Что такое ипотечный сертификат участия простыми словами


Инвестиции в недвижимость в России остаются чуть ли ни единственным вариантом выгодного вложения денег, как среди крупных финансовых организаций, страховых компаний или инвестиционных фондов, так и большинством населения, где используются традиционные формы вложения капитала, так и более современные, такие как, ипотечный сертификат участия.

При всех своих достоинствах:

  1. как надежность,
  2. постоянный рост стоимости квадратного метра,

У этой инвестиции есть один существенный недостаток. Этот недостаток связан с тем, что проведение сделок с объектами недвижимости занимает существенный период времени.


ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ БЕСПЛАТНО
ЗАДАЙТЕ ВОПРОС ЮРИСТУ
Москва, обл 8 (499) 653-60-72 доб. 605
Санкт-Петербург, обл 8 (812) 426-14-07 доб. 197
Федеральный номер 8 (800) 500-27-29 доб. 856

  • От момента покупки на стадии строительства, до момента реализации объекта на открытом рынке, в лучшем случае такие сроки составляют 1 -1.5 года. Понятно, что такой временной разрыв подвергает инвестора значительному риску, в том числе и связанному с резким обесцениванием рубля, как национальной валюты. Что по крайне мере было уже два раза за последние четыре года (2014 и 2016 гг.)

Некоторым образом частично эта проблема инвесторов была решена в самом начале 2000 гг., когда на рынок инвестирования вышли, так называемые Закрытые фонды недвижимости или ЗПИФ, которые инвестировали деньги миллионов вкладчиков в различные девелоперские проекты по всей стране.

Но кроме этой схемы, у которой есть тоже немало недостатков , есть также вариант использования в качестве инвестиции в недвижимость ценные бумаги.

В этой статье мы как раз и расскажем о такой ценной бумаге, которая имеет название – Ипотечный сертификат участия или ипотечная закладная (образец закладной тут). О том, в чем заключается преимущество ее использования инвесторами, а также на каких принципах работает такая схема инвестирования в недвижимость.

Использование ценных бумаг в качестве инвестиционного инструмента на рынке недвижимости, пришло в Россию с западных рынков капитала, где эта форма инвестирования существует несколько десятков лет.

  1. Допустим, строится объект недвижимости — дом. Этот дом продается в кредит собственнику, о чем между ним и девелопером (строителем) или банком заключается кредитное соглашение. Этот кредитный договор (образец договора тут)обеспечивает его держателю постоянный финансовый поток в виде платежей по кредиту, плюс проценты по нему.
  2. С этим договором девелопер идет в банк для того, чтобы получить в свою очередь у банка кредит. В качестве средства обеспечения предоставляет указанный договор с покупателем дома. Банк под этот договор выдает девелоперу кредит, и он продолжает строить дом.
  3. Далее банк, имея на руках множество таких кредитных договоров, под них выпускает ценные бумаги, т.е. ту самую ипотечную закладную. Эти закладные выпускаются в обращение банком на открытом рынке, в том числе и на фондовой бирже, где инвесторы охотно покупают такие бумаги, так как они в конечном итоге обеспечены недвижимостью.

Суть схемы состоит в том, что пока еще дом строится, деньги, вложенные в его строительство, инвестиции уже обращаются на рынке, принося доход и девелоперу, и посредникам (банкам), и тем, инвесторам, которые будут покупать такие ценные бумаги.

ПОЗВОНИ ЮРИСТУ
ОН РЕШИТ ТВОИ ВОПРОСЫ БЕСПЛАТНО
Москва, обл 8 (499) 653-60-72 доб. 605
Санкт-Петербург, обл 8 (812) 426-14-07 доб. 197
Федеральный номер 8 (800) 500-27-29 доб. 856

  • Согласно этого закона, гарантом исполнения обязательств перед инвесторами по ипотечной ценной бумаге, т.е. ИСУ, является организация ее выпустившая. Кто может выпускать такие ценные бумаги.

  1. Банки, выступающие в качестве посредника или андеррайтера по сбору пула ипотечных закладных и выпуска на их базе ИСУ.
  2. специальные ипотечные агентства, работающие по государственным программам развития рынка ипотечного кредитования, такие, например, как АИЖК (Агентств ипотечного жилищного кредитования).
  3. девелоперские холдинги, имеющие масштабные строительные объекты.

