Одноуровневая модель ипотечного кредитования действует в ряде развитых западных стран таких, как Дания, Германия, Франция. При одноуровневой модели ипотечного кредитования, в отличие от двухуровневой, функции кредитора и инвестора выполняет один субъект, то есть банк, выдавший ипотечный кредит, который самостоятельно выпускает и реализовывает ценные бумаги.
Такую схему ипотечного кредитования еще называют немецкой моделью. Она получила широкое распространение в Европе, а также ее стали использовать в развивающихся странах.
В Германии накопление средств на покупку жилья и выдачу ипотечных кредитов осуществляют специализированные кредитные учреждения, строительно-сберегательные кассы. То есть кредитование частных лиц производится за счет привлечения средств самих же граждан.
Физическое лицо открывает в кассе накопительный счет и копит на нем денежные средства до определенного уровня, около 50% от стоимости жилья. После чего получает льготный кредит на недостающую сумму и передает кредитному учреждению приобретенную недвижимость в залог до полного погашения займа. Стоит отметить, что заемщик получает еще и государственную дотацию в размере 10%.
При одноуровневой модели ипотечного кредитования кредиторами, как правило, выступают специально учрежденные кредитные организации — ипотечные банки.
Рефинансирование кредитов происходит двумя путями:
- во-первых, за счет эмиссии ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) на основе пулов закладных, которую осуществляют сами банки, продавая впоследствии ИЦБ (в частности, ипотечные облигации) на фондовом рынке различным инвесторам;
- во-вторых, за счет продажи закладных, организованных или не организованных в пулы и выставляемых банком на первичный рынок ценных бумаг.
Для первичного рынка ипотечного кредитования такими сделками являются сделки:
- по выдаче кредитов (займов);
- залогу недвижимого имущества;
- по обращению взыскания на заложенное имущество и его продаже в случае ненадлежащего исполнения или неисполнения заемщиком его обязательств;
- по страхованию предмета залога.
Для вторичного рынка ипотечного кредитования к таким сделкам относятся выпуск эмиссионных ценных бумаг, обеспеченных ипотечными активами, и сделки по их размещению.
Ипотечные бумаги выпускает сам банк. Выдавший ипотечный кредит банк (специализированная ипотечная кредитная организация) самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа — закладных листов.
Закладные листы в отличие от обыкновенных облигаций имеют специальное обеспечение – занесенное в специальный регистр имущество — ипотечные кредиты.
Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.
Особенностями одноуровневой модели по сравнению с двухуровневой также являются:
- относительная дешевизна ее организации и контроля над ней;
- отсутствие необходимости страховать кредитно-финансовые риски;
- отсутствие затрат на выплату агентских вознаграждений обслуживающим кредит банкам, что снижает стоимость кредита для залогодателей.
Отличительные особенности Немецкой модели — основанной на системе сбережений от Американской модели — основанной на системе вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, приведены в таблице.
| Сравниваемые параметры | Немецкая модель | Американская модель |
| Стоимость привлекаемых банком ресурсов | Ниже рыночных | Рыночная |
| Получение кредита | После прохождения сберегательной стадии | Сразу после обращения в банк |
| Форма привлеченных ресурсов | Сберегательные (депозитивные) счета | Обеспеченные ипотекой ценные бумаги |
| Основная форма государственной поддержки | Премиальные выплаты по вкладам | Государственные гарантии по закладным |
| Объемы кредитования | Ограничены объемом сбережений | Ограничены платежеспособностью заемщика |
| Нагрузка на бюджет | Постоянно | На 1 этапе при становлении системы рынка |
| Сроки кредитования | 8-10 лет | От 15 до 30 лет |
| Сумма кредита | до 45% от стоимости квартиры | До 100% стоимости квартиры |
Ключевые слова: ипотека, кредит, ипотечное кредитование, жилищное строительство, модель ипотечного кредитования
Катастрофическое состояние жилищного фонда, невозможность миллионов россиян десятилетиями реализовать свое право жить в человеческих условиях и как следствие -зреющая в обществе социальная напряженность — превратили проблему жилищного строительства в одну из важнейших для современной России.
Для ее решения требуется системный подход. Причем масштаб проблемы, ее значимость для социального и экономического развития России требуют максимально быстрых действий, использования как отечественного, так и мирового опыта в этой сфере.
В настоящее время в мировой практике используются две основные модели ипотечного кредитования: одноуровневая и двухуровневая.
Суть одноуровневой модели ипотечного кредитования состоит в том, что кредитор, оставив требования по ипотечным кредитам в собственном портфеле, привлекает денежные средства через эмиссию своих ценных бумаг и иные пассивные операции, в том числе заемные, используя при этом в качестве обеспечения исполнения уже собственных долговых обязательств имеющиеся у него права требования по ипотечным кредитам.
