При сделках с недвижимостью стороны стараются защититься от недобросовестности контрагента. Аккредитив в банке при покупке квартиры делает взаиморасчеты максимально безопасными. Кредитное учреждение само становится гарантом исполнения договора между покупателем и продавцом недвижимого объекта.
Что такое аккредитив в банке при купле-продаже квартиры, полезно знать всем, кто решил приобрести недвижимость или расстаться с ней. С данным способом расчета граждане знакомы хуже, чем с закладыванием денег в банковскую ячейку. Хотя у него есть ряд достоинств, зная о которых, многие предпочли бы рассчитаться именно так. Аккредитив, как и использование банковской ячейки, минимизирует риски сделки.
Соглашаясь на проведение сделки через аккредитивный счет, нужно представлять достоинства и недостатки подобного взаиморасчета.
Таблица 1. Преимущества и недостатки аккредитива
| Преимущества | Недостатки |
| Надежность и безопасность расчета между покупателем и продавцом | Сделка проходит медленнее, чем при иных способах взаиморасчета |
| Не нужно проверять купюры на подлинность, оплачивая данную услугу банка | Применяется сложный документооборот |
| Банк заинтересован в чистоте сделки, выполнении всех условий договора и тщательно это контролирует | Если аккредитивный счет используется именно для сделки с квартирой, то некоторые банки (в частности, Сбербанк) взимают за это дополнительные комиссионные |
| При выполнении обязательств перед покупателем продавец гарантированно получает свои деньги | Возврат денежной суммы покупателю возможен только через суд |
| Исключена пропажа денежной суммы (что возможно, например, при аренде банковской ячейки) | Налоговые инспекторы узнают об этой сделке |
| При всех вышеперечисленных преимуществах открытие аккредитивного счета редко стоит дороже, чем аренда депозитарного сейфа, к которой добавляется оплата услуги по перерасчету денег | Некоторые банки чрезмерно завышают стоимость такой услуги, из-за чего стороны выбирают иные методы взаиморасчета |
Аккредитив является финансовым обязательством банка. Он обязуется выполнить поручение покупателя: выдать деньги продавцу недвижимости на определенных условиях.
Есть несколько видов аккредитива:
Важно! При сделках с квартирой аккредитив только безотзывной. Покупатель не сможет отозвать свои деньги раньше оговоренного срока без согласия продавца. Это право у него появится только в том случае, если продавец просрочит исполнение своих обязательств по договору купли-продажи.
Эксперты называют примерную стоимость аккредитива в большом диапазоне – от 20 до 40 тысяч рублей. Вероятно, она будет снижаться, так как государство заинтересовано в проведении прозрачных сделок и будет их стимулировать. Но пока комиссии за использование при расчетах банковского аккредитива велики, хотя и сегодня ряд банков делают их вполне доступными.
Лидером по открытию аккредитивных счетов является Сбербанк. Действуют следующие тарифы:
- 0,2% от внесенной на аккредитив суммы, если банк будет эмитентом и исполнителем в одном лице: минимальная сумма ограничена 1000 руб., максимальная – 5000 руб.;
- 0,3% – если ему придется взаимодействовать с другими кредитными учреждениями;
- + 2000 руб. – во столько обойдется обслуживание проводимой сделки.
- 0,2% от общей суммы на аккредитиве за его открытие (неважно, будет ли взаимодействие со сторонними организациями);
- 0,2% от суммы платежа – за исполнение поручения плательщика в отношении 3-го лица;
- 0,2% от общей суммы – за ее изменение или коррекцию срока действия аккредитивного счета;
- 1200 руб. – за преждевременный отзыв аккредитива.
Аккредитив подразумевает открытие банковского счета, куда покупатель вносит денежную сумму, равную стоимости приобретаемой им квартиры. Этому предшествует:
- составление и подписание договора купли-продажи, предусматривающего расчет через аккредитивный счет;
- подача покупателем заявления в банк, где он просит открыть ему аккредитивный счет.
