на кредитные деньги приобретен дом и земельный участок под ним.Банк настаивает на заключении договора ипотеки.В одном из пунктв указывается что ипотека распространяется на все неотделимые улучшения.В доме сделан хороший ремонт.На участке построен гараж баня теплица.Что произойдет с н.у.в случае обращения взыскания на предмет ипотеки.
Ответы юристов ( 1 )
Юрий, судьба данных неотделимых улучшений последует судьбе главной вещи — дома. Т.е. если дом будет продан с торгов, то вместе с неотделимыми улучшениями.
могу ли я разобрать и вывести баню,теплицу и т д
Неотделимые улучшения — улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для имущества, например, ремонт, который вы произвели в доме (плитка, обои и т.п.) — это неотделимое улучшение.
Вполне очевидно, что ни баня, ни теплица не являются неотделимым улучшением дома, тк уничтожение этих объектов не причинит вреда самому дому.
Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю
1. При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Здания и сооружения, согласно Градостроительному кодексу — объекты капитального строительства. Являются ли ваши баня и теплица объектом капитального строительства? Я не могу сказать однозначно, без полной информации об этих объектах, по крайней мере. Основными критериями отнесения сооружения к капитальным являются наличие у него заглубленного фундамента, наличие инженерных коммуникаций и т.п.
В соответствии с п. 6 ст. 6 Закона об ипотеке, ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом.
Неотделимые улучшения следует отличать от реконструкции объекта недвижимости. Под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (пп. 14 ч. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
Изменение предмета ипотеки в связи с произведенными неотделимыми улучшениями в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога.
Таким образом, изменение предмета ипотеки в результате производства неотделимых улучшений не влечет за собой изменения договора ипотеки или прекращения правоотношений между залогодателем и залогодержателем.
Ипотека с недофинансированием подразумевает занижение стоимости недвижимости в договоре купли-продажи. Подписание пакета документов должно происходить в сопровождении опытного юриста. Из нашей статьи вы узнаете основные риски недофинансирования, при каких условиях имеет смысл рассматривать вариант в принципе. Где начинается польза для каждой стороны, чтобы оправдать риск?
Для ограничения спекуляций действует минимальный срок, в течение которого необходимо владеть объектом, прежде чем его можно будет продать без уплаты налога. Для недвижимости, зарегистрированной в собственности с 2016 года, этот срок составляет 5 лет, до 2016 был 3 года. Решившие продать квартиру или дом раньше этого срока, ищут способ снизить размер налога или не платить его вовсе. Многие предлагают покупателю указать в договоре заниженную сумму.
Ипотечная сделка с недофинансированием подразумевает деление общей суммы цены недвижимости на две части:
- цена объекта недвижимости;
- цена неотделимых улучшений.
При этом, первоначальный взнос может быть прописан как в первом договоре, так и во втором. На ипотеку с недофинансированием соглашается только Сбербанк.
Между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи и договор на неотделимые улучшения квартиры. В государственные органы на регистрацию предъявляется только купля-продажа.
Важно! Если часть ипотеки будет обозначена в договоре неотделимых улучшений, то сделка будет проходить в два этапа и кредитные деньги получит продавец только после второго этапа:
1.сначала регистрируется право Покупателя на недвижимость и залог в пользу банка (подается заявление от Продавца и Покупателя, срок регистрации 9 дней через МФЦ),
2. затем снимается Первый залог банка по письму (внимательно читайте само письмо, где банк просит погасить регистрационную запись об ипотеке — номер записи должен быть именно Ипотеки). И регистрируется новый залог на основании Договора Ипотеки и Закладной (заявление подается вместе с представителем банка по доверенности).
Отношение банков к подобному оформлению разное, от категорического отказа финансировать сомнительную схему до лояльного.
Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке затрагивает интересы сторон в разной степени:
| Сторона | Преимущества | Риски, недостатки |
| Для всех, кроме государства |
|
|
| Продавец |
|
|
| Покупатель |
|
|
| Банк |
|
|
| Государство |
|
|
Риски часто снижаются при заключении сделки между близкими людьми с общими интересами, родственниками.
Чем больше разница между суммами договоров кредитования и купли продажи, тем выше описанные риски. В случае существенного занижения государственные органы могут инициировать проверку. Тогда вам потребуется обосновать все суммы.
Вы можете доказать, что, например, в купленной квартире по вашей договоренности с продавцом был сделан капитальный ремонт. Предъявленные акты от строительно-ремонтной компании будут очевидно свидетельствовать в вашу пользу, что вы действительно улучшали условия, а не просто уклонялись от уплаты налогов. Выдаст ли ремонтная бригада такие акты… Ведь тогда она должна уплатить налог.
Количество нюансов в сделке с недофинансированием вызывает большое количество споров и разных точек зрения среди опытных юристов и судей. Точный уровень, до которого можно занизить цену в договоре, не существует. Принимая решение о пользе для себя, учтите следующие требования закона:
Для покупателя при прочих равных условиях ипотека с недофинансированием значительно проигрывает традиционной. Интерес продавца – 13% от суммы, превышающей цену покупки в прошлом. Возможные бонусы, которые частично компенсируют риски покупателя:
- скидка покрывает разницу в процентной ставке по кредиту, страховые премии, компенсирует риски (проценты и страховки можно посчитать на калькуляторе; приемлемость попасть под уголовную ответственность требует субъективной оценки; вероятность попадания индивидуальна для каждого случая);
- покупка эксклюзивного объекта, который на полностью прозрачных условиях не по средствам;
- включение реального ремонта в сумму ипотеки.
Соглашаясь, примите все доступные меры по снижению рисков, связанных с признанием договора недействительным. Убедитесь в отсутствии:
Используйте безналичные расчеты. В случае разногласий в будущем вам будет проще подтвердить расчеты. Кроме традиционного перевода банки предлагают специальные услуги.
Передача денег при ипотеке в Сбербанке возможна через сервис Аккредитив. Покупатель кладет средства на счет, покупатель их получает, предъявив документ, подтверждающий исполнение обязательства по регистрации перехода права. За 2000 рублей банк гарантирует исполнение обязательств обеими сторонами, выполняет перевод без дополнительных комиссий.