Ипотечные каникулы
Отрицательный первоначальный взнос
В рамках данной программы, после того как покупатель приобретает квартиру без скидок, застройщик возвращает на расчетный счет денежные средства в размере действующей скидки по проекту за вычетом НДФЛ.
Кредит на отделку квартиры по стоимости ипотеки
Другие банки также стараются расширять линейку предлагаемых продуктов. Например, в банке ВТБ 24 также можно оформить кредит на потребительские цели по ставке 15,5% годовых, который можно взять дополнительно к ипотеке. Денежные средства можно направить на любые цели – ремонт, покупку мебели или покупку автомобиля.
Снижение ставки на весь срок кредитования
С начала 2014 года, когда ставки по базовым ипотечным продуктам резко возросли, на рынке появилось большое количество совместных программ банков и застройщиков, в рамках которых ставка снижалась на первые 1-2 года. Сейчас таким продуктом никого не удивишь, поэтому продукт совершенствуется, и на данный момент появляются единичные предложения, где ставка снижается на весь срок кредитования.
Отрицательная ставка по ипотеке – если несколько лет назад представить подобное было невозможно, то сегодня это уже реальность. Во всяком случае, в Бельгии и Дании. Речь идёт о кредитовании покупки жилья, при котором финансовые учреждения платят заемщикам за предоставленные деньги.
Данное явление возникает по ипотечным кредитам с плавающей, а не фиксированной процентной ставкой. Параметры подобных займов зависят от межбанковских и ключевых ставок.
Касается это банков, в которых плавающая ставка по ипотечным займам приближается к отметке 0%. Тогда даже малейшие изменения, вызванные, например, размещением на аукционе большого количества долговых бумаг, торгующихся с отрицательной доходностью, могут привести к тому, что уже финансовые организации, а не клиенты будут платить проценты за выдачу денежных средств. Обусловлено это тем, что динамика долгового рынка обычно транслируется на межбанковский сегмент, а затем и на рынок кредитов. Способствует данному явлению факт большого объёма выставляемых на продажу по отрицательной ставке гособлигаций – до полутора триллионов евро.
Дания – не единственная страна, где государственные финансовые регуляторы решаются на проведение таких экспериментов. Европейский центральный банк пытается с помощью отрицательных ставок стимулировать экономику. А Швеция и Швейцария используют такой подход для корректировки по отношению к евро курса их национальных валют.
Ипотека с отрицательной ставкой наряду с плюсами для рядового обывателя вызывает у экономистов беспокойство не только по поводу потенциальных форс-мажоров при обслуживании долгосрочных жилкредитов, но и по вопросам, связанным с другими финансовыми аспектами. Основные из них формулируются так:
- прогнозируемый от введения льготных условий бум на рынке ипотеки при росте ставок может привести к негативным последствиям;
- клиенты теряют возможность получить доход по процентам от банковских вкладов;
- платные депозиты стали невыгодны VIP-клиентам, разместившим в банках вклады. Но и перевод в наличные крупных сумм, чтобы, например, положить их для хранения в сейф, тоже сопряжён с немалыми финансовыми потерями. Издержки обналичивания могут быть дороже, чем отрицательная ставка.
Говорить сегодня о продолжительности периода отрицательных кредитных ставок рано. Ключевой момент – это эффективность такого подхода и его применимость к разным экономикам. Мониторинг финансового рынка выявил, что попутно обострились проблемы, успешно и быстро решить которые не всегда удаётся. Например, почти нулевой процент по ипотечным займам может привести к появлению на рынке недвижимости очередного кредитного пузыря. Впрочем, большинство экспертов полагает, что банки западных стран найдут разумное решение, позволяющее развернуть в нужную сторону кредитно-денежную политику.
Вопрос адресован, скорее, банкам с госучастием. А вот коммерческие финансовые структуры такой проект вряд ли заинтересует, так как их цель – получение прибыли, а не выполнение социальных функций. На возникновение отрицательной ставки влияет:
-
Экономическое положение. В первую очередь необходимо понимать, что ставки по кредитам, в том числе ипотечным, являются величиной, производной от финансово-экономического положения государств и их кредитно-денежной (монетарной) политики. Значение данного параметра зависит в целом от того, какой уровень инфляции фиксируется в данный момент, а также от требуемой банком доходности, которая обусловлена рисками не только экономики, но и конкретного заёмщика.
Подводя итоги, озвучим мнение экспертов.
Взять в отечественном банке в ближайшее время ипотечный кредит не то что под отрицательную ставку, а даже под общепринятые в странах Западной Европы 1,5-2 % годовых, нереально.
Многие наши современники помнят, что в 2013 году размер ключевой ставки составлял 5,5%. В случае возврата к таким показателям вполне возможно, что банки разработают программы долгосрочного жилкредитования под 6-7% годовых. К этому значению вплотную приблизился, как и положено лидеру финансового рынка, Сбербанк со ставкой 7, 4% при сроке действия договора займа до 7 лет.
