Самой понятной и распространенной ставкой по ипотечному кредитованию на сегодняшний день в России является фиксированная процентная ставка.
Естественно, что люди чувствуют себя спокойнее и увереннее, когда им известна наперед сумма каждого ежемесячного платежа по кредиту в течение всего срока действия кредитного договора. Тем не менее в последнее время многие потенциальные заемщики начали более обдуманно и подготовлено подходить к вопросу выбора процентной ставки, вследствие чего популярность стала набирать и плавающая ставка.
И если с фиксированной и плавающей ставками сегодня знакомо большинство людей, интересующихся кредитованием, то комбинированная ставка по ипотеке до сих пор представляется чем-то более туманным и расплывчатым для простого заемщика и требует отдельного разъяснения.
Итак, комбинированная ставка по ипотеке – это процентная ставка по ссуде, которая назначается на первый промежуток времени погашения задолженности по ипотеке в виде фиксированного процента, а после в виде плавающей процентной ставки. Таким образом, при выборе данного вида погашения кредита заемщик имеет возможность выплачивать вначале фиксированные платежи в течение нескольких лет, а после размер платежей будет пересмотрен в зависимости от показателей привязанного к ставке индекса.
Подобный вид процентной ставки очень выгоден не только самому заемщику, но и кредитору. Так как спрогнозировать ситуацию на рынке ценных бумаг довольно сложно, а тем более сделать это не просто на несколько лет вперед, а на десять минимум, банк защищает себя от возможных колебаний ставки в будущем.
Для заемщика комбинированная ставка по ипотеке может быть выгодной. Во-первых, так как банк несет меньше рисков, связанных с колебаниями процентной ставки в будущем, фиксированная ставка на начальном периоде кредитования устанавливается в несколько меньшем объеме, чем при стандартном графике погашения ипотеки. Выгоду от низкой процентной ставки, наверное, не стоит описывать, ведь каждый человек, хоть раз выплачивающий кредит, знает, как существенно могут меняться размеры ежемесячных платежей даже от одной десятой процента.
Во-вторых, выплачивать ссуду первые несколько лет в фиксированном объеме достаточно удобно, ведь заемщик может лучше контролировать свои расходы и прогнозировать их на будущее. По истечении срока выплат по фиксированной ставке процент также может быть выставлен в более выгодном объеме с учетом размеров индекса, к которому привязаны ваши проценты.
Так как ипотечные кредиты в большинстве случаев имеют длительные сроки погашения задолженности, возможность изменения процентной ставки через время может быть очень выгодным, ведь не редкость ситуации, когда полученный в прошлом кредит на покупку недвижимости, по сегодняшним меркам становится сверхдорогим. В случае с плавающей ставкой ваши проценты будут соответствовать тем ценам, которые будут актуальными в будущем.
Как правило, комбинированная ставка по ипотеке устанавливает фиксированный процент на срок от 3 до 7 лет, в зависимости от общего срока кредитования и суммы ссуды. Следовательно, первые годы заемщик будет выплачивать знакомый и понятный для него фиксированный ежемесячный платеж, а после размер платежей будет меняться в соответствии с оговоренными сроками раз в год или в квартал.
Конечно, для большинства заемщиков комбинированная ставка является новым видом процентов, однако если присмотреться, то данный способ погашения ипотеки может быть довольно выгодным, учитывая сроки выплат по ссуде на покупку недвижимости и размеры заемных средств.
В последние два года процентные ставки по ипотеке в банках России на фоне падения курса рубля и нестабильной экономической ситуации в стране в целом существенно выросли.
Из ассортимента большинства банков исчезли жилищные кредиты с комбинированными ставками, лишив заёмщиков альтернативы ипотеке под фиксированный процент. Ниже мы рассмотрим, в каких банках до сих пор можно привлечь ипотеку с комбинированными ставками, а также особенности этого кредитного продукта.
Всего существует два типа ставок по кредитам – фиксированные (абсолютные) и плавающие (переменные). Первые представляют собою ставки, зафиксированы на весь срок кредита, вторые – привязаны к одному из рыночных индикаторов (MosPrime LIBOR и EURIBOR) и меняются по мере его роста или падения.
MosPrime Rate – это индикативная ставка по рублёвым кредитам на московском межбанковском рынке, LIBOR и EURIBOR – ставки по займам в долларах и евро на лондонском денежном и межбанковском европейском рынках соответственно. Для расчёта процентных ставок по ипотеке банки обычно используют MosPrime 3М и 6М – значение MosPrime Rate на 3 и 6 месяцев соответственно. Раз в 3-12 месяцев финучреждения пересчитывают ставку по кредиту с учётом изменения индикатора, к которому она привязана.
