Одним из требований к ипотечному заемщику сегодня является наличие первоначального взноса для оформления ипотеки. Если до кризиса 2008-2009 года клиенты получали ипотеку с нулевым первым взносом, то сейчас таких предложений практически не встретить на рынке. Даже если и они встречаются, то условия по ним гораздо жестче: клиент должен быть состоятельным, чтобы выдерживать долговую нагрузку, оформляется дополнительное страхование и проч. По статистике, больше всего дефолтных плательщиков наблюдается именно из тех, кто оформлял ипотеку с нулевым взносом. Рассмотрим подробнее, что такое первоначальный взнос по ипотеке, зачем он нужен и когда вносится, как он может повлиять на условия, стоит ли делать большой первоначальный взнос?
Это часть стоимости залогового объекта, который приобретается в ипотеку. Она вносится наличными в кредитную кассу. Оставшаяся часть выдается за счет ссудных средств, и заемщик обязуется ее погашать в установленный срок. Первый платеж уменьшает кредитную сумму и переплату по нему. Кроме того, он свидетельствует о серьезных намерениях клиента исправно выполнять обязанности по погашению займа.
На данный момент ипотечные кредиты практически не выдают без взноса. В среднем по ипотечным программам он может составлять 10-30% от стоимости жилья. Для кредитора этот показатель будет особенно важным, поскольку он позволяет оценивать финансовые способсности заемщика, исходя из чего будет определяться процентная ставка.
Необходимость ПВ обусловлена тем, что при ипотеке в залог идет недвижимость и является его обеспечением. Если заемщик будет не в силах оплачивать, то залог реализуется, а вырученные средства идут на погашение кредита и издержек банка по его продаже. Оставшиеся средства могут быть переданы горе-заемщику. Как и любая другая вещь, со временем недвижимость может падать в цене, и банк может недополучить за счет этого. ПВ придает объекту залогу бОльшую ликвидность.
Пример: квартира стоит 5 млн.р. и приобреталась в ипотеку с ПВ 500 т.р. Настал кризис, цена квартиры упала до 4,3 млн.р., а задолженность перед банком составляет 4,4 млн.р. Чтобы продать квартиру быстро, банк делает дисконт, например, 10%. Но в данном случае кредитор недополучает свои же средства. Продавать залог уже стало невыгодно.
Другой пример: квартира стоит 5 млн.р., ПВ составлял 30%, займ выдавался на 3,5 млн.р. Даже в условиях застоя на рынке недвижимости и дисконта, банк сможет быстро реализовать залог и погасить долг.
- Уменьшает сумму ипотечного займа.
- Свидетельствует о серьезном настрое заемщика и его финансовом благополучии.
- Снижает процентную ставку. Если посмотреть программы ведущих российских банков, то ипотечные ставки с большим ПВ ниже, чем с минимальным ПВ на 0,5-2%.
- Уменьшает сумму для расчета страховки. При оформлении ипотеки банки страхуют жизнь и здоровье человека, а также его имущество. Страховка рассчитывается от кредитной суммы, поэтому чем меньше займ, тем меньше нужно платить по полису.
- Повышает одобряемость. С большим ПВ шансы на одобрение займа увеличиваются. Кредиторы полагают, что если клиент в силах оплатить треть-половину стоимости жилья, то сможет и погасить оставшуюся сумму.
- Хороший ПВ дает шанс на получение ипотеки заемщикам с подпорченной кредитной историей, которые являются не идеальными клиентами, хотя это тоже все рассматривается индивидуально.
В качестве ПВ сейчас активно используются:
ПВ вносится при оформлении договора между кредитором и заемщиком. Как только средства поступают на счет, кредитор продолжает оформлять договор на оговоренных условиях. Если ПВ оказывается меньше, чем было заявлено до этого, то решение по ипотеке отправляется на пересмотр. Если ПВ оказывается больше, то нужная сумма вносится на счет, а остаток может быть использован для частичного погашения.
Банк может потребовать максимального ПВ, если заемщик вызывает какие-либо сомнения, чтобы в случае его дефолта быстро реализовать залоговый объект и не терять своих доходов. 
Оптимальным считается соотношение 30 на 70, где 30 – это ПВ, а 70 – заемные средства. Как вариант, можно использовать соотношение 50 на 50. Очень большой ПВ также не очень нравится банкам, как и маленький, поскольку сумма кредита оказывается небольшой, и кредитор недополучает дохода. Исходя из этого, программы некоторых организаций предусматривают верхний порог ПВ в 30-50% от стоимости недвижимости.
Размер ПВ влияет и на размер процентной ставки. Так, в Сбербанке, с ПВ от 50% ставка будет 13%, а с 20% — 13,5%, в Россельхозбанке с ПВ от 50% — 13,5%, а до 30% — 14,5%.
