Если пенсионер является владельцем квартиры, не имеет другой собственности и его доходы не покрывают расходов на жизнь, то он может оформить обратную ипотеку — кредит под залог своей квартиры.
Если пенсионер является владельцем квартиры, не имеет другой собственности и его доходы (заработная плата, пенсия, помощь детей и т.д.) не покрывают расходов на жизнь, то он может обратиться в организацию и оформить т.н. обратную ипотеку — кредит под залог своей квартиры.
Обратный ипотечный кредит – это финансовый продукт, позволяющий превратить недвижимое имущество в деньги без потери права собственности на это имущество. Зародился этот вид кредитования в США в 60-е годы прошлого века, но широкое распространение начал получать в 1990-е годы. Если обычный ипотечный кредит предназначен для людей, имеющих доходы и желающих приобрести жилье, то обратная ипотека адресована имеющим недвижимость, но получающим маленькие доходы. Обычно в такой ситуации оказываются пенсионеры. Обратная ипотека позволяет им превратить недвижимое имущество в деньги без физической потери этого имущества.
Нужно отметить, что данная программа отличается от пожизненной ренты, когда права собственности на квартиру переходят к новому владельцу до выдачи денежных средств заемщику. При оформлении обратной ипотеки квартира остается в собственности у заемщика до оговоренного в договоре события (переселения в дом престарелых или смерти).
После оценки квартиры и анализа данных пенсионера будет принято решение о размере кредита, который может быть выплачен единовременно или в виде ежемесячных платежей. Следует отметить, что кредитор имеет права только на суммы выплаченные пенсионеру и начисленные проценты, которые он забирает себе после продажи квартиры, а остаток получат наследники или государство.
Важный момент: в сделке могут участвовать не более двух собственников. Родственники, прописанные в квартире, обязаны предоставить нотариально заверенное обещание о выписке из квартиры после смерти (переезда в дом престарелых) владельцев.
Существуют показатели, которым должен отвечать претендент на участие в программе.
Во-первых, это возрастное ограничение. Пенсионеры от 68 лет могут рассчитывать на весьма заметную прибавку к пенсии. Людям более молодого возраста система предложит настолько маленькие выплаты, что участие в ипотеке станет бессмысленным. Кстати, учитывая, что средний срок жизни у женщин дольше, чем у мужчин, последним предлагают более крупные суммы.
Нужно отметить, что после истечения срока ипотека (до 10 лет) владелец квартиры останется собственником и будет жить в своей квартире под контролем государства.
Во-вторых, состояние недвижимости. Незаконные перепланировки, необходимость капитального ремонта, быстрая потеря стоимости (в силу различных причин), все это может послужить причиной для отказа. В договоре будет пункт о поддержании квартиры в надлежащем виде (ремонт), что позволит эту квартиру в будущем продать.
В данный момент АРИЖК рассматривает только квартиры в населенных пунктах с числом жителей от 500 тысяч человек и в жилых домах выше четырех этажей.
И наконец, получение платежей и их использование. Деньги за квартиру (от 45% до 85% от стоимости) можно будет получить единовременно или в течение 10 лет ежемесячными платежами. Поучение средств частями является наиболее выгодным.
Нельзя не упомянуть и о родственниках. Наверняка в нашей стране будут случаи, когда дети и внуки будут вынуждать пенсионера забрать всю сумму сразу, чтобы пустить на свои нужды.
К сожалению, оградить пенсионеров от жадности членов семьи юридически сложно. Однако в АРИЖК подчеркивают, что договор обратной ипотеки будет целевым, чтобы владелец квартиры потратил деньги на себя.
Для успешной реализации программы необходима поддержка государства, внесение изменений в законодательство и обкатка деталей программы.
Сейчас обратная ипотека для пенсионеров в России не является популярным видом кредитования, хотя является отличной альтернативой пожизненной ренте с содержанием.
Программы обратного ипотечного кредитования предоставляет ограниченное количество банков, однако есть несколько учреждений, в них можно обратиться, дабы провести безбедную старость.
В целом обратная ипотека – это вид потребительского кредитования в залог собственной недвижимости. Пенсионеры обращаются в банк за деньгами, но при этом их жилье после смерти переходит в пользование кредитора, который впоследствии продает его, чтобы получить выданные ранее деньги с процентами.
Рента — это совершенно другая разновидность гражданско-правовых отношений, где пожилой человек заключает соответствующий договор с другим человеком или организаций, которая впоследствии осуществляет за получателем ренты уход, снабжает продуктами, медикаментами и другими необходимыми товарами.
ВНИМАНИЕ . В отличие от ренты, обратная ипотека предполагает выдачу всей суммы на руки сразу после одобрения заявки, а распоряжаться средствами пенсионер может по своему усмотрению.
- При желании после смерти залогодателя его родственники могут выкупить квартиру у банка.
- Если кредитор предлагает выгодные условия, заемщик тоже получает определенную выгоду.
