1. Жители города Москвы, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, нуждающимися в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ, вправе приобрести по договору купли-продажи с использованием заемных (кредитных) средств жилое помещение, находящееся в собственности города Москвы, из жилищного фонда коммерческого использования.
2. Жилое помещение, приобретаемое жителями города Москвы, признанными нуждающимися в улучшении жилищных условий, нуждающимися в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ, по договору купли-продажи, в том числе с использованием заемных (кредитных) средств, должно быть размером не менее нормы предоставления, определяемой в порядке, установленном статьей 20 настоящего Закона. При наличии возможности у продавца жилое помещение может быть предоставлено из расчета по одной комнате на каждого члена семьи.
3. Жители города Москвы, которым освободившееся в коммунальной квартире жилое помещение было предоставлено по договору найма, имеют право на выкуп данного жилого помещения путем расторжения ранее заключенного договора найма и заключения договора купли-продажи, в том числе с использованием заемных (кредитных) средств.
4. Решение о предоставлении жителям города Москвы жилых помещений по договору купли-продажи, в том числе с использованием заемных (кредитных) средств, принимает уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы.
5. На основании договора купли-продажи город Москва либо управомоченное им лицо передает в собственность граждан жилое помещение, а граждане обязуются выполнять все условия заключенного договора купли-продажи жилого помещения.
Комментарий к ст. 35 Закона
1. Социальная ипотека — это один из возмездных способов улучшения жилищных условий, с помощью которого жители города Москвы могут приобрести жилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы, по льготной стоимости на основании договоров купли-продажи с использованием ипотечного жилищного кредитования. Жителям города Москвы в возрасте от 18 до 55 лет, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, прошедшим оценку платежеспособности и получившим официальное положительное решение банка о выдаче кредита в размере, необходимом для покупки квартиры у города с учетом оплаты части ее стоимости за счет личных средств.
Выкупная стоимость жилых помещений определяется в соответствии с Методикой расчета выкупной стоимости жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, для реализации гражданам в рамках городских жилищных программ, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 14.08.2007г. № 703-ПП. (см. комментарий к ст. 33 Закона) В соответствии с указанной Методикой при определении стоимости жилого помещения для реализации гражданам, учитываются количество полных лет пребывания гражданина на жилищном учете и наличие права на льготы при предоставлении жилого помещения.
Таким образом, благодаря существенному снижению стоимости выкупаемого жилья, радикально (в 4 и более раза) снижаются затраты граждан, покупающих квартиры, по сравнению с приобретением аналогичного жилья на рынке недвижимости. На сегодняшний день «Социальная ипотека» является одним из самых популярных возмездных способов улучшения жилищных условий. Начиная с 2006 г. путем приобретения у города жилья с использованием средств ипотечных кредитов почти 19 тысяч московских семей смогли отпраздновать новоселье, не дожидаясь подхода очереди на бесплатное жилье.
Такая возможность предоставляется жителям города Москвы в возрасте от 18 до 55 лет, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, прошедшим оценку платежеспособности и получившим официальное положительное решение банка о выдаче кредита в размере, необходимом для покупки квартиры у города с учетом оплаты части ее стоимости за счет личных средств.
2. Гражданам, не стоящим на жилищном учете, настоящий закон дает право льготного (по социальной ипотеке) выкупа предоставленных им по договору коммерческого найма комнат в коммунальных квартирах. Но это не означает, что можно на тех же условиях выкупить отдельную квартиру, занимаемую по договору коммерческого найма. Выкупить можно только комнату. См. Апелляционное определение Московского городского суда от 20.08.2013 по делу N 11-21368 (В удовлетворении исковых требований об обязании заключить договор купли-продажи квартиры отказано правомерно, поскольку действующим законодательством выкуп жилых помещений в виде отдельных квартир, предоставленных по договору коммерческого найма гражданам, не состоящим на жилищном учете, не предусмотрен).
3. Распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 27.03.2012 N 594 «Об утверждении отдельных типовых распоряжений Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы» утверждены следующие формы документов:
Типовое распоряжение о предоставлении жилого помещения по договору купли-продажи с использованием ипотечного жилищного кредита в дополнение к занимаемому жилому помещению;
Типовое распоряжение о предоставлении жилого помещения по договору купли-продажи с использованием ипотечного жилищного кредита части семьи в дополнение к занимаемому жилому помещению;
Типовое распоряжение о предоставлении жилого помещения по договору купли-продажи с использованием ипотечного жилищного кредита с освобождением жилого помещения части семьи;
Типовое распоряжение о предоставлении жилого помещения по договору купли-продажи с использованием ипотечного жилищного кредита с освобождением жилого помещения.
Более подробную информацию можно получить при непосредственном обращении в Департамент жилищной политики либо на официальном сайте: http://housing.mos.ru/
Автор комментария: Адвокат Полина Кузнецова
Возможности при покупке квартиры в настоящее время увеличиваются, за счет существующих программ банков, по предоставлению ипотечных кредитов.
В чем особенности сделки по покупке жилья с использованием кредитных средств?
- Допустим, мы имеем в наличии 1 млн рублей. Идем в банк , подаем заявку на одобрение нашей кандидатуры в качестве заемщика. Указываем желаемый срок, на который нам необходимо предоставление кредита , и желаемую сумму кредита.
- В положительном случае, получаем одобрение банке.
- Подбираем квартиру, вносим аванс.
- Продавец готовит пакет документов на продаваемую квартиру, передает их нам, и мы передаем их в банк.
- Наша квартира рассматривается на кредитном комитете, выносится положительное решение.
- Подписание кредитного договора, выдача наличных денег, закладка денег в ячейку для доступа к ним продавца при выполнении условий, подписание сторонами договора купли-продажи квартиры, осуществляется в один день.
- Документы передаем в Росреестр, на регистрацию перехода права собственности на имя покупателя.
- В случае приобретения квартиры с использованием ипотечного кредита, переход права собственности на имя покупателя, по нашей ипотечной сделке, будет зарегистрирован за 5 рабочих дней. Фактически, получить в Росреестре зарегистрированные документы по сделке, можно через неделю с момента подачи.
- Отдаем ключи от ячейки продавцу, он пишет расписку на полученные деньги, подписываем передаточный акт, принимаем квартиру.
Остановимся подробно на п.п.3, 4, 6.
По пункту 3. Момент внесения аванса за квартиру. При внесении аванса, стороны (продавец и покупатель), подписывают соглашение об авансе. Соглашение об авансе, порождает права и обязанности покупателя. В частности, покупатель, передавая аванс за квартиру, подтверждает серьезность своих намерений о покупке. А продавец, принимая аванс, подтверждает цену продажи квартиры, и обязуется не продавать квартиру третьим лицам, в срок действия соглашения об авансе.
При передаче аванса за квартиру, которую покупатель намерен купить с использованием ипотечного кредита, у покупателя возникает ряд противоречий, которые заключаются в следующем.
Банк, по независящим от продавца и покупателя причинам, может отказать покупателю в выдаче ипотечного кредита на покупку данной квартиры, и в этой ситуации , покупатель рискует потерять сумму аванса, так как по классическим условиям, в случае отказа покупателя от совершения сделки, аванс остается в собственности продавца (отсутствие денег у покупателя на покупку квартиры, эквивалентно отказу покупателя от совершения сделки). Если при заключении соглашения об авансе, покупатель поставит продавцу условия по возврату аванса, в случае отказа банка в предоставлении кредита на данную квартиру, — тогда покупатель рискует тем, что продавец либо откажется принять у него аванс; либо примет, но не снимет квартиру с продажи, продолжая искать другого, более удобного покупателя, не обремененного кредитом. И тогда риск покупателя увеличится многократно, поскольку он рискует потратить время и силы, и в итоге, получить одобрение банка на конкретную сделку с конкретной квартирой, но покупать будет уже нечего, так как квартиру перекупит другой покупатель.
