Что такое ипотечный потребительский кооператив

На первый взгляд идея ПИК показалась куда более интересной по сравнению с ипотекой, после чего многие поспешили вложить в туда свои деньги. Но вот только далеко не для всех инвесторов такое вложение оказалось удачным. Например, в течение последних месяцев только в одной столице в отношении нескольких руководителей ПИК были возбуждены уголовные дела. По мнению следствия, деньги участников кооперативов оседали на счетах подставных фирм.

Естественно, ни о каком вселении в новую квартиру для самих участников речи не идет. Как говорится, обманули! В свою очередь руководители еще существующих ПИК заявляют, что это всего лишь частные случай, являющиеся исключением из правила. Давайте разберемся, действительно ли это было исключением?

В результате, большинство лиц, которые напрямую связанны с продажей квартир через кооперативы, по многим причинам не захотели подпадать под регулирование указанного выше закона и сделались Потребительскими Ипотечными Кооперативами.

Все дело в том, что одним из преимуществ ПИК (есть много других аналогичных названий ПК – потребительский кооператив, ЖК – жилищный кооператив, ИСК – ипотечный социальный кооператив, и др.) по сравнению с ЖНК является то, что ЖНК предоставляет квартиру в собственность своему пайщику лишь после того, как он полностью выплатит паевой взнос. ПИК же предоставляет иные возможности своим пайщикам, которым сразу дают квартиру в собственность и оформляют на нее залог – ипотеку. Стоит обратить внимание читателей на то, что такие возможности прописаны на бумаге, то есть они гипотетически предполагаются, но это не означает, что фактически исполняются и являются обязательными.

Что общего между ПИК и пирамидой?

Cтоит отметить, что любой ПИК аналогичен деятельности всем известной пирамиды. Схема очень проста, например, первый член вносит первоначальные 50% от стоимости желаемого жилья. За ним поступает взнос от следующего, то есть второго члена. Далее первый член кооператива получает ссуду за счет первоначального взноса второго члена, в свою очередь второй член за счет третьего, и так далее. Все это может продолжаться до определенного момента, пока не произойдет крах. Кстати, именно поэтому 215-й закон, под который не попадает деятельность ПИК, ограничивает число членов жилищного кооператива: минимум – до 50, максимум до 5000 пайщиков. В общем, ПИК будет существовать до тех пор, пока сумма поступающих взносов будет превышать или равна сумме выдаваемых ссуд в течение всего периода реинвестирования или возврата ссуды участниками кооператива. Как показывает практика, средняя продолжительность деятельности кооперативов, составляет примерно 3 – 5 лет. Более того, даже в эти недолгие годы ПИКи вынуждены постоянно менять свое местонахождения, персонал, уставные документы, и как результат — название кооператива.

Представим себе, будущий пайщик обращается в кооператив и имеет желание приобрести квартиру, не ориентируясь в стоимости недвижимости на рынке жилья. Ему предлагают внести установленный процент и самостоятельно определить любую цену за любую по своим характеристикам квартиру, которую он хочет приобрести. Более того, будущему пайщику кооператив гарантирует, что риэлторы кооператива будут подыскивать ему такую недвижимость. Заканчиваются такие обещания тем, что риэлторы в итоге разводят руками, говоря о том, что по такой стоимости невозможно подобрать даже четверть предполагаемой квартиры, а пайщику приходится либо соглашаться на вариант, который ему никак не подходит либо доплачивать значительную сумму денег в несколько раз превышающую первоначальный взнос. Стоит отметить, что внесение первоначального (паевого) взноса – это далеко не все затраты, которые несет пайщик.

Добавим к первоначальному (паевому) взносу вступительный взнос, который может доходить до 5 — 7 % от паевого взноса, ежегодный взнос – от 1% до 3%, расходы на риэлтора, составляющие 5% от стоимости предполагаемой квартиры, а также страховую премию – 1% — 1,5%.

Практикуются и иные расходы при вступлении в кооператив. В итоге набегает очень кругленькая сумма. Стоит отметить, что в случае выхода из кооператива, пайщик вправе претендовать только на возврат паевого взноса. При этом, независимо от наличия или отсутствия вины кооператива за исполнение или неисполнение взятых на себя обязательств, пайщик лишен возможности возместить с ПИК причиненные ему убытки или взыскать неустойку.

После внесения указанных паевых, вступительных и иных взносов член ПИК ожидает получения ссуды. Срок ее получения зависит от индивидуального рейтинга каждого члена ПИК и может составлять от нескольких месяцев до нескольких лет.