Несмотря на отмену льготной ипотеки, мы не ожидаем снижения доли ипотечных сделок. Дело в том, что сейчас ставки в рамках стандартных программ и так довольно комфортны для заемщиков. К тому же реальные доходы граждан все равно глобально не выросли, а потому потребность в кредитных средствах при улучшении жилищных условий осталась крайне высокой.
Однозначно можно прогнозировать перераспределение части спроса с первичного на вторичный рынок. В течение 2015–2016 годов ставки по ипотеке на вторичном рынке были значительно выше в связи с тем, что на новостройки распространялась льготная ипотека. По этой причине часть покупателей предпочитала рассматривать новостройки (это были дома на высокой стадии готовности, что позволяло сэкономить на переплате процентов по ипотечному займу). Сейчас ставки на первичном и вторичном рынке максимально сблизились и составляют в среднем 13–13,5%.
Перераспределению покупательского спроса в пользу вторички будет способствовать и то, что за последние два года наблюдается сближение цен на обоих рынках. Раньше разница в стоимости могла достигать 20% или даже 30%, а сейчас разрыв составляет менее 10%. Если говорить о Москве, то по итогам 2016 года средневзвешенная цена на первичном рынке столицы составила 196 тыс. руб. за 1 кв. м, а на вторичном рынке — 212,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Сразу отмечу, что аналогично ситуация складывается и в Московской области, где разрыв между первичным и вторичным рынком еще меньше: 82 тыс. руб. за 1 кв. м на рынке новостроек и 85 тыс. руб. за 1 кв. м — на вторичном рынке.
Следовательно, покупатели, которые раньше в связи с нехваткой бюджета рассматривали только новостройки, теперь могут найти приемлемый для себя вариант и на вторичном рынке. Продавцы квартир в старом жилом фонде в связи с высокой конкуренцией со стороны новостроек и низким спросом вынуждены снижать цену квартиры.
Кто приходит в банк
По нашим наблюдениям, есть разница между заемщиками, которые покупают новостройки в Москве и области. Например, в столице наиболее активная категория заемщиков — люди в возрасте от 31 до 40 лет (30% сделок), на втором месте — покупатели старше 50 лет (27%). В Московской области покупатели в возрасте 31–40 лет также являются самой многочисленной группой (33%), но на втором месте категория покупателей в возрасте от 25 лет до 31 года (22%). Дело в том, что в столице жилье дороже, и зачастую родители вынуждены оформлять ипотечный кредит, чтобы обеспечить своих детей жильем. А в Московской области намного больше молодых семей, которые берут ипотечный кредит на покупку своего первого жилья.
На вторичном рынке наиболее активной категорией заемщиков также являются покупатели от 31 до 40 лет. На их долю приходится почти половина всех сделок (примерно 47%). Покупателей в возрасте до 30 лет значительно меньше. Дело в том, что молодые покупатели, отталкиваясь от бюджета, зачастую в качестве первоначального жилья выбирают новостройку, которая на этапе строительства обходится дешевле. Покупатели на вторичном рынке в возрасте 31–40 лет зачастую уже покупают не первое жилье, а улучшают жилищные условия (например, в связи с рождением детей). Именно поэтому варианты покупки квартир в строящемся доме они уже больше не рассматривают.
По заявлениям кредитных организаций, ипотечные заемщики являются наиболее ответственной категорией, просрочки по выплатам наблюдаются менее чем у 1% заемщиков.
В прошлом году средний срок выплаты кредита увеличился до девяти лет. В целом средний срок, на который оформляется ипотечный кредит, составляет 15 лет. Но при этом средний срок выплаты всегда был меньше: семь-восемь лет. Сейчас же, когда реальные доходы граждан сократились, и заемщики стали реже вносить досрочные платежи, средний срок выплаты увеличился. Так как ситуация на рынке ощутимо не меняется, то можно ожидать, что в текущем году средний срок погашения долга останется на уровне 2016 года.
Все решает ставка
На данный момент мы видим, что застройщики совместно с банками активно разрабатывают совместные ипотечные продукты, которые смогут привлечь потенциальных покупателей. В 2017 году количество таких программ будет увеличиваться.
Если в начале кризиса наиболее популярным было снижение ставки на первые два-три года кредитования, то сейчас на рынке все чаще встречаются предложения, когда ставка снижается на весь срок кредитования. В случае наличия выбора у покупателя между реальной скидкой на квартиру и снижением ставки на несколько лет, клиент зачастую выбирал скидку как психологически более комфортный для себя вариант. Полагаем, что при предложении снизить ставку на весь срок кредитования клиенты будут чаще обращать внимание именно на это предложение как наиболее выгодное.
Несмотря на многообразие программ, для заемщика наиболее значимым будет оставаться размер ипотечной ставки. То есть чем ниже ставка, тем более востребован будет продукт (сейчас минимальную ставку составляет 10,4%). Так что останется востребованность совместных программ застройщиков и банков, в рамках которых процент снижается на весь срок кредитования.
Если в течение 2017 года Центральный банк снизит ключевую ставку, как обещают власти, то следует ожидать и корректировки ипотечных ставок в сторону уменьшения. Причем они будут скорректированы как для объектов на первичном рынке недвижимости, так и на вторичном.