Комбинированные процентные ставки представляют собой гибрид плавающих и фиксированных ставок. Так, первые несколько лет банк сохраняет фиксированную ставку, а с конкретного срока (чаще с пятого или седьмого) года начинает действовать плавающая. Как правило, такая система применима для ипотек и на сегодняшний день практикуется в таких банках как: ЮниКредит, Дельтакредит, ВТБ и в других кредитных организациях.
Плюсом такой ставки является то, что ипотека будет дешевле, чем по программам с другими методами начисления процентов. Подобную систему целесообразнее выбирать тем, кто планирует досрочное погашение ипотеки через несколько лет. Комбинированная ставка по ипотеке позволяет заимодателю привлечь заемщика низкой ставкой в начале срока, а также сделать платежи предсказуемыми и одновременно предотвратить риски, связанные с рыночными изменениями в будущем.
Получатель такого кредита имеет возможность оценить свои силы на погашение ипотеки в первые несколько лет и грамотно распланировать свой бюджет. С другой стороны, в будущем, он рискует испытать финансовую нагрузку и не справится с долговыми обязательствами перед кредитором.
Жилищное кредитование с комбинированными ставками не так рискованно для большинства заемщиков, как классические ипотечные программы, предусматривающие плавающие ставки. Такой вариант позволяет следить за поведением плавающего показателя и при значительном росте оформить рефинансирование кредита в пользу ипотеки с фиксированной ставкой. К тому же за это время, плательщик может частично погасить долг по зафиксированному проценту.
Стоит учитывать, что по окончанию периода фиксирования процентная ставка по ипотеке в банке, а значит и размер ежемесячных платежей по кредиту может существенно вырасти (как, впрочем, и упасть, если сложатся благоприятные экономические условия).
Банки один за другим повышают ставки по базовым ипотечным продуктам. В этих условиях кредиты под комбинированные ставки остаются одним из вариантов экономии. На время фиксации ставки по ним ниже, чем по стандартным программам. Это, конечно, рискованно, но оправданно.
Стабильности нет
Ипотечные кредиты под комбинированные ставки пришли на смену популярным до финансового кризиса 2008-2009 годов ипотечным ссудам с плавающими ставками, полностью зависимыми от определенного рыночного индекса, например от ставок LIBOR, EURIBOR, MosPrime. В периоды стабильности ставки межбанковского рынка невысоки, и у заемщика есть возможность значительной экономии, однако во время кризиса ставки по таким кредитам резко и неконтролируемо растут.
Комбинированная ставка помогает избежать этого риска, поскольку на начальном этапе банк фиксирует ставку на срок, выбранный заемщиком. За это время ссуду можно погасить или выплачивать вплоть до наступления периода плавания — регулярного изменения в зависимости от колебаний установленного рыночного индикатора. В периоды стабильности на финансовых рынках такие кредиты выгоднее стандартных программ, поскольку и на этапе фиксирования, и на этапе плавания ставка по ним на 1-2% годовых ниже, чем по стандартным программам. В то же время заемщик принимает на себя риски резкого роста ставки, привязанной к стоимости средств на финансовых рынках.
Именно такая ситуация складывается сейчас, в условиях внешнеэкономического и политического давления и макроэкономической нестабильности. В конце октября ЦБ повысил ключевую ставку на полтора процентных пункта, до 9,5%, растут остальные ставки финансового рынка. При этом ссуды под комбинированные ставки — привычное предложение, они присутствуют в линейках как крупнейших банков, так и игроков второго и третьего эшелонов. Программы различаются и по выбранным индикаторам, и по способу расчета плавающей ставки. Большинство коммерческих банков привязывает рублевые кредиты к MosPrime Rate (Moscow Prime Offered Rate) — независимой индикативной ставке предоставления рублевых кредитов (депозитов) на московском денежном рынке. Для расчета плавающей составляющей ставок ипотечного кредитования банки применяют значение MosPrime Rate на три и шесть месяцев — MosPrime 3М и 6М.
