Что такое ипотечный фонд жилищного кредитования

Ипотечный кредит является особой формой финансовых отношений, при которых залог становится гарантией возврата денежных средств кредитора. Такой способ покупки недвижимости интересен не только соискателю, но и другим участникам сделки: банку, застройщику, агентству недвижимости, страховой компании. Также к числу выгодоприобретателей присоединяются инвестиционные структуры, которые имеют к таким сделкам наивысший интерес.

Ипотечный фонд – это организация, инвестирующая деньги участников в ипотечные закладные. Выполняя контрольную и аналитическую функции, структура оптимизирует работу рынка недвижимости, делая жильё максимально доступным для покупателя и прибыльным для застройщика.

Основной принцип деятельности ипотечного фонда заключается в инвестировании денежных средств партнёров в ценные именные бумаги, наличие которых позволит держателю обладать правом на присвоение определённого имущества. Такой механизм вложений называется секьюритизацией жилищных кредитов. Иными словами, при заключении ипотечной сделки появляется третья сторона, которая может перекупить кредитные обязательства. На начальном этапе банк заключает договор с физическим лицом, а затем продаёт долговое обязательство агенту, который, в свою очередь, получает свою финансовую выгоду.

Жилищные ипотечные фонды в первую очередь активно сотрудничают с финансовыми организациями, которые выдают займы на длительный срок. Такое сотрудничество является взаимовыгодным по той причине, что средства для кредитного портфеля банка нередко черпаются с депозитных счетов граждан, в свою очередь вкладчики могут в любой момент потребовать свои деньги обратно, а, следовательно, у банка возникнет сложная финансовая ситуация, которую нужно будет решать немедленно.

Рефинансирование ипотечных займов в инвестиционные фонды является для банка гарантией получения прибыли и решает вопрос нехватки оборотных активов. Основной же целью таких организаций остаётся социальная направленность, а именно увеличение показателей обеспеченности жильём населения РФ.

Процедура секьюритизации жилищных кредитов происходит по следующей схеме:

• при переуступке ипотечного пакета осуществляется выпуск ценных бумаг, которые в дальнейшем определяют права выгодоприобретателя на кредитную задолженность и процентные платежи
• банк продаёт закладные инвестиционному фонду, но при этом за ним закрепляется обязанность контроля за всеми поступающими платежами. За свои услуги кредитное учреждение получает определённое вознаграждение
• по мере получения денежных средств ипотечный фонд выплачивает своим дольщикам инвестиционную прибыль

Чаще всего банк объединяет несколько кредитных обязательств в один пул со средней доходностью и определённым риском и перепродаёт право агентству единым пакетом.

Активами паевого инвестиционного фонда являются права требования по ипотечным обязательствам. В свою очередь доход пайщиков образуется за счёт процентных начислений. Такой способ вложения денежных средств является достаточно надёжным. ПИФы хорошо защищены от колебаний котировок рынка, что приводит к минимальному финансовому риску потери вложенного капитала.

Выплата дохода пайщикам осуществляется фондами по трем типам схем. Первая предполагает полное погашение суммы по закладной. Второй вариант капитализации заключается в перечислении только процентных платежей. Основная же сумма инвестиционных вложений, которая компенсируется за счёт погашения кредитного долга, направляется на покупку новых обязательств. Третья схема не предполагает периодических выплат. Вся поступившая сумма направляется на оплату новых закладных.

На практике большинство ипотечных фондов предпочитают работать по второй схеме, которая предполагает только выплату процентов. Отсутствие фондов, работающих по третьей схеме, обусловлено слишком долгим ожиданием дохода. Большинство вкладчиков с опаской относятся к долгосрочным инвестициям.

