Ипотека – вид кредита, выдаваемый банком для приобретения недвижимости под залог этой самой (покупаемой) недвижимости. Это означает, что до полного погашения долга по договорам ипотеки залогодатель не имеет право на отчуждение имущества без согласия залогодержателя.
Цель данного вида кредитования – приобретение квартир, домов, земельных участков на первичном и вторичном рынках недвижимости. Для Республики Беларусь приобретение недвижимости под залог ипотеки достаточно новое направление в системе кредитования.
Ипотечное кредитование – финансирование физических лиц под займ недвижимости долгосрочного характера.
- Залогодатель – собственник имущества.
- Залогодержатель – финансовая организация, заемщик по договору об ипотеке.
- Закладная – письменное соглашение о правах между залогодателем и залогодержателем.
- Последующая ипотека – имущество, оформленное в ипотеку по одному договору, может стать предметом ипотеки по другому обязательству.
- Аннуитетные платежи – оплата долга и процентов равными долями в течение всего срока ипотеки.
- Процентная ставка овернайт – фиксированная ставка, установленная Национальным Банком РБ.
Обязательные условия для оформления ипотечного договора закреплены законодательством Республики Беларусь, локальными нормативными актами финансовых организаций – залогодержателей.
- Первоначальный взнос. Разбежка в доли собственных средств для различных финансовых организаций составляет от 20% до 40%.
- Срок предоставления кредита – до 25 лет.
- Ограничения по возрасту залогодателя.
- Дополнительное обеспечение – поручительство физических лиц.
- Сумма кредитной линии рассчитывается исходя из доходов залогодателя, стажа работы.
Оформление возможно только для граждан Республики Беларусь. Из обязательных документов требуется паспорт залогодателя, справка с места работы о заработной плате за последние 6 месяцев, справка о стоимости недвижимости, поручительство супруга или супруги, если состоит в официальных отношениях.
В случае недостаточной платежеспособности в совокупный доход включаются доходы близких родственников, с которыми оформляются договора поручительства. Сумма кредита уменьшается, если у физического лица уже есть непогашенные обязательства в любых банковских организациях.
Предложения по оформлению недвижимости в ипотеку поступают не только от банковских и финансовых учреждений. Оформить недвижимость можно и в организациях–застройщиках. Инвестиционные предложения по приобретению готовой недвижимости в жилых комплексах, вложение средств в облигации в процессе строительства, депозитные накопления в течение определенного времени на счетах в банковских организациях с последующим кредитованием банками недостающей суммы – эти программы помогут решить жилищные проблемы при помощи ипотечного кредитования.
Различают следующие виды ипотеки:
- На приобретение новой недвижимости.
- На приобретения недвижимости на вторичном рынке.
- На строительство недвижимости.
- На приобретение жилищных облигаций.
- Кредит на строительство жилья по системе стройсбережений.
Условия предоставления ипотечного кредитования имеют существенные отличия в разных банках. У ипотеки, как и у любого вида кредитования, есть положительные и отрицательные моменты.
В случае приобретения недвижимости служба безопасности финансового учреждения принимает все меры по обеспечению максимальной проверки и юридической чистоты имущества, выделяет все особенности ее регистрации. Процентная ставка по ипотеке ниже, чем в обычном кредитовании недвижимости. Процесс оформления несколько быстрее, чем при оформлении кредита.
Дополнительным условием заключения ипотечных договоров является обязательное страхование недвижимости и жизни заимодателя на весь срок действия договора. Кроме того, возможны более высокие цены, приобретение недвижимости у ограниченного числа застройщиков. И последний недостаток – невозможность самостоятельного распоряжения имуществом.
Воспользоваться договором на приобретение или строительство недвижимости можно как в готовых предложениях организаций-застройщиков, так и самостоятельно подобрать необходимый вариант на рынке недвижимого имущества.
Ипотека имеет основное преимущество по сравнению с другими предложениями по аналогичным продуктам банковских услуг. Это значительный, до 25 лет, срок заключения договоров. Процентная ставка может быть рассчитана аннуитетными платежами и привязана к ставке овернайт. Этот вид кредитования стал более доступным со снижением уровня инфляции и уменьшением ставки рефинансирования РБ.
Ипотека в Беларуси – словно привидение. Все о ней знают, но никто не сталкивался. Де-юре она действует с 2008 года, но на деле не функционирует и по сей день. Как работает механизм покупки жилья в кредит, и будут ли в нем подвижки?
На днях Министр экономики Дмитрий Крутой сообщил, что его ведомство разработало проект указа о внедрении в Беларуси ипотеки. Предполагается, что механизм полноценно заработает в 2021 году.