В договоре купли-продажи при такой форме передачи денег указывают:
Рис. 2. Образец договора купли-продажи квартиры через аккредитив
Внимание! Покупатель и продавец недвижимости предварительно решают, будут ли они работать с одним банком или с разными кредитными учреждениями. Если у продавца счет открыт в той же финансовой организации, где оформлен аккредитив, то этот банк будет исполнителем и эмитентом одновременно.
После того как аккредитивный счет открыт, а деньги положены, банк-эмитент обязан проинформировать об этом продавца. С момента внесения покупателем денег его обязательства по договору купли-продажи считается исполненными. Чтобы получить эту сумму, продавцу нужно исполнить свою часть соглашения (передать квартиру в собственность плательщика). Его действия ограничиваются во времени – в заявлении покупателя на открытие аккредитива и в договоре купли-продажи указывается, в какой срок он должен это сделать.
Исполнив обязательство, получатель зарезервированных денег предъявляет банку-исполнителю договор купли-продажи, зарегистрированный в Росреестре. Возможно, стороны договорятся, что ему нужно представить и иные бумаги. Исполняющая кредитная организация проверяет их несколько дней. Когда она убедится, что все в порядке, деньги с корреспондентского счета банка отправляются на собственный счет продавца.
Расчеты с использованием аккредитива производятся только в безналичной форме. Банковская организация отвечает за соблюдение условий, обозначенных в договоре купли-продажи. Также она несет ответственность за то, чтобы покупателем были предоставлены нужные документы и в полном комплекте.
О том, как провести сделку с использованием аккредитива, расскажет видеоконсультация эксперта:
Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:
Последние изменения: Июнь 2019
Покупка недвижимости связана с серьезными рисками, так как никто не может гарантировать добропорядочность второй стороны. Аккредитив при покупке недвижимости обеспечивает защитой на случай, если со сделкой возникнут проблемы. Банк гарантирует исполнение обязательств по договору при покупке собственности.
С момента подписания купчей на недвижимость и до полного перехода прав новому собственнику проходит некоторое время, в течение которого могут произойти непредвиденные сложности. Аккредитив в банке работает как альтернатива банковской ячейки, с той разницей, что ячейка сохраняет наличные, переданные от покупателя к продавцу, а аккредитив физического лица – безналичное перечисление.
Когда нет возможности осуществлять расчеты наличными, либо стороны настаивают на передаче купюр, банковский аккредитив сохраняет средства покупателя вне доступа продавца до тех пор, пока сделка полностью не завершится.
В процессе использования услуги открывается особый аккредитивный счет (инициатива исходит от покупателя). По предоставленным реквизитам будущий собственник зачисляет средства в размере стоимости квартиры за вычетом выплаченного ранее аванса или задатка. По истечении времени деньги поступают насчет прежнего собственника. Основанием для передачи суммы является документ, подтверждающий окончание сделки.
Использование аккредитива возможно только по взаимной договоренности, достигнутой между сторонами. В дальнейшем, указание на то, что сделка обеспечена аккредитивом, упоминается в договоре (в самом названии документа).
В силу активного замещения наличных расчетов оплатой через безнал, аккредитив имеет хорошие перспективы и востребован на рынке недвижимости. Фактически, схема работы предполагает применение виртуальной банковской ячейки и доступ к депозитарию.
Средства замораживаются на аккредитивном счету в течение всего периода проведения сделки и перерегистрации недвижимого имущества. Обмануть банк, предоставивший услуги по аккредитиву, практически невозможно, а бывший собственник гарантированно получает всю сумму, указанную в договоре, при условии надлежащего исполнения своих обязанностей. Причиной срыва не всегда является намеренный обман, более часто проблемы возникают из-за:
-
неполного перечня бумаг; их ненадлежащего оформления; установление юридических препятствий отчуждения собственности (если жилье было приобретено в ипотеку и имеются непогашенные обязательства).