ВАЖНО . Минусом может стать постепенное обесценивание денег. Это происходит, когда у гражданина есть на руках крупная сумма, но ежегодно наблюдается рост цен на товары, в результате чего 1-2 млн. рублей, полученные несколько лет назад, тратятся достаточно быстро.
- Продажа заложенного жилья возможна только с согласия залогодержателя. Сюда же относится дарение и мена (ст. 17 ФЗ №102-ФЗ от 16.07.1998).
- Законодательно обратная ипотека практически ничем не регулируется, поэтому заемщик полностью зависит от условий кредитора.
ВАЖНО . Необходимо учитывать, что период перечисления платежей заемщику рано или поздно заканчивается, и, если на момент окончания договора или исчерпания гарантированной суммы пенсионер еще жив, он остается без жилья. Оспорить такую сделку через суд будет практически невозможно, т.к. банк со своей стороны выполняет все условия.
- Не факт, что после подписания договора плательщик ренты будет добросовестно выполнять свои обязанности. Оспорить такое соглашение впоследствии можно через суд, но это будет проблематично.
- Есть вероятность нарваться на лиц, способных на преступление. Нередко случаи, когда пенсионеры после подписания договора ренты через несколько недель умирали, причем большинство преступлений раскрыты.
Оформляя договор обратной ипотеки с финансовыми учреждениями, граждане могут быть уверены в том, что их жизнь на пенсии будет спокойна. Банки получают стабильный и высокую прибыль от потребительских и иных займов, поэтому выдача денег пенсионерам для них – капля в море, к тому же цены на недвижимость постоянно растут, и в результате они получают доход, превышающий вложения в несколько раз.
Чтобы получить деньги путем заключения договора обратной ипотеки, для начала необходимо найти банк, предоставляющий такую услугу.
- Возраст заемщика – от 65 лет. Иногда возрастной ценз понижается до 60 лет. Если в квартире несколько собственников и доли в имуществе не определены, данный критерий распространяется на самого младшего из них. При этом они все могут являться участниками сделки, в противном случае залогодатель обязан оформить письменное согласие от каждого из них у нотариуса. Это связано с тем, что после его смерти доля жилья будет продана, но данную сделку не получится совершить, если у кредитора нет согласия остальных владельцев.
- Наличие недееспособных и недееспособных граждан среди собственников или зарегистрированных на жилплощади не допускается. В этом случае продажа жилья или снятие с регистрационного учета допускается с разрешения органов опеки, которое не удастся получить, потому как будут ущемлены права жильцов указанных выше категорий.
- Не допускается отдача под залог жилья в аварийном состоянии или подлежащего сносу. Это будет проверяться экспертом от банка или дружественной организации, с которой у кредитора заключен договор. Если выяснится, что степень износа многоквартирного дома превышает 70%, в выдаче денег будет отказано.
- Если у заемщика есть законный супруг, он выступает со заемщиком.
- Требуется страхование недвижимости.
ВНИМАНИЕ . Ключевым отличием обратной ипотеки от обычной является то, что здесь не нужно оформлять страхование жизни и здоровья. По закону такая страховка и вовсе не является обязательной, однако банки нередко завышают процент по простым жилищным кредитам на 1-2 пункта, мотивируя это высокими финансовыми рисками.
- Гражданин определяется, какой именно банк ему подходит. Больше всего обращений поступает в Сбербанк – он предлагает наиболее оптимальные условия.
- После подачи документов кредитору назначается экспертная оценка залоговой недвижимости.
- Потенциальному заемщику оглашают сумму, которую он сможет получить на руки сразу или частями – все зависит от его желания.
- Если заявитель согласен с размером выплат, заключается договор обратной ипотеки.
Платежи можно получать ежемесячно либо сразу всю сумму после оформления договора. Есть и другой вариант – выдача денежных средств по требованию. В любом случае все условия прописываются в соглашении.
- Паспорт.
- Свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН.
- Техническую документацию.
- Договор страхования имущества (можно оформить и в финансовом учреждении при визите).
ВАЖНО . Если после смерти заемщика банк продает квартиру, возвращает себе сумму долга вместе с процентами, и сверху еще остаются денежные средства, он обязан перечислить их наследникам умершего.
Если же денег с продажи жилья по причине резкого снижения стоимости недвижимости не хватило для ликвидации задолженности после смерти заемщика, долговые обязательства переходят по наследству. Размер выплат кредитору по долгам не может превышать стоимости наследуемого имущества (ст. 1175 ГК РФ).
ВНИМАНИЕ . Подводя итоги, следует отметить, что обратная ипотека в некоторых случаях является единственным оптимальным выходом для пенсионеров, оставшихся в старости без помощи родственников и возможности найти даже самую легкую работу. Большинство банков предлагают наиболее довольно выгодные условия, однако такой вид кредитования на данный момент в России не слишком популярен.
Дательной информации на сайтах финансовых учреждений о программах обратной ипотеки нет, поэтому рекомендуется заранее узнать все условия, посетив офисы и сравнив требования каждого из кредиторов.
