Что такое отчуждения квартиры при ипотеке

Сделки с недвижимым имуществом, в частности квартирой, согласно современному законодательству, должны оформляться в нотариальном порядке. Независимо от формы отчуждения, кроме случаев принудительного изъятия данного имущества.

Законодательно предусмотрены следующие формы добровольной передачи недвижимого имущества от одного лица другому:

  • продажа;
  • дарение;
  • передача по договору пожизненного содержания.

Все описываемые договоры, по которым происходит отчуждение квартиры (доли квартиры), удостоверяются у нотариуса и должны быть зарегистрированы в соответствующем государственном органе (ст. 18 ЖК РФ), ведущем реестр объектов недвижимости (Росреестр).

Стоит помнить, что при отчуждении недвижимости находящейся в долевой, общедолевой собственности, либо объект был приобретён в период нахождения собственника в брачных отношениях, для совершения подобной сделки необходимо согласие на отчуждение квартиры сособственников, либо супруга.

Помимо этого следует соблюдать следующие, установленные законодателем, правила при составлении договора:

  • письменная форма;
  • наличие полных установочных данных лица, отчуждающего имущество;
  • полные установочные данные лица, получающего имущество;
  • описание объекта договора, с указанием площадей, имеющихся регистрационных номеров, а также, при наличии обременений;
  • сумму, если договор носит возмездный характер;
  • дату составления;
  • иных сведения, имеющие значения для соблюдения законности.

Помимо этого договор отчуждения квартиры должен содержать данные о наличии, либо отсутствии зарегистрированных лиц, не обладающих правоспособностью, а именно несовершеннолетних, либо недееспособных (ограниченно дееспособных) лиц. В данном случае согласие на совершение сделки должно быть получено не только от законного (назначенного судом) представителя указанных лиц, но и в Органах опеки.

Все вышеперечисленные требования и правила следует применять не только при составлении договора купли-продажи объекта, но также и при иных формах отчуждения. Дарственная на квартиру, равно как и договор пожизненного содержания должны быть удостоверены нотариально и пройти государственную регистрацию.

Законодательно предусмотрено несколько случаев, когда отчуждение жилого помещения может быть произведено принудительно:

  • конфискация имущества по приговору суда;
  • изъятие имущества по решению суда, как у незаконного, либо недобросовестного приобретателя;
  • реализация недвижимого объекта в ходе принудительного исполнения решений судебных органов.

Из последнего пункта имеется одно исключение – жилое помещение не может быть продано в счёт погашения имеющихся долгов в том случае, ели это единственное пригодное для проживания должника и его семьи жильё.

Квартиру, находящуюся под ипотекой, можно отчуждать третьим лицам. Это возможно в рамках сделок купли-продажи, мены, дарения. Кроме того, такое жилье может быть завещано.

Квадратные метры, находящиеся в ипотеке, можно продать, но нужно знать все тонкости данного процесса, ведь это будет совсем не простая сделка, потому как в ней участвуют три стороны:

  1. собственник;
  2. потенциальный покупатель;
  3. банк, выдавший кредит под залог жилья и являющийся залогодержателем.

Главное, что нужно сделать — получить разрешение от банка на проведение данной сделки. Как правило, у работников данного учреждения можно получить всю необходимую информацию о том, как должна осуществляться такая купля-продажа. Крайне важно определить, какую именно сумму продавец должен возвратить банку.

Продать ипотечную квартиру можно тремя способами:

Общая схема таких сделок состоит в том, что банк, в первую очередь, должен получить то, что ему причитается (от будущего нового владельца из суммы задатка по договору). После этого с жилья снимается обременение (аннулируется запись об ипотеке в ЕГРП) — становится возможным зарегистрировать переход права собственности на него в регистрирующих органах.

Читайте также:  Кемеровское агентство по ипотечному жилищному кредитованию

Стоимость квадратных метров обычно больше, чем долг банку, а потому до регистрации договора купли-продажи сумму, равную такой разнице, необходимо положить в отдельную депозитарную ячейку, доступ к которой продавец недвижимость получит после регистрации договора.

Рассмотрим алгоритм обмена ипотечной недвижимости:

  1. Нужно удостовериться, что в кредитной организации практикуется замена предмета залога по желанию заемщика и получить согласие банка на обмен.
  2. Когда все одобрено, можно приступать к поиску нового жилья, после чего оформляется сделка по обмену. Недвижимость должна находиться там, где имеются филиалы банка, чтобы у сотрудников кредитной организации была возможность проверить состояние нового предмета залога.
  3. Далее нужно проверить правовую чистоту квартиры, выбранной для обмена (это осуществляется заемщиком в тесном сотрудничестве с сотрудниками банка).
  4. Если предыдущий этап завершился успешно и без нареканий, то можно приступать к подготовке документов — готовятся два пакета бумаг:
    • договор мены жилья;
    • документы по передаче нового предмета залога банку.

