В апреле 2007 г. ОАО (продавец) и ООО (покупатель) заключили договор купли-продажи объекта недвижимости (нежилого здания). Другие договоры в отношении указанного объекта не оформлялись.
Договором предусмотрено, что при передаче продаваемого объекта стороны составляют в обязательном порядке передаточный акт — после полной оплаты продажной стоимости объекта. Договор не содержит оговорок о моменте перехода права собственности.
В мае 2007 г. договор зарегистрирован регистрационной палатой. Покупателю выдали два свидетельства о госрегистрации права собственности с ограничением (обременением): ипотека в силу закона.
До настоящего времени выкупная стоимость продавцу не выплачена. Передаточный акт не составлен. Объект находится на балансе продавца.
Без полной оплаты он не передает имущество покупателю.
ИФНС считает, что покупатель неправомерно не ставит здание на баланс в качестве объекта основных средств, требует осуществить такую постановку и соответственно начислять налог на имущество.
Правомерны ли действия регистрационной палаты по регистрации договора и выдаче свидетельств с ограничениями? Права ли ИФНС?
Налоговики правы
В рассматриваемой ситуации (при условии, что регистрационная палата оформила переход права собственности на объект недвижимости с выдачей свидетельства о собственности с обременением) требование налогового органа, настаивающего на бухгалтерском учете приобретенного объекта недвижимости покупателем, правомерно.
Государственная регистрация перехода права собственности недвижимости является для налоговиков неоспоримым подтверждением возникновения обязанности у покупателя поставить приобретенное имущество на баланс в качестве основного средства и уплачивать налог на имущество (ст. 374 НК РФ). Это объясняется тем, что право собственности на недвижимое имущество, а также его переход к другим лицам подлежит госрегистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Именно с момента госрегистрации возникает право собственности на недвижимость (п. 1 ст. 131, ст. 219 и п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Ошибка регистратора?
Можно назвать две причины, по которым результат сделки не соответствует ожиданиям сторон. Во-первых, в договоре четко не сформулировано условие об особом порядке перехода права собственности на продаваемое имущество (после полной оплаты). Во-вторых, регистрирующий орган не в полной мере учел условия договора и, по нашему мнению, допустил нарушение при регистрации сделки купли-продажи и перехода прав по ней.
Как следует из вопроса, стороны намеревались заключить договор купли-продажи недвижимости не просто с рассрочкой платежа (ст. 489 ГК РФ), а с особым порядком перехода права собственности на имущество — после полной оплаты по договору. На такой вывод косвенно указывает приведенное в вопросе условие договора: имущество передается после полной оплаты продажной стоимости. Указанный порядок допустим в силу ст. 491 ГК РФ.
Справочно
В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара.
Но возможность использовать особую конструкцию определения момента перехода права собственности (после полной оплаты) поставлена в зависимость от наличия в договоре условия о сохранении за продавцом права собственности до какого-либо момента. Подобного условия в договоре нет. В нем указан только момент передачи имущества, а не момент перехода права собственности.
Скорее всего регистрирующий орган решил, что особые условия ст. 491 ГК РФ в данном случае неприменимы, и расценил договор как сделку купли-продажи с рассрочкой платежа (ст. 489 ГК РФ) с переходом права собственности к покупателю до момента полной оплаты.
Чтобы использовать конструкцию перехода права собственности, предусмотренную ст. 491 ГК РФ, в договор следовало включить такое условие: право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до полной оплаты товара. Оно позволило бы регистрирующему органу однозначно определить момент перехода права собственности и правильно выполнить регистрационные действия.
Вместе с тем отсутствие акта приема-передачи указывает на неисполнение договора продавцом. При таких обстоятельствах регистрирующий орган должен был лишь зарегистрировать саму сделку (договор купли-продажи), а переход права собственности — только после исполнения сторонами условий договора. Со стороны покупателя это полная оплата (подтверждением служат платежные поручения либо иные доказательства, дозволенные условиями договора), со стороны продавца — передача имущества (подтверждается актом приема-передачи, подписанного обеими сторонами договора).
Регистрация ипотеки в силу закона
При наличии подписанного сторонами акта приема-передачи регистрирующий орган вправе регистрировать переход прав с обременением (ипотеку), несмотря на отсутствие отдельного договора о залоге (ипотеке) и соответствующих заявлений сторон сделки. Поясним.
По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 и п. 1
ст. 549 ГК РФ). Переход к покупателю права собственности на недвижимость по такому договору подлежит госрегистрации. С момента ее осуществления у приобретателя возникает право собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 551 и п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен на условиях оплаты в рассрочку (п. 1 ст. 488 и п. 1 ст. 489 ГК РФ). В пункте 3 ст. 489 ГК РФ предусмотрено, что к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п. 2, 4 и 5 ст. 488 ГК РФ.
В пункте 5 ст. 488 ГК РФ сказано, что, если иное не закреплено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
В пункте 2 ст. 20 Закона об ипотеке говорится, что ипотека в силу закона подлежит госрегистрации без представления отдельного заявления и без уплаты пошлины. Госрегистрация ипотеки в силу закона проводится одновременно с госрегистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не оговорено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной. При госрегистрации ипотеки в силу закона сведения о залогодержателе вносятся в ЕГРП на основании договора, по которому возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. Истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.
В пункте 24 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 15.06.2006 № 213, отмечается, что ипотека в силу закона возникает при отчуждении объекта недвижимости по договору купли-продажи объекта недвижимости в кредит, в том числе с условием о рассрочке платежа, если иное не предусмотрено договором (ст. 488 ГК РФ). В пункте 25 инструкции сказано, что госрегистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с госрегистрацией права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д. — п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке).
Кроме того, исходя из параграфа 1 главы 30 ГК РФ договор купли-продажи считается заключенным, если стороны в требуемой форме достигли соглашения по всем существенным условиям.
В ситуации, когда отчуждение имущества подлежит госрегистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ госрегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Госрегистрация — единственное доказательство существования зарегистрированного права на недвижимое имущество. Такое право может быть оспорено только в суде.
В рассматриваемом случае договором предусмотрено, что товар не передается покупателю до его полной оплаты, следовательно, его нельзя считать находящимся в залоге, учитывая приведенные выше нормы. Таким образом, регистрация перехода прав собственности с обременением произведена с нарушением норм действующего законодательства.