Читайте также:  Можно ли взять в ипотеку квартиру с долгами

В таких, устанавливаемых ПИК условиях предоставления ссуды, и как результата приобретения квартиры, кроется еще один негативный момент, а именно, пайщик не имеет никакой возможности узнать или проверить, когда до него дойдет очередь на получение долгожданной ссуды. На практике не раз встречались прецеденты, когда клиенты кооперативов годами не могли получить свои квартиры, несмотря на то, что надлежащим образом исполнили все свои обязательства, при этом квартиры получали никому не известные новые пайщики кооперативов. После получения ссуды член кооператива наконец-то покупает заветную квартиру или загородный дом. Стоит отметить, что такого счастья дожидается не более двадцати процентов пайщиков кооператива.

Многие дилетанты думают, что внеся 30% — 50% от стоимости квартиры, можно ее получить от ПИК. Это совсем не так. Руководство и сотрудники кооператива не занимаются благотворительностью, и деятельность их не связана с той, что преподается в средствах массовой информации. Кооперативы не могут существовать на 3 – 5%, ту ставку, которую пайщик обязан оплачивать ежегодно в качестве ежегодного взноса.

Ложные преимущества ПИК

Как известно, в жизни ничего не происходит просто так. Если следовать данной истине, то несложно догадаться, что участником такой загадочной организации как ПИК человек становится по причине ее многочисленных преимуществ, а именно:

1. «Более дешёвые ссуды. По большому счёту деньги, выдаваемые из паевого фонда бесплатные. Процент, который на них начисляется (членские взносы) составляет 3% идёт только на поддержание жизнедеятельности кооператива.

2. Стать членом кооператива может любой гражданин имеющий паспорт и необходимую сумму в размере 30-50% от стоимости желаемой недвижимости.

3. Кооперативы более гибко подходят к покупке недвижимости в отличие от банков. Например, можно приобрести квартиру или загородный дом даже в регионах. Кроме того, некоторые кооперативы участвуют в альтернативных сделках по улучшению жилищных условий (продажа своей жилплощади с одновременной покупки другой).

Кооперативы лояльно подходят к возврату ссуд. При досрочном возврате — никаких штрафов.

Первое, процент по кредиту действительно ниже, но в связи с тем, что он ниже, квартиру пайщик может фактически получить очень не скоро, а соответственно и жить в такой квартире он не имеет возможности, а это означает, что необходимое ему для проживания жилье, пайщик должен будет арендовать, то есть, оплачивать наем чужой квартиры.

Если провести нехитрые математические расчеты, то окажется, что квартира, приобретенная под ипотеку, в которой собственник имеет возможность сразу поселиться и проживать, и квартира, за которую долгое время платится небольшой процент, но проживать в которой пайщик не имеет возможности десятилетиями и вынужден оплачивать съемное жилье, то выяснится, что, пожалуй, более высокий ипотечный процент по кредиту будет выгоднее.

Третье, в настоящее время банки так же очень гибко подходят ко всем сделкам по приобретению недвижимости. Альтернативы, подготовка документов менее, чем за две недели, приобретение квартиры в любых регионах РФ – все это уже давно не в новинку работникам ипотечных отделов банков. Более того, купить, например, квартиру на первичном рынке недвижимости через ипотеку банка в настоящее время намного проще, чем через кооператив. Четвертое, что касается страхования, то размер его практически не отличается ни при получении ипотечного кредита, ни при приобретении квартиры, вступая в кооператив – от 1 до 2%.

Пятое, чем еще выгоднее ипотечный кредит, нежели приобретение квартиры через ПИК, особенно в нашем государстве. Высокая инфляция и быстро растущие цены на недвижимость приводят к тому, что лицо, приобретшее квартиру по ипотеки, фиксирует ее стоимость, а с каждым годом при фактическом повышении доходов населения, отдавать кредит становится все проще. В ПИК все наоборот, собственником пайщик станет, когда до него дойдет очередь, что может случится через несколько лет, а может даже несколько десятков лет. При этом ПИК не фиксирует размер стоимости желаемой пайщиком недвижимости.

В заключении о подозрительном поведении

Стоит отметить, что сегодня ПИК весьма неохотно идут на контакт с прессой. Казалось бы, напротив, они должны быть заинтересованы в саморекламе, но не тут-то было. Как только диспетчер слышит обращение журналиста раздается примерно следующий ответ: руководство в командировке, у специалистов нет времени на комментарий или еще что-либо в этом ключе, но только не ответ на задаваемые вопросы. Все это косвенно свидетельствует о недобросовестности. Кроме того, в отличие от ипотечных банков в структуре ПИК отсутствует такая должность как пресс-секретарь. Почему-то им он не нужен. Подводя итоги всему вышесказанному можно сказать, что сегодня вступать в ПИК более чем опасно, возможно ситуация кардинально изменится с вступлением специального закона оговаривающего деятельность таких кооперативов, но вот только когда это будет, пока неизвестно?