Главной задачей региональных ипотечных фондов является реализация федеральных программ по приобретению ипотечного жилья на определённой территории. Деятельность таких компаний направлена на:

• реализацию государственной программы обеспечения жильём военнослужащих по накопительной системе
• оказание консультационных услуг гражданам, которые попадают в сложную финансовую ситуацию и по этой причине не могут своевременно выполнять договорные обязательства
• повышение экономической и юридической грамотности населения, помощь в выборе надёжного кредитора
• обеспечение равных возможностей получения ипотечного займа всем гражданам РФ независимо от социального статуса, дохода и места проживания
• анализирование рынка жилья определённого региона, изучение фактов, влияющих на стоимость недвижимости
• реализацию программ ипотечного кредитования с государственным субсидированием для малообеспеченных категорий граждан

Путем привлечения дополнительного инвестирования в регион ипотечные фонды делают жильё более доступным, а, следовательно, повышают общие областные показатели уровня жизни населения. Наиболее значимой задачей фонда всё же является размещение от своего имени ценных ипотечных бумаг. Такой источник инвестирования застройщиков наряду с обыкновенным кредитованием имеет массу преимуществ.

Вопрос обеспечения населения жильём является для России достаточно острым, однако за последние годы идеальное решение так и не было найдено. К факторам, препятствующим устранению данной проблемы, можно отнести:

• низкие доходы населения
• ограниченный бюджет государственных субсидий
• сложности с возведением жилых объектов

На сегодняшний день жилищные ипотечные фонды за счёт нового механизма инвестирования частично откорректировали ситуацию на рынке недвижимости. Успех в этом направлении был достигнут за счёт невысокой, но стабильной прибыли. Незначительный финансовый риск позволил обогнать уровень инфляции и превзойти банковский процент по депозитным вкладам населения. Гарантией надёжного вложения денежных средств стали следующие факторы:

• независимость доходности ценных бумаг от состояния фондового рынка и курса валют (на прибыль пайщиков влияют только вносимые платежи по кредиту)
• инвестиционные вложения всегда обеспечены залоговым имуществом. В случае невыполнения договорных обязательств правопреемник всегда может компенсировать свои затраты путем продажи ипотечной недвижимости
• обязательное страхование при оформлении ипотечного займа также делает риск невозврата минимальным. В случае снижения платёжеспособности физического лица по причине увольнения с работы или по состоянию здоровья выполнение обязательств по погашению займа берёт на себя страховая компания

В последние годы наблюдался значительный рост ипотечных фондов жилищного кредитования. Такая тенденция объясняется тем, что многих инвесторов заинтересовал стабильный доход при минимальном финансовом риске.

Несмотря на то что новый механизм рефинансирования банковских закладных медленно, но верно развивается, некоторые аналитики прогнозируют снижение активности таких организаций. В первую очередь неблагоприятные прогнозы строятся на отсутствии законодательной базы, слабом развитии ипотечного строительства и наличии более удобных механизмов рефинансирования займов.

В настоящее время доходность некоторых фондов находится в пределах 6-8%, что сопоставимо с депозитными ставками по вкладам. Если так будет продолжаться и дальше, то ПИФы могут потерять значительную часть частных инвесторов. Помимо снижения рентабельности развитию фондов могут препятствовать следующие факты:

• неотлаженность механизма переоформления залогового обязательства. При передаче в фонд комплекта закладных все заёмщики должны переоформить страховые полисы в пользу правопреемника долга. В результате на этом этапе у многих кредитных организаций возникают трудности из-за пробелов в законодательстве
• интенсивный рост цен на жильё становится основным препятствием в улучшении жилищных условий населения. Отсутствие устойчивой платёжеспособности клиента также негативно влияет на качество кредитного портфеля банка
• просчёты в финансировании строительной сферы приводят к дефициту качественного жилья, которое банки оформляют по закладной. В свою очередь заёмщику становится сложнее подбирать помещение, которое будет соответствовать возможностям семейного бюджета
• заинтересованность инвесторов проявляется только к крупным организациям, капитал которых составляет не меньше 1 млрд рублей. Появление новых ипотечных фондов может быть обусловлено только наличием у банков большого количества закладных, однако в настоящее время крупных кредиторов на российском рынке не так много.

Не урегулирован и вопрос с налогообложением. В настоящее время доходом считается как сумма основного долга, так и процентные платежи, хотя по сути прибылью инвестора являются только проценты. Естественно, такое двойное налогообложение снижает круг потенциальных партнёров фондов, а, следовательно, и приток инвестиций.