Ценная бумага, выпускающаяся под залог недвижимости, в частности ИСУ, является активом самого высокого класса надежности (т.е. имеет инвестиционный рейтинг не ниже А). Это обусловливает высокий спрос на них со стороны инвесторов. Купить такую ценную бумагу может практически любой человек. Для чего необходимо заключить брокерское соглашение с одной из брокерских компаний, работающих на фондовом рынке и через нее уже потом, либо самостоятельно, либо при поддержке инвестиционных консультантов осуществить покупки таких ценных бумаг. Также в продажу ИСУ предлагают банки и страховые компании, которые имеют в составе своего кредитного портфеля подобные активы.

Читайте также:  Как можно купить загородный дом в ипотеку

Несомненно, ИСУ как инструмент

Инвестирования в недвижимость, предоставляет возможность любому инвестору вложить свои деньги в рынок недвижимости. Действительно не у всех имеется лишних 5-10 млн. рублей, чтобы купить квартиру и получать доходы от нее. Поэтому главное достоинство ИСУ – это реальный вариант инвестору с любым капиталом участвовать в инвестиционном проекте, стоимость которого может достигать нескольких миллиардов.

  • относительно высокая доходность по ипотечным ценным бумагам, которая обусловлена постоянно расширяющимся спросом на рынке недвижимости, особенно в крупных городах страны, таких как Москва, Петербург, Екатеринбург, Новосибирск и др. Средняя норма прибыли по ИСУ на 2017 -2019 год составляет порядка 11% в год. Это как минимум в 1.5 раза выше, чем доход по банковским депозитам.
  • с помощью ИСУ можно диверсифицировать любой инвестиционный или кредитный портфель, придавая ему более устойчивый характер, за счет ценных бумаг, имеющих фиксированную доходность, тем более с гарантийным обеспечением, в виде строящихся или уже построенных домов, квартир или коттеджных поселков.
  • длительный инвестиционный горизонт таких бумаг как ИСУ позволяет спланировать личный капитал на сроки до 35 — 40 лет включительно.
  • высокий рейтинг надежности ИСУ, как ценной бумаги на фондовых площадках страны, в первую очередь на ММВБ (московской фондовой бирже), где ИСУ в основном и обращаются.
  • относительно постоянный приток прибыли по ИСУ у инвестора в виде промежуточных дивидендов или процентов, которые исчисляются и выплачиваются инвесторам не реже одного раза в квартал (раз в три месяца).

Кроме этого ИСУ очень выгодно использовать для рефинансирования инвестором своего личного ипотечного займа, когда в качестве средства погашения части долга по ипотечному договору банку — кредитору предоставляется ИСУ.

Это не только значительно упрощает сам процесс рефинансирования долга. Простыми словами, выпуск предоставляет владельцу ИСУ следующие права – снижение ставки кредитования, реструктуризация ипотеки, право досрочного погашения. И банки нередко охотно идут на подобные условия, так как имеют супернадежного заемщика.

Самая главная их проблема состоит в том, что рынок ИСУ в России пока еще не сильно развит как это, например, происходит в США, где рынок ипотечных закладных имеет капитализацию на финансовых рынка порядка 3 трлн. долларов.

Другим недостатком ИСУ в российском исполнении является то, что доходность по той или иной ИСУ сильно зависит от того, как реализуется проект застройщиком и введением объектов в эксплуатацию. Т.е. здесь присутствует риск использования ИСУ, выпущенных не добросовестными девелоперами. Хотя от слишком рискованных ИСУ, банк их выпускающий, старается воздерживаться. Тем самым сами банки немного страхуют рынок ценных бумаг от откровенных фейковых сделок.

В качестве заключения

остается только отметить, что развитие рынка ипотечного кредитования посредством ценных бумаг в России еще ждет своего продолжения. Причем, как видится уже сейчас, подобные сделки на рынке недвижимости будут проводиться с помощью более современных ипотечных цифровых смарт – контрактов на платформах блокчейн.


ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ БЕСПЛАТНО
ЗАДАЙТЕ ВОПРОС ЮРИСТУ
Москва, обл 8 (499) 653-60-72 доб. 605
Санкт-Петербург, обл 8 (812) 426-14-07 доб. 197
Федеральный номер 8 (800) 500-27-29 доб. 856

Ипотечное кредитование считается одним из самых бурно развивающихся направлений банковской деятельности. С каждым годом на рынке банковских услуг появляются новые продукты и предложения. Одним из последних нововведений стало появление ипотечного сертификата участия, но немногие знают об особых нюансах использования подобного документа.

