Сегодняшний рынок недвижимости и в России, и во всех развитых странах практически неотделим от ипотечного кредитования. Они – как сиамские близнецы: разделение чревато нежизнеспособностью. Ипотека для россиян сегодня – часто единственный реальный способ приобрести жилье. И сложно представить себе человека, который об ипотеке не слышал. А вот о тонкостях и потенциальных возможностях кредитования покупатели знают мало. Про такое явление, например, как переменная процентная ставка, многие не подозревают. Попробуем разобраться в ее особенностях.
Сегодняшний рынок недвижимости и в России, и во всех развитых странах практически неотделим от ипотечного кредитования. Они – как сиамские близнецы: разделение чревато нежизнеспособностью. Ипотека для россиян сегодня – часто единственный реальный способ приобрести жилье. И сложно представить себе человека, который об ипотеке не слышал. А вот о тонкостях и потенциальных возможностях кредитования покупатели знают мало. Про такое явление, например, как переменная процентная ставка, многие не подозревают. Попробуем разобраться в ее особенностях.
Бывает, по словам специалистов, что клиенты опасаются пользоваться программой с переменной ставкой: нужна фиксированная, поскольку наслышаны, что с такими кредитами были проблемы во время кризиса. Но сейчас ситуация на рынке другая. Значительно увеличилось число банков, разработавших интересные программы с изменяющимся процентом. Иногда, согласно условиям конкретной ипотечной программы, ставка является переменной сразу, но чаще она комбинированная: в первый период срока кредита (например, от 1 года до 10 лет) процент зафиксирован, а затем, после снятия моратория на изменение, ставка становится плавающей. Главное – переменная или комбинированная ставка действительно во многих случаях выгоднее, чем фиксированный процент.
Итак, виды процентной ставки по ипотечному кредиту:
1. Фиксированная – неизменная в течение всего срока кредита.
2. Переменная – ставка пересматривается ежеквартально или 1 раз в полгода/год, в зависимости от условий выбранного банка (с учетом ежедневно меняющегося параметра).
3. Комбинированная – первый период срока кредита ставка зафиксирована (действует мораторий на ее изменение). Затем, после снятия моратория на изменение, ставка становится переменной – плавающей в зависимости от выбранного индикатора.
Выгода той или иной кредитной программы определяется большим числом разных параметров. Если при фиксированной ставке процент зависит только от размера первоначального взноса и срока кредитования, то при переменной и комбинированной ставке критериев, которые необходимо учесть при выборе, намного больше. Для начала клиенту нужно определиться с видом индикатора, к которому ставка будет привязана. Индикаторов всего три: Ставка рефинансирования, Индекс потребительских цен и MosPrime. Какому из них вы доверяете больше?
Ставка рефинансирования – одна из процентных ставок, которые Банк России использует при предоставлении кредитов кредитным организациям. Выполняет роль важного индикатора денежно-кредитной политики. Кроме функции экономического регулятора, ставка рефинансирования используется в России при налогообложении, расчете пеней и штрафов. Обновляется раз в квартал.
Индекс потребительских цен (индекс инфляции) – показатель среднего уровня цен на товары и услуги (потребительской корзины) за определенный период в экономике. Публикуется ежемесячно Федеральной службой государственной статистики. Его значение зависит не только от цен, но и от содержимого потребительской корзины, которое может меняться.
MosPrime – представляет собой усредненную ставку предоставления рублевых кредитов (депозитов) на московском денежном рынке. Рассчитывается ежедневно Национальной валютной ассоциацией (НВА) на основе ставок размещения рублевых кредитов (депозитов), объявляемых ведущими участниками российского денежного рынка.
«Чтобы сделать верный выбор, человек должен понимать, что представляет собой каждый из индикаторов, и от чего он сам, в свою очередь, зависит. То есть клиенту необходимо быть экономически грамотным, – поясняет Татьяна РЕШЕТНИКОВА. – Конечно, ипотечный брокер-консультант в нашей компании сможет проанализировать и объяснить покупателю особенности каждой кредитной программы. Основное преимущество работы с брокером – он работает с актуальной информацией обо всех кредитных программах всех банков. То есть клиенту не понадобится идти самому в несколько банков (кто-то умудряется посетить 20-30), узнавать детали программ и сравнивать, чтобы выбрать затем оптимальную.
