Говорить о необходимости и пользе страхования как услуги не приходится. Банки рекомендуют своим заемщикам приобрести страховку на случай невыплаты кредита в связи с непредвиденными обстоятельствами и рисками различного характера. Но если в случае с потребительским займом покупка страховки является именно дополнительной опцией, то без полиса ипотечного страхования жилья ни один банк не выдаст вам деньги на ипотеку. Причем чаще всего речь идет о комплексном страховании, поскольку это максимально сокращает риски кредитора и делает вас более привлекательным клиентом.
Проще говоря, страховка нужна для того, чтобы в случае, если вы не сможете платить по кредиту, вы не остались без квартиры и с долгами.
Итак, договор страхования при ипотечном кредитовании может включать в себя покрытие следующих типов рисков:
- ущерб недвижимости;
- угрозы жизни и работоспособности заемщика;
- риск невозврата кредита заемщиком;
- риск утраты права на ипотечную недвижимость (титульное страхование, для вторичного рынка, оно нужно только на первые три года после сделки — таков срок давности оспаривания сделок с недвижимостью);
- страхование ответственности застройщиков (для новостроек).
Договор ипотечного страхования, как правило, подразумевает, что при наступлении страхового случая компания-страховщик выплатит банку оставшуюся сумму долга.
То есть заемщик является плательщиком при страховании ипотечного кредита, а банк выгодоприобретателем. Некоторые банки требуют к стоимости страхуемого жилья также прибавить проценты по ипотеке, чтобы также обезопасить и свой заработок. Если вы хотите, чтобы вам вернули хотя бы сумму первоначального взноса, вам потребуется дополнительное страхование ипотечного кредита, разумеется, не бесплатное.
Как заключать договор ипотечного страхования? Какие варианты наиболее часто предлагают непосредственно в банке, и какие альтернативы им существуют? Давайте подробнее разберемся в этих вопросах.
Сегодня абсолютно все страховые компании, где вы можете оформить договор ипотечного страхования, продают своим клиентам как отдельные полисы для покрытия конкретных рисков, так и комплексные продукты. Последний вариант более предпочтителен по следующим причинам:
- полис комплексного страхования стоит 0,5-1,5% от суммы долга перед банком. Это дешевле, чем оплачивать страхование каждого риска отдельно;
- банк предлагает более выгодную процентную ставку (разница 1-3%);
- снижены требования к первоначальному взносу.
Но как и у всякого страхового продукта, есть и свой минус: комплексные договоры не включают страхование риска неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком условий ипотечного договора. То есть не учтена страховка на случай неуплаты вами долгов в течение длительного срока по непредвиденным обстоятельствам:
- потеря работы и трудности в трудоустройстве;
- рождение ребенка;
- появление иждивенца в семье (инвалидность, нетрудоспособность родственника).
Комплексный договор выгоднее, но не страхует все возможные риски.
Также практикуется заключение договора коллективного ипотечного страхования.
Банки заключают единое соглашение с выбранной страховой компанией, и любой клиент может присоединиться к этому договору коллективного страхования. Но есть ли преимущества у такого варианта относительно обычной страховки, которую вы приобретаете напрямую у самой компании страховщика? Договор ипотечного страхования на коллективной основе имеет следующие особенности:
Для банка коллективное страхование выгодно, а вот для клиента — скорее нет, чем да.
Именно поэтому прежде чем ставить свою подпись на каких-либо договорах, которые вам предлагает менеджер банка-кредитора, внимательно изучите содержание документа и выясните, на каких условиях возможно его расторжение.
Важно помнить, что в договор коллективного страхования нельзя внести изменения.
В связи с тем, что случаи навязывания страховых полисов в нашей стране участились, на законодательном уровне было введено такое понятие, как период охлаждения: 5 рабочих дней с момента заключения договора страхования. Разумеется, за это время не должен произойти страховой случай. В течение периода охлаждения вы можете подать заявление страховщику для расторжения договора в одностороннем порядке. Часто возникает вопрос, можно ли передать заявление сотруднику банка, где вы брали кредит, или необходимо прямиком идти в страховую фирму, не теряя времени. Практика показывает, что часто право приема подобных заявлений есть только у сотрудников страховой компании, поэтому лучше сразу обращаться к ним. Если нет времени для личного посещения офиса страховщика, вы можете отправить заказное письмо на его почтовый адрес. Дата отправки будет считаться датой подачи заявления в организацию.
Если вы после нескольких лет ипотечных выплат приняли решение о расторжении договора ипотечного страхования, ждите, что банк потребует от вас выплатить оставшуюся задолженность в полном объеме.