Читайте также:  Нужно ли платить квартплату при ипотеке

  • Паевый ипотечный кооператив: риски и их последствия
  • Риски и гарантии долевого строительства
  • Как открыть инвестиционную компанию

Для приобретения недвижимости нужны деньги. Финансовой базой ПиК является паевой фонд, куда стекаются средства от взносов: паевых, вступительных и членских. Для вступления в организацию одного желания недостаточно.

Очерёдность — первый риск

После уплаты первых взносов, пайщик становится не только почётным членом ПиК, он попадает в трёхуровневую очередь. На первом уровне осуществляется накопление пая, на втором подбор жилья, соответствующего требованиям, а третий уровень является дополнительным, на тот случай, когда кто-либо из пайщиков временно отказывается от своего права на выбор предлагаемого жилья. Суть этой трёхуровневой схемы достаточно проста: кто в средствах неограничен, тот быстрее исполнит своё желание о новом жилье. Устанавливается так называемый рейтинг членов кооператива. От положения в этом рейтинге и зависит переход на следующий, более престижный уровень.

Даже при соблюдении всех этих условий ожидание в очереди может затянуться надолго. Риск в такой ситуации очевиден: цены на жильё постоянно меняются, чаще растут, а ПиК, гарантируя пайщикам подбор жилья, точные сроки приобретения недвижимости в договоре не оговаривает.

Нет причин ликовать и тогда, когда наступает долгожданное время получения права подбора собственного жилья. Есть риск потерять деньги или их часть. Дело в том, что посреднические услуги, которые оказывают риэлтерские компании, любой из членов ПиК обязан оплачивать. Подписывая договор, пайщик соглашается на это. Услуги риелторов в основном сводятся к оформлению необходимых при купле-продаже документов, однако, стоимость этих ограниченных услуг 2-3% от цены на приобретаемое жильё. В случае, когда пайщик отказывается идти на невыгодную для него сделку и не соглашается на договор с риэлтерской компанией, его просто-напросто вычёркивает из списка членов кооператива. Из вложений возвращается паевой взнос, а вот вступительные вклады остаются в ПиК.

​ К действующей в ПиК зачётной программе тоже много вопросов. Согласно установленным правилам пайщик, заплативший вступительный и первоначальный взносы имеет право использовать имеющеюся у него собственную недвижимость для выплат по основному взносу, но вот продать или купить эту недвижимость пайщик не может. Полноправные хозяева ПиК и риэлтерские компании, они обладают всеми правами и возможностями собственника, вплоть до назначения выгодной для них цены на жильё, интересы и требования собственника при этом не учитываются.

На финальной стадии, когда жильё подобрано, одобрение получено и назначается сделка, неосведомлённого пайщика поджидает ещё один малоприятный сюрприз. Пайщик заключает договор о предоставлении финансовой поддержки и тут же обязан на 3 года застраховать так называемый риск потери звания и права собственника. Стоит это удовольствие 0,6% от общей стоимости квартиры в год. А дальше зависимость от обстоятельств: все документы на недвижимость отправляются под чуткий надзор и хранение в ПиК. Недоступны для пайщика они будут до момента полной выплаты пая.

Владея информацией, можно избежать многих рисков, связанных с приобретением недвижимость через паевой кооператив. Это не тот случай, когда требуется быстрое принятие решений. Думайте, взвешивайте и не спешите. Какой бы из способов исполнения своих жилищных желаний вы ни избрали, советы знающих людей, и помощь специалистов будут незаменимы. И ещё, читайте договоры, прежде чем их подписывать.

70% Россиян хотят улучшить жилищные условия. Но, к сожалению, не все граждане обладают достаточной суммой для покупки нового жилья. Тогда встает дилемма, в какую организацию обратиться? Жилищный кооператив или ипотека: плюсы и минусы обоих вариантов. Ипотечное жилье доступно не всем. Нужны деньги на первоначальный взнос. Альтернатива — жилищные накопительные кооперативы. К этому варианту прибегают, если нет больших накоплений. Оба способа приобретения квартиры отличаются друг от друга.

Для начала нужно стать членом этой добровольной структуры. Коллективная деятельность имеет одну направленность — получение жилья. В организации действует устав. В нем отражены все договорные моменты.

Внимание. Чтобы вступить в жилищные кооперативы в России, вам должно исполниться 16 лет.