Мы озвучиваем заемщику – от чего именно зависит ставка в том или ином банке. Человек принимает решение – брать фиксированный кредит или экономить с плавающим процентом. А, выбирая тот или иной индикатор для переменной ставки, он выбирает, по сути, банк – так как каждый банк кредитную программу с переменной ставкой привязывает к какому-то одному из трех индикаторов.
Предоставляя возможность экономить, переменную ставку сегодня могут предложить тюменцам ведущие банки города и региона.
— Чем переменная процентная ставка выгодна клиенту?
— В основном кредиты с переменной и комбинированной ставкой берут люди, которые готовы и уверены, что смогут погасить ипотечный кредит досрочно – в период действия моратория на изменение ставки, до того, как она станет плавающей. В этом случае клиент получает максимальную экономию. По нашим данным, плавающую процентную ставку сегодня выбирают около 20% клиентов.
Кстати, если ваш кредит перестал вас устраивать – ставка, например, излишне повысилась, или вы поняли, что переоценили свои возможности, и погасить ипотеку досрочно не получается – мы можем помочь рефинансировать кредит в другом банке. При этом можно переменную ставку сменить на фиксированную. Для рефинансирования желательно иметь историю выплат по кредиту без просрочек.
— Как изменяется плавающая ставка и от чего зависит?
— Прежде всего – от основного (одного из трех ранее названных) индикатора. Размер процентной ставки, как фиксированной, так и переменной, зависит также от первоначального взноса, от срока кредитования, от срока моратория на изменение процентной ставки. Есть зависимость процента от категории заемщика: есть ли недочеты в кредитной истории, подтвержден ли доход, или вы сотрудник предприятия-партнера банка – все это может влиять на размер ставки. Иногда после того, как все факторы учтены, оказывается, что выгоднее выбрать программу с фиксированной ставкой.
— Переменная ставка действует при приобретении всех видов недвижимости?
— В основном, кредитные программы с переменной ставкой предусматривают покупку вторичного жилья. Есть программы и на приобретение дома с земельным участком, на долевое участие в строительстве – то есть покупку новостройки.
— Какие критерии важны клиенту при выборе программы с переменной или комбинированной процентной ставкой?
— Для многих важный критерий выбора программы – как часто пересматривается процентная ставка: один или два раза в год, один раз в квартал (чаще, чем ежеквартально, ставка не изменяется).
Влияет на выбор клиента еще и размер первоначального взноса.
Очень значимый критерий – заложено ли в условиях программы максимальное и минимальное значение процентной ставки: то есть ставка не может опуститься ниже или подняться выше определенного значения. Это залог безопасности и стабильности для клиента. Некоторые банки не прописывают такие ограничения, и это может стать фактором риска во времена экономической неустойчивости, если такие снова наступят.
— Насколько вообще переменные ставки опасны в кризис? И какую ставку лучше выбрать в наше время?
В любом случае, если вы выбираете ипотечную программу самостоятельно, будь то с фиксированной или с переменной ставкой – желательно иметь экономические знания и навыки. Если раньше близко сталкиваться с экономикой вам не приходилось – лучше обратиться к профессионалам.
— Где можно узнать подробную информацию о различных кредитных программах и разных ставках? Кто поможет разобраться в деталях и тонкостях?
Иногда на протяжении действия кредитного договора ставка по ипотеке может изменяться. Происходит это из-за скачков финансовых индексов (например, ставки рефинансирования ЦБ РФ или западных бирж Euribor, Libor или MosPrime). Банки пересматривают ставки ежегодно, что влияет на ежемесячные выплаты и избавляет заёмщиков от необходимости перекредитовываться в случае резких скачков индексируемого показателя.
Несмотря на риски, связанные с переменной ставкой, такая программа кредитования может стать выгодной для любого заемщика. Почему? Давайте разберемся.
