Ключевые слова: ипотека, кредит, ипотечное кредитование, принципы, предмет ипотеки, заемщик, кредитор
Ипотечное кредитование — это совокупность действий, совершаемых заемщиком, залогодателем с одной стороны и банком (иной кредитной организацией) с другой стороны, по предоставлению кредита с использованием залога недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество) — ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств.
Правовые основы ипотечного кредитования составляют основополагающие принципы, проводимые в жизнь нормами права, в которых они закреплены, посредством толкования и реализации.
Следует выделить следующие основополагающие принципы ипотечного кредитования: возвратность, платность, обеспеченность, срочность, специальность, обязательность (принцип внесения), гласность (публичность), достоверность, приоритет (старшинство), бесповоротность и дифференцированность.
Принцип возвратности подразумевает обязательное погашение (возврат) заемщиком всей суммы основного долга кредитору. Свое практическое выражение этот принцип находит в постепенном погашении конкретного кредита путем перечисления соответствующей суммы денежных средств на счет кредитной организации или путем внесения наличных денежных средств в кассу банка. Данный принцип закреплен в п. 1 ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту — ГК РФ).
Принцип платности предусматривает обязанность заемщика заплатить кредитору за пользование его денежными средствами и обозначает их цену в форме ссудного процента или ставки, определяющей доступность и возмездность кредитных (денежных) ресурсов. Платность кредита стимулирует заемщика к его наиболее продуктивному использованию, а главное к его своевременному возврату.
В соответствии со ст. 423 ГК РФ договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное. Кредитный договор всегда является возмездным. Это обуславливается тем, что банк (небанковская кредитная организация) является коммерческой организацией и имеет в качестве основной цели своей деятельности получение прибыли от осуществления банковских операций, в частности от кредитования.
Принцип обеспеченности предполагает предоставление кредита только под залог недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество), которое становится предметом ипотеки. Данный принцип обозначает необходимость обеспечения защиты имущественных интересов кредитора при возможном нарушении заемщиком принятых на себя обязательств. Удовлетворение требований кредитора, обеспеченных ипотекой, осуществляется за счет стоимости предмета ипотеки и не зависит от финансового положения должника.
Залог вещей, которые залогодатель приобретет в будущем, допускается и ГК РФ (п. 6 ст. 340). Это положение делает возможным использование жилого помещения, которое будет приобретено впоследствии, в качестве обеспечения обязательства должника перед кредитором по договору ипотечного жилищного кредитования. Таким образом, предметом ипотеки могут выступать как приобретенные квартира или жилой дом, так и строящиеся квартира в многоквартирном жилом доме или жилой дом.
В случае невозврата заемщиком кредитных средств в установленный срок и отказа кредитора пересмотреть его кредитор может принять предусмотренные договором (законом) меры по ликвидации задолженности заемщика перед ним и приобретает право требовать компенсацию за незаконное пользование денежными средствами.
Принцип обязательности (принцип внесения) состоит в том, что сведения об ипотеке обязательно должны быть записаны (внесены) в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту — ЕГРП). В некоторых зарубежных странах, например, в Германии, роль ЕГРП выполняют специальные ипотечные книги.
Принцип достоверности означает, что записи в ЕГРП (в ипотечной книге) презюмируются (предполагаются) как достоверные, т. е. в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных. Этот принцип обеспечивается особой строгостью ведения реестров и ипотечных книг.
Так, к примеру, в дореволюционной России учреждения, ведущие ипотечные книги (суд, ипотечные учреждения), должны были в каждом конкретном случае проверять законность акта, устанавливающего имущественные права на объект недвижимости. В силу этого чиновники должны были удостоверяться в тождестве и дееспособности всех участвующих в сделке лиц.
Принцип приоритета (старшинства) предполагает приоритет предыдущей ипотеки над последующей и означает преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ЕГРП (в ипотечную книгу).
Принцип бесповоротности направлен на обеспечение стабильности и состоит в том, что ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре. Согласно данному принципу запись об ипотеке сохраняет силу в случае ее оспаривания и может быть опровергнута только судом.
Принцип дифференцированности означает индивидуальный подход со стороны кредитора — банка или иной кредитной организации — к различным потенциальным категориям заемщиков по ипотечным кредитам. Этот принцип соблюдается при разработке кредитной организацией собственной методики анализа кредитоспособности заемщика.
Для некоторых видов кредитования, например, ипотечного кредитования жилищного строительства, обязательным будет принцип целевого назначения, предусматривающий, что кредит выдается заемщику на конкретную цель, в приведенном примере — на строительство четко определенного объекта жилой недвижимости.
