Главное звено немецкой системы — специализированные кредитные учреждения — строительно-сберегательные кассы (Bausparkasse). Вкладчиками и заемщиками касс являются одни и те же лица. Сначала потенциальный заемщик заключает контракт, согласно которому он берет на себя обязательство вносить в течение определенного времени деньги на депозит с получением дохода по низкой процентной ставке, а строительно-сберегательная касса берет на себя обязательство предоставить вкладчику по окончании периода накопления ипотечный кредит под невысокий процент. Когда заемщик накапливает приблизительно половину суммы от стоимости жилья, он получает кредит под невысокий процент и покупает недвижимость. Благодаря невысокой процентной ставке суммы ежемесячных выплат заемщика по кредиту оказываются приблизительно такими же, какими были его ежемесячные накопительные взносы.
Строительная сберегательная касса, являясь замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе свой собственный источник средств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все имеющиеся средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для осуществления уставной деятельности, т. е. на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на покупку построенных квартир.
В Германии выдаются льготные кредиты для семей с ограниченными доходами:
- льготные кредиты первой необходимости, которые выдаются лицам с низкими доходами, являются беспроцентными и сопровождаются выплатой субсидий (около 40 тыс. жилищ);
- льготные кредиты второй необходимости, которые предоставляются лицам со средними доходами.
В отличие от классической модели ипотечного кредитования, при одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой — недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита.
Одноуровневая система в большей степени распространена в странах Западной Европы. В отличие от американской, она сформировалась не благодаря решению отдельного правительства, а в процессе естественной эволюции европейской кредитной системы.
Процесс выпуска ипотечных облигаций банками регулируется специальными законами и контролируется органами банковского надзора, а деятельность самих банков ограничена узким перечнем низкорискованных операций.
Помимо указанных моделей в мировой практике применяется система контрактных стройсбережений. Указанную модель и одноуровневую модель ипотечного кредитования объединяют в одну модель и иначе называют немецкой моделью ипотечного кредитования.
При одноуровневой системе ипотечного кредитования банк нередко выдает кредиты не только деньгами, но и средствами производства — техникой, стройматериалами, земельными участками, причем возврат может быть осуществлен по такой же схеме.
Кроме того, в некоторых государствах Европы широко распространены строительные сберкассы, ставшие важными институтами ипотечного кредитования, в которых накапливаются вклады граждан, плата заемщиков, госпремии. Если вкладчик такой сберкассы в течение 5 — 7 лет ежемесячно вносил в нее фиксированные вклады, то по истечении этого срока он может получить жилищный кредит. В течение срока, оговоренного в контракте, вкладчик должен погасить кредит (как правило, срок не превышает 12 лет). Процентные ставки составляют 5 — 6% в год.
В свою очередь, государство стремится помочь вкладчикам строительных сберегательных касс — выплачивая им прямые денежные дотации либо снижая налоговое бремя. Как подсчитали экономисты, сейчас каждый евро, который государство выплачивает в качестве поддержки своим гражданам при приобретении жилья, возвращается в виде 2,8 евро налогов.
Отличительные особенности Немецкой модели — основанной на системе сбережений от Американской модели — основанной на системе вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, приведены в таблице.
Сравнительные параметры моделей кредитования
Немецкая модель ипотеки — одноуровневая модель, заключающаяся в следующем: вкладчик заключает договор накопления сбережений со строительной сберегательной кассой и вносит в течение определенного срока фиксированные взносы. Когда накопленная сумма составит 30-50% от стоимости квартиры, вкладчик приобретает право на получение кредита в объеме, необходимом для покупки квартиры. При этом проценты по кредиту гораздо ниже, чем по обычному ипотечному кредиту и составляют около 5%.
Немецкая одноуровневая модель ипотеки в большей степени распространена в странах Западной Европы и, в отличие от американской модели, сформировалась не благодаря административному решению правительства страны, а в процессе естественной эволюции европейской кредитной системы. Процесс выпуска ипотечных облигаций банками регулируется специальными законами и контролируется органами банковского надзора, а деятельность самих банков ограничена узким перечнем низкорискованных операций.
В отличие от традиционной одноуровневой модели, в которой средства на ипотеку банки привлекают на открытом финансовом рынке за счет выпуска облигаций, система строительных сберегательных касс является замкнутой и оторванной от финансового рынка. Государство же поощряет желание своих граждан делать сбережения и использовать накопленный собственный капитал в целях улучшения жилищных условий путем предоставления дотаций, называемых «премиями по стройсбережению».
За время существования системы стройсбережений в Германии были мобилизованы и предоставлены в форме кредитов около 800 млрд. евро. Каждый третий житель Германии и 45% всех семей имеют договор строительного вклада. Через систему стройсбережений было профинансировано 45% приобретаемого жилья, или 13 млн. квартир. Эти суммы, вовлеченные в жилищное финансирование, вполне соответствуют масштабу задач, стоящих и перед Россией.
На сегодня принципы функционирования немецкой модели заложены в работу наших жилищных накопительных кооперативов, деятельность которых регламентирована Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».
Российское Правительство также ищет и другие способы мобилизации средств для жилищного строительства и кредитования. В частности, использование жилищных накоплений граждан через систему сбережений граждан на цели улучшения жилищных условий — строительно-сберегательные кассы. Такой законопроект подготовлен и находится на рассмотрении Государственной Думы.