Никто еще не оставлял комментариев. Вы можете стать первым!

Правительство старается поддерживать граждан в вопросах приобретения жилья, поэтому применяет различные программы, направленные на государственное субсидирование ипотечного кредитования. Так, ипотека из государственного фонда предназначается для кредитных организаций, применяющих ставки в размере не более 12% годовых. При этом, упущенная банками выгода компенсируется при помощи государственного субсидирования.

Стать собственником недвижимости при помощи ипотеки с государственной поддержкой могут малообеспеченные граждане. Однако, чтобы получить государственную поддержку, потребуется обойти немало инстанций с целью сбора необходимого пакета документации.

Государственный фонд ипотечного жилищного кредитования предусматривает наличие некоторых социальных программ:

1. Социальная ипотека.
2. Программа «молодая семья».
3. Военной ипотеки.
4. Без первоначального взноса.
5. С использованием МСК.
6. Программа для многодетных семей.

В каждом регионе страны условия, связанные с предоставлением кредитов с учетом Фонда жилищной социальной ипотеки, зависят от местных органов власти. Однако, имеется ряд общих условий:

1. Ипотека должна быть в рублевом эквиваленте. Правительство ввело запрет на валютные ипотечные займы, так как курс доллара и евро находится в постоянном колебании, что приводит к невозможности гражданам погашать свои кредитные обязательства.
2. Право на реструктуризацию ипотечного кредита при условии понижения ставки. Подобным правом обладают лица, воспользовавшиеся ипотекой с марта 2015 года.
3. Госипотека распространяется лишь на приобретение жилья в новостройках.
4. Что касается Москвы и области, то размер ипотеки не должен быть более 8 миллионов рублей.
5. Размер первоначального взноса не должен быть меньше 20 процентов от суммы жилья.
6. Площадь приобретаемого жилья должна соответствовать норме, установленной по законодательству на одного человека. Так, приобретение недвижимости семьей из 2 человек, площадь не должна быть менее 48 квадратных метра.

В каждом регионе страны созданы региональные фонды ипотечного кредитования, оказывающие помощь при возведении недвижимости, а также осуществляющие контроль за получением имущества залогодателем. Иными словами, фонд работает по принципу рефинансирования жилищных займов. Сама процедура рефинансирования состоит в следующем:

1. Агентствами ипотечного кредитования либо банками производятся закладные по ипотечным займам. Наличие подобных бумаг подтверждает право их владельца на задолженность по кредиту, а также начисления процентов.
2. Осуществление перепродажи банками закладных с правами требования по ссудам. Однако, банковские организации дают обязательство в перечислении в фонд всех платежей клиентов.
3. Осуществление выплат дольщикам инвестиционной прибыли за счет полученных ипотечным фондом денег.

В задачи жилищно-ипотечных фондов входит:

1. Формирование кредитования на закрепленных участках.
2. Повышение доступности ипотеки для граждан на закрепленной за фондом регионе.
3. Реализация социальных программ кредитования.
4. Осуществление целевой программы, носящей областной масштаб.
5. Реализация программ, направленных на помощь заемщикам, находящихся в затруднительных финансовых ситуациях.
6. Осуществление мониторинга рынка недвижимости.
7. Консультирование граждан, а также осуществление экспертных оценок.

Важно! Каждый ипотечный фонд имеет свои программы и размер процентных ставок. Следовательно, перед тем, как остановить выбор на определенном фонде, рекомендуется проанализировать организации и остановиться на более оптимальном варианте.

В 2018 году лишь некоторые банки выдают ипотечные кредиты по программе государственной поддержки: Сбербанк, ВТБ-24, Банк Москвы, Россельхозбанк. Однако, стоит помнить, что в каждом банке условия предоставления займов различны.

Ипотечный фонд – это организация, которая оказывает помощь в строительстве жилья и следит, чтобы заемщик получил назад заложенное имущество. Подробные сведения о его функциях, схемах работы, преимуществах и проблемах вы узнаете из статьи.

Принцип деятельности фонда заключается в инвестировании финансовых средств участников в ипотечные закладные. Данный механизм называется рефинансированием или секьюритизацией жилищных займов.

