Подписание ипотечного договора не обходится без его обязательного страхования – это один из наиболее важных этапов заключения сделки между заемщиком и финансовым учреждением, который может иметь самые серьезные последствия. За обязательностью проведения многоцелевого страхования ипотеки, в каждом конкретном случае ее оформления, тщательно следит кредитный отдел банка – как показывает практика, эта мера позволяет безболезненно разрешить целый ряд спорных
|
моментов, нередко возникающих в процессе кредитных отношений.
Практическое подтверждение страхования ипотеки – документ, получивший название «Договор комбинированного страхования». Бланк договора имеет типовую форму, но нередко в него вносятся дополнительные пункты, над разработкой которых трудятся ведущие юристы компании. В договоре предусмотрено сразу несколько понятий – страхование жизни покупателя недвижимости и его трудоспособности, а также страхование объекта ипотеки, на который оформляется ипотечное кредитование, и страхование прав собственности на новое жилье.
Оформлением договора комбинированного страхования занимаются уполномоченные страховые компании. Нередко они заключают негласное соглашение с банковским учреждением, получая право на заключение страховых сделок с каждым его клиентом, обращающимся в банк за получением ипотечного кредита. Однако заемщик имеет право отказаться от навязываемых ему условий и выбрать другую страховую компанию, уведомив об этом банковскую структуру.
Расходы по страхованию объекта недвижимости, на который оформляется ипотечный кредит, обычно возлагаются на заемщика, увеличивая его расходы. Но если детально ознакомиться с положениями договора комбинированного страхования, становится понятно, что подавляющее большинство его положений направлено на защиту интересов финансового учреждения, и возможные выплаты в качестве компенсации понесенного ущерба будут осуществляться именно в его пользу.
Прежде чем заключить договор комбинированного страхования, компания-страховщик внимательно изучает все аспекты сделки на предмет их правомерности. Рассмотрению подлежит общая история объекта недвижимости, количество прописанных в нем граждан, в том числе – несовершеннолетних, временно отсутствующих или отбывающих срок в местах лишения свободы. В случае если количество квартирантов неестественно велико, и имели место случаи частой смены владельцев, страховая компания может отказать в оформлении договора комбинированного страхования или запросить дополнительное время на изучение подробностей столь необычного дела.
Еще один важный этап перед заключением договора комбинированного страхования – это полная проверка технического состояния объекта недвижимости. Если его предыдущие владельцы сделали перепланировку и не согласовали ее проведение в надлежащем порядке, страховая компания имеет полное право отказать в подписании договора, и оформление ипотеки может оказаться под угрозой срыва. Перед новым владельцем может быть поставлено условие в срочном порядке узаконить проведенные изменения, и, только после получения всех разрешительных документов, он сможет рассчитывать на получение согласия.
Для заемщика, оформляющего ипотечный кредит на приобретение квартиры, большое значение имеет проведение тщательной проверки объекта на предмет его «юридической чистоты» — законности всех предыдущих сделок, количества прописанных и выписанных граждан, которые, в случае нарушения законодательства, могут предъявить свои права на недвижимую собственность, отстаивая их в судебном порядке.
Ответ: Это разновидность договора страхования, по которому застрахован риск банка-кредитора, выдающего ипотечный кредит.
Ответ: Это разновидность договора страхования, по которому застрахован набор (комплекс) рисков банка-кредитора, выдающего ипотечный кредит.
Ответ: Заемщик — получатель кредита, займа, принимающий на себя обязательство по возврату полученных средств и оплату предоставленного кредита.
Ответ: Созаемщик – это дополнительный получатель кредита, займа, принимающий на себя обязательство, наряду с заемщиком, по возврату полученных средств и оплату своей части предоставленного кредита.
Ответ: Это одна из сторон договора поручительства, по которому поручитель обязуется отвечать за полное или частичное выполнение должником своего обязательства перед банком-кредитором.
Ответ: Страховая компания, принимающая на себя обязательство возмещения ущерба и выплаты страховой суммы.
Ответ: сторона в договоре страхования, страхующая свой имущественный интерес или интерес третьей стороны. По договору страхования на страхователе лежит обязанность уплаты страхового взноса страховщику за принятые на себя обязательства возместить страхователю (или застрахованному) убыток при наступлении страхового случая.
Ответ: Событие, предусмотренное договором страхования и влекущее за собой выплату страхового возмещения.
Ответ: Плата за страхование, которую страхователь обязан уплатить страховщику по договору страхования.
Ответ: Период времени, в течение которого действует договор страхования. Как правило, период страхования совпадает с периодом действия кредитного договора, и заканчивается с при погашении кредита.
Ответ: Получателем возмещения по договору ипотечного страхованияявляется банк-кредитор. Если имущество было застраховано на действительную (рыночную) стоимость, то банк получает возмещение только в части выданного кредита, а оставшуюся часть получает Страхователь. Обратите внимание! По договору ипотечного страхования банк-кредитор имеет преимущество в получении страхового возмещения по отношению к Страхователю. Это означает, что при наступлении страхового случая в первую очередь будет выплачено страховое возмещение банку, а оставшаяся часть – Страхователю.
Ответ: Это страхование потери недвижимого имущества в результате прекращения права собственности. Например, если права на приобретенное имущество будут оспорены другими собственниками этого имущества.
Ответ: Сумма ежегодного платежа по договору комплексного ипотечного страхования зависит от пола, возраста и состояния здоровья заемщика (созаемщика/поручителя), технического состояния объекта недвижимости, юридической чистоты сделок по объекту недвижимости. Окончательный тариф устанавливается после проверки всех необходимых документов.
