Ипотечное соглашение предполагает целый спектр преференций и обязательств у участников. Например, заемщик, оформив жилищный заем, перестал осуществлять внесение ежемесячных платежей, тогда банковская организация может найти следующий выход из ситуации – переуступка ипотеки на квартиру.
В определенных случаях такой исход может удовлетворить насущные интересы сторон, и для всех осуществление процедуры будет иметь положительный эффект.
Должнику разрешено передавать преференцию обладания на залоговую жилплощадь третьим лицам, а также все обязательства, связанные с жилищным займом.
- После развода один из экс супругов отказывается от своей части в пользу другого. Соответственно все бремя по выплате кредита ложится на плечи одного, но и в последующем он становится полноправным владельцем всей недвижимости целиком.
- Требуется реализация имущества в срочном порядке. У должника есть сжатые сроки для аннулирования займа и продажи недвижимости. Здесь возможно воспользоваться передачей преференций на жилплощадь. Как правило, процесс требует намного меньше времени, чем заблаговременное ликвидация займа, снятие ограничения с жилья и, наконец, его продажа.
- Получение в рамках наследственной массы. Наследуемое лицо приобретает не только прерогативу владения, но и обязательство аннулирования ипотеки перед банковским учреждением.
- Должник желает ликвидировать кредит в связи с отсутствием возможности дальнейшего погашения самостоятельно.
- Держатель ипотеки уступает прерогативу истребования заемных средств другому юридическому лицу на основании продажи портфеля ипотеки или при неисполнении заемщиком обязанностей внесения платежей – коллектору.
Заключив соглашение с банковской организацией, разрешать вопросы, касающиеся предмета залога в одиночку, не удастся. Единственный легальным случаем распоряжения таким имуществом является переход прав по факту смерти и, соответственно, по завещанию к наследнику. Все остальные манипуляции с залоговой недвижимостью по моменту распоряжения ею можно совершать исключительно с получения одобрения банком (по сути, до погашения займа все еще реальным собственником жилплощади).
ВАЖНО . Поэтому предварительно надлежит известить банк о своих намерениях в письменном виде посредством отправки заявления с указанием просьбы. Заемные организации к такому рода обращениям относятся крайне осторожно и скептически, поэтому и одобряют прошение довольно редко.
- признать сделку недействительной в судебном порядке;
- истребовать досрочного погашения займа с выплатой всех примененных штрафных санкций, последующих по факту одностороннего нарушения заключенных договоренностей;
- взыскать имущество, находящееся в залоге.
Для нового участника правоотношений в проведении процедуры есть как положительные моменты, так и отрицательные.
- Проще собрать документацию по списку для кредита. Отпадает необходимость предоставлять бумаги, касающиеся оценки недвижимости. Так как услуги оценщиков стоят не дешево, это здорово позволит сэкономить.
- Решение по переуступке можно получить намного раньше, поскольку опять же банк уже не проверяет документацию по оценке стоимости квадратных метров.
- Практически всегда достается юридически чистая жилплощадь (без прав третьих лиц, задолженностей).
- Может порадовать цена квартиры. Она в любом случае будет меньше стоимости на рынке недвижимости.
Вместе со всеми плюсами, есть и свои существенные минусы выбора приобретения квартиры таким способом.
- не избежать полной проверки на платежеспособность;
- нужно предоставить все документы, требующиеся для одобрения кредита;
- начисленные санкции могут в разы поднять итоговую стоимость приобретаемого жилья. Необходимо в индивидуальном порядке уточнять и обговаривать перевод такого рода обязательств;
- не происходит составления дополнительного соглашения к уже существующему договору, а заключается новый. Это чревато и изменившимися условиями кредитования – повышение процентной ставки, уменьшение периода ликвидации, добавление различных комиссионных взносов. Все эти меры соответственно увеличивают размер ежемесячного платежа;
- требование организации заключать новые соглашения о страховке;
- в случае образования задолженности, банк вправе реализовать имущество через аукцион или вновь передать прерогативу другому человеку;
- есть риск отказа о выселении первоначального заемщика. Тогда придется прибегнуть к помощи ОВД;
- также бывший владелец вправе оспорить действительность сделки. Суд выступит на его стороне, если последний докажет наличие заведомо невыгодных условий для него при сделке.