Получить право собственности на жилплощадь можно только после погашения взносов. Деятельность кооператива прописана в Жилищном кодексе (11 глава). Члены сообщества могут реконструировать, приобретать и содержать многоквартирный объект. Отсюда выходит формула. Участвовать в проекте может не менее 5 граждан. Максимальный состав объединения не должен превышать количество квартир в жилом доме. Некоторая категория граждан имеет первостепенное право зачисления в кооператив:

  • малоимущие слои населения;
  • лица, признанные нуждающимися в жилплощади.
  • Вы подаете заявление, которое рассматривается в течение месяца;
  • оплачиваете вступительный взнос;
  • оформляется протокол, где указывается порядок внесения добровольных отчислений.
Читайте также:  Можно ли пенсионерам взять ипотеку на покупку жилья

Правила оформления квартиры в собственность

  • Право регистрируется в реестре;
  • сдается документ, где указано, что вы оплатили все взносы;
  • к списку подаваемых документов относится устав;
  • конечная информация отражается в протоколе.

Оценим риски участия в программе кооператива:

  • Ответственность за дом, реконструкцию и содержание ложится на плечи объединения. Например, неверный расчет может привести к тому, что паевых взносов окажется недостаточно для возведения объекта. Итог — потребуются дополнительные средства, а значит, членские взносы.
  • Несвоевременное внесение взносов. Соответственно, затянутся сроки строительства. Сомнительная альтернатива ипотеке. Так же это отразится на ситуации с подрядчиками. Это дополнительные растраты.
  • Массовый выход участников из кооператива. Организаторам придется возвращать средства. А это урезает финансовую возможность для дальнейшего строительства. Жилье придется долго ждать, пока кооператив не пополнится новыми лицами.

Жилищный кооператив альтернатива ипотеке, вы пользуетесь жильем, уплачивая взносы.

Сравним плюсы и минусы.

  1. Годовой процент ниже в кооперативе. Если брать средние данные, то от 1 до 4%. В банке показатель стоит на отметке в 11 — 13 % годовых.
  2. Ипотечный займ включает большой список документации. Вы должны предоставить справки о заработной плате, составе семьи. У вас должна быть прописка в городе, поручители, бумаги на другую недвижимость. В кооперативе вы показываете паспорт и трудовую.
  3. Взнос в кооператив исчисляется 3 — 6%. Но помимо этого вы платите паевой (2 — 3% от суммы кредита) и членский взнос. В случае с ипотекой проводится единовременный платеж — 20 — 30% от стоимости жилья. Периодичность выплат устанавливает в банк. В кооперативе вопрос обсуждается на собрании ЖК.
  4. Покупатель не может въехать в жилье, не выплатив взносов на 50% от стоимости квартиры. В варианте с ипотекой это можно сделать сразу после завершения сделки. Квартира тут же переходит в собственность. В кооперативе придется подождать, пока вы не выплатите полную стоимость.
  5. Оплата и в том, и в другом случае проводится ежемесячными отчислениями в кредитную организацию.

Вывод: Граждане идут в кооперативы за низкими процентами и удобными программами кредитования. Вы согласовываете сумму взноса и график погашения, исходя из возможностей. В этом варианте ниже первоначальный платеж и нет огромного портфеля документов. Первый взнос, кстати, тоже можно оплатить материнским капиталом, использовать субсидии.

Мнения расходятся, так как покупатели, заключающие договора участия в долевом строительстве жилья по ФЗ — 214-ФЗ в приоритете, что касается судебных исков. Даже если расторгнуть сделку и обратиться в вышестоящую инстанцию, не факт, что вернут деньги. Потому что в фонде кооператива их нет. Не действует закон о защите прав потребителей, если объекты строятся жилищным накопительным кооперативом по 215-ФЗ. Договор с кооперативом не фигурирует в Российском госреестре, то есть не регистрируется в Росреестре, следовательно, мошенничество и двойные продажи имеют место. Люди жалуются на небольшой выбор квартир, что к концу строительства остаются неприглядные варианты.

  • Не нужна справка 2НДФЛ и положительная кредитная история. В случае с ипотекой — это необходимо;
  • Сумма взноса колеблется от 10 до 20 тысяч;
  • Низкие проценты больше похожие на рассрочку через жилищный кооператив;
  • Сумма расходов не превалирует над порогом в 50%.
  • Если вы внесете 50%, нужно ждать несколько лет. Это прописано в договоре. Взяв ипотечный кредит, вы заезжаете сразу в новую квартиру;
  • просрочка взносов карается штрафами и риском исключения из структуры;
  • ежегодные взносы не возвращаются, если ЖНК ликвидируют или вы его самостоятельно покинете;
  • продолжая пункт выше… кооператив может обанкротиться;
  • договора не имеют государственной регистрации;
  • если вышли досрочно из кооператива, заплатите неустойку;
  • жилплощадь принадлежит ЖНК до погашения последнего взноса;
  • отстоять права в суде — проблематично.

Надеемся, в статье вы нашли ответы на все вопросы о жилищных кооперативах в России. Они альтернатива ипотеке или нет?

Adblock
detector