Позже под контролем банка выполняется перерегистрация прав собственности на недвижимость, равно как и снятие старого и наложение нового обременения. В большинстве случаев, вся вышеописанная процедура укладывается в срок от 2 до 3 месяцев.

В числе обязательных условий, как правило, фигурируют:

  • отсутствие просроченной задолженности по платежам;
  • отсутствие фактов нарушения графика платежей.

Обмен недвижимости с ипотечным покупателем-клиентом другого банка, как правило, не допускается.

Обычно ипотека признается серьезной помехой для дарения объекта недвижимости, являющегося предметом залога, ведь за нее нужно будет выплачивать кредит. Если же даритель передаст одаряемому не только права на квартиру, но и обязанность по выплате ипотеки, то такой договор уже не будет дарственным. Дарение — это всегда безвозмездная сделка.

  • дарение возможно только в том случае, если залогодатель является собственником квартиры;
  • недопустимо прикрывать дарением другие сделки (к примеру, куплю-продажу), так как такой договор может быть признан недействительным.

Единственное право, в котором сложно ограничить залогодателя, это право обещания дарения в будущем (согласно ст. 572 ГК РФ). Такой договор должен быть заключен в форме письменного документа и содержать явное намерение относительно передачи конкретному лицу квартиры в будущем.

Многими кредитными учреждениями накладывается запрет на передачу обремененной недвижимости по договору дарения, потому что это рискованно для банка.

Если в рамках наследственного правопреемства, унаследованная квартира переходит одновременно к нескольким лицам (наследникам), то каждый из них должен исполнять ипотечное обязательство в той части, которая соразмерно доле наследства, перешедшей к нему. Поступление ипотечной квартиры в общей собственность наследников делает их солидарными залогодателями.

А. завещал свое обремененное ипотекой жилье троим своим детям. До окончания выплат осталось 8 лет, когда А. скончался. Дети унаследовали жилье в равных долях, а потому, равномерно разделили ответственность по ипотечному кредиту. Впоследствии им удалось досрочно погасить кредит, продать квартиру и разделить полученные средства между собой поровну.

Читайте также:  Почему у сбербанк такой высокий процент по ипотеке

Квартиру, купленную в рамках ипотечного кредитования, можно отчуждать (дарить, продавать, менять, завещать), но делать это нужно только с предварительного разрешения кредитного учреждения, выдавшего займ.

Залог недвижимости по ипотечному соглашению сохраняет свою силу даже в том случае, когда при переходе заложенного имущества к иным лицам были нарушены какие-либо правила такого перехода.

Если у наследников нет денег на то, чтобы завершить погашение ипотеки, можно воспользоваться следующими способами разрешения ситуации:

  1. нужно выяснить, была ли застрахована жизнь заемщика при заключении договора ипотеки. Если да, то все траты по погашению долга ложатся на страховую компанию, однако все документы для нее придется собирать наследникам;
  2. если жизнь заемщика не страховалась или его смерть не является страховым случаем (например, имело место самоубийство), то можно попытаться договориться с банком об изменении условий кредитования (к примеру, о продлении срока кредита или об уменьшении ежемесячных платежей);
  3. с согласия банка жилье можно продать и направить вырученные средства на погашение кредита.

Если ни один из вариантов не подходит, то наследники могут отказаться от наследства.

Содержание:

Право на отчуждение недвижимого имущества принадлежит его владельцу, который осуществляет его благодаря заключению сделок по передаче недвижимости имущества во владение прочим лицам.


Отчуждение имущества (и, в частности, отчуждение квартиры) является передачей вещей и недвижимости во владение иного лица, а в равной мере передача права владения или всякого имущественного права его владельцем иному лицу. Когда имущество отчуждается, заинтересованные стороны могут заключать разные соглашения: купли-продажи, обмена, а также подписывать договор дарения.

Какое имущество может быть отчужденным? Список объектов, на которые распространены права владения, зафиксированы законодательным образом и время от времени пополняется. Право владения пресекается, если человек уничтожает или теряет вещь либо отчуждает право на нее прочим лицам. Недвижимость может подвергаться отчуждению, когда участок, на котором она располагается, изымается для госнужд или при неправильном применении земли.

