Что такое ипотечное покрытие?
В статье речь пойдет о том, что такое ипотечное покрытие. Ипотечное покрытие представляет собой разное недвижимое имущество и имущественные права, служащие обеспечением по облигациям эмитента, которые при обострении ситуации станут источником исполнения финансовых обязательства перед владельцами закладных, облигаций, сертификатов участия.
Надежность инвестиций в ценные бумаги определяется различными факторами, в том числе сохранением ликвидности во время финансовых кризисов. К примеру, облигации с ипотечным покрытием неоднократно выдерживали такие испытания с помощью обеспечения залоговой недвижимости.
Разберем особенности ипотечного покрытия, требования к эмитентам, ипотечным агентам, а также узнаем, кто может быть владельцем облигаций по ипотечному покрытию.
Ипотечное кредитование – целостный механизм реализации отношений, которые возникают по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.
Ипотечное покрытие — общая сумма средств, которые должны быть оплачены банку-кредитору всеми его ипотечными заемщиками по кредитным договорам. Сюда же следует отнести платежи по основному долгу и проценты. Банк использует данный показатель для расчетов возможного объема эмиссии (выпуска) ипотечных ценных бумаг. Ипотечное покрытие позволяет гарантировать возврат инвестиций.
Если клиент банка решил купить ценные бумаги, ипотечное покрытие — это право требовать выплаты процентов по кредитным договорам и возврата вложенной в бумагу суммы. Невозврат денег предполагает наложение взыскания на недвижимость.
Требование, которое входит в ипотечное покрытие, обязательно подтверждают определенными документами: зарегистрированным договором по ипотеке, регистрационным свидетельством прав на недвижимость, договором займа. Недвижимость страхуется на весь срок действия обязательств в пользу займа. Право требования подтверждают закладной.
На рынке облигаций с ипотечным покрытием придерживаются следующих правил (ст.3, 152-ФЗ):
- объем обязательств по облигациям, которые имеются в обороте у инвесторов, не должен превышать общую стоимость ипотечного покрытия;
- оценка залоговой недвижимости должна быть не менее 80% цены номинала облигаций;
- при предъявлении требований также ограничиваются 80-процентной стоимостью залогового имущества (оценку осуществляет независимый оценщик).
Рассмотрим подробнее ипотечный механизм. К примеру, банк выдает заемщику ипотеку на сумму 10 000 000 рублей. Деньги уходят с баланса, но появляется находящееся в залоге имущество.
Например, квартира. Банк может выпустить ценные облигации на сумму 10 000 000 (выданные деньги), обеспечение по ним – квартира, купленная заемщиками согласно ипотечному договору.
Погашение по облигациям производится за счет средств, оплачиваемых заемщиком по кредиту, иначе недвижимость будет реализована в судебном порядке.
В нашей стране эмитируются и продаются следующие виды именных ценных бумаг, которые имеют обеспечение в виде залоговой недвижимости:
- Закладная – документ, который позволяет владельцу получить причитающиеся ему деньги в любой момент обращения.
- Облигация обеспечивается деньгами, которые заемщик оплатит банку по ипотеке (к основному долгу добавляются проценты за весь период пользования кредитными средствами). Сумма выпуска ценных бумаг ограничивается суммой, полученной банком в виде выплаты от клиента-заемщика.
- Сертификат участия – ценная бумага, у которой нет номинальной стоимости. На каждом документе указывают процентное участие в общем ипотечном покрытии. Выпускают такие сертификаты только финансовые организации, лицензированные на прямое сотрудничество с паевыми инвестиционными фондами (ПИФами) и негосударственными пенсионными фондами (НПФ).
Это ипотечные ценные бумаги, позиционируются именными ценными документами. Облигация подтверждает внесение денег ее владельцем, обязательство производящего эмиссию вернуть тому номинальную стоимость данной облигации, денежного дохода. Случай невыполнения эмитентом договоренности дает право ее обладателю удовлетворить требование по счету покрытия.
Ипотечные облигации дают право своим держателям получать фиксированный процент их номинальной стоимости. Выплачивают процент не реже одного раза в год. Также ипотечная облигация дает владельцу все права, которые возникают из залога ипотечного покрытия.
Если осуществляется эмиссия облигации с одним ипотечным покрытием двух и более их выпусков, их эмитент может установить очередность исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием различных выпусков.