– Это пока еще сырой документ, требующий широкого обсуждения. Чтобы максимально обезопасить наших граждан при внедрении института ипотеки предстоит разрешить много нюансов, – рассказал журналистам Дмитрий Крутой.
– Ключевым моментом станет обеспечение приемлемых макроэкономических параметров в 2019 и 2020 году. И, может быть, с 2021 года мы будем запускать ипотеку в Беларуси на полноценной основе, – предположил он.
– Нет, разговора не было, как и никаких совместных совещаний и круглых столов Минэкономики не организовывал, – ответил собеседник. – Но что касается темы ипотечного кредитования, то с нами советоваться не надо. В стране давно создана нормативно-правовая база. Ничего нового чиновники придумывать не будут. Все есть – начинай работать. Проблема только в одном – размере процентных ставок.
Классическое определение ипотеки – залог недвижимости. Некоторые риелтерские агентства многие годы участвуют в оценке квартир и домов, которые банки берут в залог под будущий кредит.
– Практика работы банков по залогу недвижимости и выдаче кредита существует в Беларуси не менее 25 лет. Поэтому ничего нового изобретать не надо, – уверен эксперт. – Проблема в другом. На Западе при покупке в ипотеку квартиры или дома банки выдают кредиты под 2-3 % годовых. У нас же финансовые условия ипотечного кредитования такие же, как и для остальных случаев жизни: 13-16 %. Ипотека не может развиваться при таких процентных ставках, они должны быть приближены к мировой практике. Хотя бы 4-5 %, и тогда мы увидим бурный рост.
По словам эксперта, ипотечное отличается от других видов потребительского кредитования, например на товары или авто. В нем нет рисков, что завтра кредитор ударится в бега вместе с нажитым имуществом.
– На автомобиль сел – и пропала машина, – привел он пример. – Или при товарном кредите: пришли на склад, шубы висят на миллион долларов, а завтра их может и не быть.
– Тут же совсем другие риски. Ведь недвижимость не заберешь и не увезешь ни в Россию, ни в США. Есть только риск возврата кредитов, – рассуждает эксперт. – Однако на объекты недвижимости, находящиеся в ипотеке, благодаря информации из подразделения Национального кадастрового агентства (раньше их называли БТИ) накладывается запрет. С ними юридически нельзя ничего сделать, пока банк не сообщит, что кредит полностью погашен. Другое дело, банки могут опасаться изменения курса доллара, инфляции, но уже два года они демонстрируют неплохую стабильность.
Будучи в Швеции Николай Простолупов познакомился с местным руководителем курсов, который купил себе коттедж за 240 тыс. евро. Швед рассказал, что ежемесячно оплачивает 500 евро при зарплате в 4000. Он получил кредит в банке под 2 % годовых.
– Как же господин Густав собирается оплачивать ипотеку на 40 лет, ведь ему уже стукнуло 50? – поинтересовался у шведских банкиров наш соотечественник. – Ничего страшного, не будет платить господин Густав, его наследники заплатят, – ответили в шведском банке – А если нет детей – тоже ни беда. По нашей статистике за последние 100 лет недвижимость в Швеции только растет в цене. Не захотят платить, мы выставим коттедж на продажу. Вот позиция! Вот как работает ипотека!
Но это одна точка зрения. Есть и другая. И она гласит, что дело не только в процентных ставках, но и в самих ресурсах.
– Вклады у нас рассчитаны максимум на 2 года, – продолжает он. – Население несет в банки деньги в лучшем случае на год, а то и вовсе на пару месяцев, играя на курсе. Вот если бы оно доверяло банкам вклады лет на 10-20, тогда бы эти деньги могли работать, в том числе и на ипотеку. Но пока наши сограждане не готовы столь долго оставлять деньги в банках. Впрочем, как и юрлица, из вкладов которых состоят банковские капиталы.
Говоря о появившемся проекте указа об ипотеке, который разрабатывает Минэкономики, эксперт отметил, что ряду госорганов еще предстоит согласовать свои позиции. Ведь кроме финансовых вопросов придется переформатировать и жилищное законодательство.
Ранее ожидалось, что со снижением инфляции, уменьшится и ставка рефинансирования, а значит и ставки по кредитам. К сожалению, пока эти надежды не сбылись.