Ставка рассчитывается по следующей формуле: маржа банка (фактический доход финансового учреждения в виде процентов) + переменный индикатор (средневзвешенный показатель ставки на межбанковском кредитном рынке) = переменная ставка в процентах. Это принцип расчета делит риски между кредитором и заёмщиком.
Как правило, банки пересматривают величину процентной ставки или раз в год/полгода или раз в 3 месяца.
- Ипотечный кредит с переменной ставкой обходится на 1–2% дешевле, чем ипотека с фиксированным процентом.
- При уменьшении инфляции ипотека будет гаситься быстрее.
- При выборе любого срока кредитования величина процентной ставки будет неизменной.
Плавающая (переменная) ипотечная ставка может быть и преимуществом, и недостатком одновременно, так как колебания на рынке способны спровоцировать ее рост. В этом случае предусмотрен предел высокой ставки — она не может быть больше установленной величины.
Некоторые банки предлагают свои клиентам воспользоваться смешанной ипотечной ставкой — на протяжении определенного времени банк делает фиксированную ставку, а затем переменную.
Каждый заёмщик выбирает более выгодную для себя программу банка. Мы рекомендуем тщательно изучать условия каждой из них. Например, банк Открытие предлагает рассчитать сумму ежемесячных выплат онлайн, минимальный первоначальный взнос (20%) и помощь квалифицированных сотрудников.
Сегодня банки разработали множество различных ипотечных программ, в каждой из которых существуют свои параметры.
Одним из ключевых параметров является процентная ставка – фиксированная или переменная.
Что такое ипотечный кредит с переменной ставкой?
Размер процентной ставки формируется на основании таких параметров, как:
- сумма первоначального взноса;
- срок кредитования;
- наличие/отсутствие страховки;
- валюта кредита;
- рынок жилья;
- подтверждение доходов.
Изначально стоимость ипотечного кредита формируется на основе величины первого взноса и срока договора. Чем больше будет первоначальный взнос и длительнее срок погашения, тем ниже процент.
Первоначальный взнос более 30% от стоимости квартиры позволяет снизить ставку на 1-1,5%. Снижением ставки банк также поощрит заёмщика, решившегося на дополнительное страхование.
Рынок жилья оказывает прямое воздействие на процент по ипотеке. Зачастую на первичное жильё ставка немного выше, чем на квартиры вторичного фонда. Это обусловлено более высоким спросом на займы для приобретения жилья в новостройках.
Валюта, в которой берётся кредит, также оказывает влияние на ставку. В современных условиях курс евро и доллара нестабилен, поэтому ипотека в валюте других государств обойдётся дороже. Более выгодно брать ипотечный кредит в рублях и выплачивать её без оглядки на курсы валют.
Взять долгосрочный кредит без подтверждения доходов почти невозможно. Чем выше заработок, тем больше шансов получить ипотечный кредит под более выгодный процент.
Самую оптимальную ставку банк предложит клиенту, внёсшему в качестве аванса по ипотеке 50% от стоимости жилья со сроком погашения, равном 10 годам.
Существуют 3 основных вида процентных ставок по ипотеке:
Суть применения переменной ставки такова: процент по кредиту условно состоит из 2 частей – постоянной и переменной.
Постоянная часть остаётся неизменной в течение всего срока кредитования и рассчитывается с учётом описываемых выше факторов (срок кредита, размер первоначального взноса и пр.).
Переменная часть ипотечной ставки зависит от состояния рынка жилья и привязывается к таким индикаторам, как:
- MosPrime Rate (если кредит в рублях);
- Libor (если ипотека оформлена в долларах);
- индекса Euribor (в евро).
С учётом вышеуказанных показателей переменная часть периодически (1 раз в год или квартал) пересчитывается.
Переменная ипотечная ставка даёт следующие преимущества:
- плавающий процент по ипотеке, как правило, на несколько пунктов ниже, чем по фиксированному;
- в условиях стабильной экономики проценты снижаются;
- период кредитования не влияет на показатель переменной ставки.
Минусы:
- значение переменной ставки может резко подняться в условиях нестабильной финансовой ситуации в мире;
- клиенту тяжело рассчитать свою платёжеспособность и размер платежа на длительный срок.