Таким образом, первый взнос дает преимущества клиенту для оформления ипотеки. Требуя ПВ, кредитные организации в первую очередь думают о себе, ведь чем больше клиент вложит собственных денег, тем больше шансов, что при дефолте будет легче продать залог и покрыть издержки.
Вам была полезна эта статья? Поделитесь своим мнением с другими
Далеко не каждый гражданин нашей страны способен позволить себе покупку жилья без помощи ипотечного кредита.
Многим приходится прибегать к займам.
И в этой ситуации все равно требуется накопить средств на взнос.
Их придется выплатить за квартиру, а уже остаток средств выдаст вам банк.
Обычно, такой взнос достигает отметки 10-50% от общей стоимости недвижимости.
Если у вас есть требуемая сумма, то вы можете уже планировать приобретение жилья и новоселье.
То, каким будет взнос, зависит от определенного финансового учреждения.
Величина взноса напрямую воздействует на кредитные проценты. Обычно, чем выше взнос, тем меньше получается ставка.
Выдача ипотеки – это всегда высокий риск. Зачем нужна банку такая непростая схема? Сроки выплат здесь достаточно длительные, да и суммы внушительные.
А возможности предугадать, как сложится судьба заемщика в течение десятилетий, нет.
Дабы не потерять собственные средства, банковское учреждение требует различные гарантии возврата средств по кредиту:
Для снижения рисков, банки стараются уменьшить суммы займов на жилье, выдавая ипотеки в размере 85-90% от стоимости квартиры или дома. При такой ситуации даже в первые сутки выдачи займа, кредитор может возмещать собственные расходы путем реализации залога.
Чем больше сумма первого взноса, тем выше шансы при неспособности заемщика платить ипотеку, что средств, которые получатся от реализации квартиры, будет достаточно на погашение всего кредита.
Кроме того, большая часть дефолтов приходится именно на ипотеки с нулевыми взносами. Многие финансовые учреждения считают, что низкие требования по первому взносу повышают риски ипотечного портфеля.
Для чего нужен первоначальный взнос при ипотеке человеку, который берёт кредит?
При кредитовании работает принцип: чем ниже банковские риски, тем больше выгода займа.
Именно по такой причине тем, кто хочет воспользоваться ипотекой, следует накопить сначала денег.
Экономия при выплате более крупной суммы своих средств складывается из разных компонентов:
- уменьшение процентной ставки по причине снижения суммы кредита;
- скидка от снижения процентной ставки. При первом взносе 30-50%, вместо 10-15%, ставка по кредиту может быть на 0,5-2,5 пункта меньше;
- снижение базы для расчета цены личного страхования. За год страховка жизни обходится в 1-2% от общего размера займа.
- отсутствует официальное место работы;
- нет документального подтверждения достаточного уровня дохода;
- нет хорошей кредитной истории.
Обязателен ли первый взнос при ипотеке?
Нет,его нельзя назвать необходимым, существуют предложения и без него.
Но наличие личных средств для взноса по ипотеке немало повышает шансы на ее одобрение.
Итак, представим, что вы уже определились с выбором жилья, возможно, не на 100%, но представляете его среднюю стоимость. Теперь вам требуется изучить рынок банков с ипотеками. В банке вам скажут, какую сумму, на какой срок и под какие проценты вам могут дать. Дальше эта сумма вычитается из общей цена на жилье, а остаток – это ваш первоначальный взнос.
К примеру, вы планируете приобретение квартиры за 5 млн. рублей. Банк согласился выдать 3 миллиона на 10 лет.
В этой ситуации вам требуется собрать сумму в 2 миллиона для покупки желаемой квартиры, что являет собой 40% от общей стоимости.
Размер первого взноса колеблется в пределах 0-30% от цены квартиры, он зависит от программы банка.
Для примера следует взять ипотеку от Сбербанка, которая рассчитана на покупку готовой квартиры в рублях со сроком на 2 десятка лет.
Предположим, что чистый средний доход заемщика достигает 30 тыс. рублей.
Ставки на основе размера первого взноса выглядят так: 10-30% – 15% в год, 30-50% – 14,5% в год, а свыше 50% – 13,75% в год.
Если до кризисных времен предложений по ипотечным кредитам без первого взноса было много, то сегодня отыскать их не так-то просто. Банки не желают рисковать, выдавая ипотеки тем, кто не способен сам накопить первоначальный взнос.
Важно помнить, что проценты по ипотеке будут гораздо выше, если вы берете кредит без первого взноса.
Есть предложения от банков без личных взносов, но часто оформляют их под залог имеющегося жилья. Не каждый решается на подобные условия, ведь при варианте с невыплатой денег, заемщик может утратить не только новую квартиру, но и ту, что предоставил в залог.