Главными партнерами жилищных фондов являются банковские учреждения, выдающие населению ипотечные ссуды на длительный срок. Деньги на такие кредиты банки берут из депозитов вкладчиков, оформляемых на сравнительно короткий период.

В итоге кредиторы подвержены рискам, поскольку вкладчики вправе в любой момент востребовать свои деньги. Для решения данной проблемы разработан механизм секьюритизации, а ипотечные фонды – это его главный инструмент на территории РФ.

Процедура рефинансирования жилищных кредитов заключается в следующем:

1. Банковские организации или Агентства ипотечного жилищного кредитования по предоставленным ипотечным займам производят закладные. Такие ценные бумаги свидетельствую о праве их владельца на основную кредитную задолженность и процентные начисления.
2. Банки перепродают закладные по ипотеке фонду вместе правами требования по ссудам. При этом они обязуются направлять в фонд все платежи клиентов.
3. Из полученных денег ипотечный фонд выплачивает своим дольщикам инвестиционную прибыль.

В итоге банки обратно получают кредитные средства, а фонды получают доход с закладных.

В зависимости от способа выплаты пайщикам прибыли существуют следующие варианты:

1. Выплата участникам полной суммы платежей, перечисленных по закладным.
2. Процентные платежи по ссудам фонд перечисляет пайщикам в качестве дохода, а основной долг направляет на покупку новых закладных.
3. Дольщикам деньги не выплачиваются, а все поступления расходуются на покупку следующих закладных. Такие инвестиции называются долгосрочными.

Большинство российских жилищных фондов применяют 2-ю схему.

• Формирование на конкретной территории ипотечного кредитования.
• Повышение доступности жилищных займов для населения данного региона.
• Реализацию действующих льготных ипотечных программ.
• Мониторинг и анализ жилищного рынка и изучение факторов, на него влияющих.
• Воплощение целевых программ, действующих в конкретном регионе.
• Экспертную оценку рынка недвижимости и консультативные услуги заемщикам.
• Исполнение специальных программ для граждан, находящихся в сложном материальном положении.

Жилищные паевые фонды слабо подвержены риску и приносят невысокую, но стабильную прибыль. Обычно полученный доход превышает уровень инфляции и банковский процент по депозитам. Гарантии вложенным средствам обеспечивают следующие факторы:

• В качестве залога оформлен объект недвижимости.
• На доходность не влияет состояние фондового рынка и скачки валютных курсов. Прибыль лишь зависит от средств, внесенных клиентом в счет погашения кредита.
• Если заемщик не сможет погашать кредит из-за проблем со здоровьем или по причине потери работы, страховая компания возьмет на себя платежные обязательства.
• При отказе клиента погашать кредит ипотечный областной фонд вправе выселить должника из квартиры и продать ее в счет долга. Поскольку фонд является собственником закладной, он имеет право требовать возмещения обязательств по ней за счет реализации залогового имущества.

Ипотечные паевые фонды подходят инвесторам, предпочитающим иметь стабильный доход при минимальных рисках. Аналитики прогнозируют, что в ближайшие годы количество ипотечных фондов существенно вырастет.

На данный момент деятельность фондов сдерживают следующие факторы:

1. Процедура рефинансирования полностью не отрегулирована в законодательстве РФ. При продаже кредитором комплекта ипотечных закладных все клиенты обязаны переоформить страховку в пользу фонда. Из-за этого у страховщиков возникают трудности.
2. Из-за роста цен на жилье, низкого дохода населения и, соответственно, замедленного темпа строительства недвижимости ипотечный рынок развит не достаточно. В итоге в банках наблюдается дефицит качественных жилищных закладных.
3. Фонды, размер которых меньше 1 млрд р. не способны принести значительного дохода и заинтересовать управляющую компанию. Образование новых организаций зависит от наличия у кредиторов большого объема закладных. Поскольку современные фонды сотрудничают в основном с конкретным банком, обладателей такого крупного ипотечного портфеля на российском рынке немного.
4. У жилищных фондов появились конкуренты – ценные бумаги по ипотеке, которые также являются средством рефинансирования.