Структура переменной ставки довольно сложна для понимания заёмщика и требует определённой финансовой компетентности. В большинстве случаев клиент оценивает плавающую ставку как одностороннее право банка повышать проценты по ипотеке.
На самом деле показатель ставки зависит не столько от банкиров, сколько от уровня экономики в стране и мире в целом.
Фиксированная процентная ставка представляет собой систему начисления процентов, при которой платежи по кредиту в течение всего срока рассчитываются исходя из одного и того же показателя.
Процентная ставка не меняется в течение всего срока погашения займа. По такому кредиту заёмщик знает точно, сколько ему откладывать средств с зарплаты.
Фиксированная процентная ставка может изменить своё значение только в соответствии с условиями договора или по соглашению сторон. Чтобы изменить фиксированную процентную ставку, необходимо подписать дополнительный документ, меняющий условия кредитного договора.
Какая ставка выгоднее? По мнению финансовых экспертов, выгода в ипотечном кредите зависит не столько от вида ставки, а от её размера. Вместе с тем фиксированная ставка даёт четкое понимание о сумме ежемесячных выплат на весь кредитный срок.
При переменной ставке предсказать динамику индекса практически невозможно, что осложняет оценку платёжеспособности клиента для банка и не позволяет точно спланировать бюджет заёмщикам.
Так, в условиях нестабильной рыночной экономики более выгодно оформлять ипотеку с фиксированной процентной ставкой, поскольку она не подвержена отрицательному влиянию внешних факторов.
В данном случае такой выбор обеспечит более надёжное положение и даст возможность заёмщику спланировать доходы и расходы на продолжительный срок.
Часто банк предлагает фиксированную ставку на первые годы займа, далее ставка трансформируется в переменную. Если заёмщик уверен в возможности досрочного погашения займа, то такой смешанный вариант будет наиболее оптимальным, поскольку фиксированная ставка здесь будет ниже рыночной.
При выборе переменной ставки стоит помнить, что процент не может взлететь за тот предельный показатель, который установит банк. Если заёмщик уверен, что он выплатит кредит даже при максимальной ставке, то можно рискнуть и оформить ипотеку на таких условиях.
В данных ипотечных программах предусматривается механизм защиты клиента от резкого роста финансовых индексов. К примеру, ставка может быть не менее 6 % и не более 20 % годовых.
Таким образом, нельзя однозначно ответить, какой тип ставки лучше выбрать – переменную или плавающую; каждый заёмщик должен это решать сам. Перед выбором необходимо оценить плюсы и минусы каждого из вариантов и только затем принимать решение.
Переменную ставку лучше выбирать в условиях стабильной экономики с перспективой роста. Но даже это не гарантирует, что через несколько лет ситуация не изменится и процентная ставка по ипотечному кредиту не вырастет.
Ипотека с переменной ставкой более приемлема для тех заемщиков, которые оформляют кредит на короткий период и планируют погасить долг досрочно, например, за счёт реализации какого-либо имущества. Клиент понимает, что он берёт жильё в ипотеку на короткий срок и вероятность изменения плавающей части ставки не так уж велика.
В основном переменной процентной ставкой пользуются финансово грамотные люди, готовые принять на себя определённый финансовый риск; они будут отслеживать и прогнозировать изменения ставок и даже сумеют извлечь выгоду из такого кредитного продукта.
В условиях российской экономики выгоднее брать ипотеку в отечественной валюте на 10-летний срок с фиксированной ставкой и при первоначальном взносе от 30%.
Экономическую ситуацию в России нельзя назвать стабильной, поэтому отечественные банки и заёмщики предпочитают в нынешних условиях ипотечные займы с фиксированными процентными ставками.
Лишь ограниченное число российских кредитных организаций, например, ЗАО Юникредит банк и ОАО Нордеа Банк, предлагают ипотеку с переменными и смешанными процентными ставками.
В завершение стоит подчеркнуть, что в вопросах ипотечного кредитования много нюансов и подводных камней, связанных в том числе и с процентной ставкой.
Именно поэтому соискателю ипотеки важно быть подкованным в этом вопросе, чтобы в итоге ипотека стала не кабалой, а возможностью приобретения жилья на самых выгодных условиях.