По пункту 4. Допустим, мы внесли аванс. Далее, продавец собирает документы на квартиру, и предоставляет нам их, для предоставления в банк. Как правило, банк просит предоставить ему выписку из ЕГРП на квартиру, кадастровый паспорт, поэтажный план и экспликацию БТИ (если квартира в Москве), технический паспорт (если квартира в Московской области), справки ПНД\НД (иногда их заменяет наличие водительского удостоверения продавца), единый жилищный документ. И в этом месте, опять присутствует конфликт интересов продавца квартиры и покупателя-ипотечника. Дело в том, что для обычной сделки (где покупатель покупает квартиру без использования ипотечного кредита), продавец предоставляет на сделку только выписку из домовой книги (или единый жилищный документ). А в вашем случае, у продавца возникает множество дополнительных и не нужных ему обязательств, никак не вытекающих из его права продать свою квартиру. Помните об этом, и ведите себя соответствующе.
По пункту 6. При закладке денег в ячейку банка, заключается договор аренды сейфовой ячейки с дополнительными условиями доступа к ней продавца. Главным и обязательным из таких условий, является предоставление продавцом ДКП с отметкой о государственной регистрации перехода права собственности объекта недвижимости, на имя покупателя. Однако, таких условий некоторым банкам недостаточно. Банки начинают необоснованно перестраховывать себя. И в итоге, настаивают на том, чтобы в условия доступа, например, была включена обязанность продавца по предоставлению свидетельства о государственной регистрации права на имя ПОКУПАТЕЛЯ. То есть, на практике, мы получаем ситуацию, когда продавец честно продал квартиру, но свои законные деньги получить за нее не может, без предоставления чужого документа, который по закону, принадлежит только покупателю, и покупатель никому не обязан, предоставлять данный документ. Выходит, что продавец квартиру свою продал, а в части получения денег за нее, зависит от воли других людей. Да, на практике продавец и покупатель договариваются, покупатель предоставляет продавцу свидетельство о государственной регистрации права, но опять же, это договоренность и одолжение, и зависимость продавца от воли посторонних ему людей. Безусловно, банков, налагающих условия, ущемляющие интересы продавцов, становится с каждым днем все меньше и меньше, и кстати, именно за счет отстаивания своих прав клиентами банков, участниками ипотечных сделок, но все-таки единицы еще остались. Еще одна разновидность ущемления прав продавцов при совершении ипотечных сделок, -это требование банка к продавцу, предоставления расписки на деньги, которых продавец еще не получал. То есть, перед закладкой денег, продавца обязывают написать расписку в получении им полной суммы денег за проданную квартиру , банк снимает с такой расписки копию, оставляет ее себе, а оригинал возвращает продавцу. Требование написания «безденежной» расписки незаконно! Таких случаев с каждым разом становится меньше, но иногда встречаются. Одним словом, где начинается перестраховка одного лица, -тут же начинается пренебрежение правами и интересами другого лица.
Таким образом, мы видим, сколько беспокойства и лишней суеты, может доставить продавцу ипотечная сделка. Это обязательно должен понимать покупатель, и вести себя соответственно, в связи с чем, для покупателей-ипотечников, я изложу свои рекомендации.
- При покупке жилья с использованием ипотечного кредита, всегда обращайтесь за помощью к специалисту. Покупать квартиру самостоятельно, в таких случаях, НЕ РЕКОМЕНДУЕТСЯ. Помните, что в случае такой покупки, идет жесткая привязка к срокам, переговорам с банком и прочими организациями, и слаженным с ними совместным действиям, которые может организовать только специалист высокой квалификации.
- Выбирайте квартиры по адекватной цене, не переплачивайте, но и не торгуйтесь. Не снижайте цену за квартиру! Иначе, вы рискуете в последний момент, по факту прохождения всех сложных юридических процедур, и переговоров с банком и учреждениями, остаться без квартиры, так как продавец найдет другого, более удобного для себя покупателя.