Последовательность действий при сделке с применением аккредитива при покупке недвижимости выглядит следующим образом:
- Подписание договора при продаже квартиры (в тексте заранее устанавливают обязательность расчетов через аккредитив).
- Будущий собственник открывает счет для перечисления средств (либо использует действующий, при наличии).
- Оформляется заявление на аккредитив для сделок с недвижимостью.
- Средства принимают от покупателя и с расчетного счета переводят на особый счет.
- Стороны завершают процесс перерегистрации, и покупатель получает новые подтверждающие бумаги и ключи.
- Документы о том, что недвижимость переоформлена, передают в банк, открывший аккредитив.
- Средства перечисляют аппликанту по аккредитиву.
Так как ключевым моментом, дающим право доступа к деньгам, является наличие новых правоподтверждающих документов, оба участника сделки обязаны присутствовать при переоформлении.
Есть некоторые ограничения в задействовании аккредитива при покупке российской недвижимости. Принцип гарантии не работает в отношении сделки, где владельцев, продающих жилье, несколько.
Несмотря на высокий уровень безопасности, если переоформление недвижимости сорвано, покупатель сможет вернуть деньги исключительно в судебном порядке. Дорогостоящая услуга гарантирует лишь запрет доступа продавца к средствам на счете, усложняя процедуру завершения сделки. Это вынуждает многих идти на риск, особенно, если средства нужны срочно.
Доля случаев покупки квартиры без гарантий со стороны банка гораздо выше, ведь продавцу приходится ожидать получения покупателем новой выписки, подтверждающей возникшую запись о переходе собственности в руки другого владельца. С другой стороны, аккредитив при ипотечном кредитовании происходит так же часто, как и ситуаций оформления жилищного займа в банке.
Помимо гарантированного соблюдения условий договора, есть и другие положительные стороны:
-
Сделка считается исполненной, когда покупатель становится собственником и в отделении Росреестра выдается справка. Новый собственник избавлен от волнений по поводу возможного отказа прежнего хозяина на этапе подписания соглашения. Средства возвращаются также при истечении срока, отведенного для перерегистрации собственности. Отсутствуют риски по покупке объектов, находящихся под обременением или с ограничением права распоряжения. Тщательную проверку выполнит банк, открывший аккредитивный счет. Не нужно беспокоиться по поводу сохранности и подлинности купюр, так как процедура расчета с продавцом происходит безналичным способом.
Минусов аккредитива достаточно. Подготовка к аккредитиву лишь усложняет документооборот и добавляет время для проведения сделки. Безналичные расчеты с гарантией банка по расходам для клиентов сопоставимы с услугой банковской ячейки, однако некоторые финансовые структуры назначают чрезмерные тарифы, что отпугивает потенциальных клиентов.
Не все банки оказывают услуги по аккредитиву. Из числа наиболее известных структур подобные сделки оформляют в Сбербанке, Альфабанке, в ВТБ. Если оформляется аккредитив Сбербанка для физических лиц, тарифы следует уточнять на предварительной консультации. Так как каждая финансовая организация устанавливает свои правила предоставления услуги и стоимость, рекомендуется изучить предложения нескольких банков, прежде чем обращаться в одно из учреждений.
В процессе подготовки и переоформления собственности привлекают к работе юристов и нотариусов, гарантирующих юридическую чистоту и правильность составления документов, однако ручаться за безопасные расчеты с продавцом ни тот, ни другой не будет. Уберечь от риска принятия фальшивых купюр и кражи крупных сумм позволит применение услуги банка, гарантирующей благополучную передачу безналичного расчета.
Рекомендуем дополнительно посмотреть видео на тему: плюсы аккредитива при сделках.
| Банк | % и сумма | Заявка |
| Банк Открытие ипотека | от 9,3% До 150 млн. руб. |
Прямая заявка |
| Сбербанк России ипотечный кредит | от 8,2% до 70 млн. руб. |
Подробнее |
| ВТБ 24 ипотечный кредит | от 9,2% до 60 млн. руб. |
Подробнее |
| ГАЗПРОМБАНК ипотека | от 9,5% до 42,5 млн. руб. |
Подробнее |
Обеспечить своевременную выплату по ипотеке можно еще более надежным способом, если использовать аккредитив. Это денежные обязательства для банка по жилищному кредиту, которые документально подтверждены между финансовой организацией и заемщиком. Такая схема применяется не только при выдаче квартирных ссуд, но и при других важных сделках.
