Что такое платежеспособность в ипотечном кредитовании

Андеррайтинг – процедура анализа (на основе верифицированных данных) платежеспособности и кредитоспособности заемщика (заемщиков), ликвидности
предмета ипотеки, параметров ипотечного кредита (займа) и оценки кредитного риска с целью выработки решения о принятии кредитного риска по ипотечному кредиту (займу).

Кредитоспособность – комплексная правовая и финансовая характеристика физического лица, представленная финансовыми и нефинансовыми показателями, позволяющая оценить его возможность в будущем полностью и в срок, предусмотренный в кредитном договоре (договоре займа), исполнить денежное обязательство,а также определяющая степень риска первичного кредитора при кредитовании такого физического лица.

Платежеспособность – финансовое состояние физического лица, которое характеризуется возможностью исполнять денежное обязательство по мере
наступления сроков платежей.

При вынесении отрицательного заключения о проведенном андеррайтинге заемщика при определенных случаях заявка на ипотечный кредит может быть направлена на повторное рассмотрение.

При вынесении отрицательного заключения по предмету ипотеки заемщику рекомендуется произвести поиск другого объекта недвижимости.


Количество ежемесячного дохода для покрытия платежей по кредиту, качество исполнения кредитных обязательств, активы заемщика – называется андеррайтингом. На сегодняшний день заполнение кредитной анкеты и заявление на выдачу кредита происходит без присутствия самого клиента. Однако, процедура прохождения кредитной оценки становится все более формальной.

Андеррайтинг – процедура, которая помогает банку определить, является ли заемщик платежеспособным и является гарантом погашения кредита. Помимо этого, можно определить срок погашения кредита, максимальную сумму займа, процентную ставку, в общем, все условия выплаты ипотечного кредита, которые будет выгодны не только банку, но и не обременять клиента.

В основном, подобная процедура длится около 14 дней и состоит из нескольких этапов. Хотя, при соблюдении некоторых условий, это можно решить с помощью одного действия. Например, это касается московских семей, которые стоят в очереди на жилье и участвующих в программе по социальной ипотеке. В столице Российской Федерации специально для этой программы специально возведены три дома, поэтому заполненной анкеты, справки о состоянии здоровья, доходах и комплекта документов вполне достаточно. Однако, для клиента, который еще не совсем определился с покупкой жилья, этого пакета документов не достаточно. Такому заемщику для начала нужно пройти первичную оценку платежеспособности, после чего банк может огласить сумму выданного займа.

Читайте также:  Как купить квартиру в ипотеку без риэлтора пошаговая

После прохождения этой процедуры клиенту становится ясно, на какую сумму он может рассчитывать и начать поиск подходящего жилья. Также данное уведомление предоставляется застройщику либо продавцу и только потом составляется договор купли-продажи, и используются кредитные средства. Как только объект недвижимости найден, начинается процесс изучения жилья, которое предлагается банку в качестве залога.

Заемщику, скорее придется явиться в банк лично, и ответить на все поставленные вопросы. Конечно, перед посещением серьезной инстанции, нужно досконально изучить все свои ответы и явиться в одежде строгого стиля. Решение может быть принято в срок от 24 часов до 4 недель.

В первую очередь, вы должны ознакомить банк со своими ежемесячными доходами. Это могут быть доходы, как от ведения собственного бизнеса, так и от работы по найму.

Методы оценки кредитоспособности заемщика базируются на 3-х основных источниках: анализе индивидуального поведения человека, информации из документов, кредитной истории. Также банками применяется специальная балльная система обработки статистических данных, называемая скорингом. Скоринговая система оценки появилась в 50-х годах прошлого века и постоянно совершенствуется.

Важно! Кредитоспособность заемщика – это не только уровень дохода. Это целый комплекс деловых и морально-нравственных качеств, гарантирующих банку возврат взятых денег. Финансовое учреждение учитывает репутацию заемщика, его материальное положение и ряд параметров, которые могут повлиять на возврат или невозврат заемных средств.