- Помните, что продажа квартиры на ваших условиях, налагает на продавца дополнительные обязательства по сбору документов (а на это уходит много времени!), которые требуются в банк, именно в вашем случае, для согласования и одобрения квартиры, для получения вами ипотечного кредита. Опять же, дополнительные сроки ожидания, походы в организации. Много лишних для продавца процедур.
- Помните, что все выше перечисленное, -ваши проблемы, но не проблемы продавца. И чтобы продавец жилья пошел вам на встречу, надо его заинтересовать, и в материальном плане, и в моральном. Призываю вас к вежливости, обязательности, и уважительному отношению.
- Не ищите квартиры по заниженной цене. В документах на такие квартиры могут быть серьезнейшие юридические пороки, и такие квартиры могут не выдержать ни одной юридической проверки, что повлечет за собой отказ в совершении сделки. Покупка таких квартир, в дальнейшем может повлечь за собой серьезные судебные разбирательства.
Уважаемые посетители сайта, если у вас возникли дополнительные вопросы, в части покупки жилья с использованием ипотечного кредита, -звоните, приходите на консультацию. Обсудим ваш вопрос, примем решение, и при необходимости я возьму на себя, решение вашего квартирного вопроса.
Кредитный договор заключается с Заемщиком или Созаемщиками. Созаемщиками являются супруги, оформляющие Объект недвижимости в общую собственность.
Жилищный кредит может предоставляться на приобретение, строительство как одного, так и нескольких однородных (например: квартиры, гаражи и т.п.) или взаимосвязанных (например: дом с земельным участком) Объектов недвижимости, оформляемых в собственность Заемщика/Созаещиков.
Кто может получить:
Платежеспособные граждане Российской Федерации в возрасте от 18 лет, имеющие официально подтвержденный ежемесячный доход.
Обязательным условием является погашение кредита до исполнения Заемщику/Созаемщикам 75 лет.
Заемщик обязан застраховать в пользу Банка на срок действия кредитного договора передаваемое в залог имущество от рисков утраты (гибели), повреждения.
Ипотека (ипотечный кредит) – это форма кредитования, при которой целью кредитования является покупка недвижимости под залог недвижимого имущества заемщика. Залогом может являться любая недвижимость, в том числе и приобретаемая на кредитованные средства, за исключением случаев, оговоренных в законе об ипотеке.
Схема ипотечного кредитования следующая: банк или другая кредитная организация, имеющая лицензию на соответствующий род деятельности, дает заемщику денежные средства под залог, которым, в большинстве случаев, является приобретаемая недвижимость. Погашение задолженности по кредиту происходит либо ежемесячно равными долями, либо ежемесячно с уменьшением суммы выплат (процент от остатка задолженности). В отдельных случаях возможны особые схемы расчетов по договоренности между сторонами.
В случае нарушения договора и несвоевременных выплатах по кредиту банк или другая кредитующая организация может продать заложенную недвижимость (или часть ее) для погашения остатка по кредиту. По этой причине приобретенная по ипотечной программе недвижимость не может быть продана владельцем, а любые перепланировки помещений должны быть согласованы с кредитором.
Самым удобным моментом в ипотеке является отсутствие поручителя. Залог приобретенного недвижимого имущества дает возможность стать собственником жилья практически с нуля, имея лишь ежемесячный доход достаточный для погашения кредита. В источники дохода заемщика могут быть вписаны практически любые его доходы, включая доходы от аренды. Например, покупая новую квартиру по ипотечному кредиту, старую квартиру сдают в аренду. В зависимости от условий кредитования, средства, вырученные от аренды, могут полностью покрывать платежи по кредиту.
1. Собственность на жилое помещение
2. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме
3. Товарищество собственников жилья
1. Собственность на жилое помещение
Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
2. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
3. Товарищество собственников жилья
Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).
Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.
Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.
Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.