– Поскольку наше Правительство возглавляет бывший банкир, он как никто иной разбирается в этой теме, и активно ищет пути выхода из ситуации, – отмечает эксперт. – В закрытом режиме идут согласования и совещания, которые не выносятся на общественный уровень, поскольку пока хватает внутренних противоречий. Но чиновники пытаются их утрясти, чтобы в ближайшее время заработала либо ипотека, либо иной механизм покупки жилья в кредит. Нам же пока остается только ждать.
Собственное жилье — мечта, наверное, каждого человека. Можно получить квартиру в наследство или накопить на ее покупку, а еще — взять ипотеку, тогда приобрести недвижимость получится сразу, но выплачивать придется не менее 15-20 лет. Какие еще нюансы ипотечного кредитования необходимо учитывать прежде чем идти в банк, и есть ли ипотека в Беларуси, мы узнали у доцента кафедры корпоративных финансов, заместителя декана по информационным техологиям экономфака БГУ Ирины Карачун.
Ипотека — это залог недвижимого имущества, то есть обеспечение, которым кредиты на жилье отличаются от потребительских. При обычном кредитовании обязательны поручители, которые в случае чего расплачиваются вместо заемщика, при ипотечном – в залог берется стоимость приобретаемой квартиры (недвижимости). Если платежи просрочили, то банк забирает квартиру, продает ее на рынке или на аукционе, возвращая таким образом себе долг.
Для банка такие кредиты с одной стороны гораздо безопаснее потребительских, потому что ест физический объект, который в случае чего можно продать и выручить деньги, – поясняет Ирина Андреевна. – А если мы говорим про поручителей, то нельзя опускать человеческий фактор. Где уверенность что через пятнадцать-двадцать лет они, например, не потеряют работу? К тому же это дополнительные сложности для заемщика: необходимо искать соответствующих поручителей, обращая внимание на возраст, уровень зарплаты.
В Беларуси купить жилье в ипотеку можно – такие кредиты банки предоставляют. Однако спросом у населения они не пользуются, виной тому высокие процентные ставки и несоизмеримые с ними доходы населения. К тому же ставки по кредиту часто зависят от ставки рефинансирования:
Одно дело, когда ставка фиксированная и человек хоть как-то может просчитать свои возможности выплачивать кредит, совсем другое — когда она плавающая. Да, ставка рефинансирования может падать, но никогда не будет гарантии, что она опят не вырастет. А если мы говорим про кредит на жилье, то это очень большая сумма, соответственно ежемесячная выплата будет составлять в среднем 800-1000 белорусских рублей. Складывается ситуация, когда у банков есть возможность выдавать кредиты, но у населения нет возможности их брать.
Решить вопрос с высотой ставок частично могла бы секьюритизация ипотечных кредитов. Однако пока для Беларуси это понятие новое:
– Ипотечный кредит – большая сумма на балансе банка. На западе существует схема переводов этих средств с баланса банка на другую компанию, которая называется спецюрлицо (SPV), путем выпуска специальных ценных бумаг, например, облигаций. Эта операция называется секьюритизация, она позволяет банку снять с себя риски, – объясняет Ирина Андреевна. – Существуют нормативы безопасного функционирования, объем кредитов, которые числятся за банком, влияет на его возможности. Секьюритизация же снимает с баланса банка задолженность, соответственно он может выдавать больше кредитов, также она снижает для банка риски, поэтому у него появляется возможность снижать ставки. Однако для осуществления таких операций в Беларуси пока нет законодательной базы.
Для тех, кто несмотря на высокие ставки, решит приобрести собственное жилье в ипотеку Ирина Карачун дает несколько советов:
– Ипотечный кредит, как правило, берет не один человек, а семья, поэтому необходимо проанализировать общий доход и рассчитать готовы ли вы реально выплачивать около 1000 белорусских рублей ежемесячно на протяжении достаточно долгого времени. Проблема в том, что при самом худшем положении дел можно остаться и без жилья, и без денег. Если вы, например, 19 лет исправно платили банку, осталось совсем немного, но по каким-то причинам не можете в срок погасить кредит, то банк все равно заберет квартиру. В Беларуси прецедентов с отчуждением не было, поэтому никто не знает, как это будет происходить. А еще надо сознавать, что квартира является собственностью банка до того момента, пока кредит не будет полностью выплачен.
- Процентная ставка по кредиту на жилье, как правило, плавающая, то есть изменяется с изменением ставки рефинансирования Национального банка Республики Беларусь.
- По условиям кредита в некоторых банках процентная ставка повышается, например, с 13 месяца.
- Банки практикуют выдачу кредитов на строительство и покупку жилья у их застройщиков-партнеров. Процентные ставки по таким кредитам ниже, чем по стандартной ипотеке.