Если клиент берет кредит с целью приобретения жилья, он должен предоставить залог . Обеспечением по ипотеке выступает движимое и недвижимое имущество, депозиты и пр. В зависимости от типа залога и его характеристик устанавливаются параметры сделки.
- поручительство физических и юридических лиц;
- привлечение созаемщика;
- залог предмета ипотеки (заем составляет обычно до 70–80% от стоимости жилья);
- залог прочего недвижимого имущества, которое имеется в собственности у участников сделки (размер кредита определяется оценочной стоимостью обеспечения);
- залог движимого имущества (автотранспорт, оборудование и пр.).
В качестве основного обеспечения по ипотеке выступает залог недвижимого имущества. Все прочие виды гарантий являются дополнительными и обычно не рассматриваются в качестве самостоятельного залога.
Нередко заемщику разрешается оформить кредит с обеспечением в виде приобретаемого жилья либо уже имеющегося (на выбор). На процентную ставку это не влияет. Единственная разница состоит в том, какая сумма клиенту будет доступна. Например, при покупке квартиры под залог большого дома гражданину не обязательно предоставлять первый взнос.
Часто банки выдают займы, рассматривая в качестве обеспечения сам предмет ипотеки. Такие сделки имеют ряд особенностей.
Во-первых, фин.учреждение подстраховывается на случай возникновения дополнительных расходов (реализация залога по решению суда). На руки клиент получит лишь часть от оценочной стоимости квартиры (дома). Остальную сумму (обычно 10–30%) заемщик должен иметь наличными. В качестве первого взноса принимается также материнский капитал и средства, накопленные на счету военнослужащего по программе НИС.
Во-вторых, регистрация недвижимости на нового собственника происходит до или после заключения ипотеки. От этого нередко зависит процентная ставка.
Обязательство, обеспеченное ипотекой, должно выполняться в соответствии с графиком погашений. Если заемщик допускает просрочки по выплате задолженности, банк имеет право на реализацию предмета обеспечения на торгах. Производится это на основании суда или по соглашению между сторонами.
Договор ипотеки в каждом банке имеет свои особенности. Основными моментами, которые обязательно должны быть оговорены, являются:
- предмет ипотеки (что предоставляется в качестве обеспечения, характеристики объекта, место его расположения);
- оценочная стоимость залога;
- какие обязательства обеспечиваются ипотекой (размер кредита, срок погашения задолженности, процентная ставка);
- на каких правах залоговое имущество принадлежит владельцу (собственность, аренда, пр.), где зарегистрированы права на недвижимость.
Согласно п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Таким образом, в договоре об ипотеке указываются все существенные условия основного обязательства, в обеспечение исполнения которого предоставляется ипотека.
Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
В силу п. 6 ст. 9 Закона об ипотеке если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.
ипотека имущество договор ссуда
Недвижимое имущество различается по способности быть предметом договора об ипотеке, кроме того существуют законодательные ограничения на заключение договоров ипотеки и возможность быть субъектом такой сделки. Среди групп имущественных объектов, выступающих предметами по договору об ипотеке, можно выделить следующие группы недвижимого имущества:
— незавершенные строительством недвижимые вещи (к ним применяются правила Закона об ипотеке). При этом, если предметом ипотеки выступает объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет свою силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства. 6 С принятием
Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 102-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»» 7 было внесено дополнение в указанный закон, согласно которому предусматривается, что по завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается (ст. 76);
Законодатель устанавливает определенные виды недвижимого имущества, которые не могут выступать в качестве предмета по договору ипотеки. К таковому имуществу отнесено:
— недвижимое имущество, изъятое из гражданского оборота (таковым имуществом, например, являются космические аппараты, которые могут принадлежать исключительно Российской Федерации и никаким иным субъектам права, так же, как государственной собственностью может быть такое недвижимое имущество, как водные объекты, леса, участки недр);
— недвижимое имущество, на которое в соответствии с федеральным законодательством не может быть обращено взыскание (в настоящее время перечень такого имущества установлен в ст. 446 ГПК РФ, в котором из недвижимости упоминается жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем ему помещении, оно является единственно пригодным для постоянного проживания помещением, а также земельные участки, на которых расположены указанные объекты, и земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином-должником предпринимательской деятельности; хозяйственные строения и сооружения, необходимые для содержания племенного, молочного и рабочего скота, оленей, кроликов, птицы, пчел, используемых для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности);
— не допускается заключения договоров ипотеки в отношении имущества, которое подлежит обязательной приватизации, либо приватизация которого запрещена. Установление этой нормы обусловлено необходимостью блокировать возможность передачи государственного (муниципального) имущества в частную собственность помимо приватизационного законодательства;
— кроме того, как это следует из смысла законодательства, не может быть предметом ипотеки самовольная постройка. Это обусловлено тем, что самовольная постройка не рассматривается в качестве самостоятельного объекта права. Вместе с тем, если право собственности на самовольную постройку будет признано в судебном порядке и зарегистрировано органами государственной регистрации прав на недвижимость, то самовольная постройка может выступить в качестве объекта договора ипотеки. Кроме того, законодателем установлены и определенные ограничения в заключении договоров ипотеки. К таковым ограничениям отнесены следующие:
— в том случае, если предметом ипотеки является такое имущество, на отчуждение которого необходимо согласие или разрешение другого лица либо органа, то такое же согласие или разрешение необходимы и для ипотеки этого имущества (например, решение об одобрении крупной сделки с недвижимым имуществом, принадлежащим акционерному обществу, принимается в соответствии с порядком, установленным в ст. 79 Закона об АО);