Данный принцип выражает необходимость целевого использования средств, полученных от кредитора. Следует отметить, что большинство ипотечных кредитов являются целевыми и выдаются на приобретение либо строительство объекта недвижимости, который, как правило, и становится предметом ипотеки.
На первый взгляд, установление в договоре целевого характера использования денежных (кредитных) средств может рассматриваться как определенная форма ограничения прав заемщика. В связи с этим подчеркивается, что обязательный характер целевого использования средств, полученных в рамках кредитного договора, может быть установлен только на основе взаимного соглашения сторон.
При этом необходимо обратиться к содержанию ст. 22 ГК РФ, в которой установлено, что полный или частичный отказ гражданина от правоспособности или дееспособности и другие сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны, за исключением случаев, когда такие сделки допускаются законом.
Таким образом, ипотека благодаря наличию указанных принципов лучше гарантирует надлежащее исполнение обязательств заемщиком, чем любые другие предусмотренные действующим законодательством способы.
Как работает ипотека заинтересованы узнать многие граждане РФ. Первоочередное, надобно понимать принцип работы такой финансовой конструкции. Заключается он в наличествовании у кредитуемого уровня дохода, обязательного для получения займа. Плюс потребуется определенная сумма первичного платежа. Не менее 1/10 доли полной ипотеки. В залог предоставляется недвижимость, собственность кредитуемого.
Беря ипотеку, заметьте, что залог собственности является риском ее потерять, при невыполнении договорных обязательств.
Недвижимая собственность — своеобразная страховка банка. Взявший ипотечный кредит при невыплате оговоренной суммы теряет залог. Банк будет вынужден реализовать недвижимость в денежные средства, погасить займ. В итоге кредитуемый теряет имущество.
При успешном сотрудничестве с банковской системой, после окончания действия финансового соглашения, залог возвращается владельцу. Снятое обременение предоставляет право распоряжаться им по своему усмотрению. Закладывать в банк под ссуду можно имеющуюся недвижимость, купленное жилище.
Приобретаемая недвижимость оптимальный вариант залога в кредитную организацию.
Второй вариант распространен больше, не требует наличия у заемщика собственности. Кредитуемый предоставляет в заклад приобретаемую собственность. В квартире он сможет проживать сам, с семьей, на законных основаниях, с пропиской. Банковский запрет налагается на отчуждение собственности поставленной под залог.
Приобрести квартиру мечтают многие россияне. Для этого потребуются значительные финансовые средства. Собрать нужную сумму в короткие сроки не всегда представится возможным. Часто единственный вариант — ипотечное кредитование. Какие условия потребуется соблюсти, чтобы получить ипотечную ссуду?
- Ссуда предоставляется на периоды от полгода до 27 лет
- Первичный платеж ≥10%
- Бонд – приобретаемая недвижимость
- Сумма заема до 90% стоимости имущества, практически предоставляется 70-80%
- Процентаж ипотеки от 15%, устанавливается индивидуально
- Кредит погашается по договору, равными ежемесячными ставками
- Ипотечный платеж не должен превысить 50% ежемесячного дохода кредитуемого
- Заемщикам необходимо предоставить кредитору полный пакет документов
- Размер ссуды рассчитывается исходя из доходов в последние 24 месяца
При соблюдении всех этих правил кредитуемый может претендовать на ипотеку. Подготовить заявки нужно в несколько финорганизаций предоставляющих ссуды на покупку недвижимости. В случае отказа заемщик сможет обратится в другую кредитную систему.
Среди кредитных структур предпочтение необходимо отдавать стабильным финансовым учреждениям.
Способность кредитуемого отдавать долги финструктуры определяют исходя из дохода ссужаемого. При зарплате ниже 31 тыс.руб. вероятность получения займа практически равна нулю. С доходом 65 тысяч рублей ежемесячно и более банки считают, что заемщик сможет отдавать за ссуду 50%. Для него такой платеж необременителен.
Ипотечный кредит должен быть необременительным для заемщика.
Предпочтение отдается специалистам, которые будут востребованы даже через несколько десятилетий. К примеру, люди, работающие в сфере IT-технологий, имеющие высшее образование, занимающие должность руководителей. Востребованность профессии в будущем имеет огромное значение для получения положительного резюме финорганизации на ипотеку.
В основном населением РФ принято считать, что ипотека — это ссуда на решение вопроса с жильем. Банковское трактовка термина: приобретение недвижимости. Имущество становиться собственностью заемщика сразу же после покупки.
