Рассмотрим роль процентной ставки и ее зависимость от внешних факторов.
Процентная ставка — это цена, стоимость кредита — это средства, которые заемщик выплачивает за предоставленный ему кредит. Процентной ставкой принято называть годовую процентную ставку, следовательно, месячная процентная ставка равняется годовой, деленной на 12. А полная плата за кредитные услуги в период кредитования складывается из суммы годовых оплат за стоимость кредита.
Кредитная ставка зависит от многих рыночных составляющих. В частности, в стоимость кредита в первую очередь вкладывается стоимость приобретения финансовых средств кредитующей стороной — депозиты, займы у других банков, а также процентная ставка по ценным бумагам, которые будут выпущены на основе выданных кредитов.
Ставка по кредиту зависит во многом от степени риска, который в свою очередь определяется условиями кредитования, видом стоимостью и состоянием недвижимости, первичным взносом, а также суммой кредита, сроками кредитования доходами заемщика, видом страхования и т. д.
Например, в США в настоящее время цена долгосрочного кредита сильно варьирует — от 7-8 до 17-20%. Причем процентная ставка по субсидированным федеральным кредитам, застрахованным федеральной жилищной администрацией и предоставляемым частными кредитными институтами семьям, подавшим заявки на участие в этой программе — минимальная, устанавливается американским правительством.[21]
Поскольку ипотечное кредитование является самостоятельной областью кредитования, имеющей существенные отличия от других видов банковских кредитов в силу долгосрочной природы и огромной значимости для заемщика (так же, как и самой недвижимости), значительных рисков, применения специфических инструментов кредитования, необходимости правильной оценки залога и т. д., остальные основные параметры кредита — срок кредитования и сумма кредита — также устанавливаются исходя из стоимости недвижимости, доходов заявителя, суммы первичного взноса, выбора ипотечной технологии (инструмента), необходимости страхования (гарантийные и иные виды), положенных заемщику льгот и субсидий, а также, что существенно, принятых ипотечных стандартов.
То есть основные параметры ипотечного кредита взаимозависимы, на них непосредственно влияют основные условия кредитования.
Следует отметить, что договором могут вводиться различные ограничения на заложенное имущество, в частности может оговариваться неиспользование заложенного имущества для операций повторного залога, а также непереводимость ипотечного кредита.
Дополнительно в ипотечном договоре могут устанавливаться и другие ограничения и условия, в частности различные обязательства. Это могут быть договоренности о возможности пропуска одного или нескольких платежей по кредитному долгу или о небольших переплатах амортизационных взносов по времени, возможности юридической передачи собственности вместе с кредитом или перевода данного кредита на новую недвижимость. В договоре может предусматриваться возможность изменения инструмента и кредитной ставки, пересмотра стоимости недвижимости и кредита с правом его рефинансирования. В то же время договор может включать требование кредитором досрочного погашения кредита, а также пересмотра условий при уменьшении стоимости недвижимости и т.д.