Мало того, что заемщику потребуется иметь другую недвижимость, но подобный подход требует немало дополнительных расходов:
- заключение второго договора;
- уплата всех сборов и пошлин;
- проведение оценки недвижимости экспертом;
- страхование залога в пользу банка.
Кредиты на жилье без первых взносов выдают многие российские банки. Среди них: ВТБ 24, Транскапиталбанк, Нико-Банк, Сбербанк, РусЮгБанк, БинБанк и другие. Рассмотрим несколько примеров:
- банк ВТБ 24 дает ипотеку без взноса только при условии использования материнского капитала, в качестве рефинансирования и под залог другой недвижимости. Ставка минимум 12,15% на 50 лет максимум. Суммы – от 1,5 млн. руб. до 90 млн. руб.
- Нико-Банк выдает ипотечные кредиты под залог недвижимого имущества без первого взноса с минимальной ставкой 11,5%. Максимальная сумма – 4 млн. рублей на срок до 30 лет.
- Предложение РусЮгБанка – это 20% годовых, требуется залог в виде недвижимости. Максимальный срок ипотеки – 3 года, а сумма – до 10 млн. рублей.
- Сбербанк дает ипотеку без первых взносов только на условиях рефинансирования с минимальной ставкой в 10,9% сроком до 30 лет и максимальной суммой в 7 млн. рублей.
- БинБанк выдает целевые кредиты под залог имеющихся квартир АИЖК со ставкой 10,5% в сумме до 20 млн. рублей и на срок не более 30 лет.
В заключении следует отметить, что сегодня есть немало адресных программ, что направлены на решение проблем с жильем для некоторых категорий.
Значительная часть банковских кредитных продуктов сегодня предполагает условие уплаты первоначального взноса. Перед оформлением займа стоит понимать, с чем связано такое требование кредитных учреждений и какие предложения существуют сегодня на финансовом рынке.
Требование кредитных организаций в виде необходимости уплаты первоначальной суммы обусловлено несколькими причинами. Основной целью деятельности любого кредитного учреждения является получение прибыли, а осуществления ипотечной деятельности для многих кредитных организаций является основным источником ее получения. Для банка основные риски выдачи займа связаны со следующими моментами:
- неверная оценка надежности клиента;
- невозможность заемщика выплаты займа в будущем;
- ухудшение экономической ситуации.
Возможность оплаты заемщиком первой оплаты является для банка первым сигналом о достаточной благонадежности клиента и устойчивости его финансового положения. Наличие собственных сбережений подтверждает способность клиента к накоплению и откладыванию определенных денежных средств из получаемого дохода, что существенно повышает вероятность выплаты кредита в будущем. Подтверждением возможности уплаты суммы первого взноса выступает выписка с расчетного счета банка.
При оплате первоначальной предоплаты банк сразу получает часть выданной суммы долга. Такое требование позволяет компенсировать часть расходов кредитной организации при невозможности в дальнейшем заемщика расплатиться по кредитным обязательствам при ухудшении финансового положения или иных жизненных обстоятельств.
Специалисты финансового рынка при возможности выбора между программами кредитования с первым взносом и без, советуют останавливаться на первом варианте. Для физического лица возможность внесения первоначальной суммы позволяет получить существенные выгоды. Основными моментами считаются следующие нюансы:
- возможность получить более лояльные условия кредитования, так как ставки по таким предложениям ниже;
- чем больше сумма первого взноса, тем меньше размер ежемесячного платежа и финансовая нагрузка на бюджет заемщика;
- внесение предоплаты дает возможность рассчитаться в более короткие сроки;
- снижение размера общей суммы переплаты по кредиту.
Препятствием для многих становится невозможность накопить достаточно средств для возможности оплаты первоначальной суммы. Средний размер процента для внесения первого взноса сегодня в различных российских банках варьируется от 10% до 20%, а сумма рассчитывается от общей суммы выданного займа. С учетом стоимости недвижимости и среднего размера зарплаты для многих российских граждан возможности накопить не представляется возможным. Усугубляется ситуация происходящими сегодня в экономике инфляционными процессами, которые существенно снижают покупательскую способность сбережений
При необходимости срочно оформить займ для приобретения недвижимости и недостаточности средств накоплений для уплаты первоначального взноса, специалисты советуют рассмотреть возможность оформления потребительского кредита. Преимуществом такого варианта считается отсутствие необходимости длительного накопления. К недостаткам относят следующие моменты:
- существенная переплата и небольшой срок кредитования;
- необходимость в дальнейшем оплачивать два кредита;
- возможность отказа в выдаче ипотеке из-за недостаточности дохода для платы ипотечного и потребительского кредита.