При этом правовой режим ипотечных ценных бумаг регулируется специальным законодательством, которое предоставляет их держателям широкие возможности защиты своих прав, что позволило, в частности, ипотечным облигациям стать самыми надежными ценными бумагами в Германии. Их владельцы получали проценты по ним даже во время двух мировых войн.
Эмитирующие ипотечные ценные бумаги институты находятся под жестким государственным контролем или являются строго специализированными учреждениями (организациями). Именно для данной модели ипотечного кредитования характерно наличие ссудо-сберегательных учреждений (стройсберкасс).
Рефинансирование кредитных ресурсов при одноуровневой модели ипотечного кредитования осуществляется посредством депозитных или фондовых инструментов без передачи ипотечных кредитов специализированным институтам типа агентств (фондов) ипотечного кредитования.
Поскольку современные ипотечные системы, так или иначе, замыкаются на государстве, под ипотечной моделью следует понимать систему организации ипотечного жилищного кредитования в масштабах страны или региона. С этой точки зрения деление моделей ипотеки на американскую и европейскую кажется более логичным, чем иное.
Суть двухуровневой модели ипотечного кредитования состоит в том, что кредитор уступает права по ипотечным кредитам другому лицу взамен на получение денежной суммы.
Данная модель функционирует за счет специальных институтов — агентств (фондов) ипотечного кредитования, которые специализируются на приобретении прав по ипотечным кредитам, выданным на первичном рынке, и дальнейшей их реализации: переуступка на вторичном рынке инвесторам, формирование ипотечных кредитных пулов и их продажа (продажа прав участия в них) вторичным инвесторам, выпуск ипотечных ценных бумаг и другие способы.
Основные статистические показатели, характеризующие ипотечное кредитование в Европе и Северной Америке, показывают, что наиболее динамичное развитие данная модель ипотечного кредитования приобрела в США во второй половине ХХ века, а закончился этот этап бурного развития глубоким кризисом ипотечной системы в США в начале XXI века.
При детальном анализе европейская и американская модели имеют более глубокие различия, чем наличие или отсутствие тех или иных ипотечных институтов. Можно утверждать, что в основе европейской модели лежит консерватизм, направленный к максимальной надежности ипотечных институтов.
Таким образом, на первоначальном этапе развития института ипотеки в Российской Федерации Правительство РФ сделало ставку на построение двухуровневой (американской) модели ипотечного кредитования.
Кредитная организация, занимающаяся ипотечным кредитованием, может обратиться в АИЖК с просьбой о рефинансировании сформированного ею пула кредитов, обеспеченных ипотекой. АИЖК выкупает закладные, если условия выдачи и обслуживания кредитов соответствуют его требованиям, и выпускает на их основе облигации, по которым государство гарантирует платежи и доходность.
Средства, полученные от выпуска облигаций, вновь направляются на приобретение у кредитной организации пула закладных.
В соответствии со схемой деятельности, утвержденной Правительством РФ, АИЖК рефинансирует деятельность кредитных организаций под гарантии государства. При этом инвестиционный потенциал, возникающий в результате деятельности АИЖК, не отвечает критериям эффективного использования бюджетных средств.
Реализуемый агентством механизм рефинансирования подразумевает, что происходит выкуп именно тех кредитов, которые выданы на приобретение жилья на вторичном рынке, поскольку объектом залога выступает жилье (в связи с высокими рисками при его приобретении в период строительства, в случае привлечения кредита, жилье покупается, как правило, на вторичном рынке).
Минимизация рисков кредитными организациями приводит к тому, что более 90% кредитов, которые выдаются в соответствии с требованиями АИЖК, направляются на вторичный рынок. В этом случае система ипотечного жилищного кредитования при ее расширении способствует развитию спекулятивных настроений на рынке недвижимости.
Отсутствие взаимосвязи с реальным сектором ведет к тому, что происходит потеря экономического эффекта от развития ипотечного жилищного кредитования. Механизм рефинансирования АИЖК не создает предпосылок для инвестирования в строительство и расширения предложения жилья.
По нашему мнению, большинство современных проблем, связанных с ипотечным кредитованием, в нашей стране зародились в 90-е годы ХХ века и связаны с построением в Российской Федерации двухуровневой (американской) модели ипотечного кредитования, которая по целому ряду причин эффективно применяться в России не может.
Построение двухуровневой (американской) модели ипотечного кредитования с использованием конструкций континентального залога затруднено ввиду необходимости использования механизмов цессии при передаче прав по ипотечным кредитам, а также ввиду коренных различий в правовой природе ценных бумаг по российскому праву и ценных бумаг в англо-саксонской правовой системе.