Банк кредитует только те объекты, которые покрыты полисом надежного страховщика.
В ситуации, когда страховой случай наступил, но страховщик отказывается выплачивать компенсацию, необходимо подать исковое заявление в арбитражный суд. Но если вы:
- при оформлении полиса умышленно скрыли факты, непосредственно связанные с причиной возникновения страхового случая;
- являетесь прямым виновником порчи заложенной в банке квартиры;
тогда, скорее всего, в суде дело вы проиграете.
- рефинансирование ипотеки под более низкий процент;
- кредитные каникулы;
- изменение графиков платежей в индивидуальном порядке.
Если клиент решает воспользоваться рефинансированием и перейти в другой банк, нередко возникает вопрос о возврате части уже перечисленного платежа по страховке. В некоторых банках заемщику предлагают оплатить страховку сразу за несколько лет вперед. В таком случае вероятность, что вам удастся вернуть все деньги, очень невелика.
Кроме обязанности вовремя платить все положенные платежи, у заемщика есть право на социальный налоговый вычет, распространяющийся также и на суммы, которые вы платите за ипотечную страховку. Для получения этого вычета необходимо соблюдение следующих условий:
- заемщик официально трудоустроен и платит 13% подоходный налог;
- заемщик является гражданином РФ;
- договор страхования заключен на срок более 5 лет.
Сумма, которая возвращается заемщику, составляет 13% от годового платежа за страховку. При этом выплата от государства не может превышать 12000 рублей. Подать заявление на получение данного социального вычета заемщик может как в налоговой инспекции, так и у своего работодателя. Только в первом случае социальный вычет рассчитывается за платежи предыдущего календарного года, а при обращении к работодателю расчет ведется по другому принципу. С вашей зарплаты удерживается не 13% налога, как обычно, а меньшая сумма.
Налоговый вычет по страховке составляет 13% от годового платежа.
При расторжении договора ипотечного страхования заемщик все так же получает вычет за уже выплаченные суммы с учетом корректировки.
Оформить страховку по ипотеке легко, а вот найти самое выгодное предложение в этом сегменте нелегко. Помните, что ипотечный менеджер банка в первую очередь заинтересован в том, чтобы получить с вашей сделки максимальную комиссию. Ничего личного, только бизнес. Поэтому не исключено, что он предложит вам получить коллективное или комплексное ипотечное страхование в определенной компании, которая заплатит ему дополнительную премию. Не соглашайтесь на подобные предложения, не изучив все пункты договора комплексного ипотечного страхования. Стоит провести сравнение с аналогичными предложениями конкурентов, чтобы принять правильное, то есть наиболее выгодное для вас решение.
Хорошим подспорьем в выборе варианта страхования ипотечного кредита для вас будет помощь ипотечного брокера.
Одним из типов применяемого страхования является коллективное. Оно заключается в том, что предусматриваются риски относительно не одного страхователя, а целой группы лиц, которая фактически может выступать в качестве единого целого. В большинстве случаев такой договор оформляется посредством полиса, который получает юридическое лицо — организация, являющаяся инициатором оформления коллективного соглашения. Все лица, присоединившиеся к коллективному договору, получают сертификат, посредством которого подтверждается их участие в программе.
Коллективное страхование представляет собой особую форму страхования рисков, когда непосредственное заключение договора происходит между компанией и организацией, члены которой или клиенты впоследствии получают документы, подтверждающие их страхование. При этом затраты на покрытие страховых взносов несут непосредственно те субъекты, чьи риски предусматриваются. При наступлении риска выплачиваемая компенсация может предназначаться полностью страхователю или же частично покрывать затраты той организации, которая заключила договор со страховщиком. В большинстве случаев коллективное страхование осуществляется относительно рисков, связанных с утратой трудоспособности, мошенничества, потери источника официального дохода или жизни.
Наиболее распространенной является такая форма страхования в банковской деятельности при оформлении ипотечных кредитов, когда заемщик, получая средства на приобретение квартиры, получает страховой полис организации, имеющий действующий договор со страховщиком.
Схема такого страхования предполагает заключение банком единого договора со страховщиком и тем клиентам, которые обращаются к нему за получением займов или получении кредитных карт. В той ситуации, когда наступает страховой случай, выраженный в смерти заемщика, его болезни, потери заработка, банк гарантированно получит выплату в полном или частичном размере относительно средств, которые он предоставил клиенту с учетом дополнительных расходов и полагающегося ему вознаграждения. Сумма компенсации, которая выплачивается при наступлении риска, как правило, не может превышать размера выданного кредитного обязательства. Кроме банковской сферы коллективное страхование широко используется на предприятиях, когда работодатель страхует своих сотрудников, занятых на работе с повышенным травматизмом и опасностью.