— если имущество находится в государственной собственности и не закреплено при этом за хозяйствующим субъектом на праве хозяйственного ведения, то решение о его ипотеке принимается Правительством РФ или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации, в зависимости от того, какому государственному образованию принадлежит это недвижимое имущество. Что касается муниципальных образований, то, исходя из смысла законодательства, они также вправе отдавать недвижимое имущество в залог (за исключением ипотеки индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в муниципальной собственности); при этом решение об ипотеке принимается теми органами, которые уполномочены на то соответствующими уставами;
— имущественное право в виде права аренды на недвижимое имущество может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законодательством либо договором аренды не предусмотрено иное. В том же случае, если арендодателем являются не собственник и не лицо, которое обладает имуществом на праве хозяйственного ведения, то согласие на право аренды должно быть получено не только у арендодателя, но и у собственника арендованного имущества либо у лица, которое осуществляет в отношении данного имущества право хозяйственного ведения. Из этого правила есть исключения. Так, собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя, но с его уведомлением; 8
— на имущество, которое находится в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности) ипотека допустима только при наличии согласия всех собственников, данного в письменной форме. 9 Судебно-арбитражная практика также формулирует некоторые ограничения к определению круга объектов, которые могут выступать в качестве предмета ипотеки. Так, предметом ипотеки может быть:
— отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимости зарегистрированы в установленном порядке, но не часть площади такого помещения; 10
— доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка). Эти объекты, в случае заключения договора об ипотеке нежилого помещения, считаются одновременно заложенными, если они принадлежат собственнику нежилого помещения. 11 Однако следует иметь в виду, что такая ипотека осуществляется без раздела земельного участка и выделения из него указанной доли в виде самостоятельного земельного участка; 12
— договор ипотеки может быть заключен в обеспечение нескольких договоров.
Залогодателем по договору ипотеки может выступать только собственник закладываемого имущества либо лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения (п. 2 ст. 335 ГК РФ). Эта норма имеет императивный характер. Закон не предусматривает, чтобы залогодателем выступало лицо, владеющее имуществом на праве оперативного управления. Лицо, обладающее недвижимым имуществом на праве оперативного управления, вправе с согласия собственника отдавать в залог лишь право аренды такого имущества. Таким образом, в качестве залогодателя не могут выступать учреждения или казенные предприятия. Правом выступать в роли залогодателя обладают государственные и муниципальные унитарные предприятия, однако, в силу п. 2 ст. 295 ГК РФ, они вправе делать это исключительно с согласия собственника недвижимого имущества. Более того, согласно п. 3 ст. 18 Закона об унитарных предприятиях государственное или муниципальное предприятие распоряжается недвижимым имуществом (впрочем, как и движимым) только в тех пределах, которые не лишают его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия. Нарушение этого требования влечет недействительность соответствующей сделки, которая в таком случае рассматривается как ничтожная.
собственно в шапке вопрос.
яндекс говорит, что это какая-то ценная бумага.
а простым языком? договор об ипотеке? и входят ли в эти обязательства проценты, пени и т.д.?
Вот что толкует статья 2 закона об ипотеке: «Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.»
Я это понимаю как некий договор залога (ибо ипотека есть не что иное как залог недвижимости). Т.е. это не совсем ценная бумага, точнее, это не ценная бумага, а обеспечение обязательством при наступлении определенных в договоре ипотеки событий совершение залогодателем определенных действий (либо определенные права у залогодержателя, как правило, внесудебное взыскание на предмет залога). Если простым языком.
По опыту, в таких договорах содержатся существенные условия основного обязательства, во исполнение которого данный договор ипотеки заключен, т.к. данное обязательство будет являться акцессорным.
——————
«Я не согласен с вашими убеждениями, но готов отдать жизнь за ваше право их высказывать.» (Вольтер, французский философ)
«Я не согласен с вашими убеждениями. Готовы ли вы отдать жизнь за ваше право их высказывать?» (Вальтер, 9 мм.)
спасибо.
т.е. проценты и пени, которые могут набегать со временем туда не входят, а входит только первоначальная сумма, в которую оценили недвижимость?
Это зависит от содержания договора.
quote: Originally posted by gelleal:
Это зависит от содержания договора.
Именно. Но, как правило, входят.
——————
«Я не согласен с вашими убеждениями, но готов отдать жизнь за ваше право их высказывать.» (Вольтер, французский философ)
«Я не согласен с вашими убеждениями. Готовы ли вы отдать жизнь за ваше право их высказывать?» (Вальтер, 9 мм.)
не подскажете, как это может быть сформулировано в договоре?
в явной форме не увидел, написано только, что кредит обеспечивается залогом недвижимости.
В договоре это может быть и не прописано явно.
В этом случае, поскольку договором не установлено иное, ипотека обеспечивает кредит, проценты, неустойку, проценты по ст. 395 ГК РФ и все остальное.
Более подробно посмотрите ст. 3 ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости).
С телефона не удобно цитировать.
на самом деле меня это интересует в разрезе того, что закон имеет пункт:
quote: «Статья 61. Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного имущества»
5. Если залогодержатель в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки.»;
Погашается в сумме, за которую предмет залога был реализован (за минусом накладных расходов). Всю оставшуюся разницу возлагают на основного должника и поручителей, если были.
——————
«Я не согласен с вашими убеждениями, но готов отдать жизнь за ваше право их высказывать.» (Вольтер, французский философ)
«Я не согласен с вашими убеждениями. Готовы ли вы отдать жизнь за ваше право их высказывать?» (Вальтер, 9 мм.)
ясно, спасибо.
т.е. ничего не изменило включение этого пункта.