Оценка кредитоспособности заемщика физического лица часто расценивается финансовыми учреждениями как более сложная. Историю предприятия (платежи, налоговые обязательства, денежные переводы) отследить гораздо проще. Человек — ведет себя более непредсказуемо. Обстоятельства его жизни могут внезапно измениться, и он не сможет (или не захочет) погашать займ. Поэтому методы оценки кредитоспособности заемщика включают не только анализ ситуации на данный момент, но и прогноз поведения клиента в случае, если его жизненные обстоятельства изменятся в худшую сторону.

Читайте также:  Сколько стоит страховка на квартиру по ипотеке в согаз

По сути, способов оценки платежеспособности всего три:

  • индивидуальный (оценивается поведение клиента, его внешний вид, правдивость ответов на вопросы);
  • статистический (кредитный скоринг);
  • анализ кредитной истории.

Важно! У каждого финансового учреждения своя уникальная методика оценки кредитоспособности. Отказ в выдаче ипотеки в одном банке не означает автоматический отказ в другом.

Подробнее о причинах отказа в ипотечном кредите читайте в статье: Причины отказа по заявке на ипотеку.

Если человек брал займ ранее, кредитное учреждение обязательно поинтересуется его судьбой. Информацию о том, как клиент рассчитался за прежние кредиты, банк запрашивает в Бюро кредитных историй. Сюда стекается информация обо всех взятых займах. Она попадает в РБКИ не только из банков, но и микрофинансовых учреждений. Если у человека пустая (отсутствует) кредитная история, андеррайтеру приходится полагаться исключительно на скоринговую систему оценки.

Важно! Бывает так, что в БКИ содержится устаревшая информация, и заемщик числится как неблагонадежный, хотя взятый им кредит погашен. В таком случае следует самостоятельно обратиться в кредитную организацию или МФО, потребовать справку о погашении займа.

Существуют специальные сервисы проверки кредитной истории как платные так и бесплатные. Заказав отчет потенциальный заемщик сможет оценить свои шансы на одобрение, ведь в отчете есть и скоринговый балл и информация о платежах и просрочках как по действующим так и по закрытым кредитам. Кроме этого, отчет поможет обнаружить возможные ошибки, допущенные банками при передаче сведений в БКИ.

Различают несколько видов скоринга:

  • application scoring (анализ платежеспособности человека на данный момент);
  • fraud scoring (выявление мошенников, которые заведомо не собираются возвращать деньги);
  • behaviour scoring (прогнозируется поведение клиента на основании соотнесения его с определенной социальной группой, модель поведения которой уже известна);
  • collection scoring (работает на этапе возврата проблемной ипотеки).
Читайте также:  Сколько платить в месяц за ипотеку в кошелеве

О том, как банки оценивают платежеспособность потенциального заемщика в конкретных цифрах, широкой публике не оглашается. Это конфиденциальная информация. Поскольку поведение человека в долгосрочной перспективе оценить очень трудно, крупные финансовые учреждения применяют несколько скоринговых программ (предложенных разными разработчиками, работающих по разным алгоритмам). Если сегодня отказано в ипотеке, возможно, через год ситуация изменится. Или необходимо попытать счастья в другом банке.

Обратите внимание! Наличие действующего кредита, полученного ранее на другие цели, не является препятствием к получению ипотеки. Но размер ежемесячного платежа и срок погашения могут повлиять на условия кредитного договора.

Ипотека имеет более длительный период, чем любой из потребительских кредитов. Поэтому такого заемщика банки оценивают особенно тщательно. У кого больше шансов получить займ на покупку квартиры (дома):

  • у молодых семей, состоящих в официальном браке, имеющих стабильный, официально подтвержденный доход;
  • у заемщиков, которые могут внести первоначальный взнос на уровне 40-50%;
  • у клиентов финансового учреждения, которые обслуживались ранее в этом же банке;
  • при наличии имущества, которое становится дополнительной гарантией возврата кредита (машины, квартиры, загородного дома).

При этом существует ряд факторов, которые делают процесс получения ипотеки практически невозможным:

  • плохая кредитная история;
  • слишком молодой или пожилой возраст;
  • у обратившегося нет не только официального дохода, но и постоянного места работы.

Важно! Шанс взять ипотеку выше в том банке, в котором клиент регулярно обслуживается, имеет действующие кредитные и зарплатные карты.

Adblock
detector