Такая практика, как создание и выпуск ценных бумаг с обеспечением в виде залоговой недвижимости или имущества широко применяют за пределами Российской Федерации. В нашей стране подобный вид инвестирования еще не так известен и развит, но сулит инвесторам и эмитентам возможность увеличить свой доход при среднем уровне рискованности.
Подобные перспективы возможны благодаря следующим факторам:
- стоимость недвижимости постоянно растет, а обеспечение по ценным бумагам в большинстве случаев представлено недвижимостью из жилого фонда государства;
- если заемщик досрочно погашает ипотечный кредит, то автоматически погашается и ценная бумага, из-за чего снижается доходность документа для инвестора (но ипотека – досрочный кредит, и досрочно его погашают редко).
Ипотечное покрытие инвестиций оказывает значительное влияние на развитие экономики государства и является выгодным решением для всех сторон процесса:
- Кредитное учреждение имеет возможность получить двойную выгоду. Сначала происходит оформление ипотечной сделки, затем выпускают и продают ценные бумаги под обеспечение имущества по закладным.
- Инвестор может вкладывать свои средства в надежный актив с небольшой рискованностью, гарантирующий получение значительной прибыли. Также доход инвестора частично зависит от стоимости недвижимости, которая каждый год повышается.
- Для заемщика большое количество сделок по долгосрочным длительным кредитам будет гарантом постепенного понижения ставки ипотечного процента, что позволяет сделать займы более выгодными, увеличить спрос граждан на подобные банковские продукты и повысить спрос на такие сделки.
Также не исключается вариант, согласно которому финансовая организация вовлекает в процесс ипотечные агентства по следующему сценарию:
- банк предоставляет агентству права требования по ипотеке (исключение – причитающиеся ипотечные проценты) и получает основную сумму кредита, которую может снова использовать в качестве заемных средств по кредитам;
- ипотечное агентство выпускает ценные бумаги на сумму прав требования и продает их по выгодной для себя ставке (процент по облигациям, закладным и т.д. на несколько пунктов ниже, чем стандартная ставка по ипотеке).
Все это значительно увеличивает оборачиваемость средств банка и количество возможных ипотечных сделок.
| Серия | Объем выпуска |
Дата размещения |
Дата погашения |
Дата оферты |
Купонная ставка, % годовых |
Периодичность выплаты купона |
ISIN |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1-ИП Класс А | 4,7 млрд руб. | 10.12.2014 | 27.04.2048 | – | 9,00 | 4 раза в год | RU000A0JV1H6 |
| 1-ИП Класс Б | 2,3 млрд руб. | 10.12.2014 | 27.04.2048 | – | 3,00 | 4 раза в год | RU000A0JV1N4 |
| 2-ИП | 15 млрд руб. | 26.02.2016 | 19.02.2021 | – | 1-4 купон – 10,90 5-8 купон – 9,87, 9-12 купон – 7,38, 13-16 купон – 8,72, 17-20 купон – индекс ОФЗ 1Y + 1% (пересмотр ставки перед 9, 13, 17 купонами) |
4 раза в год | RU000A0JW5K0 |
Данная информация не представляют собой предложение или приглашение продать ценные бумаги и не является составной частью такого предложения или приглашения, не является попыткой стимулировать предложение купить или подписаться на ценные бумаги.
Данная информация не является предложением ценных бумаг на продажу в США. Ценные бумаги не могут предлагаться или продаваться в США без регистрации или освобождения от регистрации согласно Закону США о ценных бумагах 1933 года, с изменениями. Банк ГПБ (АО) не регистрировал и не имеет намерения регистрировать какие-либо ценные бумаги в США или проводить публичное предложение каких-либо ценных бумаг на территории США.
Данная информация не является предложением ценных бумаг широкому кругу лиц в Великобритании и не должна служить побуждением к инвестиционной активности в соответствии с Разделом 21 Закона о финансовых услугах и рынках 2000 г. Великобритании, с изменениями. Данная информация адресована только (i) лицам, находящимся за пределами Великобритании, или (ii) лицам, обладающим профессиональным опытом осуществления инвестиций и попадающим под действие статьи 19(5) Закона о финансовых услугах и рынках 2000 г. (Распространение финансовой информации) Приказа 2005 года («Приказ»), или (iii) компаниям с высокой стоимостью активов и другим лицам, которым такое сообщение может быть направлено на законных основаниях, попадающим под действие статьи 49(2) (a-d) Приказа (все такие лица именуются «соответствующие лица»). Любая инвестиционная деятельность, к которой относится данное сообщение, может осуществляться и будет осуществляться только соответствующими лицами. Ни одно лицо, не являющееся соответствующим лицом, не должно действовать в соответствии с данным документом или полагаться на данный документ или его содержание.
