Данная ситуация обусловлена наличием пробелов, противоречий и расхождений в правовом регулировании отдельных вопросов института залога недвижимости, таких как основания возникновения ипотеки; имущество, которое может быть предметом ипотеки; требования, обеспечиваемые ипотекой; порядок заключения и содержания договора об ипотеке; содержание закладной; механизм регистрации ипотеки как обременения права, а также регистрация договора об ипотеке; последующая ипотека; порядок обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке; механизм взыскания и реализации предмета ипотеки и многих других. Впервые институт ипотеки законодательно закрепился в законе РФ «О залоге», ипотеке была посвящена глава 2 этого закона, которая состояла всего из четырех статей и не давала подробной регламентации связанных с ипотекой отношений. Этот закон закрепил определение понятия «ипотека», нормы о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке, а также — о государственной регистрации перехода вещного права на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу и отдельные нормы об ипотеке предприятия как имущественного комплекса.
Гражданский Кодекс РФ содержит важную коллизионную норму: общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском Кодексе РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда законом об ипотеке не установлены другие правила.
Таким образом нормы специального закона имеют приоритетный характер перед Гражданским Кодексом РФ.
Следует рассмотреть нормы закона РФ «О залоге» и Гражданского Кодекса РФ в той части, в какой они регулируют ипотечные отношения и при этом не содержатся в Законе » Об ипотеке».
1) нормы раздела 4 Закона РФ «О залоге» о залоге прав — применительно к ипотеке права аренды недвижимого имущества
2) нормы статьи 18 Закона РФ «О залоге» — о ведении залогодателем записи залога.
Действие части 1 пункта 2 статьи 346 Гражданского Кодекса РФ распространяется также на все не указанные в пункте1 статьи 40 Закона » Об ипотеке» случаи распоряжения залогодателем заложенного имущества.
Статьей 349 Гражданского кодекса РФ установлено дополнительное обстоятельство ( отсутствие залогодержателя при невозможности установить место его нахождения), исключающее возможность обращения взыскания на заложенную по договору об ипотеке недвижимость во внесудебном порядке. Норма п.5 статьи 350 Гражданского кодекса РФ о праве залогодержателя при недостаточности взыскания по условиям ипотеки для покрытия всех его требований к должнику на обращение взыскания на иное имущество должника применяется при наличии ипотечных отношений на общих основаниях.
В Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закреплены основополагающие понятия, касающиеся ипотечных отношений. Закон регламентирует все требования и обязательства, которые обеспечиваются ипотекой. Кроме того, в этом законе об ипотеке содержатся основные требования к содержанию договора ипотеки, понятие предмета ипотеки, процедуре его оформления и государственной регистрации, а также все требования, на основании которых может быть оформлена ипотека. Закон разъясняет, что собой представляет закладная, и регламентирует порядок осуществления прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой по закону обязательства. Помимо этого, в данном нормативно-правовом акте законодатель детально регламентирует вопросы страхования заложенного имущества, а также ответственность, которой подвергается заемщик в случае невозврата кредита.
Ипотека представляет собой один из видов залога, а именно залог недвижимого имущества для обеспечения обязательства перед кредитором. Следует отметить, что ипотека не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству (так называемое акцессорное обязательство). Обязательство, обеспеченное ипотекой, необходимо рассматривать как основное, поскольку именно его исполнение обеспечено залогом недвижимости по договору об ипотеке. Взаимосвязь данных двух обязательств заключается в следующем: в случае прекращения основного обязательства прекращается и обеспечивающий исполнение данного обязательства залог недвижимости. При этом дополнительное обязательство в виде ипотеки может возникнуть только при наличии другого, основного обязательства, исполнение которого и обеспечивается законной ипотекой или договором об ипотеке.
Особое внимание стоит уделить вопросу о видах ипотеки. Законодатель четко разграничивает два вида: ипотека в силу закона и ипотека в силу договора.
Ипотека в силу закона возникает:
1) при отчуждении жилого дома или квартиры по договору ренты (ипотека в силу закона устанавливается в пользу получателя ренты в обеспечение исполнения обязательств по договору ренты);
2) при отчуждении здания, сооружения, или другого недвижимого имущества по договору купли-продажи с условием о рассрочке платежа (возникает ипотека в силу закона в пользу продавца);
3) при приобретении или возведении недвижимого имущества за счет кредитных средств банка. Данный способ возникновения ипотечного обязательства является наиболее распространенным.