Одной из самых интересных инициатив АРИЖК является пилотный проект обратной ипотеки. Эта услуга позволяет пенсионерам получать пожизненное содержание, не расставаясь при этом сразу с жильем. Рассмотрим механизм, особенности, преимущества, недостатки и перспективы данной финансовой услуги в России.
Механизм обратной ипотеки заключается в том, что пожилой человек берет в банке пожизненный кредит под залог своей квартиры. Сумма может выплачиваться ему как целиком — она может доходить до 70% от рыночной стоимости жилья , так и по частям в течение 10 лет.
Заемщик имеет право в любое время погасить долг досрочно, тем самым сохранив свою квартиру за собой. Финансовое учреждение, в свою очередь, имеет право периодически осматривать квартиру, являющуюся предметом залога, чтобы понять, что она содержится владельцем в надлежащем состоянии.
После смерти заемщика недвижимость продается банком и за счет вырученной суммы погашается долг и начисленные проценты. Остальная часть суммы достается наследникам пенсионера или, при их желании, они могут выплатить долг банку, тем самым получив недвижимость в собственность. Если же наследники отсутствуют, оставшееся имущество заемщика переходит в собственность государства.
Пожилые россияне, которые хотят поучаствовать в программе обратной ипотеки, должны подходить под следующие критерии:
- их возраст должен составлять не менее 60 лет , а оптимальным, по мнению АРИЖК, является возраст 68 лет ;
- дом, в котором они проживают, должен иметь не менее 4 этажей;
- их недвижимость не должна быть оборудована газовыми колонками и располагаться в домах, предназначенных под снос;
- они должны иметь право собственности на всю площадь жилья, а не на часть дома или квартиры.
Данная финансовая услуга пока мало распространена в России, и наверняка многие пенсионеры будут задаваться вопросом: насколько безопасно ввязываться в обратную ипотеку и какие существуют гарантии, что они точно получат свои деньги за квартиру и не окажутся при жизни на улице?
Кроме того, сам механизм данной финансовой услуги чрезвычайно надежен. Например, при пожизненной ренте финансовое учреждение также должно содержать человека до конца жизни, но в этом случае оно получает права на квартиру сразу же после заключения договора, а переводит денежные суммы пенсионеру постепенно, небольшими частями и после его смерти выплаты прекращаются. Таким образом, если человек, заключивший договор пожизненного содержания, проживет недолго, получится, что он уступил права на свою квартиру за символическую сумму в несколько тысяч долларов.
- Абсолютная прозрачность и надежность данного финансового инструмента. Продать квартиру банк может только после выплаты заемщику или его наследникам всей установленной договором суммы, поэтому можно быть уверенным, что деньги точно будут выплачены. К тому же пенсионер может не бояться оказаться на улице, ведь он имеет право проживать в своей квартире до самой смерти;
- Право заемщика или его наследников погасить долг перед банком, тем самым сохранив за собой право собственности на недвижимость;
- Погашение любых возможных рисков из резервного фонда АРИЖК
- Большая сумма займа (до 70% от стоимости квартиры) и право заемщика выбирать способ получения средств: частями или полностью. Последний способ может очень пригодиться в случае, если пенсионеру срочно нужна большая сумма денег, например, на операцию.
- Приемлемые ставки — не более 9%.
В настоящий момент главной проблемой обратной ипотеки является то, что данное понятие пока не закреплено в российском законодательстве. Непонятно, что будет, если заемщик возьмет деньги под свою квартиру и одновременно завещает ее своим наследникам. Ведь в этом случае у кредитора не будет законодательного основания, чтобы продать ее для погашения долга. Есть надежда, что в будущем, когда проект обратной ипотеки выйдет из пилотной стадии, и данная финансовая услуга получит массовое распространение, российские депутаты обязательно внесут соответствующие изменения в законодательство.
Еще один серьезный минус — небольшие ставки, из-за которых банкам пока просто не выгодно предоставлять населению средства по обратной ипотеке. Ведь деньги выдаются всего лишь под 9% годовых. В то время как для обычной ипотеки стандартными ставками являются 10–14% .
Пока обратная ипотека не пользуется большой популярностью среди российских пенсионеров. По состоянию на октябрь 2014 года в стране было подано порядка 50 заявок на данную финансовую услугу. Один из кредитов был погашен наследниками заемщика, еще 22 успешно реализуются на данный момент, причем в половине случаев выбирался вариант постепенной выплаты кредита, еще в половине — единовременное получение всей суммы.
По словам заместителя генерального директора АРИЖК А. Г. Семенюка, пока пилотный проект обратной ипотеки был закрыт , так как с нынешними процентными ставками он просто убыточен для банков и они не заинтересованы в оказании населению данной финансовой услуги. Остается надеяться, что в будущем правительство сумеет создать условия для того, чтобы сделать обратную ипотеку привлекательной как для российских банков, так и для пенсионеров, повысив процентные ставки, и обратная ипотека станет привычным явлением и популярным кредитным продуктом.