Информация адресована и предназначена только для тех лиц в странах-участниках Европейской экономической зоны (“ЕЭЗ”), которые являются “квалифицированными инвесторами”, как этот термин определен в ст. 2(1)(е) Директивы 2003/71/ЕС (с изменениями, внесенными Директивой 2010/73/EU).
Представленная информация не является рекламой, предложением или приглашением к направлению предложений, покупке, продаже, обмену или передаче иным образом каких-либо ценных бумаг на территории Российской Федерации или в пользу или в интересах какого-либо физического или юридического лица, являющегося гражданином Российской Федерации или зарегистрированного на территории Российской Федерации.
Ипотечный сертификат представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные законодательством.
Основные характеристики ипотечного сертификата:
§ доверительная ценная бумага. Устанавливает одинаковую долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие. Владельцы ипотечных сертификатов имеют право голоса в работе общего собрания (один сертификат дает один голос);
§ именная, т.е. не может иметь предъявительскую форму;
§ бездокументарная, не имеющая осязаемого бумажного носителя;
§ неэмиссионная – количество находящихся в обращении ипотечных сертификатов участия законодательно не ограничивается, но обязательно указывается в правилах доверительного управления соответствующим ипотечным покрытием;
§ доходная – доход по ипотечному сертификату участия представляет собой выплату денежных средств за счет платежей, полученных по обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие;
§ срочная – поскольку срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием не может превышать 40 лет, постольку и ипотечный сертификат участия не может выпускаться на больший срок.
Выпуск ипотечных сертификатов участия не является эмиссионной процедурой. Он может осуществляться не всеми участникам рынка, а лишь коммерческими организациями, имеющими лицензии (разрешения) на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами. Остальные участники рынка не имеют право осуществлять выпуск подобного рода ценной бумаги.
Выпуск ипотечных сертификатов означает одновременно:
§ возникновение общей долевой собственности на ипотечное покрытие;
§ учреждение доверительного управления этим ипотечным покрытием (заключение и присоединение к договору доверительного управления).
Аналогично инвестиционным паям открытых и интервальных паевых инвестиционных фондов, паи которых обращаются между инвесторами, ипотечные сертификаты участия свободно обращаются на рынке, в том числе и через организаторов торговли на рынке ценных бумаг; т.е. прежде всего на фондовых биржах.
Сравнительно недавно на фондовом рынке России появилась специфическая облигация, которая по своей экономической природе близка как к облигации, так и к инвестиционному паю и ипотечному сертификату участия – облигация с ипотечным покрытием. Исполнение обязательств по данной облигации обеспечивается залогом ипотечного покрытия. К объектам ипотечного покрытия относятся требования, вытекающие из договоров залога недвижимого имущества (ипотеки), в том числе удостоверенные закладными, ипотечные сертификаты участия, денежные средства (включая иностранную валюту), государственные ценные бумаги, недвижимое имущество.
По российскому законодательству облигация с ипотечным покрытием – один из видов облигации с обеспечением в форме залога (другими возможными видами обеспечения облигации могут быть поручительство, банковская гарантия, государственная или муниципальная гарантия).
Наличие или отсутствие того или иного вида обеспечения облигации не оказывает никакого влияния на ее сущность как ценной бумаги. Обеспечение имеет значение для снижения риска или увеличения надежности, гарантирования исполнения обязательств по облигации, отражается в ее рыночной цене, уровне доходности, составе инвесторов.
Данная облигация отвечает следующим характеристикам:
§ документарная или бездокументарная;
Ипотечная облигация выпускается на срок от одного года до 40 лет (он должен превышать срок исходного договора ипотеки). Облигации свободно обращаются на вторичном рынке до своего погашения.
В отличие от других видов облигаций, эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться не любыми участниками рынка, а лишь кредитными организациями и ипотечными агентам Ипотечный агент – это профессиональный участник рынка, исключительным предметом деятельности которого является приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных.
Кроме указанных участников рынка, никто не вправе осуществлять выпуск подобного рода ценных бумаг.
Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:
Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)
очень нужно