В такой форме расчетов посредником выступает банк. Технически открывается аккредитивный корсчет, куда покупатель бросает деньги. А вот продавец сможет их получить только после того, как покажет специальные бумаги.
При это в список входит самый важный документ – это договор о покупке. Если соглашение утратило силу, а рубли никто со счета не забрал, то все средства возвращают обратно клиенту банка.
Но в силу ипотеки перевод средств в счет недвижимости считается безвозвратным, а договор о приобретении квартиры должен иметь отметку из Росреестра.
Оформляя кредит на квартиру при помощи аккредитации, можно усилить такой формой расчетов действия договора либо заключить с недоверчивым продавцом соглашение, по которому он получает плату после подписания купли-продажи.
Важно понимать, что рассчитывать на такие взаимозачеты могут те люди, которые считаются по документам единоличными собственниками, так как рубли получает только одно лицо.
Следует знать, что участники по ипотеке должны быть гражданами РФ с постоянной отметкой о прописке в любом регионе страны. Банковский аккредитив может частично либо полностью покрыть сумму по договору о приобретении квартиры. Такие ситуации актуальны при подписании кредитного соглашения на покупку имущества или при рассрочке на жилье, главное, чтобы договор получил уточнение о расчете.
Применение аккредитации не так распространено в России, как за рубежом, но операция имеет ряд достоинств:
- Больше шансов получить качественный товар (квартиру) у надежного продавца.
- Есть шанс вернуть имущество обратно.
- Не нужно перевозить с собой кучу наличных средств.
Но главный посыл сделки – гарантированная безопасность участников операции. Клиент банка имеет право контролировать движение денег на своем счете, доступ к ним, а вот вторая сторона получает средства в полном объеме.
Соблюдение всех условий контролируется третьей стороной – банком, но и он выступает заинтересованной особой по кредиту. После перевода права собственности на имя покупателя человек получает свои деньги по сделке.
Аккредитив при ипотеке можно всегда продлить, открыть на любой срок. И если операция купли—продажи сорвалась, то средства будут обратно отданы заемщику.
- Требуется подписывать большее число документов.
- Есть комиссии за введение данной формы расчетов, включая и процент за отправку средств, открытие счета (иногда взаиморасчеты проводятся и между разными банками).
- Наличие срока действия обязательства, после чего рубли снова возвращаются к заемщику.
- При определенных лимитах по операциям придется погасить НДФЛ.
В данное время аккредитованные денежные обязательства чаще актуальны при приобретении жилья. Их больше применяют на практике российские банки для оплаты счетов внутри страны. И хотя процедура не самая распространенная, но она снижает риск потери денег у участников соглашения.
Схема взаиморасчетов в банке с привлечением аккредитивного письма выглядит так:
- Участники сделки оговаривают с кредитором специальные гарантии по взаиморасчетам по ипотеке.
- Заемщик и собственник недвижимости подписывают соглашение о том, что будут проводить операцию при помощи аккредитива.
Схема оплаты по имуществу будет максимально упрощенной, когда счета обоих участников сделки открыты в одном учреждении. Но так происходит не всегда, в некоторых случаях средства будут направляться на реквизиты продавца в иное учреждение. Комиссия при этом помимо прочих расходов будет 1% от суммы перевода.
Такая схема расчетов с продавцом уместна не только в банковской среде, главное иметь согласие от обеих сторон. Удобно использовать такое обеспечение при операциях, связанных с покупкой товаров (услуг), не имеющих отношение к предпринимательской деятельности физлица. Одинаково удобно погасить стоимость машины, дорогих медуслуг и прочих вещей.