- Должник, желающий избавить себя от бремени кредитных обязательств, и реализовать квартиру, находит подходящего претендента на такую покупку.
- Продавец и покупатель обращаются в банковское учреждение за одобрением перехода преференций.
- Банк проводит проверку потенциального клиента и выносит заключение о возможности или невозможности заключения с ним сделки.
- Промеж заимодателя и приобретателя подписывается вновь созданное ипотечное соглашение и сопутствующие договоренности.
- Осуществляется перерегистрация прерогативы владения.
- Производится расчет покупателя и продавца (разница от уплаченной суммы по ипотеке).
- Новый участник правоотношений ликвидирует заем на оговоренных основаниях.
Передача прерогативы собственности является одним из вариантов для квартиры, купленной по ДДУ. Отличие от приобретения жилплощади во вторичке состоит в том, что еще нет правоустанавливающих бумаг на домовладение у продающего субъекта.
Однако здесь есть свои сложности вообще по оформлению займа на жилплощадь в новостройке. Поскольку банковские учреждения с большой осторожностью относятся к домам, еще не прошедшим проверку и не сданным в эксплуатацию. В основном каждый конкретный банк сотрудничает исключительно с проверенными застройщиками, имеющими хорошую репутацию и партнерские взаимоотношения с кредитным учреждением. Поэтому, прежде чем приобретать недвижимость в строящемся объекте, надлежит проконсультироваться в банке, где есть возможность получения займа.
В целом распорядок переоформления также будет обусловлен тем, погасил ли изначальный покупатель денежные обязательства перед застройщиком, в полном объеме или лишь частично.
ВНИМАНИЕ . Для покупателя высок риск остаться в итоге и без жилья, но с кредитом. Поскольку застройщик может вовсе не возвести здание, осуществить работу с большим запозданием или выполнить ее некачественно, что повлечет за собой дополнительные расходы. За ходом выполнения работ в таких ситуациях надлежит тщательно наблюдать и спрашивать отчета по каждому проведенному действию, запросить план проведения работ и иными способами обезопасить себя.
Часто соглашение о переуступке фиксируют, надеясь избежать добавочных трат по налогам. При подписании соглашения купли-продажи бывший владелец обязуется уплатить в государственную казну сбор по факту реализации имущества, если был обладателем меньше трех лет.
- оформление вычета по процентам с ограничением суммы в 3 млн. рублей и по основному долгу – 2 млн. То есть реально взять 390 и 260 тыс. максимум;
- под обложение попадает сумма, которая была между суммой на покупку и продажу. Если недвижимость была продана за ту же стоимость, что и приобреталась, то налог не взимается.
Кредитор также вправе инициировать перемену лиц. Но в данном случае не требуется согласие заемщика. Например, один банк перепродает ипотечные займы другому. Второй становится действующим кредитором и приобретает прерогативу требования возврата средств с должников. Пример наиболее доступно поясняет что это такое переуступка ипотеки.
- Для перечисления платежей координаты получателя (реквизиты).
- Периодичность и методы зачисления оплаты.
- Изменения преференций и обязательств участников.
В случае неполучения клиентом такого оповещения новый кредитор требовать своевременного исполнения обязательства и наказывать штрафными санкциями не вправе.
Если инициатором переуступки является физическое лицо, то не каждый банк пойдет навстречу и одобрит желание клиента. Так, в Сбербанке не дадут соглашения без веских на то оснований. Например, супругов, при оформлении займа и отсутствии брачного контракта, в обязательном порядке делают со заемщиками. А в случае их развода предъявляют требования к одному из супругов в полном объеме.
- реализовать недвижимость;
- отдать долги банку.
Возможность уступки прерогативы требования другому кредитору прописана в статье 382 ГК РФ.
Ст. 391 кодекса говорит о такой же преференции должника. Однако его желание можно удовлетворить только после получения предварительного согласия кредитора.
Залоговое имущество делает особенным его эксплуатацию, а также вносит коррективы в полномочия по распоряжению. Согласно п.3 ст.37 ипотечного закона только завещать должник вправе без согласия банка, а все остальные манипуляции должны быть с ним согласованы. Также владеть и пользоваться разрешено исключительно в соответствии с целями предназначения, то есть для проживания. Эксплуатация в иных целях может послужить поводом для конфликта с заимодателем.