Сегодня банковскими структурами выдаются ипотечные кредиты:
- для выкупа вторичного жилья,
- долевого участия в строительстве,
- улучшения жилых условий,
- займа молодому семейству.
Каждый из них имеет свои нюансы, условия выдачи. Поэтому потребуется хорошо изучить вопросы ипотеки. Определить оптимальный вариант получения кредита.
Заемщик разыскивает на рынке вторички оптимальную жилплощадь. Заключает соглашение с кредитной организацией. Взяв ссуду выкупает жилье. Вроде бы все просто, но придется оплачивать страховку. Значит сумма вознаграждения кредитору возрастет.
Почему так происходит, нужна ли страховка? Особенность покупки жилого фонда во вторичке – чистота сделки. Банки страхуются от возможности возврата недвижимости, купленной у нечистоплотного продавца. Зафиксированы случаи, когда у отчужденной квартиры появлялся скрытый владелец (наследники, несовершеннолетние).
Банковские структуры, ссужающие ипотеку, стали учитывать риск. Заключение страхового соглашения на владение собственностью обязательно. Заемщик, приобретший вторичное жилье, в случае его потери, сможет избежать многомиллионных долгов перед кредитной структурой.
Заемщик получает имущественное право на квартиру лишь после завершения строительных работ. Новую жилплощадь, как собственнику первой очереди, страховать не нужно. В таком займе существует другая особенность. Квадратные метры переходят во владение участника строительства после ввода в эксплуатацию.
Займ под строительство жилья нужно брать убедившись в добропорядочности застройщика.
Есть риск не дождаться такого момента. Строительство затянулось на неопределенный срок, застройщик обанкротится. Банки выдают такие ипотечные кредиты учитывая ситуацию. Процентные ставки выплаты более высокие. После получения ордера на жилплощадь, предоставления официальных бумаг в банковскую структуру процентаж снижается.
Выдается ссуда Сбербанком молодым людям, создающим семью. Важно знать: данный вид кредита имеет возрастные лимиты, в среднем до 35 лет. Есть еще два нюанса такого займа. Молодой семье необходимо официально быть признанной нуждающейся для улучшения жилусловий.
Самый популярный вариант займов среди россиян – ипотека на приобретение лучшего жилья. Залогом кредиторам становится приобретаемое имущество. При наличии у заемщика отдельной недвижимости финструктура может взять ее под заставу.
Процесс оформления такой ипотеки занимает достаточно много времени. Потребуется предоставление банку перечня документов. Часть времени уйдет на проверку статуса кредитуемого. При наличии положительных факторов процесс может упроститься.
Ипотечный кредит позволяет ссужаемому уже сегодня жить в комфортных условиях. Главное выбрать необременительный вариант погашения. Кредитуемый предварительно должен оценить возможные риски. Заранее продумать варианты разрешения возможных проблем по своевременной выплате ставки. Такие займы обязывают своевременно погашать ссуду, просрочки ведут к штрафным санкциям.
Процедура приобретения недвижимости по ипотеке известна с древних времен, когда основным ценным имуществом считалась земля. Сегодня популярность ипотечных кредитов, несмотря на годы кризиса и скромные доходы населения, увеличивается. Ипотечные кредиты для многих граждан становятся единственным способом реализации права на жилье, которое закреплено в Конституции. Программы государственного субсидирования и льготных каникул для некоторых категорий населения позволяют приобрести жилье в ипотеку семьям со средним доходом.
- Обеспечение имущественных прав на ряд объектов, которые не могут быть приобретены иным способом, например, по договору купли-продажи;
- Привлечение финансовых средств, необходимых для развития производственной или предпринимательской деятельности, под залог имущества;
- Формирование фиктивного капитала, базирующегося на ценных бумагах (закладных).
Ипотечный вариант залога выгоден потребителю тем, что имущество остается или предоставляется в его пользование с определенными ограничениями по распоряжению. Согласно закону, предметом ипотеки не могут быть подземные пространства (недра), которые принадлежат государству. Теоретически, ипотечный кредит можно оформить даже на космический корабль, однако на практике объектом ипотеки чаще всего становятся жилые объекты, редко — предприятия.
Основными принципами ипотечного займа являются платность, срочность и возвратность. Под платностью подразумевается вознаграждение (проценты), которое получает кредитодатель от заемщика. Сюда же входит плата за оформление кредита, страховку имущества. Принцип возвратности предполагает возврат денежных средств, обеспечением которого является залоговое имущество. Ипотечные кредиты в государственном масштабе выполняют следующие функции:
- Реализация недвижимости и стимулирование строительной отрасли;
- Сбыт недвижимого имущества, которое невыгодно или невозможно (из-за юридических тонкостей) приобрести;
- Страхование рисков кредитодателя и гарантия возвращения заемщиком средств банку;
- Реализация жилищных прав населения, гарантированных Конституцией;
- Стимулирование кредитного рынка;
- Оптимизация инвестиционного портфеля финансовых организаций.