Законодательной сферой предусмотрено добровольное отчуждение недвижимости. Это возможно осуществлять в нескольких формах. Жилье можно продавать; дарить; передавать в соответствии с соглашением пожизненного содержания.

Все такие формы соглашений, по которым отчуждается недвижимое имущество (или его доля), удостоверяют у нотариуса и должны быть зафиксированы в соответствующем госоргане, который ведет реестр объектов недвижимого имущества (Росреестр).

Законодательством предусматривается целый ряд случаев, в ходе которых происходит принудительное отчуждение. В частности, это возможно, когда:

  • имущество конфискуется в соответствии с судебным решением;
  • имущество изымается по судебному постановлению, как у противозаконного или недобросовестного собственника;
  • недвижимое имущество реализуется в рамках принудительного выполнения решения суда. Здесь есть исключение – жилье не может быть реализовано в счет погашения задолженности в том случае, ели оно единственно пригодно для проживания должника, а также его семьи.


В первую очередь отчуждение доли в квартире является сделкой, которая направлена на то, чтобы прекратить или на то, чтобы у сторон возникли права по соглашению. Поскольку соглашение отчуждения жилья (или его доли) должно непременно содержать информацию об отчуждаемой недвижимости, его также нужно подписывать сторонами по соглашению.

Читайте также:  Как внести мат капитал в ипотеку втб 24

Такими сторонами обычно,выступают физлица, то есть граждане. Хотя бывают и эпизоды, когда стороной в соглашении на отчуждение доли является лицо юридическое, то есть организация или бизнесмен.

Таким образом, соглашение, в рамках которого отчуждается квартира до подачи на регистрацию, непременно должно содержать все значительные условия, включая информацию об отчуждаемой недвижимости, а также реквизитах сторон договора вместе с подписями.

Доля в квартире, цена на которую порой достаточно сложно определима, постоянно становится предметом той или другой сделки с недвижимостью.

Проще всего высчитать цену доли следующим образом: нужно взять за основу рыночную цену недвижимого имущества и разделить эту сумму на величину собственной доли. Т.е., если жилье стоит 4 млн. руб. и владельцу принадлежит одна четвертая часть, то цена доли будет равняться 1 миллиону рублей.

Но в действительности выручить подобную сумму реально лишь тогда, когда прочие владельцы также реализуют собственные доли, т.е. жилье продается полностью. В противном случае цена доли будет значительно ниже.


Один из важных моментов совершения сделок – это согласие на отчуждение. В случае, если недвижимость пребывает в общем владении, лицо может реализовать собственную часть, только заранее предупредив совладельца, который наделен правом выкупить жилье в первоочередном порядке. В случае, когда он отказывается выкупать жилье, или не предоставляет ответ в течение 30 дней с момента извещения о реализации, то долю в совместном имуществе можно реализовать третьему лицу.

Также следует учитывать, зарегистрирован ли ребенок в квартире, которая считается предметом такого документа, как договор купли-продажи. Если да, то вследствие этого появляются дополнительные трудности, так как для реализации квартиры нужно разрешение госоргана опеки. Такое разрешение госорган может выдать лишь после того, как предоставлены сведения о новом месте, где зарегистрирован и проживает ребенок. И оно не должно быть хуже, чем предыдущее.

Отчуждение недвижимого имущества предполагает необходимость собрать основной пакет соответствующей документации. В него входит:

  • правоустанавливающий документ;
  • техпаспорт на недвижимость;
  • выписка из Единого госреестра прав на недвижимость, кроме случаев, когда отчуждение недвижимого имущества оформляется без участия нотариуса – в обычной письменной форме;
  • справка по форме-9 о гражданах, которые пребывают на регистрационном учете в отчуждаемой квартире.

Последнее обновление 03.05.2015

Особенности рынка недвижимости Санкт-Петербурга Приобретение квартиры для любого является серьезным.

Сделка дарения совершается чаще между родственниками и значительно реже между.

Доверительное управление: что это? Гражданский кодекс Российской Федерации гласит, что.

Аренда квартир достаточно распространена в нынешнее время, и к тому.

Основания для регистрации права собственности на недвижимость Вы скопили деньги.

В последнее время люди все чаще интересуются возможностью приобретения квартиры.

В последнее время приобрести имущество первой необходимости собственными средствами не.

Выгодно ли досрочное погашение В случае, если у заемщика есть.

Adblock
detector