Банк «Дельтакредит» фиксирует ставку на первые пять-семь лет жизни кредита, по истечении этого срока ставка раз в три месяца индексируется по формуле MosPrime 3М, увеличенной в диапазоне от 6,25% до 7,25% годовых. Юникредит-банк держит ставку по рублевым кредитам на покупку готовой недвижимости первые 7-15 лет, а затем вводит переменную — MosPrime 6M + 5%. Нордеа-банк разрешает фиксировать ставку в первые 10-15 лет погашения кредита на покупку квартир на вторичном рынке, а затем пересчитывает ставку как MosPrime 6M плюс надбавка в 4-4,5 процентных пункта.
Банк ВТБ 24 выдавал кредиты под комбинированные ставки с 2009-го вплоть до января текущего года, и ставки по его кредитам были привязаны к ставке рефинансирования ЦБ. Поначалу такой кредит можно было взять максимум на 50 лет с 20% первого взноса под 13,1% годовых в первый год фиксирования, а в последующие годы минимальная надбавка к ставке рефинансирования составляла 3-6% годовых (в зависимости от страховки).
В текущих условиях экономической и внешнеполитической нестабильности рыночные индикаторы, к которым привязаны кредиты, выросли. На 10 января ставка MosPrime 3М составляла 7,04%, MosPrime 6М — 7,2%, по состоянию на 31 октября — 10,97% и 11,24% соответственно. Кредиты с комбинированной ставкой «Дельтакредит» предлагает с 2008 года, первые кредиты по этой схеме выдавались под фиксированную на пять лет ставку 12,45-14,45%, переменная составляющая 6% + MosPrime3M. Таким образом, если взятый тогда кредит перешел в фазу плавающей ставки, ее размер сейчас составит 16,97% годовых до следующей индексации. Нордеа-банк начинал выдавать кредиты под комбинированные ставки с фиксацией на первые пять лет кредитования, а затем рассчитываемые по формуле MosPrime6M + 5 процентных пунктов. И сегодня ставка по таким кредитам составит порядка 16,24% годовых.
Оставить как есть
Единственный выход избежать дальнейшего роста выплат по кредиту, ставка по которому уже отправилась в плавание или готовится к отплытию,— перейти на фиксированную ставку. Именно такой вариант решения — фиксация ставки с дополнительной выплатой — банки предлагали во время стремительного роста плавающих ставок во время кризиса 2008-2009 годов.
Сегодня банкиры отмечают обращения заемщиков, желающих не допустить роста ставки. «Значение индекса MosPrime за последнее время изменилось в сторону увеличения, что привело к обращениям наших заемщиков по вопросам фиксирования ставки,— рассказывает заместитель руководителя центра клиента банка «Дельтакредит» Сергей Илюткин.— Для рассмотрения этого вопроса заемщику необходимо обратиться с письменным заявлением в центр клиента «Дельтакредита». Мы рассматриваем каждое заявление клиента в индивидуальном порядке. Условия, на основании которых принимается решение о возможности перехода на фиксированную ставку, индивидуальны, так как зависят от текущей ситуации клиента и его кредитной истории в банке».
Риски на потом
Впрочем, банкиры считают, что ипотека под комбинированные ставки все равно может быть оправданным инструментом даже в текущих неблагоприятных условиях. Основное преимущество — возможность значительной экономии на процентах на период фиксирования. МДМ-банк, например, фиксирует ставки на срок до пяти лет в размере 12,5-14% годовых, в то время как по классической программе ставка на все время погашения ссуды составляет 13,25-14,75%. Росбанк выдает стандартные ипотечные кредиты на покупку недвижимости на вторичном рынке минимум под 13-14,5% годовых. По программе с комбинированными ставками на период фиксации до пяти лет минимальные ставки устанавливаются в размере 12,25-13,75%.
Главная задача заемщика в таких условиях — погасить кредит до отправления ставки в плавание. «Стратегия всегда определяется индивидуально, на основании финансовых возможностей клиента,— поясняет зампред правления Нордеа-банка Андрей Мальцев.— Многие клиенты обращаются за вторым или третьим ипотечным кредитом с комбинированной ставкой, погасив первый кредит за пять—семь лет, а это по статистике банка средний срок жизни кредита». По словам господина Мальцева, при средней сумме кредита 4 млн руб. на срок 30 лет клиент может выбрать несколько вариантов. Например, при комбинированной ставке первые десять лет ставка фиксированная и составляет 13,75%, далее MosPrime Rate + 4%. Если заемщик решит зафиксировать ставку на весь период кредитования, то проценты будут начисляться из расчета 14,75% годовых. Таким образом, экономия на первые десять лет пользования кредитом составит 1% ежегодно или в абсолютном выражении составит порядка 40 тыс. руб. в первый год обслуживания кредита.