Оформление ипотеки на жилье, которое имеется в собственности заемщика, позволяет в короткие сроки улучшить условия проживания семьи. Если у клиента нет своей недвижимости, то оформляется договор ипотечного кредитования. В этом случае необходимо внесение начального взноса и достаточный уровень дохода, который позволяет обслуживать кредит на протяжении длительного времени. Таким образом, ипотека решает жилищный вопрос для тех, кто имеет в собственности недвижимость либо отвечает банковским требованиям.
Основным риском при выдаче кредита под залог недвижимого имущества является невозврат средств, как правило, части суммы. Стартовый взнос покрывает менее половины стоимости недвижимости, остальные средства, включая проценты и оплату страховки, заемщик вносит на протяжении нескольких десятков лет. Столь длительный срок обуславливает возможность невозврата кредита из-за причин общеэкономического (безработица, кризис, инфляция) или индивидуального характера.
Также банки идут на процентный риск, когда заключается договор с неизменной (фиксированной) процентной ставкой. Рост или падение рыночной ставки провоцирует убытки. В первом случае — очевидная потеря прибыли, во втором — риск досрочной выплаты всей суммы кредита. Чтобы избежать убытков при досрочном погашении, банк может предусмотреть в договоре невозможность такой процедуры или ввести штрафные санкции. Существенным недостатком для банков является не до конца сформированная и периодически обновляющаяся правовая база, которая влияет на размер ставки, статус ценных бумаг.
Даже если перед заключением договора заемщик рассчитал все доходы и расходы, заранее выплатил существенный первый взнос и страховку, сложности с обслуживанием кредита могут возникнуть через несколько лет. Это обусловлено общеэкономическими процессами в государстве, которые приводят к сокращению рабочих мест и уровня доходов, а также индивидуальными изменениями в доходной части бюджета ипотекодателя:
- Рождение ребенка и, как следствие, сокращение дохода (супруга в декретном отпуске) и увеличение расходов на содержание семьи;
- Утрата трудоспособности вследствие болезни или несчастного случая (страховка не всегда покрывает убытки);
- Падение курса рубля при кредите в иностранной валюте. Снизить риск можно, если брать займ в той валюте, в которой заемщик получает доход, однако при этом процентная ставка будет выше;
- Потеря заложенного имущества (пожар, военные действия, антитеррористические операции).
Возникает также риск существенного удешевления залоговой недвижимости, цена на которую может упасть вследствие кризиса или потери районом статуса престижного. Если заемщик не сможет обслуживать кредит, то реализация залога не даст нужной суммы, чтобы полностью погасить долг. В этом случае через суд взыскание будет наложено на другую собственность заемщика или его доходы (прибыль от бизнеса, заработную плату, пенсию).
Финансовые организации, при полном погашении кредита по ипотеке, получают прибыль, в несколько раз превышающую сумму займа. Также банки ориентированы на высокую комиссию от страховщика, которого предлагают клиенту. Если часть кредита не погашается, всегда есть возможность реализовать залоговое имущество и получить запланированную прибыль. Для заемщика преимущества ипотечного кредита не столь безусловны, но они имеются.
- Жилплощадь для семьи без проживания с родственниками или аренды;
- Возможность досрочного закрытия кредита и сокращения расходов (если иное не предусмотрено договором);
- Получение прибыли при продаже ипотечного жилья (после закрытия кредита), если оно выросло в цене;
- Льготное кредитование для молодых семей, военных;
- Возможность рефинансировать ипотечный кредит при падении ставки.
Принимая решение об оформлении договора кредитования и ипотеки, необходимо максимально серьезно отнестись к финансовым возможностям семьи, проконсультироваться с юристом и рассмотреть предложения нескольких банков. Как правило, ипотечные договоры отличаются деталями, но и они могут иметь большое значение. Например, запрет на досрочное погашение кредитных обязательств не позволит заемщику сократить время выплаты, даже если такая возможность появится.
Институт ипотечного кредитования насчитывает не одну сотню лет, однако за все время существования широкой популярности не приобрел. Если есть возможность купить недвижимость за собственные средства или отложить покупку, то ипотека в качестве альтернативы не рассматривается. Решаются на оформление договора только те, кто самостоятельно приобрести жилье не может, однако остро в нем нуждается.