Оформление в ипотеку квартиры в новостройке и вторичной недвижимости проводится по идентичному сценарию. В обеих ситуациях возникает вопрос о необходимости страхования. Покупка жилья в новостройке обойдется для покупателей дешевле, особенно, если оно находится на нулевом цикле строительства. Нормативно-правовые источники, регулирующие ипотечную операцию, определяют обязательным условием для возможности ее реализации только наличие предмета залога. Поскольку квартира в новостройке не имеет статуса предмета собственности, то вопрос о необходимости его страхования не рассматривается. Для обеспечения банка гарантией возврата предоставленных в кредит денежных средств, оформляется страхование жизни, здоровья и трудоспособности заемщика в пользу банковского учреждения. Закон не определяет такой вид страховки обязательным, однако финансовые учреждения без него не выдадут кредит, поскольку стремятся минимизировать свои риски.
Главным фактором, определяющим порядок оформления ипотечного кредитования, предметом которого является квартира в строящемся доме, является стадия строительства, актуальная на момент составления документов по сделке. Обязательно оформление страховки, предметом которой являются недвижимость или ее конструктив, здоровье и жизнь заемщика, а также право собственности на жилье. Страховые компании и банковские учреждения стремятся увеличить свою доходность и при этом минимизировать риски сотрудничества с клиентами. По этой причине перед заключением сделки, они тщательно изучают объект и оформляют на него страховку.
Стоимость конструктива соответствует 0,3% от цены недвижимости. При покупке недостроя в кредит, банк вправе требовать от заемщика застраховать не только недвижимость в целом и связанные с ней риски, но и определенные части жилища, такие как окна, двери и другие отдельные фрагменты. По этой причине расходы на приобретение недостроенного объекта могут быть увеличены за счет необходимости дополнительного страхования.
При покупке квартиры в новостройке, находящейся на нулевом уровне, от заемщика не будут требовать страхования конструктивных элементов, поскольку на момент оформления ипотеки, они отсутствуют. Для такого приобретения займодатель требует только страховку жизни страхователя. Поэтому расходы на ипотечное страхование буду значительно снижены. Они будут соответствовать от 0,2 до 1,5% от стоимости приобретения. На выбор величины процента оказывают влияние возраст заемщика, уровень его доходов и вид деятельности.
Страховой договор на объект ипотеки в строящемся доме оформляется в два этапа. На момент сделки покупки недвижимости в новостройке страхуется только жизнь заемщика, что актуально при отсутствии конструктивных возведений. В процессе строительных работ в страховую программу включается дополнительный продукт, направленный на страхование имущества. При приобретении квартиры в ипотеку возможно два сценария страховых отношений, за счет оформления:
- Комбинированного договора, в котором включены оба вида страхования;
- Отдельных соглашений, оформляемых по мере необходимости;
- Отдельных договоров, составляемых единовременно, но действие каждого активируется при определенных обстоятельствах.
По каждому договору выгодоприобретателем является кредитная организация. Страхователь может быть заинтересованным в выплате лицом при условии погашения остатка задолженности по ипотеке из средств страхового возмещения. Для комбинированного договора каждая часть его положений будет действовать только после получения страхователем права собственности на ипотечное приобретение, что должно быть оформлено дополнительным соглашением.
Для приобретения в кредит недвижимости, не введенной на момент оформления сделки в эксплуатацию, характерно дополнительное страхование рисков, выраженных в невозврате вложенных в строительство средств. Такой вид страхования относится к категории добровольного. Он актуален при покупке объекта новостройки на ранней стадии строительства. Поскольку объектом страхового продукта является не недвижимость, а личные денежные средства заемщика, то он не является обязательным, поскольку не преследует интересы третьих лиц, а минимизирует риски страхователя. Продукт не популярен, поскольку приобретатели в первую очередь стремятся выполнить требования субъектов, от которых зависит решение о выделение средств на покупку, и сэкономить на остальных статьях расхода.
Тарифы ипотечного страхования не отличаются от аналогичных параметров, характерных для классических вариантов страховых услуг. Расценки на страховку от финансовых рисков зависят от рейтинга застройщика, являющегося продавцом недвижимости, а также от стадии строительства, на котором находится объект в момент заключения сделки.
Страховка рисков невозврата инвестированных в строительство средств не входит в базовый пакет. При желании защитить свои права заемщику необходимо обсудить со страховщиком вопрос о включении услуги в комплексный продукт. Ввиду участившихся случаев недобросовестного выполнения обязательств застройщиками, увеличения количества дольщиков, права которых были ущемлены и масштабности нарушений в этой сфере, тариф по этому виду риска отличается повышенными параметрами.
Страхование ипотечной новостройки отличается от страхования вторичного жилья, приобретенного в кредит. При покупке квартиры в доме, находящемся на нулевой стадии строительства, заемщику придется страховать только собственную жизнь и здоровье. Поскольку на момент заключения сделки дом еще не достроен, то ее предметом является абстракция, что приравнивает такой кредит к целевой финансовой заемной помощи. Отсутствие прав собственности на объект свидетельствует о невозможности страхования имущества, которое фактически отсутствует. Страховка конструктивных элементов не позволяет защитить риски банка. Поскольку право собственности возникает через несколько месяцев после сдачи дома госкомиссии, то страховое оформление квартиры возможно только после получения заемщиком права владения в случае, если им на этот период еще не выплачена ипотека.