Прибегать к такому сценарию и оформлять потребительский рекомендуется при необходимости взять небольшую сумму, так как проценты по таким кредитам существенно выше ипотечных.
Сегодня многие банки предлагают своим клиентам воспользоваться программами, в рамках которых оплата первоначального взноса может производиться за счет средств материнского сертификата. Средства государственной субсидии перечисляются в банк на основании заявления заемщика в Пенсионный фонд после получения от государственного органа разрешения. Стоит учесть, что некоторые банки разрешают погашать только часть первоначального взноса за счет средств материнского капитала и вносить определенную сумму из средств собственных сбережений.
При невозможности накопить или найти иные источники дохода для первоначального взноса у заемщика остается единственный вариант получения ипотечного кредита в виде использования банковского продукта, в рамках которого не требуется предоставления первого взноса.
Количество подобных программ кредитования ограничена и в большинстве случаев они являются результатом сотрудничества кредитных учреждений и застройщиков. Условия кредитования по таким предложениям менее лояльны и в среднем ставки процентов по ним выше на несколько пунктов по сравнению со стандартными программами.
Среди существующих ипотечных программ без первоначального взноса особую категорию составляют предложения под залог недвижимости. В этом случае в качестве обеспечения по кредиту выступает не только ипотечное жилье, но и дополнительный залог в виде имеющейся во владении заемщика имущества. В качестве последнего чаще всего выступает собственное жилье физического лица. При этом стоимость приобретаемой на ипотечные средства недвижимости должна быть на 20—30% ниже цены залогового объекта. Существенным недостатком считается высокий риск потери собственного и ипотечного жилья при невозможности заемщиком своевременно погашения займа.
Сегодня программы кредитования с условием внесения первоначального взноса составляют большую часть предложений финансового рынка. Размер первоначального взноса для большинства кредитных организаций установлен на уровне 15—20%. При этом наиболее выгодные условия кредитования получают заемщики, которые имеют возможность внести максимальную сумму первого взноса, являются зарплатными клиентами банка и заключили договор комплексного страхования. На максимальный займ вправе рассчитывать жители Московской области и Санкт-Петербурга, для остальных регионов верхний порог в большинстве банков снижен.
В линейке банковских продуктов крупнейшего российского кредитного учреждения сегодня существуют предложения, направленные для кредитования приобретения недвижимости на первичном и вторичном рынке, строительство собственного жилья. Срок кредитования вне зависимости от вида приобретаемого жилья составляет 30 лет. Особые условия в виде более низких процентных ставок предлагаются участникам акции для молодых семей.
На текущий момент сумма минимального первоначального взноса по программам начинается от 15%. Исключение составляет ситуация, когда клиент приобретает недвижимость на этапе строительства и не может предоставить официальную справку о подтверждении дохода, жилье приобретается в строящемся объекте построенным с участием средств банка. В этом случае сумма первого взноса должна составлять не менее 50%.
Минимальная сумма займа установлена на уровне 300 000 рублей. Максимальный размер при покупке строящегося или готового жилья определяется в виде 85% от цены недвижимости, в качестве базы может выступать договорная цена или оценочная стоимость.
При желании оформить кредит на цели приобретения или строительства собственного дома сумма первоначального взноса составит не менее 25% и максимальный размер кредита ограничен 75% о цены объекта или сметы. Такое же размер взноса предусматривает программа кредитования для приобретения загородной недвижимости.
ВТБ 24 является вторым по величине активов и размеру клиентской базы российским банком. Среди предложения кредитной организации представлены программы для кредитования приобретения готового и строящегося жилья. Срок кредитования в банке составляет 30 лет.
При желании оформит займ для покупки жиля на вторичном рынке заемщику необходимо иметь сумму денежных средств в размере 10% от стоимости приобретаемого жилья. Доступный для оформления размер кредитных средств варьируется от 600 000 рублей до 60 млн. рублей.
На текущий момент среди банковских продуктов существуют особые предложения для вторичного рынка, предусматривающие иные суммы первоначального взноса:
Клиенты могут воспользоваться предложением получения кредитных средств под залог недвижимости. В этом случае вместо первого взноса потребуется предоставить залоговое имущество, в качестве которого выступает квартира в многоэтажном доме в месте осуществления деятельности банка. Срок кредитования в рамках этой программы составляет 20 лет, минимальная ставка от 11,1% и максимальный размер займа составляет 5% от стоимости залогового объекта.
Внесение первоначального взноса выгодно не только кредитору, но и заемщику. Сегодня средний размер первоначального взноса варьируется от 10 до 20%, сумма которого зависит от цели кредитования. При желании оформить ипотечный займ рекомендуется обратить внимание на кредитные продукты крупнейших российских банков.