В остальных случаях необходимо устанавливать обеспечение основного обязательства по ипотечному договору. Так, в случае, когда ипотечный кредит получается под залог уже имеющегося недвижимого имущества, возникновение ипотеки возможно только на основании договора. Также если кредит получал один заемщик, а собственниками должны стать два человека, включая заемщика, необходимо заключать договор ипотеки, так как возникновение ипотеки в силу закона сразу для двоих будет невозможно. Зачастую к договорной ипотеки прибегают тогда, когда собственник объекта недвижимости не меняется, однако собственник является должником по какого-либо рода обязательству, требующие обеспечение в виде ипотеки. Следует заметить, что должников по основному обязательству, обеспеченному ипотекой может быть как сам должник, так и третье лицо, которое не является стороной данного обязательства. Правовое регулирование законной ипотеки представляется аналогичным регулированию ипотечных отношений, возникающих в силу договора.
Будучи особым видом залога предметом ипотеки является не любое имущество, а только недвижимое. Перечень данного имущества закреплен указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского Кодекса, в частности предметом ипотеки могут выступать земельные участки, предприятия, а также здания, сооружения, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Данные объекты недвижимости указаны и в Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 15.06.2006 № 213. Закон об ипотеке устанавливает, что предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. При этом изменение каких либо данных, позволяющих идентифицировать данный объект как предмет ипотеки, не влечет за собой недействительность или прекращение данного обязательства.
Развитие рыночных отношений в России в последние годы привело к обращению к тем правовым институтам, которые обеспечивают их функционирование. Одним из таких институтов является ипотека, перспективы которой неизмеримо возрастают при нынешнем положении в российской экономике.
Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной новизной института ипотеки для правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так и многочисленными, но пока ещё не разрешёнными вопросами, теоретическими и практическими трудностями, которые возникают при реализации прав, вытекающих из залога.
В ипотеке следует различать два аспекта: юридический и экономический. Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. В экономическом отношении ипотека — рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.
Современное понятие ипотеки по российской гражданско-правовой доктрине отличается от традиционного подхода к данному виду залога, сформировавшегося ещё в римском праве, где под ипотекой понимался всякий залог при сохранении за залогодателем права владения и пользования заложенным имуществом, и в этом смысле ипотека противопоставлялась закладу.
При всех отличиях приведённых определений по существу они идентичны: ипотека — это вид залога, где предметом выступает недвижимое имущество.
- · для обозначения права залога как возможности кредитору получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенной недвижимости;
- · так называют обременение (ограничение) прав залогодателя на заложенное недвижимое имущество;
- · в случае, когда залог возникает на основании договора (п. 3 ст. 334 ГК РФ), этим понятием определяется вид сделки.
Также в соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
- — законом регламентированы обязанности залогодателя (содержание, ремонт, страхование и др.) по сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки;
- — учитывая долгосрочность процесса ипотечного кредитования, определены действия в случае перехода прав на заложенную недвижимость (отчуждение, конфискация, наследование и другие) от залогодателя к другим лицам или обремененная правами третьих лиц;
- — изменен порядок и расширены пути реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором (наравне с публичными торгами, допускается продажа с аукциона, по конкурсу, в том числе покупка самим залогодержателем);
- — отмечены особенности ипотеки земельных участков, а также предприятий, зданий и сооружений.
Выделены также и принципы ипотечной системы:
- 1. Принцип специальности. Заключается в том, что запись об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество касается строго определённого, конкретного объекта недвижимости;
- 2. Принцип обязательности. Означает, что право ипотеки имеет юридическую значимость для всех третьих лиц только после внесения записи о ней в государственный реестр прав на недвижимое имущество;
- 3. Принцип гласности (публичности). Предполагает доступность записи об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество всем заинтересованным лицам;
- 4. Принцип достоверности. Предполагает презумпцию правильности и законности записи об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество, которая может быть опровергнута только судом;
- 5. Принцип старшинства. Заключается в том, что право залога, внесенное в государственный реестр прав на недвижимое имущество ранее другого права залога, является предшествующим залогом, а зарегистрированное позже — последующим залогом. Права предшествующего залогодержателя подлежат преимущественной реализации по сравнению с правами последующего залогодержателя.
Как установлено ст. 131 ГК РФ, государственной регистрации подлежат: вещные права на недвижимое имущество, ограничения (обременения) этих прав, а также сделки с недвижимостью. Однако, несмотря на указание в п. 1 названной статьи на необходимость государственной регистрации ипотеки в ряду вещных прав, а также на дискуссию о вещно-правовой природе залога, ипотека как залог недвижимости является обязательственным правом. Основными аргументами в пользу обязательственной природы ипотеки является то, что недвижимость остаётся в пользовании и владении залогодателя (п. 1 ст. 338 ГК РФ), залогодержатель не получает права владения вещью, а при гибели предмета залога право не прекращается (п. 2 ст. 345 ГК РФ).
С момента возникновения ипотека является ограничением и обременением вещного права залогодателя.
Ограничительный характер ипотеки заключается в невозможности распоряжения заложенным имуществом без согласия залогодержателя, а обременительный характер — в сохранении ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу (п. 1 ст. 37, ст. 38 Закона об ипотеке).