Читайте также:  Как продать квартиру в ипотеке риэлтору

Ипотечный сертификат участия представляет собой именную ценную бумагу, которая не относится к эмиссионным видам и не обладает номинальной стоимостью. Целью создания документа является удостоверение факта наличия у собственника определенной доли, определяющей часть права общего владения недвижимости в отношении покрытия ипотеки. Ценная бумага дает право владельцу получать денежные средства, размер которых соответствует объему исполненных обязательств.

  • сумма задолженности по кредитным обязательствам не превышает 70% от рыночной цены залогового объекта, установленной при оценке независимым экспертом;
  • залоговое имущество не может подлежать замене или отчуждению без получения предварительного согласия на проведение подобной операции от залогодержателя;
  • предмет залога подлежит обязательному страхованию от риска возможной утраты или получения повреждений, при этом общий размер суммы по заключенному соглашению страхования должна быть не менее размера требований по ипотеке в части возврата основной суммы долговых обязательств;
  • в качестве предмета договорных отношений всегда выступают денежные средства.

Согласно действующему законодательству, выпуском ипотечных сертификатов участия вправе заниматься кредитные организации и компании, обладающие лицензией на осуществление коммерческой деятельности и управление инвестициями. Подобные инвестиции могут находиться в различных видах фондов:

  • специальных;
  • ПИФах;
  • негосударственных пенсионных учреждений.

Осуществление выпуска и передачи сертификатов владельцам означает появление оснований урегулирования вопросов общей собственности и ее деления на конкретные доли. Владельцам ценного документа предоставляются равные права, и они вправе претендовать на определенную часть от общего размера покрытия. Каждая из них принадлежит конкретному владельцу.

На финансовом рынке сертификаты участия находятся в свободном обращении. Согласно действующим правилам допускается их использование в торгах, осуществлять традиционные операции характерных для ценных бумаг. Общее количество выпущенных ценных документов определяется правилами документа об осуществлении доверительного управления. Существенной характерной чертой сертификатов считается отсутствие у них номинала, и подобный вид бумаг не предусматривает возможность выпуска каких-либо производных документов.

Владение ипотечным сертификатом участия дает ряд прав и преимуществ его владельцу, который после приобретения ценной бумаги приобретает возможность получать денежные средства после исполнения взятых обязательств и контролировать конкретное ипотечное покрытие.

К преимуществам владения сертификата относят:

  • отсутствие необходимости заключения большого количества соглашений;
  • отсутствие необходимости регистрировать эмиссионный проспект;
  • возможность экономии на создании сертификата;
  • возможность заключения единственного договора на основании доверительного управления.

Отношения в части организации доверительного управления возникают вследствие заключения специального договора, основные пункты которого определяются управляющим. Им является лицо, ответственное за выдачу сертификата. Основными определяющими моментами доверительного управления является:

  • индивидуальное соотношение покрытия ипотеки и документа участия;
  • информация о полных данных управляющего, его правах и обязанностях;
  • данные о депозитарии, регистраторе, в обязанности которого входит ведение базы реестра владельцев документов;
  • длительность действия договора, определяющего основные вопросы управления;
  • общее количество ценных бумаг, порядок работы с ними;
  • вопросы выплаты денежных средств после полного погашения долга;
  • права каждого из владельцев сертификатов.

Документ договора призван осветить все существенные вопросы правоотношений, которые касаются сертификата. Отдельно оговариваются моменты созыва общего собрания основных собственников ценной бумаги, оплаты деятельности управляющего, регистратора и депозитария.

Назначенный управляющий вправе вносить изменения, добавлять в документ дополнительные пункты только после их утверждения владельцами сертификатов в результате принятия коллективного решения на общем собрании. Вне зависимости от новых принимаемых условий должно выполняться одно из главных требований в виде обязательного соответствия действующему законодательству РФ.

На практике вероятно возникновение ситуации, при которой у депозитария заканчивается срок действия лицензии или аннулируется. В этом случае управляющий вносит изменения в существующие правила и заменить депозитарий. В его обязанности также входит созыв общего собрания основных владельцев для проведения регламентированной процедуры по утверждению новых изменений в отношении замены депозитария.

