании (оценивают рыночную стоимость квартиры).
Преимущества ипотечного кредитования:
• возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру;
• получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости квартиры;
• возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;
• возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;
• выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15-30% в год);
• получение налоговой льготы на весь срок ипотеки, с суммы в пределах 1 000 000 рублей налоговый вычет, а так же с суммы выплачиваемой по процентам на срок выплаты кредита.
В экономическом смысле под ипотечным рынком понимается рынок, где обращаются долговые обязательства с ипотечными гарантиями, предоставленными с целью содействовать рефинансированию ссуд, выданных под обеспечение недвижимостью . Исходя из этого определения, операции на ипотечном рынке имеют следующие особенности:
• долгосрочность выдаваемых кредитов (от 10 до 30 лет);
• обеспечение кредитов недвижимым имуществом, чаще всего — жильем, приобретаемым на кредитные средства;
• относительно низкие процентные ставки по ипотечным кредитам;
• низкая доходность ипотечных ценных бумаг;
• высокая надежность ипотечных ценных бумаг;
• наличие государственного контроля за операциями;
• государственная поддержка заемщиков и кредитных организаций.
Таким образом, в отличие от рынка недвижимости, который является, по сути, частью товарного рынка, ипотечный рынок выступает в большей степени как разновидность финансового рынка. С этой точки зрения его основной целью является предоставление, перелив и использование капитала с целью инвестирования в недвижимость .
Так же как и рынок недвижимости, ипотечный рынок через изменение своих показателей способен оказать влияние на динамику показателей, характеризующих общее состояние экономики.
Если рассматривать равновесную двухпериодную экономическую систему, в первом периоде которой происходит выдача ипотечного кредита домохозяйству с целью приобретения недвижимости для личного проживания, а во втором — возврат кредита, то динамика показателей потребления, сбережения и национального дохода будет выглядеть следующим образом.