Таким образом, нельзя механически переносить институты англо-американского права в российское, которое обладает своей исторической спецификой и имеет принципы, выработанные веками.
В отличие от двухуровневой (американской) модели ипотечного кредитования, одноуровневая (европейская) модель экономически более устойчива, следовательно, в российских условиях является более предпочтительной.
Европейская (одноуровневая) модель ипотечного кредитования ближе России и с точки зрения построения системы права, и исторически. До 1917 года в нашей стране существовала одноуровневая модель ипотечного кредитования. При этом за все время существования системы ипотечного кредитования в дореволюционной России только один ипотечный банк потерпел крах и прекратил свою работу.
Таким образом, оптимальной для Российской Федерации является одноуровневая (европейская) модель ипотечного кредитования, построение которой способно решить многие проблемы и может смягчить . читать далее .
Одноуровневая модель ипотечного кредитования – это схема работы банков, выдающих ипотечные кредиты, при которой банк использует собственные ресурсы для финансирования ипотечных займов: собственные средств на счетах банка, межбанковские кредиты и т.п. При такой модели кредитования существует лишь первичный рынок закладных, находящихся в управлении банка, а отношения по поводу ипотечного кредита существуют только между банком и заемщиком. Банки не продают закладные ипотечным посредникам, вторичный рынок закладных не формируется. Такая модель ипотечного кредитования распространена в Европе и в России.
Несмотря на то, что алчность, цинизм и лицемерие в наше время скорее правило, чем исключение, многие люди искренне сопереживают горестям других. Они готовы прийти на помощь больным и другим нуждающимся. Способов сделать доброе дело много, в этой статье расскажем об одном из них – благотворительных вкладах.
Мошенники изобретают всё новые способы кражи денег с банковских карт. Какие из них распространены сегодня?
Ситуации, когда кто-то просит денег взаймы, не редки. Если есть возможность помочь, люди помогают. Но когда речь идёт о крупной сумме, стоит одалживать грамотно, не пренебрегая нормами закона. Такой подход поможет гарантировать возврат.
Финансовая грамотность – это правильное распоряжение деньгами, при котором риск их потери минимален. Мы решили сделать цикл статей, в которых рассказать, как уберечься от ошибок, а также как правильно пользоваться банковскими продуктами. Сегодня поговорим о том, чего делать не стоит.
Для вычисления доходности вкладов и депозитов в отдельных банках можно использовать онлайн-калькуляторы. Но всегда ли стоит полагаться на этот инструмент и какие есть альтернативные методы расчёта доходности, доступные каждому?
В процессе погашения ипотечного кредита обстоятельства у заёмщика могут измениться. Если состав семьи увеличился или не хватает денег на ежемесячные платежи, купленную на кредитные деньги квартиру обменивают на большую либо меньшую по площади. Для этого обязательно нужно получить разрешение банка. Подробнее о процедуре обмена расскажем далее.
Прокуратура Ингушетии раскрыла сразу два подобных дела. 28 января 2019 года москвич расплатился в Назрани фальшивыми двухтысячными купюрами в продуктовых магазинах и автомагазине. При этом сдачу он получил подлинными банкнотами. Злоумышленника задержали уже через несколько дней.Во втором случае фальшивками расплачивался местный
Участники зарплатных проектов СМП Банка теперь могут оформить ссуду на потребительские цели объёмом до 3 млн рублей по ставке от 11,5% годовых. Если в течение первого года заёмщик не допускал просрочек платежей, то со второго года действия кредитного соглашения ставка по займу снижается на 1 процентный пункт.Получить потребительский
Получить ссуду в Связь-Банке на покупку квадратных метров в новостройке теперь можно по ставке от 9,75% годовых. Минимальная ставка предоставляется владельцам зарплатных пластиковых карт банка в случае покупки квартиры, таунхауса с земельным участком, апартаментов или лофта. Для прочих категорий заёмщиков минимальная ставка
Самарский арбитраж признал тольяттинский РТС-Банк несостоятельным. В нём открыто конкурсное производство. Информация об этом размещена в картотеке арбитражных дел.Банк развития технологий и сбережений работал на региональном рынке с 2002 года и входил в топ-400. В марте регулятор отозвал у организации лицензию, указав на скопление
Индивидуальные инвестиционные счета (ИИС) теперь можно открыть во всех представительствах Сбербанка, где имеется менеджер по продажам. В настоящий момент таких офисов в структуре финансового учреждения насчитывается без малого 6 тысяч по всей стране.Открытие ИИС – способ передачи свободных денежных средств в доверительное