Список владельцев ценных бумаг не является постоянным, и желающие могут вступить в их круг посредством приобретения ценной бумаги у управляющего. Помимо вопросов изменений утвержденных правил и выдачи сертификатов в функции управляющего входит:

  • прием платежей;
  • осуществление выплат владельцам сертификатов;
  • контролирование исполнения взятых обязательств.
Читайте также:  Когда берешь ипотеку деньги дают на руки или нет

Правила могут предусматривать учет прав каждого владельца на отдельном лицевом счете. Длительность осуществления доверительного управления может варьироваться от 12 месяцев до 40 лет.

Сертификаты участия появились на российском рынке относительно недавно, и продвижение таких ценных бумаг только набирает обороты благодаря преимуществам ценной бумаги. Немаловажным фактором является прозрачность работы с подобными видами бумаг и отсутствия необходимости заключения большого количества договорных соглашений.

Ипотечный сертификат участия (ИСУ) — именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные законом Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

Выдача ИСУ может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, а также кредитными организациями.

Выдача ИСУ является основанием для возникновения общей долевой собственности владельцев ипотечных сертификатов участия на ипотечное покрытие, под которое они выдаются, и учреждения доверительного управления таким ипотечным покрытием. Общая долевая собственность на ипотечное покрытие возникает одновременно с учреждением доверительного управления этим ипотечным покрытием.

Доверительное управление ипотечным покрытием учреждается путем заключения договора доверительного управления ипотечным покрытием.

Схема выпуска ИСУ:

  • банк передает управляющему ипотечным покрытием в доверительное управление свой сформированный ипотечный портфель;
  • управляющий ипотечным покрытием, во взаимодействии со спецдепозитарием и регистратором, осуществляет выпуск ИСУ;
  • выпущенные управляющим ипотечным покрытием ИСУ передаются банку – оригинатору для дальнейшей продажи инвесторам;
  • сопровождение ипотечного портфеля, входящего в состав ипотечного покрытия по выпущенным ИСУ, осуществляется сервисной компанией/банком-оригинатором.
  • Получение возможности диверсификации инвестиционного портфеля (плановая доходность выше облигаций с ипотечным покрытием, однако ниже ликвидность и гарантия денежного потока);
  • Приобретение доходного инструмента для среднесрочного инвестирования;
  • Вложение в инструмент с качественным и надежным ипотечным покрытием; независимым сервисным агентом;
  • Возможность полного исключения прерывания потока платежей за счет его смещения во времени посредством включения в структуру страхования финансовых рисков инвестора.
Ипотечные сертификаты участия (ИСУ) Облигации с ипотечным покрытием
Все поступления по закладным распределяются инвесторам, за вычетом расходов на инфраструктуру
(отсутствует транширование)
Фиксированный купонный доход по старшему траншу
(транширование эмиссии облигации)
Низкая стоимость выпуска и сопровождения бумаг Высокая стоимость выпуска и сопровождения бумаг
Короткие сроки организации выпуска
(в среднем — 3-5 мес.)
Длительный срок организации выпуска
(в среднем – 9-12 мес.)
Риски по пулу закладных распределены равномерно между владельцами ИСУ Избыточные риски закладных максимально сосредоточены на владельце младшего транша (оригинаторе)
Низкая ликвидность, не может быть включена в ломбардный список (на текущий момент); включение в котировальные списки, в т.ч. высший котировальный список Высокая ликвидность, может быть включена в ломбардный список и в котировальные списки, в т.ч. высший котировальный список
Амортизация ИСУ в соответствии с досрочным погашением ипотеки Высокая скорость амортизации облигации за счет субординации выпусков
  • Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»;
  • Постановление Правительства РФ от 15 октября 2004 г. N 562 «Типовые правила доверительного управления ипотечным покрытием».

Уважаемые посетители сайта, чтобы отправить свое предложение или задать вопрос, используйте форму обратной связи.

Мы ценим Ваше мнение и обязательно рассмотрим Ваши вопросы и в случаях, когда это возможно, подтвердим получение Письма и предоставим письменный ответ.

В случае наличия обоснованных и существенных претензий, Биржа совместно с Экспертными Советами примет меры по разработке и реализации соответствующих изменений.

Adblock
detector