Реализация коллективного страхования может выражаться в оформлении специального полиса, который выдается организацией, являющейся инициатором заключения такого договора. В такой ситуации клиенты непосредственно со страховщиком не заключают договор — страхование ответственности происходит на основании заключаемого соглашения с юридическим лицом, в качестве которого может выступать финансовая организация, работодатель и так далее. В некоторых случаях допускается использование другого способа, когда страхователю выдается на руки индивидуальный полис, подтверждающий его участие в такой программе.
Однако как в первом, так и во втором случае клиент не имеет возможности каким-либо образом влиять на договор — все его условия, касающиеся премий, методики их расчета, описания страховых случаев и порядка начисления и выплаты компенсации уже установлены и страхователь либо принимает их либо отказывается от приобретения полиса и самостоятельно обращается к другим страховщикам. Именно такой фактор невозможности изменять условия и причисляют к основным недостаткам, когда стоимость заключения договора оказывается несколько выше, чем у других субъектов рынка. Среди основных преимуществ выделяют экономию личного времени клиента, возможность отказа от полиса в случае наличия факторов или условий, которые не устраивают страхователя, а также возможность решения определенных непредвиденных ситуаций со страховой компанией посредством субъекта, выступающего организатором коллективного страхования.
Итак, коллективное страхование заключается в подписании единого договора со страховой компанией, являющейся инициатором такого действия. Страхователи же взаимодействуют непосредственно с такой организацией, получая на руки индивидуальные полисы или другие типы документов, дающие им основания на получение компенсации при наступлении страхового случая. Отдельной особенностью коллективного страхования является отсутствие возможности изменения условий, прописанных в полисе по желанию клиента.
По закону об ипотеке, обязательным и единственным является страхование заложенного имущества. Личное страхование (жизнь, здоровье) по закону не является обязательным, это требование банка-кредитора. И это требование разумно и понятно каждому, кто берет на себя обязательства по ипотечному кредиту.
Заемщик имеет право самостоятельно выбрать страховую компанию (оценив тарифы и иные условия страхования) из списка компаний, аккредитованных в конкретном банке, и заключить комплексный договор страхования (имущества, жизни, здоровья). Но надо иметь в виду, что каждый банк имеет право устанавливать условия выдачи кредитов гражданам, и они отличаются в зависимости от программы кредитования. Невыполнение потенциальным заемщиком условий выбранной программы кредитования повлечет отказ со стороны банка в выдаче кредита.
Коллективное страхование – это страхование, где страхователем выступает юридическое лицо. Никакого коллективного страхования при ипотечном страховании никогда не было и быть не может. Есть комплексное ипотечное страхование (КИС) – продукт, который включает в себя:
- страхование жизни и здоровья;
- страхование предмета залога (имущественное страхование);
- титульное страхование (страхование права собственности).
Банк не может принудить заемщика оформить страховой полис, но он вправе значительно повысить тариф при отказе от страхования. Априори стоимость комплексного ипотечного страхования всегда ниже отдельно взятых страховых продуктов: если Вы оформляете три страховых полиса, то это намного дороже одного полиса КИС. Видимо, Вам просто не объяснили тонкости процесса, поэтому у Вас остаются вопросы. Попросите прислать Вам проект договора залога и проект договора страхования. Вы вправе с ними ознакомиться до подписания договора. Обязательно изучите эти документы. Нужно обратить внимание на то, есть ли в договоре залога пункт об обязательстве заемщика страховать предмет залога и жизнь, есть ли ссылка на рекомендуемые или аккредитованные страховые компании и что прописано в договоре страхования (страховая сумма, страховой тариф, прочие условия). Сравните условия с теми, что предлагают другие компании – я в свое время разослала запросы и нашла небольшую, но стабильную страховую компанию, которая предложила мне оптимальную цену при отличных условиях. Желаю Вам удачи!
Действительно, в случае ипотеки страхование объекта ипотеки (в Вашем случае квартиры) является обязательным. Если Вы страхуете квартиру сами на сумму, указанную в договоре ипотеки, у банка не должно быть к Вам никаких претензий. В случае, если Вы хотите более надежной страховки рисков, Вы можете указать большую сумму страхового возмещения, положив в основу, например, полную рыночную стоимость объекта на основании проведенной оценки.
Таким образом, Вам нужно убедиться, что банк не ухудшит условия кредитования, и что в оформленный самостоятельно полис удовлетворяет всем условиям страхования, что содержатся в кредитном договоре.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.