В разных странах ипотека имеет своё место и смысл, а, следовательно, и своё специфическое законодательство, регулирующее отношения в данной сфере. В современном зарубежном законодательстве можно встретить отличные от российского подходы к определению понятия ипотеки. К примеру, в Гражданском кодексе Нидерландов (разд. 9 кн. 3) различаются понятия залога и ипотеки. При этом суть различия заключается в следующем: если право залогодержателя учреждено на зарегистрированное имущество, тогда оно является правом ипотеки, если же право учреждено на другое имущество, тогда оно является правом залога (п. 1 ст. 227). В США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, под ипотекой понимается кредитование исключительно в жилищной сфере. Во Франции право на непосредственное владение землёй принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, с этим связаны вобравшие в себя национальное своеобразие принципы ипотечного кредитования.
Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счёт кредита банка или иной кредитной организации, регулируется особым образом.
Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заём на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Кроме того, согласно действующей редакции статьи ипотека возникает не только в случае приобретения, строительства квартиры или жилого дома за счёт средств кредитора, но и при приобретении, строительстве с использованием таких средств. Таким образом, учитывается ситуация, когда кредитные средства банка были одним из источников финансирования приобретения, строительства, но не единственным.
Добавлена норма о том, что освобождение такого жилья осуществляется в порядке, установленном федеральным законом, и отменена за ненадобностью необходимость наличия нотариально удостоверенного обязательства членов семьи залогодателя освободить заложенный дом или квартиру в случае обращения на него взыскания.
Наличие данной нормы обусловлено тем, что в соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечёт расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключённого договора найма.
Относительно порядка реализации недвижимости жилого назначения никаких особенностей по сравнению с общим порядком Закон об ипотеке нет устанавливает. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путём продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
Следует отметить, что в Законе об ипотеке механизм возврата кредита не отлажен. Правовые сложности с возвратом кредита и имеющийся риск его невозврата вынуждают банки устанавливать крайне высокую стоимость жилищных кредитов и сокращать сроки, на которые они выдаются.
В декабре 2004 г. принят целый ряд нормативных актов, внесших изменения в федеральные нормативные акты, регулирующие деятельность на рынке ипотечного жилищного кредитования, цель которых — формирование рынка доступного жилья.
Дата публикации: 04.11.2017 2017-11-04
Статья просмотрена: 1737 раз
Имущество, на которое накладывается ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя (должника по обязательству), однако право на распоряжение данным имуществом ограничено, и возможно только с разрешения залогодержателя (кредитора). Ипотека является обременением, устанавливаемым в отношении недвижимого имущества, которое подлежит обязательной государственной регистрации в ЕРГП (по новым требованиям ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости). Предметом ипотеки могут являться квартиры, дома, комнаты, земельные участки и предприятия.
Требования к имуществу, которое может быть предметом ипотеки, содержатся в ст.5 ФЗ № 102. Помимо указанного перечня, к ним относятся объекты гражданских прав, указанные в ст.130 Гражданского Кодекса РФ — это части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи и иные строения потребительского назначения, главная черта которых — прочная связь с землей объекта недвижимости. Воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты также могут являться предметом ипотеки, поскольку они гражданским законодательством отнесены к категории недвижимого имущества. Новшеством ФЗ № 102 стало то, что предметом ипотеки с 2016г. могут являться и машино-места. Это довольно новый объект гражданского права, который является согласно ст.1 Градостроительного Кодекса РФ индивидуально-определенной частью здания или сооружения, предназначенной исключительно для размещения транспортного средства, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Таким образом, проанализировав в совокупности общие черты и характеристики имущества, которое может являться предметом ипотеки, можно заключить следующее: это индивидуально-определенный объект недвижимого имущества со строго определенными и установленными границами, являющийся отдельным объектом права и состоящий на кадастровом учете в качестве недвижимого имущества. Кроме того, данный объект должен быть не ограниченным в обороте, иметь прочно неразрывную связь с землей (кроме морских, воздушных судов и космических объектов) и должен принадлежать правообладателю на праве собственности или хозяйственного управления.
Ипотека подлежит обязательной государственной регистрации и признается исключительно по факту внесения соответствующей записи об обременении объекта недвижимости в ЕГРН.
Важным фактом является то, что отсутствие государственной регистрации права на земельные участки, государственная собственность на которую не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких участков. Решение об ипотеке таких земельных участков принимаются органами местного самоуправления. Данные земельные участки в силу требований ст.62.1 ФЗ № 102 предназначаются для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.
Предметом ипотеки не может являться часть имущества, раздел в натуре которого невозможен без изменения его назначения и характеристик использования.
Запрещается ипотека имущества, изъятого из оборота, а также имущество, на которое запрещено обращать взыскание, поскольку целью наложения ипотеки является обращение взыскания на данное имущество в случае неисполнения должником своих обязательств по договору.
Проблема правового регулирования ипотеки является довольно актуальной, поскольку, поскольку большинство сделок с недвижимым имуществом совершаются с помощью ипотеки. Исследование правового режима и проблем ипотеки идет активными темпами. Так, в статье И. Р. Раджабова [5] рассматриваются проблемные вопросы в сфере регулирования ипотеки земельных участков. Как указывается в работе, основным назначением ипотеки как гражданско-правового способа обеспечения обязательств является точное и неукоснительное исполнение должником обязательств к установленному сроку. Земля является наиболее надежным видов активов, так как она не изнашивается в отличие от других видов недвижимости.
Земельный участок является специфическим объектом залоговых отношений. Законодательство устанавливает целый ряд условий приобретения и прекращения прав на землю, однако суды при рассмотрении споров обращают внимание на особенности залога земель, установленные гражданским и земельным законодательством, а также на правовой режим земельного участка. Российское законодательство предусматривает, что гражданско-правовым способом возникновения ипотеки является договор о залоге (ипотеке), в дополнение к которому может быть выдана закладная. В договоре об ипотеке должны быть отражены его существенные условия — это предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательств по договору. Закладная является именной ценной бумагой, которая удостоверяет право на получение исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой, право залога на заложенной имущество. Таким образом, закладная может объединять в себе признаки договора залога и договора займа и при этом является именной ценной бумагой, удостоверяющей титул ее владельца.
Закладная не выдается в случае ипотеки предприятия как имущественного комплекса, а также в случае ипотеки права аренды недвижимого имущества.
Определенные юридические сложности возникают в случаях недобровольного прекращения права ипотеки. Законодательство предусматривает два способа прекращения ипотеки — это добровольное по заявления залогодателя и залогодержателя, а также принудительное — по решению суда. В случае принудительного прекращения права ипотеки по решению суда запись в ЕГРН погашается на основании заявления истца, который является заявителем, и заверенного печатью вступившего в законную силу решения суда о прекращении права ипотеки.
Так, к примеру, решением Велижского районного суда от 25 декабря 2012г. [6] была прекращена ипотека в силу закона на жилой дом в пользу ответчика. Истец обратился в суд с иском к ответчикам, указывая на то, что ДД.ММ.ГГ. между ответчиком и матерью истицы был заключен договор купли-продажи жилого дома с рассрочкой платежа, было зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона. Стороны впоследствии произвели полный расчет между собой, однако представить в регистрирующий орган совместное заявление о погашении ипотеки не успели, и ответчик умер. Впоследствии умерла и мать истицы. Последняя обратилась за получением свидетельства о праве собственности на жилой дом, и ей было выдано свидетельство на жилой дом с наличием обременения в виде ипотеки в силу закона. Истец предоставил суду документы, подтверждающие факт полного расчета между сторонами по договору. Ипотека в силу закона по договору купли-продажи здесь была установлена в силу п.5 ст.488 ГК РФ — если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Судом были исследованы обстоятельства совершения сделки купли-продажи данного жилого дома, которая была совершена за счет средств жилищного сертификата, оплата по которому поступила на расчетный счет продавца, поэтому обязательство по ипотеке являлось исполненным, и ипотека подлежала прекращению. Следует отметить, что в данном случае свидетельство о праве на наследство по завещанию, выданное нотариусом, также содержало сведения о наличии обременения в виде ипотеки в силу закона.
Таким образом, ипотека может устанавливаться в силу требований закона и в силу договора залога (ипотеки). В обоих случаях она является гарантией исполнения обязательств должника перед кредитором, однако правовой режим ипотеки в силу договора предусматривает возможность обращения взыскания в случае неисполнения обязательства, а ипотека в силу закона такой возможности не предусматривает, что позволяет заключить, что ипотека в силу закона носит не коммерческий или предпринимательский характер, обеспечивая именно материальную сторону взыскания заемных средств, но налагаемая в силу обстоятельств, предусмотренных законом, при этом совместного согласия сторон на обременение объекта ипотекой в силу закона не требуется, и она налагается автоматически без волеизъявления сторон. Поэтому стоит отметить, что ипотека в силу закона является более императивной, однако существенным ее недостатком является то, что по ней, как правило, невозможно обратить взыскание на предмет ипотеки, поэтому можно сказать, что она носит фиксирующее значение.
В целом ипотека занимает одно из ведущих мест в гражданском праве среди применяемых способов обеспечения обязательства, поскольку обеспечением в данном случае является объект материального мира — не банковская гарантия, не поручительство, а имущество, имеющее материальную стоимость, на которое можно обратить взыскание в случае неисполнения обязательств должником.